РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.

03 ноября 2011 года Куйбышевский районный суд г. Самары в составе: судьи Плисяковой О.О.

при секретаре Назаровой И.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Малахова ФИО15 к Администрации городского округа Самара, ТСЖ «Лидер+» о признании права собственности на нежилые помещения в объекте незавершенного строительством,

УСТАНОВИЛ:

Малахов О.Ф. обратился в Куйбышевский райсуд г. Самары с исковыми требованиями к ТСЖ «Лидер+» о признании права собственности на нежилые помещения в объекте незавершенного строительством по адресу: <адрес>

Определением суда от 26.10.2011 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечена Администрация городского округа Самара. (т. 2 л.д.82)

В судебном заседании представитель истца Малахова О.Ф. – Ключников О.А., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д.47), исковые требования уточнил и просил признать за истцом права собственности на нежилые помещения в объекте незавершенного строительством - доме по адресу: <адрес>, расположенные в пристрое литера «А» на первом этаже общей площадью <...> кв.м., на втором этаже общей площадью <...> кв.м.. Суду пояснил, что 22.12.2005 г. между Малаховым и ООО «Факел» был заключен договор № «О долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес>». Согласно п.1.1 договора истец по окончании строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию получает в собственность нежилое помещение, общей площадью 71 кв.м., расположенное в жилом доме по строительному адресу: <адрес>, строительный №. Малахов взятые на себя обязательства исполнил, оплатив по договору <...> руб. 06.06.2006 г. ООО «Факел» по акту приема-передачи передало истцу нежилое помещение, общей площадью 71 кв.м., в связи с чем, у него возникло право собственности на спорное недвижимое имущество. Затем истец решил продать указанное нежилое помещение Белдурову. 23.01.2007 г. между ООО «Факел», Малаховым и Белдуровым был заключен договор о переуступке права долевого участия в строительстве. Впоследствии ООО «Факел» было ликвидировано и объект незавершенного строительством - жилой дом по адресу: <адрес>, строительный номер 1, был передан по акту приема-передачи от 26.04.2007 г. на баланс ТСЖ «Лидер+». Решением Куйбышевского райсуда г. Самары от 05.05.2011 г. Белдурову С.С. было отказано в признании права собственности на спорные нежилые помещения. Соглашением от 15.08.2011 г. между Малаховым О.Ф. и Белдуровым С.С. был расторгнут договор № от 23.01.2007 г. В настоящее время вследствие отсутствия застройщика ООО «Факел» и разрешительной документации у ТСЖ «Лидер+» дом, расположенный по адресу: <адрес>, фактически не достроен и не введен в эксплуатацию. В связи с чем, Малахов не имеет возможности произвести регистрацию права собственности на вышеуказанный объект недвижимости в установленном законом порядке. Со стороны истца выполнены все обязательства по договору, спорное нежилое помещение соответствует строительным, санитарным и противопожарным норм и правилам. Просил суд удовлетворить исковые требования.

Представитель ответчика – Администрации г.о. Самара – Казакова Ю.Ю., действующая на основании доверенности, в суде считала исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению. Считала, что истцом не предоставлено доказательств отведения земельного участка под строительство пристроя к жилому дому № по <адрес>, в котором расположены спорные нежилые помещения. В связи с чем, они являются самовольной постройкой. Просила в иске отказать.

Представитель ответчика – ТСЖ «Лидер+» - Сергеева З.М., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в суде возражала против удовлетворения исковых требований. Пояснила, что в 2003-2005 г.г. ООО «Факел» заключало договора долевого участия в строительстве жилого дома № по <адрес>. В 2007 г. дом был выстроен, но не подключен к инженерным сетям. При заключении договоров застройщик информировал дольщиков о строительстве технического помещения - автономной мини-ТЭС, которое будет передано ТСЖ, обслуживать дом и принадлежать дольщикам на праве общедолевой собственности. В 2007 г. организация-застройщик была признана банкротом и создано ТСЖ «Лидер+», которое по настоящее время обслуживает жилой дом № по <адрес>. В соответствии с проектной документацией в состав общего имущества дома входит техническое помещение – автономная мини-ТЭС. Считала, что изначально нежилое помещение, на которое претендует Малахов, было запланировано при строительстве дома, как автономная мини-ТЭС. Незавершенное строительством спорное техническое помещение, не может рассматриваться, как объект самостоятельного использования и являться недвижимым имуществом, как самостоятельный объект гражданских прав. Утверждала, что договор № от 22.12.2005 г., на который в обоснование своих требований ссылается истец, не может рассматриваться, как правоудостоверяющий документ, поскольку вызывает сомнения в его подлинности. Данный договор заключен с превышением правомочий застройщика, в период значительно позже даты, указанной в договоре и направлен на умышленное выведение мест общего пользования из состава общего имущества многоквартирного дома. Просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель ответчика – ТСЖ «Лидер+» - Кочетов В.И. в суде считал исковые требования не подлежащими удовлетворению. Пояснил, что дом № по <адрес> до настоящего времени в эксплуатацию не принят, в связи с чем, члены ТСЖ на собственные средства собирали необходимые заключения о соответствии жилого помещения строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам. ФИО2 членом ТСЖ не является и участия в сборе вышеназванных заключений не принимал. Считал, что нежилые помещения, на которые претендует ФИО2, являются общим имуществом многоквартирного дома, т.к. в них должна была располагаться автономная мини-ТЭС, для обслуживания дома № по <адрес>. В настоящее время ТСЖ обратилось в Департамент строительства и архитектуры г. Самары по вопросу формирования земельного участка, на котором расположен указанный дом. Просил в удовлетворении иска отказать.

Представитель третьего лица – Департамента строительства и архитектуры г. Самары в судебном заседании не присутствовал, предоставил отзыв на исковые требования, в котором считал исковые требования не подлежащими удовлетворению. Указал, что спорный объект капитального строительства статуса незавершенного строительством объекта не приобрел в виду отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем, не может быть объектом чьих-либо вещных прав, в том числе и объектом права собственности истца. До завершения строительства и приобретения объектом инвестирования статуса недвижимого имущества возможно только определение долей вложений в праве на незавершенное строительство, а не признание за истцом права собственности на конкретное помещение. В связи с чем, каких-либо прав на индивидуально определенное имущество, в отношении которого истец просит признать за ним право на долю в общей долевой собственности при отсутствии сдачи объекта в эксплуатацию в установленном законом порядке не возникло. (т. 1 л.д. 139-142)

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Самарской области в судебном заседании не присутствовал, предоставив отзыв на исковые требования Малахова, в котором разрешение спора оставил на усмотрение суда, дело просил рассмотреть в их отсутствие. (т. 1 л.д. 134-136)

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, показания свидетелей, суд считает исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

22.12.2005 г. между ООО «Факел» в лице директора ФИО8 и Малаховым О.Ф. заключен Договор № «О долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес>. (т. 1 л.д. 6-8)

Согласно п. 1.1 указанного договора застройщик привлекает дольщика для финансирования строительства объекта - жилого дома по адресу: <адрес>, строительный №, с целью приобретения дольщиком по окончании строительства нежилого помещения (пристрой к дому) в свою собственность. Нежилое помещение представляет собой помещение общей площадью <...> кв.м., пристроенное к объекту, стоимостью <...> руб..

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № от 22.12.2005 г. истец оплатил обозначенную в договоре стоимость предмета договора. (т. 1 л.д.9)

По акту приема-передачи от 06.06.2006 г. ООО «Факел», в лице директора Ивлиева Ю.В., передало Малахову указанное в договоре нежилое помещение, пристроенное к жилому дому № по <адрес>. (т. 1 л.д.10)

Установлено, что 23.01.2007 г. между Малаховым О.Ф., ООО «Факел» и Белдуровым С.С. был заключен договор № «О переуступке прав на долевое участие в строительстве жилого дома по <адрес>», предметом которого является нежилое помещение, площадью 71 кв.м..

Согласно акта приема-передачи от 26.04.2007 г. жилой дом № по <адрес> принят на баланс ТСЖ «Лидер+». (т. 1 л.д.44-46)

Решением Куйбышевского райсуда г. Самары от 05.05.2011 г. (вступившим в законную силу на основании определения судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 16.06.2011 г.) в удовлетворении исковых требований Белдурова С.С. о признании права собственности на незавершенный строительством объект было отказано. (т. 1 л.д. 89-91, 97-98)

15.08.2011 г. Малаховым О.Ф. и Белдуровым С.С. подписано Соглашение о расторжении договора № «О переуступке прав на долевое участие в строительстве жилого дома по <адрес>», в соответствии с которым к истцу перешло право на получение в собственность нежилые помещения, общей площадью 75,3 кв.м. (т. 1 л.д. 148)

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование своих требований Малахов ссылается на договор № от 22.12.2005 г.

Однако, по мнению суда, заключение вышеназванного договора долевого участия в строительстве, исполнение Малаховым обязательств по данному договору, не может являться бесспорным основанием для признания за истцом права собственности на спорные нежилые помещения по следующим основаниям.

16.08.2002 г. Глава г. Самары издал Постановление «Об утверждении акта о выборе земельного участка, проекта границ земельного участка, предварительном согласовании места размещения жилого дома, проектировании жилого дома ООО «Факел» и предоставлении в аренду земельного участка по <адрес>». (т. 1 л.д. 37-39)

Согласно п. 4 Постановления после согласования проектно-сметной документации в установленном порядке внести предложение о разрешении строительства жилого дома.

21.10.2002 г. застройщик ООО «Факел» заключил с Комитетом по управлению имуществом г. Самары договор аренды №з земельного участка, площадью 2561,60 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, под проектирование жилого дома. (л.д.40-43)

Таким образом, земельный участок был предоставлен застройщику под проектирование жилого дома. Сведений, что данный дом имеет встроенные, либо пристроенные помещения, не имеется. По сообщению Департамента строительства и архитектуры г.о. Самары от 10.10.2011 г. жилой дом № по <адрес> включен в тендер по формированию земельных участков под многоквартирными жилыми домами. (т. 2 л.д. 90)

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом

Согласно ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

При рассмотрении дела установлено, что разрешение на строительство жилого дома и пристроя к нему по <адрес>, а также разрешение на ввод их в эксплуатацию оформлено не было. Жилой дом и пристрой в эксплуатацию не введены, являются незавершенным строительством объектами, решение об их соответствии проектно-сметной документации в установленном законом порядке не принято.

Поскольку разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в материалах дела отсутствует, то и нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> (стр) литера А является объектом незавершенного строительства, имеющим процент готовности – 76%, что также подтверждается соответствующей отметкой в техническом паспорте, выданным ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ». (т. 2 л.д. 15-26)

Объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу в силу ч. 1 ст. 130 ГК РФ, в связи с чем, права на них подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации. Объект незавершенного строительства, как недвижимое имущество, также может признаваться самовольной постройкой.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Малаховым предоставлены суду заключения о соответствии спорных нежилых помещений строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам. (т. 2 л.д. 27-45)

Однако, предоставленные заключения, по мнению суда, не могут являться достаточным основанием для удовлетворения исковых требрваний.

Согласно Постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума ВАС РФ N22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Оценив вышеизложенное, суд считает, что наличие постановления главы г.Самары № 381 от 16.08.2002 г. не может служить достаточным основанием для удовлетворения иска. Строительство спорного нежилого помещения произведено с нарушением действующего законодательства, а именно: на земельном участке, не отведенном для этого в установленном порядке, при отсутствии разрешения на строительство, выданного в установленном порядке. Кроме того, при рассмотрении дела бесспорно установлено, что истцом какие-либо меры для легализации объекта недвижимости не предпринимались. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию также отсутствует.

Схематический, графический материал, являющийся неотъемлемой частью договора № от 22.12.2005 г., на котором было бы отображено нежилое помещение, строительство которого инвестировал истец, отсутствует. Установлено, что жилой дом и пристрой к нему имеют разные конструкции, фундаменты, этажность. При таких обстоятельствах, суд считает, что однозначно выделить и идентифицировать нежилые помещения, являющиеся предметом договора № от 22.12.2005 г., как объекта недвижимости, не предоставляется возможным

В Распоряжении Главы администрации <адрес> района г. Самары № от 01.08.2008 г. о присвоении дому почтового адреса, сведения о наличии к дому пристроя отсутствуют. (т. 1 л.д.174)

Кроме того, каких-либо доказательств, что при строительстве жилого дома также планировалось и строительство пристроя к нему, в котором располагаются нежилые помещения, на которые Малахов заявляет имущественные права, не представлены. Проектная документация по строительству мини-АТЭС, предоставленная суду со стороны ТСЖ «Лидер+», надлежащим образом не оформлена и не утверждена. (т. 1 л.д. 167-173)

В судебном заседании был допрошен свидетель ФИО8, который пояснил, что являлся директором ООО «Факел», которое занималось строительством жилого дома по адресу: <адрес> Строительство данного дома планировалось с пристроенной к нему котельной. Дольщики денежные средства в строительство котельной не вносили. Малахов инвестировал строительство данного пристроя, который был передан ему по акту приема-передачи. В 2006 г. ООО «Факел» обанкротилось, дом был передан ТСЖ. Помещение котельной ТСЖ не передавалось, т.к. оно было продано Малахову.

Свидетель ФИО12 суду пояснила, что с 2001 г. по 2007 г. работала начальником производственного отдела ООО «Факел». В ее обязанности входила подготовка технической документации, получение технических условий. Разрешение на строительство дома № по <адрес> организацией получено не было. Вначале планировалось строительство только дома, а затем был подготовлен отдельный проект для строительства пристроя, в котором собирались разместить автономную котельную. Это был рабочий проект, который экспертизу не прошел. Так как технические условия по газу ООО «Факел» получены не были, то было принято решение об использовании пристроя для других целей.

Показания данных свидетелей не могут являться бесспорным доказательством, что земельный участок был надлежащим образом предоставлен организации-застройщику для строительства жилого дома, а при его строительстве также планировалось встроенное либо пристроенное помещение. Достоверных доказательств, что пристрой проектировался для размещения котельной, не представлено. Проектно-сметная документация на строительство и оборудование котельной отсутствует.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для признания за Малаховым права собственности на нежилые помещения, расположенные в пристрое к жилому дому № по <адрес>.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Малахова ФИО18 к Администрации городского округа Самара, ТСЖ «Лидер+» о признании права собственности на нежилые помещения в объекте незавершенного строительством – отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Куйбышевский райсуд г. Самары в течение 10 дней со дня его изготовления в окончательном виде.

Мотивированный текст решения подготовлен: ДД.ММ.ГГГГ

Судья: