(3079) Решение по иску о признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме. Иск удовлетворен.

№ 2-1623/2011

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Куйбышевский районный суд города Иркутска в составе:

председательствующего судьи Глуховой Т.Н.,

при секретаре Кудреватых А.В.,

с участием представителя истицы Емельянова Д.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Еркович Н. Л. к Обществу с ограниченной ответственностью Строительный холдинг «Форт-Росс» (далее ООО СХ «Форт-Росс») о признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме,

УСТАНОВИЛ:

Еркович Н.Л. обратилась в суд иском, указав в его обоснование, что на основании постановления мэра г. Иркутска № хх/ххх от xx.05.1995 года, договора аренды земельного участка № ххх от xx.08.1995 года и письма администрации г. Иркутска от xx.10.2006 года «О продлении договора аренды земельного участка» ОАО «Областное жилищно-коммунальное хозяйство» (далее ОАО «Облжилкомхоз») является арендатором земельного участка площадью 3,5 га по ул. N. г. Иркутска. Указанный участок предоставлен ОАО «Облжилкомхоз» для строительства группы жилых домов и детского сада-яслей.

xx.04.2006 года между ООО СХ «Форт-Росс» и ОАО «Облжилкомхоз» заключен контракт о совместной деятельности на строительство многоэтажных жилых домов 2-й очереди в Правобережном округе по ул. N. г. Иркутска, предметом которого явилась реализация проекта по строительству в г. Иркутске многоэтажных жилых домов на земельном участке площадью 2,5 га расположенном по ул. N. г. Иркутска. Согласно данному контракту ООО СХ «Форт-Росс» имеет право самостоятельно распоряжаться передаваемой долей полезной площади объекта, привлекать третьих лиц для реализации проекта, в объемах, которые они бы хотели получить в собственность.

xx.12.2007 года ОАО «Облжилкомхоз» выдано разрешение на строительство группы жилых домов по ул. N., г. Иркутска (2 очередь строительства).

xx.04.2008 года она (истица) заключила с ООО СХ «Форт-Росс» предварительный договор № С-хх/хх инвестирования строительства жилого дома. В договоре определена цена квартиры в размере х ххх ххх рублей, которую Еркович Н.Л. обязалась внести в ООО СХ «Форт-Росс», а последнее обязалось сдать жилой дом в эксплуатацию в 4 квартале 2009 года.

Доля инвестируемого ею жилого помещения – квартиры № хх общей площадью хх,х кв.м., расположенного на втором этаже пятиэтажного здания с подвалом по адресу: г. Иркутск, ул. N., хх (блок-секция 3-4), по отношению ко всему зданию составляет хххх/хххххх.

Как указывает истица, свои обязательства по оплате она исполнила полностью. Однако ответчик до настоящего времени свое обязательство по передаче квартиры не выполнил, дом в эксплуатацию не сдал, строительство приостановил. Жилой дом по адресу: г. Иркутск, ул. N., хх, блок-секция 3-4, является объектом незавершенного строительства.

В этой связи Еркович Н.Л. просит суд признать за ней право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме, которая составляет хххх/хххххх в виде изолированного жилого помещения: однокомнатной квартиры № хх, общей площадью хх,х кв.м., в том числе жилой площадью хх,х кв.м., расположенной на втором этаже пятиэтажного с подвалом жилого дома № хх (блок-секция 3-4) по улице N. в городе Иркутске.

В судебном заседании истица Еркович Н.Л. не участвовала, направив заявление о рассмотрении дела в её отсутствие, в связи с чем суд, на основании части 5 ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствии истицы.

Представитель истца Емельянов Д.С., действующий на основании доверенности от xx.04.2011 года, исковые требования поддержал в полном объеме, настаивали на их удовлетворении. Поддерживая доводы иска, представитель истца дал пояснения аналогичные обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ООО СХ «Форт-Росс» - Веснина Т.А., действующая на основании доверенности от xx.08.2011 года, в судебном заседании не участвовала, о месте и времени судебного разбирательства извещена надлежащим образом, о причинах неявки не сообщила и о рассмотрении дела в её отсутствие не просила, в связи с чем суд, на основании части 4 ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть данное дело в отсутствие представителя ответчика.

До начала судебного заседания от представителя ответчика Весниной Т.А. в суд поступило заявление о признании исковых требований Еркович Н.Л. в полном объеме, в котором также указано, что последствия признания иска ей понятны.

Представители третьих лиц ОАО «Областное жилищно-коммунальное хозяйство» и Службы государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области, администрации г. Иркутска, а также привлеченного к участию в деле ООО «Мегалит» в суд не явились, о месте и времени судебного заседания извещены, о причинах своей неявки не сообщили и о рассмотрении дела в своё отсутствие не просили. Суд, на основании ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с требованиями статьи 39 ГПК РФ суд принимает признание иска ответчиком, если оно не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

Заслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд принимает признание иска представителем ответчика, поскольку оно не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц, полномочия представителя на признание иска в доверенности специально оговорены. В этой связи суд полагает исковые требования Еркович Н.Л. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Так, в судебном заседании остановлено, что хх апреля 2008 года между Еркович Н. Л. и ООО Строительный холдинг «Форт-Росс» заключен предварительный договор № С-хх/хх об инвестировании строительства, в соответствии с которым стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора долевого строительства жилого дома расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. N., хх, б/с 3 (строительный адрес), по которому Еркович Н.Л. будет выступать застройщиком и обязуется инвестировать объект в части однокомнатной квартиры № хх, находящейся на втором этаже 2 подъезда пятиэтажного дома, общей площадью 45,1 кв.м., в строящемся жилом доме по вышеуказанному адресу. Право на оформление квартиры в собственность выделяется истице после завершения строительства объекта и его приемки государственной приемочной комиссией.

Цена квартиры в соответствии с п. 2.1. договора на момент заключения предварительного договора составляла х ххх ххх рублей. Стороны выразили намерение заключить основной договор не позднее 4 квартала 2009 года.

В соответствии с пунктами 3.1.1. и 3.1.2. ООО СХ «Форт-Росс» приняло на себя обязательство сдать жилой дом в эксплуатацию в 4 квартале 2009 года, после чего в тридцатидневный срок с момента ввода объекта в эксплуатацию передать Еркович Н.Л. указанную в договоре квартиру.

ООО СХ «Форт-Росс» по данному договору осуществляет строительство жилого дома на основании договора аренды земельного участка № ххх от xx.08.1995 года, контракта о совместной деятельности от xx.04.2006 года и разрешения на строительство от xx.12.2007 года.

Из договора аренды земельного участка № ххх от хх августа 1995 года, заключенного между администрацией г. Иркутска и ОАО «Областное жилищно-коммунальное хозяйство» (прежнее наименование Иркутское областное государственное предприятие жилищно-коммунального хозяйства) и сообщения администрации г. Иркутска от xx.10.2006 года № ххх-хх-хххх/х, следует что ОАО «Облжилкомхоз» предоставлен в аренду на неопределенный срок земельный участок площадью 3,5 га, расположенный в Куйбышевском районе по ул. N., кадастровый номер: хх:хх:хххххх:хххх, для строительства группы жилых домов и детского сада-яслей.

Согласно контракту о совместной деятельности на строительство многоэтажных жилых домов 2-ой очереди в Правобережном округе по ул. N. г. Иркутска от хх апреля 2006 года, заключенному между ОАО «Облжилкомхоз» и ООО Строительный холдинг «Форт-Росс», предметом настоящего контракта является реализация проекта по строительству в г. Иркутске многоэтажных жилых домов второй очереди общей площадью не менее 6000 кв.м. на земельном участке площадью 2,5 га, расположенном в Правобережном округе по ул. N.. Вкладом ООО СХ «Форт-Росс» является финансирование проекта, управление его реализацией.

В соответствии с п. 2.9. контракта, стороны могут привлекать к реализации проекта, в части его финансирования, третьих лиц в объемах, которые они бы хотели получить в собственность, а сторона желала бы предоставить из своей доли, установленной контрактом.

Согласно акту от хх июля 2007 года предварительного распределения площадей к контракту о совместной деятельности на строительство многоэтажных жилых домов 2-ой очереди в Правобережном округе по ул. N. г. Иркутска от хх апреля 2006 года, ООО СХ «Форт-Росс», принадлежит однокомнатная квартира, площадью 45,1 кв.м. № хх, расположенная на втором этаже блок-секции 4.

Из разрешения на строительство RU ххххххх-ххх-хх от хх декабря 2007 года, выданного Архитектурно-строительной инспекцией инженерно-строительного управления комитета по градостроительной политике администрации г. Иркутска следует, что ОАО «Облжилкомхоз» разрешено строительство группы жилых домов по ул. N., в г. Иркутске.

Акты приема-передачи векселей к предварительному договору составленные хх июля 2009 года, хх мая 2008 года, хх апреля 2009 года свидетельствуют о том, что оплата по предварительному договору инвестирования строительства истцом Еркович Н.Л. произведена в полном объеме.

Согласно справке ОГУП «ОЦТИ – Областное БТИ» № хххх от хх июня 2011 года, доля жилого помещения - квартиры № хх (строительный номер хх согласно договору № С-хх/хх инвестирования строительства от xx.04.2008 года) общей площадью хх,х кв.м., расположенного на втором этаже пятиэтажного здания с подвалом по адресу: г. Иркутск, ул. N., хх (блок-секция 3-4) по отношению ко всему зданию составляет хххх/хххххх доли.

Из технического паспорта, составленного ОГУП «ОЦТИ – Областное БТИ» по состоянию на хх апреля 2011 года усматривается, что жилое помещение – квартира по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. N., дом хх (блок-секция 3-4), квартира хх, расположена на втором этаже пятиэтажного с подвалом здания, имеет общую площадь хх,х кв.м., в том числе жилую хх,х кв.м., площадь балкона хх,х кв.м. Год завершения строительства здания не указан.

Также в судебном заседании достоверно установлено, что жилой дом по адресу: г. Иркутск, ул. N., хх, блок-секции 3-4, не введен в эксплуатацию в установленном законом порядке, следовательно, является объектом незавершенного строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Принимая решение суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. В свою очередь буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. А, если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Статья 4 Федерального закона от xx.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Судом установлено, что истинная воля и интерес истицы Еркович Н.Л. в данной сделке были направлены на получение в собственность квартиры, а единственной целью ответчика было получение от истца инвестиционных средств, необходимых для строительства жилого дома, которые он в действительности получил и использовал исключительно на эти цели.

Таким образом, и воля и интерес обеих сторон были удовлетворены в полном объеме.

Поэтому, с учетом существа совершенной сделки и представленных доказательств суд приходит к выводу, что поведение сторон, а также содействие ответчика правомочиям и интересам истца, равно как и действительное выполнение сторонами всех иных условий договора, безусловно свидетельствуют о выраженной ими воле, и фактическом признании ими предварительного договора № С-хх/хх от xx.04.2008 года основным договором инвестирования, заключенным под видом предварительного договора, в котором был определен предмет - квартира, подлежащая передаче, а также другие существенные условия, характерные для основного договора: цена, порядок расчетов и иные обязательства сторон.

С данным толкованием заключенного договора фактически была согласна и представитель ООО СХ «Форт-Росс», которая признала исковые требования Еркович Н.Л. о признании права собственности долю в незавершенном строительством объекте в виде квартиры.

Предварительный договор инвестирования строительства № С-хх/хх от xx.04.2008 года является притворной сделкой, поскольку он не направлен на возникновение вытекающих из него последствий, что подтверждается последующим поведением ответчика и сторон в целом, и в действительности прикрывает иную волю участников сделки, а именно: фактические взаимоотношения сторон по инвестированию (финансированию) строительного объекта, реализованные ими в полной мере, что возможно только при заключении основного договора.

Поэтому, в данном случае в силу п. 2 ст. 170 ГК, а также с учетом существа сделки, к правоотношениям сторон следует применить правила и условия, относящиеся к основному договору инвестирования, поскольку именно такой договор стороны в действительности подразумевали и фактически исполняли.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пункт 1 статьи 218 ГК РФ гласит, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от т xx.07.1997 № 122-ФЗ, право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Согласно пункту 2 ст. 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Статей 12 ГК РФ предусмотрено осуществление защиты гражданских прав путем признания права.

Анализируя вышеизложенные нормы права и оценивая представленные доказательства, суд приходит к выводу, что поскольку истицей Еркович Н.Л. полностью исполнены обязательства по договору об инвестировании объекта недвижимости № С-хх/хх от хх апреля 2008 года, а ответчик ООО СХ «Форт-Росс» не вводит дом в эксплуатацию и не выдает истице документы, необходимые для регистрации её права собственности на квартиру (в том числе разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, акт приемки-передачи), то в силу требований статьи 218 ГК РФ, за истицей подлежит признанию право собственности на хххх/хххххх доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде изолированного жилого помещения: однокомнатной квартиры № хх, общей площадью хх,х кв.м., жилой площадью хх,х кв.м., находящегося на втором этаже объекта незавершенного строительства - пятиэтажного с подвалом жилого дома № хх (блок-секция 3-4) по ул. N. в городе Иркутске.

Поскольку, в соответствии с Федеральным законом «О защите прав потребителей», п. 4 ч. 2 ст. 333.36 НК РФ, истец освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче данного искового заявления, то в силу требований статьи 103 ГПК РФ, государственную пошлину надлежит взыскать в доход государства с ООО СХ «Форт-Росс».

С учетом изложенного, руководствуясь требованиями статей 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Еркович Н. Л. удовлетворить.

Признать за Еркович Н. Л. право собственности на хххх/хххххх доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде изолированного жилого помещения – однокомнатной квартиры № хх, общей площадью хх,х кв.м., в том числе жилой площадью хх,х кв.м., расположенного на втором этаже объекта незавершенного строительства – пятиэтажного с подвалом жилого дома, расположенного по адресу: город Иркутск, улица N., дом № хх, (блок-секция 3-4).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Строительный холдинг «Форт-Росс» в доход бюджета города Иркутска государственную пошлину в размере хх ххх рубль 13 копеек.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Иркутский областной суд через Куйбышевский районный суд г. Иркутска в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.