(2338) Решение по иску признании права государственной регистрации, перехода права собственности. В удовлетворении иска отказано.

№ 2-146/2011

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

в составе председательствующего судьи Акимовой Н.Н.,

при секретаре Рязанцевой Ю.А.,

с участием представителей истицы Кузьминых О.А.- Суворовой Р.Н., Алакшина С.А.., представителя ответчика Колчиной А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-146\2011 по иску Кузьминых О. А. к ООО «Автоколонна 1258» о признании права государственной регистрации, перехода права собственности и встречному иску ООО «Автоколонна 1258» к Кузьминых О. А. о признании договора купли-продажи незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

Кузьминых О.А. обратилась в суд с иском, указав в обоснование заявленных требований, что хх октября 2010 года она заключила с Обществом с ограниченной ответственностью «Автоколонна-1258» договор купли-продажи (далее именуемый - «Договор от хх октября 2010 года»), по условиям которого она, Кузьминых О.А., купила, а ответчик продал ей 1/2 долю в праве общей долевой собственности на нежилое одноэтажное кирпичное здание - склад №3 общей площадью ххх,х квадратных метра, находящееся по адресу: город Иркутск, улица N., 25, кадастровый номер хх:хх:хххххх:хх:ххххх/Р (именуемое далее - «Нежилое помещение»). Цена 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение установлена х ххх ххх (сумма прописью) рублей. Согласно достигнутой договоренности, ответчик принял у нее в счет оплаты по Договору от хх октября 2010 года 150 000 (Сто пятьдесят тысяч) рублей, что подтверждается приходным кассовым ордером от хх октября 2010 года. Оставшаяся сумма 1 850 000 (Один миллион восемьсот пятьдесят тысяч) рублей подлежала внесению на имя УФК по Иркутской области, Куйбышевский отдел судебных приставов г. Иркутска Управления Федеральной службы судебных приставов по Иркутской области в счет исполнения обязательств ответчика в пользу третьего лица - кредитора по исполнительному производству. Согласно разделу 4 договора от хх октября 2010 года, переход права собственности на нежилое помещение происходит только при подписании соглашения о совместной деятельности по формированию земельного участка под вышеуказанным зданием. В этот же день, хх октября 2010 года она, истец, заключила с ответчиком соглашение о совместной деятельности по формированию участка под складом с кадастровым №хх:хх:хххххх:хх.Тхххх/Р (именуемое далее - «Соглашение о совместной деятельности»). С указанного момента, ответчик обязан был обеспечить представление соответствующих документов в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с целью государственной регистрации перехода в пользу Кузьминых О.А. права собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение. Поскольку ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, она, Кузьминых О.А. предприняла меры с целью досудебного урегулирования этого вопроса, для чего направляла соответствующие, письменные обращения и проводила устные переговоры. хх октября 2010 года ООО «Автоколонна 1258» направило ей письмо, в котором сообщило, что исполнение Договора от хх октября 2010 года невозможно, поскольку «ООО Автоколонна-1258» вынуждено констатировать невозможность подписания соглашения в предложенной редакции, а, следовательно, и невозможность исполнения Договора». Но Соглашение о совместной деятельности уже заключено, поэтому препятствий для исполнения Договора от хх октября 2010 года, по мнению истца, нет. Поэтому Кузьминых О.А. просила суд обязать Общество с ограниченной ответственностью «Автоколонна-1258» исполнить обязанность по передаче в собственность ей, Кузьминых О. А. 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое одноэтажное кирпичное здание - склад № 3 общей площадью ххх,х квадратных метра, находящееся по адресу: город Иркутск, улица N., 25, кадастровый номер хх:хх:хххххх:хх:ххххх/Р и обязать Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области осуществить государственную регистрацию перехода права Общества с ограниченной ответственностью «Автоколонна-1258» на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на нежилое одноэтажное кирпичное здание - склад №3 общей площадью ххх,х квадратных метра, находящееся по адресу: город Иркутск, улица N., 25, кадастровый номер хх:хх:хххххх:хх:ххххх/Р в пользу Кузьминых О. А..

Впоследствии, в ходе судебного разбирательства истец в соответствии с

требованиями статьи 39 ГПК РФ неоднократно изменял и дополнял исковые требования

и окончательно просил суд признать за Кузьминых О. А. право государственной регистрации перехода права собственности на нежилое одноэтажное здание - склад № 3, имеющее следующие характеристики: фундамент железобетонный ленточный; стены железобетонные с кирпичной кладкой перед кровлей; крыша-шифер по деревянной обрешетке; высота здания 3,47 м.; ширина здания 12.15 м.; длина здания хх,ххм.; площадь здания по наружным размерам ххх,хх кв.м., общей внутренней площадью ххх. х кв.м. по адресу: город Иркутск, улица N., 25, кадастровый номер хх:хх:хххххх:хх:ххххх/Р. При этом, от ранее заявленных требований в части обязания Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области осуществить государственную регистрацию перехода права ООО «Автоколонна-1258» на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на нежилое одноэтажное кирпичное здание склад № 3, обязать ООО «Автоколанна-1258» исполнить обязательства по передаче в собственность Кузьминых О.А. 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое одноэтажное кирпичное здание склад № 3, осуществить госрегистрацию перехода права 000 «Автоколонна-1258» на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на нежилое одноэтажное кирпичное здание склад № 3, признании договор купли-продажи от хх октября 2010 года между ООО «Автоколонна-1258» в лице директора Ш. А.А. и Кузьминых О.А. о покупке Кузьминых О.А.1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое одноэтажное кирпичное здание склад № 3 законной сделкой, истец отказался в полном объеме, и данный отказ был принят судом.

Представитель ответчика ООО «Автоколонна 1258» Колчина А.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, поддержав доводы встречного иска к Кузьминых О.А. о признании договора купли-продажи от хх октября 2010 года, подписанного Кузьминых О.А. и ООО «Автоколонна 1258», который был принят судом в соответствии с определением от хх июня 2011 года. В обоснование встречных исковых требований, представитель ответчика Колчина А.В. указала, что согласно пункту 1.1. Договора от хх октября 2010 года истец продает, а ответчик покупает 1/2 долю в праве общей долевой собственности на нежилое одноэтажное кирпичное здание -склад № 3, общей площадью ххх,х кв.м., находящееся по адресу: г. Иркутск, ул. N., 25, кадастровый номер хх:хх:хххххх:хх:ххххх/Р. Вместе с тем, по данным, имеющимся в техническом паспорте на Здание, стены Здания являются железобетонными, а не кирпичными. Указанные данные подтверждены также в ходе судебного разбирательства, о чем свидетельствует совместное заключение МУП «БТИ г. Иркутска» и ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ». Кроме того, согласно сведениям, содержащимся в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, истец является собственником Здания в целом, какая-либо информация об общей долевой собственности на Здание в реестре отсутствует. Также Договор от хх октября 2010 года не содержит никаких сведений о земельном участке, на котором расположено здание и о размещении здания на участке. Все перечисленные обстоятельства в совокупности указывают на отсутствие согласия сторон Договора от хх октября 2010 года по его существенным условиям, что, по мнению ответчика, в соответствии с требованиями статьи 554 Гражданского кодекса РФ является основанием для признания договора от хх октября 2010 года незаключенным.

Истец Кузьминых О.А. в судебное заседание не явилась; извещена о его времени и месте надлежащим образом; в адресованном суду заявлении просила деле рассмотреть в свое отсутствие с вынесением решения при участии представителей, действующих от ее имени на основании доверенностей.

Представители истца Кузьминой О.А. – Алакшин С.А. и Суворова Р.С., действующие на основании доверенности, в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали и настаивали на их удовлетворении. Встречные исковые требования не признали, указав, что согласно заключению МУП БТИ г.Иркутска в ходе работ по идентификации на местности объекта недвижимого имущества - склада № 3 в городе Иркутске по улице N., 25 в рамках выездного судебного заседания, установлено, что технические характеристики объекта недвижимого имущества, отображенного в технических паспортах МУП БТИ Иркутска и ФГУП «Ростехинвентаризация—Федеральное БТИ» являются характеристиками одного и того же существующего на территории автоколонны 1285 здания—склада. Кроме того, экспертами–техниками установлено, что фактические характеристики объекта соответствуют техническим описаниям здания-склада. Незначительные расхождения по размерам объясняются использованием как ленточных измерительных приборов, так и лазерных рулеток. Также в заключении указано, что стены спорного здания железобетонные с кирпичной кладкой перед кровлей. Данная информация отсутствует и в техническом паспорте, представленном истцом, в техническом паспорте, представленном стороной ответчика. Договор, заключенный между Кузьминых О.А. и ОАО «Автоколонна 1258» подлежит в таком виде регистрации в ЕГРП, поскольку отвечает требованиям, предъявляемым при регистрации перехода права собственности. Относительно ссылки ответчика об отсутствии данных о земельном участке, на котором расположено спорное нежилое здание, представители истца указали, что, поскольку земельный участок по улице N., 25 в городе Иркутске не является собственностью ООО «Автоколонна 1258», а находится в пользовании, определенном соглашением, данные доводы ООО «Автоколонна 1258» не имеют оснований и не являются законными, равно как и ссылка о том, что согласие на подписание оспариваемого договора со стороны директора Ш. А.А. отсутствовало.

В соответствии с требованиями статьи 39 ГПК РФ и статьи 196 ГПК РФ суд рассмотрел дело по заявленным сторонами первоначальным и встречным требованиям.

Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области в судебное заседание не явился, о дне и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в своем письменном заявлении представитель управления Хорошилова Т.Л. просила рассмотреть заявленные Кузьминых О.А. исковые требования в отсутствие представителя Управления.

На основании статьи 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие УФРС по Иркутской области.

Заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, а также материалы дела правоустанавливающих документов на спорное нежилое помещение УФРС по Иркутской области и инвентарного дела МУП БТИ г. Иркутска, суд считает исковые требования Кузьминых О.А. не подлежащими удовлетворению; встречный иск ООО «Автоколонна» по мнению суда, подлежит удовлетворению.

В соответствии с выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от хх ноября 2010 года № хх\ххх\хххх-ххх, нежилое одноэтажное панельное здание – склад № 3 площадью ххх, х кв.м. кадастровый номер хх:хх:хххххх:хх:ххххх\Р, по адресу: город Иркутск, улица N., 25 является собственностью ООО «Автоколонна 1258».

В судебном заседании установлено, что хх октября 2010 года между ООО «Автоколонна 1258» в лице директора Ш. А.А., действующего на основании устава и Кузьминых О.А. подписан договор купли-продажи, согласно которому, продавец продает, а покупатель покупает 1\2 (одну вторую) доли в праве общей долевой собственности на нежилое одноэтажное кирпичное здание – склад № 3 общей плошадью ххх, х кв.м., находящееся по адресу: город Иркутск, улица N., 26, кадастровый номер хх:хх:хххххх:хх:ххххх\Р (пункт 2.1. договора) Данное здание принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи № 1 от хх ноября 2005 года, право собственности зарегистрировано УФРС по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу хх января 2006 года (пункт 2.2.). Цена продаваемой 1\2 доли в праве общей долевой собственности на здание составляет х ххх ххх рублей в соответствии с пунктом 2.1. Договора; порядок расчета сторонами договора определен следующим образом: при подписании договора Кузьминых О.А. (покупатель) передает ООО «Автоколонна 1258» (продавец) наличными денежную сумму в размере ххх ххх рублей; в течение трех дней с момента вступления настоящего договора в силу, покупатель по соглашению сторон обязуется перечислить денежную сумму в размере ххххххх рублей на расчетный счет УФК по Иркутской области (пункт 2.2. Договора). Раздел 3 рассматриваемого договора, поименованный сторонами «Передача имущества», содержит сведения о том, что покупатель ознакомлен с техническим состоянием здания и предупрежден продавцом об имеющихся недостатках. Согласно пункту 4.1. договора, он вступает в силу с момента его подписания сторонами; переход права собственности на 1\2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое одноэтажное кирпичное здание – склад № 3 общей площадью ххх, х кв.м., находящееся по адресу: город Иркутск, улица N., 25 кадастровый номер хх:хх:хххххх:хх:ххххх\Р, происходит только при подписании соглашения о совместной деятельности по формированию земельного участка под вышеуказанным зданием; право собственности на приобретаемое здание возникает у продавца с момента государственной регистрации перехода права собственности в УФРС по Иркутской области. Обязанностью покупателя в соответствии с пунктом 5.2.1 договора является оплата приобретаемой 1\2 доли в праве общей долевой собственности на здание в полном объеме, в соответствии с пунктом 2.1. Договора в порядке и сроки, установленные договором; обязанностью продавца является предоставить все необходимые документы, необходимые для перехода права собственности и нести ответственность за их достоверность. Пунктом 6.1 Договора определено, что данный договор содержит в себе весь объем соглашений между сторонами относительно его предмета; изменение, расторжение и прекращение договора возможно при письменном соглашении сторон.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Оценивая буквальный смысл договора купли-продажи от хх октября 2010 года, суд приходит к выводу об установлении в договоре дополнительных оснований заключения (исполнения) договора, которые стороны данного договора посчитали для себя существенными, в частности переход права собственности на 1\2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое одноэтажное кирпичное здание – склад № 3 общей площадью ххх, х кв.м., находящееся по адресу: город Иркутск, улица N., 25 кадастровый номер хх:хх:хххххх:хх:ххххх\Р, происходит только при подписании соглашения о совместной деятельности по формированию земельного участка под вышеуказанным зданием; порядок расчета сторонами договора определен следующим образом: при подписании договора Кузьминых О.А. (покупатель) передает ООО «Автоколонна 1258» (продавец) наличными денежную сумму в размере ххх ххх рублей; в течение трех дней с момента вступления настоящего договора в силу, покупатель по соглашению сторон обязуется перечислить денежную сумму в размере ххххххх рублей на расчетный счет УФК по Иркутской области (пункт 2.2. Договора).

Часть 1 статьи 196 ГПК РФ гласит, что при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела установлены и какие не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

В этой связи, исходя из оснований заявленных требований и возражений против них, суд применяет к правоотношениям сторон положения Гражданского кодекса РФ о сделках, основаниях их недействительности, об обязательствах, способах их обеспечения и о договорах, а также положения Федерального закона РФ от хх июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое существо и сделок с ним».

По смыслу статей 17, 35 Конституции РФ и норм ГК РФ, регулирующих правоотношения по владению, пользованию и распоряжению (в том числе купле-продаже) имущества, а также по исполнению обязательств, установленными государством основополагающими нормами об экономическом устройстве общества, обеспечивающими соблюдение правовых предписаний и защиту прав и свобод граждан, и принципами экономической организации общества являются, в частности, добровольность волеизъявления лица на совершение сделки, надлежащее и добросовестное исполнение предусмотренных сделкой обязательств, недопустимость каких-либо злоупотреблений при совершении сделок.

В соответствии с ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2 статьи 1); граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (пункт 1 статьи 9).

Согласно статье 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 ГК РФ)

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) (пункт 3 статьи 154 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 ГК РФ)

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу пункта 1 статьи 17 Федерального закона РФ от хх июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон (статья 421 ПС РФ). При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 ГК РФ).

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Применительно к договору купли-продажи недвижимости существенными условиями являются предмет сделки (статья 554 ГК РФ) и цена имущества (статья 555 ГК РФ).

Изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договорами (часть 1 статьи 450 ГК РФ).

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (пункт 1 статьи 454 ГК РФ)

Согласно статье 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 ГК РФ).

Пунктами 1, 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Статьи 552 ГК РФ определяет судьбу земельного участка при продаже объекта недвижимости, расположенного на нем. Как указывает данная статья, покупателю такого объекта недвижимости одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Соответственно, в зависимости от того, право собственности на земельный участок или право его пользования принадлежит продавцу недвижимости, такое же право переходит и покупателю недвижимости.

Статья 554 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Кроме того, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 18 и пункту 6 статьи 12 Федерального закона РФ от хх июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при описании объекта недвижимости должны быть указаны: вид (название) объекта- здание, сооружение, жилой дом, квартира, часть квартиры и т.д; адрес (местоположение); литеры или номера строений, условный номер объекта, присвоенный органом по регистрации прав, в случае нахождения нескольких объектов под одним почтовым адресом; этажность объекта; этаж и номер помещений на поэтажном плане; площадь объекта.

Пунктом 1 статьи 17 вышеназванного ФЗ № 122 установлен перечень оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе таким основанием являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом (статья 166 ГК РФ).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).

Споры по требованиям о признании недействительной ничтожной сделки подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Настаивая на удовлетворении первоначальных исковых требований, представитель истца Кузьминых О.А. – Суворова Р.Н. пояснила, что согласно договору купли-продажи от хх октября 2010 года истцом приобретена у ответчика 1/2 доля в праве обшей долевой собственности на нежилое одноэтажное здание — склад № 3, имеющее следующие характеристики: фундамент железобетонный ленточный; стены железобетонные с кирпичной кладкой перед кровлей; крыша-шифер по деревянной обрешетке; высота здания 3,47 м.; ширина здания 12.15 м.; длина злания хх,ххм.; площадь здания по наружным размерам ххх,хх кв.м.общей площадью ххх. х кв.м. по адресу: город Иркутск, улица N., 25, кадастровый номер хх:хх:хххххх:хх:ххххх/Р. Данное здание принадлежит ответчику на праве собственности на основании договора купли-продажи № 1 от хх ноября 2005 года, зарегистрированного в УФРС по Иркутской области хх января 2006 года. Ответчик в соответствии с условиями договора купли-продажи, принял от Кузьминых О.А. ххх ххх рублей согласно приходно-кассовому ордеру от хх октября 2010 года. Остальная сумма в размере х ххх ххх рублей подлежала внесению на имя УФК по Иркутской области, Куйбышевский отдел судебных, приставов г.Иркутска УФССП по Иркутской области в счет исполнения обязательств ответчика в пользу третьего лица, кредитора по исполнительному производству. хх октября 2010 года между Кузьминых О.А. и ООО «Автоколонна 1258» было заключено соглашение о совместной деятельности и по формированию участка под складом. В соответствии с главой 4 «Возникновения права собственности» договора купли-продажи от хх октября 2010 года, поскольку переход права собственности на нежилое помещение происходит только при подписании соглашения о совместной деятельности по формированию земельного участка под вышеуказанным зданием, на ответчике лежала обязанность с момента подписания соглашения представить в УФРС все документы по переходу права собственности 1\2 доли в праве общей долевой собственности па нежилое помещение. От исполнения принятых на себя обязательств ответчик уклоняется до настоящего времени. Были проведены устные переговоры, в результате которых, хх октября 2010 года ответчиком в адрес истца направлено письмо о невозможности исполнения Договора купли-продажи со сслылкой на несоотвествие закону подписанного сторонами соглашения о совместной деятельности от хх октября 2010 года и невозможности, как следствие, исполнения указанного договора, несмотря на то, что, по мнению представителя истца, указанное Соглашение о совместной деятельности уже заключено, подписано сторонами и подлежало исполнению. Кроме того, по мнению стороны истца, договор купли-продажи недвижимости, заключенный между ООО «Автоколонна 1258» и Кузьминых О.А., отвечает требованиям статьи 160 ГК РФ, поскольку документ составлен, он выражает содержание договора, подписанного сторонами, наличие договора, существенных условий. Так, пункт 4.1 договора сторонами выполнен: соглашение о совместной деятельности заключено, сторонами подписано; в соглашении речь о земельном участке. Предмет договора купли-продажи является 1\2 доля недвижимости – спорного нежилого здания по улице N., 25 в городе Иркутске. Пункт 6.1 Договора содержит указание на то, что договор содержит весь объем соглашений между сторонами. Глава 6 договора содержит также все необходимые условия для заключения договора и которые доподлинно были известны сторонам при подписании настоящего договора. В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Данная статья содержит легальное определение договора продажи недвижимости. Единственным квалифицирующим признаком данной разновидности договора купли-продажи является недвижимое имущество как особый его предмет. Легальное определение договора продажи недвижимости содержит перечень его возможных предметов: земельный участок, здание, сооружение, квартира, данный перечень является открытым. Соответственно, предметом договора может быть любое имущество признаваемое недвижимым в силу его естественных свойств. Спорный предмет договора, являясь недвижимым имуществом, не изъят из оборота (п. 4 ст. 27 ЗК), не ограничен в обороте ( п. 5 ст. 27 ЗК) и может быть предметом договора при соблюдении установленного порядка его отчуждения (абз. 2 п. 2 ст. 27 ЗК). Предметом может выступать лишь недвижимое имущество, принадлежащее продавцу. На момент заключения договора, имущество принадлежало продавцу на праве собственности. Согласно заключению МУП БТИ г.Иркутска в ходе работ по идентификации на местности объекта недвижимого имущества - склада № 3 в городе Иркутске по улице N., 25 в рамках выездного судебного заседания, установлено, что технические характеристики обьектов недвижимого имущества, отображенных в технических паспортах МУП БТИ Иркутска и ФГУП «Ростехинвентаризация—Федеральное БТИ» являются характеристиками одного и того же существующего на территории автоколонны 1285 здания—склада. Кроме того, экспертами – техниками установлено, что фактические характеристики объекта соответствуют техническим описаниям здания-склада. Незначительные расхождения по размерам объясняются использованием как ленточных измерительных приборов, так и лазерных рулеток. Также в заключении указано, что стены спорного здания железобетонные с кирпичной кладкой перед кровлей. Данная информация отсутствует и в техническом паспорте, представленном истцом, в техническом паспорте, представленном стороной ответчика. Договор, заключенный между Кузьминых О.А. и ОАО «Автоколонна 1258» подлежит в таком виде регистрации в ЕГРП, поскольку отвечает требованиям, предъявляемым при регистрации перехода права собственности.

В подтверждение доводов искового заявления Кузьминых О.А. в лице представителей Суворовой Р.Н. и Алакшина С.А. представила суду следующие доказательства.

В соответствии с соглашением о совместной деятельности по формированию участка под складом с кадастровым номером хх:хх:хххххх:хх:ххххх\Р от хх октября 2010 года, ООО «Автоколонна 1258» и Кузьминых О.А. хх сентября 1970 года рождения, именуемые стороны, договорились о дальнейшем сотрудничестве по оформлению участка под складом. При оформлении участка и по его завершению, стороны договорились после регистрации права собственности на участок, размежевать его согласно приложению 1 к данному соглашению, площади участка А.и В должны быть равными по результату межевания. 1\2 склада, находящася в собственности ООО «Автоколонна 1258» переходит в собственность Кузьминых О.А.. Также ООО «Автоколонна 1258» в рамках стоимости цены по договору купли-продажи от хх октября 2010 года отдает безвозмездно 120 кв.т. электроэнергии. Право пользования складом как единым целым сохраняется у ООО «Автоколонна 1258» в течение 8 месяцев после перехода права по договору купли-продажи от хх октября 2010 года. В данном соглашении также оговорено, что равенство участков А и В может быть определено с погрешностью 7 % от половины.

Как явствует из приходного кассового ордера от хх октября 2010 года, Кузьминых О.А. в кассу ООО «Автоколонна 1258» внесено ххх ххх рублей на основании договора купли-продажи от хх октября 2010 года.

Письмом на имя директора ООО «Автоколонна 1258» Ш. А.А.. хх октября 2010 года Кузьминых О.А. просит сообщить о дальнейшем действии договора купли-продажи и подтверждении второго платежа, либо отказе от исполнения указанного договора стороной продавца и разрешения спора в судебном порядке. Данное сообщение получено ООО «Автоколонна 1258» хх октября 2010 года вх. № 32. Также, с целью исполнения условий договора, сторонами осуществлялась переписка посредством телеграфа хх октября 2010 года и хх октября 2010 года.

Согласно уведомлению ООО «Автоколонна 1258» от хх октября 2010 года, подписанному А.А. Ш. , и направленному в адрес Кузьминых О.А., продавец сообщает о невозможности подписания соглашения в предложенной покупателем редакции, а, следовательно, невозможности исполнения договора купли-продажи по следующим основаниям: соглашение о совместной деятельности не соответствует требованиям действующего законодательства РФ, применяемого к такого рода соглашениям (договорам), поскольку оно может быть заключено исключительно юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, оно не содержит обязательных условий, наличие которых предусмотрено главой 55 ГК РФ, поэтому несоответствие соглашения делает невозможным его заключение сторонами; соглашение содержит условия оформления в собственность сторон земельного участка, расположенного под зданием, однако такое оформление на условиях, указанных в соглашении, противоречит требованиям земельного законодательства РФ, поскольку выделение земельного участка, который расположен под объектом недвижимого имущества, принадлежащего нескольким лицам на праве долевой собственности, может быть осуществлено исключительно в общую долевую собственность таких лиц. Соответственно, участок, расположенный под зданием, может быть выделен только в общую долевую собственность собственникам нежилого здания склада, в то время как целью соглашения является выделение отдельных участков Кузьминых О.А. и ООО «Автоколонна 1258»; в целом текст соглашения, а также схема границ земельного участка, оформление которых просит Кузьминых О.А. осуществить, предложены после заключения договора купли-продажи и не соответствуют предварительным договоренностям, поэтому, по мнению ООО «Автоколонна 1258», Кузьминых О.А. воспользовалась неблагоприятными для продавца обстоятельствами, а именно – наложение УФССП по Иркутской области ареста на здание склада и установили не соответствующую рыночному уровню цен стоимость приобретаемой доли здания и фактически земельного участка под приобретаемой частью здания. В силу изложенных обстоятельств, в уведомлении Кузьминых О.А. предложено расторгнуть договор купли-продажи от хх октября 2010 года по соглашению сторон.

Представитель ответчика ООО «Автоколонна 1258» Колчина А.В., действующая на основании доверенности в судебном заседании суду пояснила, что договор от хх октября 2010 года содержит отлагательное условие о возможности перехода права собственности на здание только после заключения сторонами соглашения о совместной деятельности по размежеванию земельного участка, находящегося под зданием, то есть, фактически стороны связали возможность государственной регистрации перехода права собственности на здание с заключением ими договора о совместной деятельности. Истцом в качестве договора о совместной деятельности представлен рукописный документ - соглашение от хх октября 2010 года о совместной деятельности по формированию участка под складом. Тем временем, данное соглашение не является договором о совместной деятельности с точки зрения действующего законодательства Российской Федерации, поскольку не содержит условий, признаваемых законом существенными для договора о совместной деятельности, что противоречит статье 432 ГК РФ, согласно которой существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. По смыслу статьи 1041 ГК РФ к числу существенных условий договора о совместной деятельности относятся условия о характере совместной деятельности участников договора, об их общей цели и об объединяемых ими вкладах. Так, в соглашении указано, что его стороны договорились о сотрудничестве по оформлению участка под складом, однако характеристик участка и склада, идентифицирующих их как объекты недвижимого имущества, соглашение не содержит, как не содержит и перечня конкретных действий, которые можно было бы признать совместной деятельностью, равно как, и не содержит какого-либо описания вкладов, которые его стороны вносят в общее дело, и которые можно было бы рассматривать как вклады товарищей. Учитывая данные обстоятельства, по мнению ответчика при заключении соглашения стороны не закрепили в надлежащей форме существенные условия, которые признаются таковыми для договора о совместной деятельности статьей 1041 ГК РФ. Кроме того, из текста соглашения нельзя, по мнению ответчика, достоверно установить, что указанные в нем стороны - это те же лица, что и стороны договора от хх октября 2010 года, так как текст соглашения не содержит ссылок на какие-либо идентифицирующие признаки сторон (реквизиты документов, удостоверяющих личность, сведения об уполномоченных представителях юридических лиц и прочее). Соглашение подписано лицом, которое не может выступать в качестве участника подобных правоотношений, поскольку по смыслу статьи 1041 ГК РФ, сторонами договора о совместной деятельности, если он заключается в целях осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации. Предметом и Договора от хх октября 2010 года и соглашения является склад, т.е. нежилой объект недвижимости, который может быть использован только в порядке осуществления предпринимательской деятельности. Истец подписал соглашение как физическое лицо, в качестве индивидуального предпринимателя Кузьминых О.А. не выступала, поэтому в совокупности все приведенные факты указывают на незаконность подписания соглашения о совместной деятельности истцом. Также указала, что соглашение в рукописном виде является лишь оформленным результатом предварительных переговоров сторон; фактически же в намерения истца и ответчика заключении Договора от хх октября 2010 года входило заключение в дальнейшем соглашения о совместной деятельности, отвечающего требованиям закона и содержащего полный спектр достигнутых договоренностей сторон, что истец не отрицает. Проект указанного соглашения был представлен истцом в электронном виде после заключения Договора от хх октября 2010 года и данный проект и послужил основанием для возникновения спора между истцом и ответчиком, поскольку содержал условия, которые стороны договора от хх октября 2010 года изначально не предусматривали.

Допрошенный в ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля Ш. А.А. показал суду, что является директором ООО «Автоколонна 1258». хх октября 2010 года он, действуя в интересах ООО «Автоколонна 1258» подписал с истцом Кузьминых О.А. договор о купле-продаже 1/2 здания склада № 3, расположенного на земельном участке по адресу: город Иркутск, улица N., 25. Он как директор ООО «Автоколонна – 1258», действительно обладает правом единолично заключать те или иные договоры, которые являются выгодными для общества. Решение о продаже здания склада он принял единолично, поскольку на момент продажи у организации был огромный долг перед УПФ РФ и ИФНС по Иркутской области в размере х ххх ххх рублей. Погасить данный долг он хотел путём продажи недвижимости, принадлежащей обществу. Стоимость здания склада с покупателем Кузьминых О.А. была определена исходя из существующей задолженности, в сумме х ххх ххх рублей; в действительности же стоимость недвижимости на данный момент не определена, однако в несколько раз превышает оговоренную в договоре от хх октября 2010 года цену. В данном договоре сторонами было оговорено условие заключить соглашение о совместной деятельности, которое предусматривало раздел земельного участка, на котором было расположено здание склада, на равные составляющие. хх октября 2010 года он действительно подписал соглашение о совместной деятельности в письменном виде и все приложения к нему также были им подписаны, однако данное соглашение было предварительным, по его мнению, в рамках согласования условий договора. При заключении такого соглашения стороны договорились, что участок, обозначенный в приложении под буквой «А» - отходит ООО «Автоколонна - 1258», участок «Б» - Кузьминых О.А.. Данное соглашение было изготовлено в письменном виде, «от руки», поэтому он предложил представителю покупателя Алакшину С.А. изготовить текст соглашения в печатном виде. Однако представленный позднее текст соглашения о совместной деятельности существенно отличался от первоначального, содержал иные условия, так как механизм выдела доли земельного участка стороной изменялся и в нем появился третий участник – ООО «КвартаЛ», то есть, соглашение становилось трёхсторонним. Кроме того, участок, расположенный под зданием, может быть выделен только в общую долевую собственность собственникам нежилого здания склада, в то время как целью соглашения является выделение отдельных участков Кузьминых О.А. и ООО «Автоколонна 1258»; в целом текст соглашения, а также схема границ земельного участка, оформление которых просит Кузьминых О.А. осуществить, предложены после заключения договора купли-продажи и не соответствовали предварительным договоренностям, поэтому, по мнению свидетеля, Кузьминых О.А. воспользовалась неблагоприятными для продавца обстоятельствами, а именно – наложением ареста на здание склада и установила не соответствующую рыночному уровню цен стоимость приобретаемой доли здания и фактически земельного участка под приобретаемой частью здания. Поэтому он, Ш. А.А. направил в адрес Кузьминых предложение о расторжении договора купли-продажи, отказавшись от подписания соглашения о совместной деятельности с Кузьминых О.А.. В настоящее время задолженность перед налоговыми органами ООО «Автоколонна 1285» погашена, поэтому необходимость в продаже объектов недвижимости, принадлежащих обществу, отпала и, поскольку денежные средства Кузьминых О.А. по договору купли-продажи здания в установленные договором сроки не были переданы в полном объеме и передачи имущества не произошло, то полагает, что договор купли-продажи с Кузьминых О.А. заключен не был.

Представитель истца Алакшин С.А. в ходе судебного разбирательства показания свидетеля Ш. А.А. не опроверг, пояснив, что, действительно, первоначальное соглашение о совместной деятельности являлось предварительным соглашением, в дальнейшем же оно предполагало расшифровку юридически значимых моментов, что он и сделал, отправив по электронной почте вариант готового соглашения ответчику, и ему оставалось только подписать его, однако Ш. А.А. от подписания соглашения отказался, пояснив, что в новый текст соглашения включены условия, которые сторонами не оговаривались. Данный довод полагает не соответствующим действительности, поскольку изначально договоренность между истцом и ответчиком была следующей: сначала земельный участок приобретается в общую собственность истца и ответчика, потом он делится на равные доли – по 1/2 истцу и ответчику, формально же собственником земельного участка оставалось бы ООО «Автоколонна - 1258». При этом, включение в субъектный состав соглашения третьего участника ООО «Квартал» было оговорено лишь для того, чтобы уравновесить интересы сторон, иначе бы у ООО «Автоколонна 1258» доля земельного участка была гораздо меньше половины.

Суд находит показания указанного свидетеля правдивыми, не усматривая какую-либо его заинтересованность в исходе дела; свидетель Ш. А.А. предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний. Кроме того, его показания согласуются и с иными представленными сторонами письменными доказательствами: рукописным текстом соглашения о совместной деятельности от хх октября 2010 года, уведомлениями сторон на имя друг друга, направляемыми с целью достижения соглашения, представленными проектами соглашения о совместной деятельности ООО «Автоколонна 1258», Кузьминых О.А. и ЗАО «КвартаЛ» и планами-схемами раздела земельного участка к ним, датированными хх октября 2010 года, хх октября 2010 года и не подписанными сторонами.

Настаивая на отказе в удовлетворении заявленных Кузьминых О.А. требований, представитель ответчика Колчина А.Н. указала, что предъявление требований о признании права на государственную регистрацию перехода права собственности на здание возможно только в случае, если объект недвижимости, являющийся предметом договора купли-продажи, продавцом уже передан, и продавец уклоняется только от реализации мероприятий, необходимых для государственной регистрации результатов исполнения договора. Вместе с тем, передача здания склада № 3 по улице N., 25 в городе Иркутске истцу не состоялась, а при отсутствии факта передачи здания истцу им не может быть заявлено исключительно требование о признании за ним права на государственную регистрацию перехода права, поскольку, по мнению ответчика, это противоречит действующему законодательству. При этом, представитель ответчика Колчина А.Н. просила суд принять во внимание исполнение условий договора от хх октября 2010 года и самим истцом, поскольку истец при его заключении должен был оплатить ххх ххх рублей, а оставшуюся денежную сумму в размере х ххх ххх рублей должен был оплатить в течение трех дней с момента подписания договора по указанным в нем реквизитам в погашение долга ответчика по налогам и сборам, однако до настоящего времени цена договора от хх октября 2010 истцом не оплачена в полном объеме, поскольку истцом оплачено в рамках данного договора только ххх ххх рублей.

Доводы ответчика об отсутствии подписания сторонами передаточного акта на спорное здание склада представители истца Алакшин С.А. и Суворова Р.Н. не опровергли в нарушение статьи 56 ГПК РФ, однако просили суд принять во внимание, что необходимым условием заключения договора купли-продажи спорного объекта недвижимости явилось заключение сторонами соглашения о совместной деятельности, а, поскольку ответчик отказался от исполнения данного условия договора, не передав здание истцу по акту приема-передачи, остальная часть оплаты по договору в размере х ххх ххх рублей Кузьминых О.А. не была произведена только в связи с указанными обстоятельствами и по вине ответчика. Между тем, Кузьминых О.А. была готова оплатить цену договора с момента его заключения, о чем неоднократно ответчику сообщала; готова она исполнить свои обязательства по оплате и в настоящее время при переходе к ней права собственности на спорное здание склада.

Оценивая указанную ссылка представителей истца на невозможность оплаты в связи с отказом ответчика от исполнения договора от хх октября 2010 года, суд находит ее несостоятельной, поскольку условия исследованного в судебном заседании договора купли-продажи здания склада № 3 по улице N. в городе Иркутске от хх октября 2010 года не содержат условий, которые бы связывали обязанность истца по оплате стоимости здания с обязанностью ответчика по передаче здания, а напротив, четко определены временными рамками в течение трех дней с момента подписания сторонами указанного договора, то есть, его вступления в силу, а также порядком производства оплаты по договору (пункт 2.2).

Согласно ответу на судебный запрос, Куйбышевский отдел судебных приставов по г. Иркутску УФССП по Иркутской области в ответе от хх апреля 2011 года № 5847/14 сообщил, что в Куйбышевском ОСП г. Иркутска находилось исполнительное производство № 25/17/9410/4/2009-СД от хх мая 2010 года в отношении ООО «Автоколонна 1258» о взыскании задолженности в размере ххххххх рублей 55 копеек в пользу УПФ РФ филиала № 2 ГУ-ИРО ФСС РФ и МИФНС № 16 по Иркутской области. В рамках данного исполнительного производства, судебным приставом-исполнителем Рагозиной Т.В. хх августа 2010 года вынесено постановление о запрете на совершение действий, направленных на отчуждение: здание кад. № хх:хх:хххххх:хх:ххххх\Р; хх октября 2010 года составлен акт описи и ареста объекта недвижимости: нежилое одноэтажное кирпичное здание – склад № 3 инвентарный номер хх:ххх:ххх:ххххххххх:хххх, кадастровый номер хх:хх:хххххх:хххх:хх:ххх:ххх:ххххххххх:хххх, площадью ххх, х кв.м., расположенного по адресу: город Иркутск, улица N., 25. Следовательно, на хх октября 2010 года нежилое одноэтажное кирпичное здание- склад № 3 кад. № хх:хх:хххххх:хх:ххххх\Р, не находилось под арестом. К данному сообщению Куйбышевский ОСП по г. Иркутску УФССП по Иркутской области направил акт описи и ареста имущества должника от хх октября 2010 года, копию технического паспорта на здание – склад № 3 по улице N. в городе Иркутске лит АА кадастровый номер хх:хх:хххххх:хххх:хх:ххх:ххх:ххххххххх:хххх по улице N., 25 в городе Иркутска и постановление о запрете на совершение действий от хх августа 2010 года.

Таким образом, в судебном заседании достоверно установлено, что на момент заключения договора купли-продажи от хх октября 2010 года в отношении здания склада имелся запрет на его отчуждение, наложенный приставом-исполнителем согласно постановлению от хх августа 2010 года. На наличие данного запрета также указывает и пункт 1.3 рассматриваемого договора. Как явствует из постановления Куйбышевского ОСП г. Иркутска УФССП по Иркутской области от хх августа 2010 года, ответчику и другим лицам запрещено совершать любые действия, связанные с отчуждением здания склада.

Представитель истца Алакшин С.А. в судебном заседании пояснил, что о запрете ответчику на отчуждение спорного имущества истцу было известно, поэтому стороны и согласовали порядок расчета по договору купли-продажи таким образом, что сумма в размере х ххх ххх (сумма прописью) рублей подлежала внесению на имя УФК по Иркутской области, Куйбышевский отдел судебных приставов г. Иркутска Управления Федеральной службы судебных приставов по Иркутской области в счет исполнения обязательств ответчика в пользу третьего лица - кредитора по исполнительному производству, следовательно, к моменту передачи имущества покупателю и представления документов на государственную регистрацию права собственности, запрет на отчуждение был бы снят.

Оценивая указанные доводы стороны истца, суд руководствуется статьей 454 ГК РФ, согласно которой, продавец обязуется передать вещь в собственность покупателю. По смыслу гражданского законодательства, продавец на момент заключения договора купли-продажи должен не только являться собственником отчуждаемой вещи, но и должен иметь возможность совершить собственно факт отчуждения, распорядиться судьбой вещи. Между тем, на момент заключения договора от хх октября 2010 года ООО «Автоколонна 1258» не могло распоряжаться зданием склада, поскольку в отношении предмета договора имелось обременение в виде запрета на отчуждение. Данные факты свидетельствуют о не соответствии заключаемой сторонами сделки требованиям закона, и в силу статьи 168 ГК РФ она является ничтожной сделкой, независимо от признания ее таковой судом.

В опровержение доводов встречного иска о признании договора купли-продажи незаключенным в силу отсутствия индивидуализации в договоре купли-продажи предмета отчуждения, представителями истца представлены и добыты судом по ходатайству сторон следующие доказательства.

По сообщению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области от хх апреля 2011 года № 1х-ххххх, получить правовую оценку договора купли-продажи возможно только после проведения правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию права.

Как явствует из выписки из Единого государственного реестра объектов капитального строительства от хх апреля 2011 года ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Иркутской области, здание склада № 3 по улице N., 25 в городе Иркутске, поставленного на государственный технический учет под кадастровым номером хх:хх:хххххх:х:ххх и поставленного на учет хх апреля 2011 года, инвентарный номер ххххх, имеет следующие технические характеристики: площадь ххх, х кв.м., год постройки – 1969; фундамент – железобетонный, ленточный, стены – крупнопанельные, железобетонные.

В соответствии с кадастровым паспортом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по состоянию на хх августа 2008 года, здание склада № 3 по улице N., 25 в городе Иркутске литера АА; имеет кадастровый номер хх:хх:хххххх:хххх:хх:ххх:ххх:хххххххххх:хххх, инвентарный номер хх:ххх:ххх:ххх:ххххххххх:хххх; площадь объекта ххх,х кв.м., назначение – нежилое, количество этажей – 1, год постройки – 1969.

По сообщению ФГУ «Земельная кадастровая палата по Иркутской области» от хх апреля 2011 года, объект капитального строительства - склад № 3, расположенный по адресу: город Иркутск, улица N., 25, внесен в реестр объектов капитального строительства по процедуре внесения сведений о ранее учтенном объекте в соответствии с техническим паспортом (инвентарный номер ххххх), составленным Иркутским Филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» по состоянию на хх ноября 2003 года, хранящемся в архиве МУП БТИ г. Иркутска.

Согласно сведениям, содержащимся в деле правоустанавливающих документов УФРС по Иркутской области в отношении нежилого здания – склада № 3 по улице N., 25 в городе Иркутске условный номер хх:хх:хххххх:хх:ххххх\Р, а именно – техническом паспорте на указанное здание по состоянию на хх июня 2001 года, данное здание принадлежит на праве собственности ОАО «Автоколонна 1258» и имеет следующие технические характеристики – площадь – 453,3 кв.м., из них – основное строение – 379,9 кв.м., платформа – 73,4 кв.м.; описание конструктивных элементов здание изложено в виде таблице, содержащей сведения о материале фундамента здания – бетонном, ленточном, стенах и их наружной отделки – панельной: крыше, имеющей шифер по деревянной обрешетке; полах из бетона, глухих оконных проемов и простых дверных проемах.

Опрошенная в судебном заседании представитель УФРС по Иркутской области Хорошилова Т.Л. пояснила, что номер, указанный в техническом паспорте как «условный» кадастровым номером объекта недвижимости не является. По адресу: город Иркутск, улица N., 25 расположены два здания-склада, имеющее разных собственников, один склад обозначен условным номером, другой - под кадастровым номером. Собственник одного склада – ООО «Автоколонна 1258», собственником другого склада является ЗАО «И. ».

Согласно ответу ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от хх апреля 2011 года № хх/ххх, по архивным данным филиала, сведений об объекте недвижимого имущества – склада № 3, расположенного по адресу: город Иркутск, улица N., 25 – не имеется.

Из справки МУП «БТИ г. Иркутска» от хх мая 2011 года № хххх/хх явствует, что по данным МУП БТИ г. Иркутска, собственником нежилого помещения (склад № 3) по адресу: город Иркутск, улица N., 25 значится ОАО «Автоколонна 1285» на основании плана приватизации, утвержденного распоряжением № ххх/АК от хх июня 1994 года. Другими сведениями МУП БТИ г. Иркутска не располагает, в связи с тем, что техническую инвентаризацию нежилого помещения (склад № 3, кадастровый номер хх:хх:хххххх:хххх:хх:ххх:ххх:ххххххххх:хххх) по адресу: город Иркутск, улица N., 25, МУП БТИ г. Иркутска не производило.

Из технического паспорта ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» на здание склада № 3 литер АА кадастровый номер хх:хх:хххххх:хххх:хх:ххх:ххх:ххххххххх:хххх по состоянию на хх августа 2008 года, следует, что оно имеет площадь 385,1 кв.м., высоту 3,69 м, объем 1421 м. куб.; всего застроено 460,8 кв.м.; экспликация содержит сведения об общей площади здания ххх,х кв.м., фундамент бетонный; стены панельные; крыша – шифер. Исполнен данный технический паспорт техниками МУП БТИ г. Иркутска Б. И.В. и К. Е.П хх августа 2008 года.

По ходатайству представителя истца Кузьминых О.А. – Алакшина С.А., в судебное заседание для допроса в качестве свидетелей суд вызывал работников ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» К. Е.П. и Б. И.В., однако обеспечить их явку в судебное заседание директору Иркутского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» не представилось возможным, в связи с прекращением с данными лицами трудовых отношений, что подтверждается сообщением от хх мая 2011 года № хх/ххх.

Допрошенная в ходе судебного следствия в качестве свидетеля работник ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Деткова Н.Н. суду показала, что в архивном фонде ФГУП отсутствует инвентарное дело на нежилое помещение – склад № 3 по улице N., 25 в городе Иркутске, поэтому пояснить, производилась ли инвентаризация данного объекта или нет, не представляется возможным. Сотрудники К. Е.П. и Б. И.В. действительно работали в организации в 2009 года, однако впоследствии были уволены из организации. Общепринятый порядок предоставления услуг и работ по инвентаризации имущества в ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», регулируется Постановлением № 961 «О порядке проведения технической инвентаризации». Инвентаризация проводится только по заявлению заинтересованного лица. После того, как поступает такое заявление, специалист взимает плату или её часть, выезжает на осмотр данного недвижимого имущества и выдаёт заключение. Каких-либо платежных документов и заявлений заинтересованных лиц о проведении инвентаризации здания склада № 3 по улице N. в городе Иркутске в ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» не имеется, тогда как без заявления и предварительной оплаты инвентаризацию данного объекта провести работники учреждения не могли. Однако допускает, что если объект недвижимости существует уже давно, и на него заведено инвентарное дело в иной организации инвентарного учета, то обращение в учреждение с просьбой провести инвентаризацию возможно без старого технического паспорта на данный объект. В таком случае работники учреждения изготавливают новое инвентарное дело на объект недвижимости, однако в ФГУП на склад № 3 по улице N., 25 в городе Иркутске инвентарное дело отсутствует. В настоящее время в Учреждении на объект недвижимости по адресу: город Иркутск, улица N., 25 имеются сведения только о том, что указанное здание является административным и поскольку по данному адресу числится несколько объектов недвижимости, не исключает того факта, что номера объектов могли переименовать. Так, инвентарный номер зданию могли присвоить работники ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», а техническую инвентаризацию могли провести работники МУП БТИ г. Иркутска, без правоустанавливающих документов на объект.

Специалист-техник МУП БТИ г. Иркутска Мурга О.В., допрошенная в качестве свидетеля, показала, что действительно подписывала технический паспорт, изготовленный в результате инвентаризации объекта недвижимости - склада № 3 по улице N. в городе Иркутске хх августа 2008 года, являясь руководителем техников К. и Б. и подтверждает факт проведения такой инвентаризации. По поводу расхождения в указании площади объекта расположенного по адресу: город Иркутск, улица N., 25, склад № 3, принадлежащего на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Автоколонна 1258» на момент технической инвентаризации хх августа 2008 года и на момент государственной регистрации права хх января 2006 года, Мурга О.В. показала, что более ранний технический паспорт изготавливался с использованием обычных рулеток, в 2008 году эксперты-техники уже использовали электронные рулетки – лазерные дальномеры, которые дают более точные результаты измерений; поэтому полагает, что в данных технических паспортах дается описание одному и тому же объекту недвижимости.

Свидетель Олейник О.В., заместитель директора МУП БТИ г. Иркутска по правовым и кадровым вопросам, показала суду, что технический паспорт, изготовленный в результате инвентаризации объекта недвижимости - склада № 3 по улице N. в городе Иркутске хх августа 2008 года, МУП БТИ г. Иркутска не выполняло. В МУП БТИ г. Иркутска имеется лишь технический паспорт на указанный объект недвижимости по состоянию на 2001 год, по данным МУП БТИ г. Иркутска, собственником нежилого помещения (склад № 3) по адресу: город Иркутск, улица N., 25 значится ОАО «Автоколонна 1285» на основании плана приватизации, утвержденного распоряжением № ххх/АК от хх июня 1994 года. По поводу расхождения в указании площади и описания конструктивных элементов спорного нежилого помещения в двух технических паспортах, представленных сторонами, Олейник О.В. показала, что временной промежуток между техническими инвентаризациями в 2001 и 2008 году был достаточно большой, поэтому изменения технических характеристик здания не исключены в силу различных причин, что может быть установлено только в результате непосредственного выезда специалиста на место расположения объекта и его обследования. Несоответствие по литерам: Р в техническом паспорте МУП «БТИ г. Иркутска» и АА в

техническом паспорте ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» обусловлено тем, что МУП «БТИ г. Иркутска» осуществляло первичную инвентаризацию всех имеющихся на территории автоколонны 1285 объектов недвижимого имущества, а ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» осуществляло первичную техническую инвентаризацию конкретного объекта - склада.

В связи с показаниями свидетелей и позицией стороны ответчика, по делу проведено выездное судебное заседание, в ходе которого, судом установлено и не оспорено сторонами, что на земельном участке по адресу: город Иркутск, улица N., 25 имеется несколько объектов недвижимости – нежилых зданий и сооружений, в том числе, зданий, поименованных как «склад № 3» на указанном земельном участке два и они принадлежат на праве собственности разным юридическим лицам - ООО «Автоколонна 1258» и ЗАО «И. ». Собственником склада № 3, обозначенного в соответствии с технической документацией под литерой Р, является ответчик ООО «Автоколонна 1258». При визуальном осмотре здания установлено, что фундамент бетонный ленточный; стены железобетонные с кирпичной кладкой перед кровлей; крыша - шифер по деревянной обрешетке; высота здания 3, 47 м., ширина здания 12,15 м., длина здания хх,ххм., площадь здания по наружным размерам 382, 11 кв.м. Внутренние замеры здание при осмотре не установлены по причине отсутствия доступа внутрь помещения.

Представитель истца Алакшин С.А., настаивая на удовлетворении заявленных требований, при выезде на место расположения спорного здания склада пояснил, что приобретала Кузьминых О.А. в соответствии с договором купли-продажи от хх октября 2010 года именно указанное здание склада № 3, и фактически технические характеристики обследованного объекта соответствуют техническим описаниям здания - склада, отражённых в технических паспортах, изготовленных МУП «БТИ г. Иркутска» и ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», имеющихся в материалах гражданского дела № 2 -146/2011, при этом сослался на заключение МУП «БТИ г. Иркутска» и ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», согласно которому, технические характеристики объектов недвижимого имущества, отображенные в технических паспортах МУП «БТИ г. Иркутска» и ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» являются характеристиками одного и того же существующего на территории «Автоколонны 1285» здания – склада, поскольку специалистами установлено, что незначительные имеющиеся расхождения по размерам (длина, ширина, высота) объясняются тем, что техническая инвентаризация указанного объекта осуществлялась МУП «БТИ г. Иркутска» с использованием ленточных измерительных приборов, а ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» - с использованием лазерных рулеток; при этом, несоответствие по литерам: Р в техническом паспорте МУП «БТИ г. Иркутска» и АА в техническом паспорте ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» обусловлено в соответствии с заключением тем, что МУП «БТИ г. Иркутска» осуществляло первичную инвентаризацию всех имеющихся на территории автоколонны 1285 объектов недвижимого имущества, а ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» осуществляло первичную техническую инвентаризацию конкретного объекта - склада.

Применяя вышеназванные нормы материального права при оценке по правилам статьи 67 ГПК РФ, представленных лицами, участвующими в деле, доказательств, предусматривающей оценку относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточную и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что указанное заключение экспертов ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» и МУП БТИ г. Иркутска, не может свидетельствовать о том, что предмет договора купли-продажи от хх октября 2010 года между Кузьминых О.А. и ООО «Автоколонна 1258» был сторонами индивидуализирован как объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке по адресу: город Иркутск, улица N., 25, поскольку признаки, идентифицирующие спорное здание склада как объекта недвижимости, расположенного на конкретном земельном участке, не приведены в договоре от хх октября 2010 года.

Таким образом, поскольку предмет отчуждения сторонами договора купли-продажи не индивидуализирован, что исключает производство его отчуждения продавцом, договор купли-продажи от хх октября 2010 года между Кузьминых О.А. и ООО «Автоколонна 1258» является незаключенным в связи с отсутствием в нем существенного условия - предмета отчуждения. При этом, ссылка представителей истца Кузьминых О.А. о том, что отсутствие в договоре купле-продаже от хх октября 2010 года сведений о расположении спорного здания склада № 3 в границах земельного участка по адресу: город Иркутск, улица N., 25 и площади данного земельного участка в силу прямого указания в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с хх октября 2007 года позволяет зарегистрировать право собственности на нежилое здание склада за Кузьминых О.А., не может поколебать выводы суда.

Кроме того, как следует из разъяснений, данных Верховным судом РФ и Высшим Арбитражным Судом РФ в пункте 61 совместного Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от хх апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как достоверно установлено в судебном заседании и не оспорено сторонами, передача спорного недвижимого имущества в виде здания склада № 3 по улице N., 25 в городе Иркутске по договору от хх октября 2010 года сторонами данного договора не производилась, соответствующий документ о передаче спорного здания отсутствует. Кроме того, в судебном заседании установлено, что денежные средства в счет оплаты объекта недвижимости ООО «Автоколонна 1258» Кузьминых О.А. в полном объеме не были переданы в нарушение условий договора, а в настоящее время исполнение договора купли-продажи хх октября 2010 года в части обязанности покупателя оплатить стоимость объекта недвижимости в том виде, в котором он был заключен, не представляется возможным, поскольку оплата задолженности по налогам и сборам ответчиком ООО «Автоколонна 1258» осуществлена в полном объеме и доказательств обратного стороной истца не представлено и не добыто судом, соответственно, исполнить условия об оплате в порядке, который был согласован сторонами при заключении договора от хх октября 2010 года, невозможно.

Таким образом, регистрация перехода права собственности на спорное здание склада № 3 по улице N., 25 в городе Иркутске при отсутствии на то правовых оснований, является незаконной.

Учитывая вышеизложенное, в удовлетворении исковых требований о признании права государственной регистрации перехода права собственности на 1\2 доли нежилого одноэтажного здания - склад №3 общей площадью ххх,х кв. метров, кадастровый номер хх:хх:хххххх:хх:ххххх/Р Кузьминых О.А. следует отказать.

Принимая такое решение, суд учитывает, положения абзаца 3 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от xx.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны и определяет, что по настоящему иску в предмет доказывания входит проверка законности основания приобретения права собственности приобретателем недвижимого имущества, установление факта уклонения другой стороны от регистрации перехода права собственности, а также исполнение сторонами договора купли-продажи. В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, и основанием для возникновения права на объект недвижимости является, в том числе, и договор. При наличии в договоре купли-продажи от хх октября 2010 года, перечисленных выше пороков, свидетельствующих как о его незаключенности, так и ничтожности, суд приходит к выводу, что данный договор не отвечает требованиям действующего законодательства и не может выступать в качестве основания для возникновения права собственности на здание у истца и, соответственно, основания для государственной регистрации перехода права на здание. При таких обстоятельствах, доводы истца об уклонении ООО «Автоколонна 1258» от заключения соглашения о совместной деятельности, являющегося необходимым условием договора, а, следовательно, от регистрации перехода права собственности на спорное здание склада, суд не может принять как соответствующие действительности, поскольку из материалов дела явствует, что текст соглашения о совместной деятельности от хх октября 2010 года не был согласован сторонами не по вине продавца ООО «Автоколонна 1258», а по причине не соответствия данного соглашения требованиям главы 55 ГК РФ и его противоречия интересам ответчика, оговоренным сторонами первоначально.

При таких обстоятельствах, встречный иск о признании договора купли-продажи 1 \2 доли нежилого одноэтажного здания - склада №3 общей площадью ххх,х кв. метров, кадастровый номер хх:хх:хххххх:хх:ххххх/Р от хх октября 2010 года между ООО «Автоколонна 1258» и Кузьминых О.А. незаключенным подлежит удовлетворению.

С учетом изложенного, руководствуясь требованиями статей 194-198 Гражданского процессуального кодека РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований о признании права государственной регистрации перехода права собственности на 1\2 доли нежилого одноэтажного здания-склад №3 общей площадью ххх,х кв. метров, кадастровый номер хх:хх:хххххх:хх:ххххх/Р Кузьминых О. А. отказать в полном объеме.

Исковые требования ООО «Автоколонна 1258» удовлетворить.

Признать договор купли-продажи 1 \2 доли нежилого одноэтажного здания - склада №3 общей площадью ххх,х кв. метров, кадастровый номер хх:хх:хххххх:хх:ххххх/Р от хх октября 2010 года между ООО «Автоколонна 1258» и Кузьминых О. А. незаключенным.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд лицами, участвующими в деле через Куйбышевский районный суд города Иркутска в течение 10 дней с момента получения мотивированного решения.