РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
| 09 ноября 2011г. | Куйбышевский районный суд г. Иркутска |
в составе председательствующего судьи Штрассер Н.П.
при секретаре Кармадановой Е.А.
с участием истца Гэ Ж., переводчиков Чжоу Куйу, Лаптевой А.С., ответчика Поповой С.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1152/2011 по иску Гэ Ж. к Поповой С. В., Аббасовой Н. Н. о признании сделки купли – продажи жилого дома недействительной (ничтожной), расторжении договора купли – продажи части жилого дома,
УСТАНОВИЛ:
Истица Гэ Ж. в обоснование иска указала, что является собственником 5/8 долей в общей долевой собственности на жилой дом по адресу: г. Иркутск, ул. N., 50 по договору дарения. Собственником 3/8 долей является Аббасова Н.Н.. В настоящее время истица узнала, что у неё изменены документы и имеется другое Свидетельство о государственной регистрации права собственности от xx.12.2008г. Считает, что ее права нарушены действиями ответчиков, а именно: истица доверила вести свои дела и представлять интересы представителю Поповой С.В., истица сама имела намерение купить 3/8 доли Аббасовой , обладая правом преимущественной покупки. Ответчик Попова С.В. превысила свои полномочия и нарушила интересы истца уже тем, что совершила действия в своих личных интересах, оформила документы и совершила сделку в свою пользу. Истец считает, что сделка купли – продажи 3/8 долей в общей долевой собственности на жилой дом совершена с нарушением норм закона, извещения участников долевой собственности направляются не по усмотрению собственника, а в силу предписания закона. Сделка является ничтожной в силу предписания закона и договор купли -продажи необходимо расторгнуть и привести стороны в первоначальное состояние. Нарушение права истца подтверждается тем, что в Свидетельстве о государственной регистрации права собственности в графе объект права часть жилого дома не индивидуализирована, выдел доли в виде отдельного жилого помещения не произошел. Фактически 5/8 долей Гэ Ж. не выделено, остается общая долевая собственность на дом. Следовательно Аббасова была обязана предложить Гэ Ж. выкупить ее долю. Доверенность № 2929 от xx.04.2008г. выдана ответчику Поповой С.В. от имени Гэ Ж. с намерением истца выкупить 3/8 доли жилого дома и оформить право собственности на земельный участок, что и указано в доверенности, где жилой дом пишется как целое. Сама доверенность от xx.04.2008г. выдана сразу с нарушением, так как доверенность от имени гражданина КНР выдается только в присутствии переводчика, который разъясняет текст доверенности и разъясняет права и обязанности. Доверенность от xx.09.2007г. за № 7714 на имя Поповой С.В. от Гэ Ж. уполномачивает Попову С.В. представлять интересы Гэ Ж. без права получения имущества или денег. Фактически Попова С.В. злоупотребила доверием истицы Гэ Ж. и оформила часть жилого дома 2/8 доли в свою пользу, став собственником. Просит признать сделку купли – продажи части жилого дома, расположенного по адресу г. Иркутск, ул. N., 50, заключенную между сторонами Поповой С.В. и Аббасовой Н.Н., недействительной (ничтожной) на основании ст. 166, 168 ГПК РФ, а так же расторгнуть договор купли – продажи части жилого дома, расположенного по адресу г. Иркутск, ул. N., 50, заключенный между сторонами Поповой С.В. и Аббасовой Н.Н.
В судебном заседании истица Гэ Ж. исковые требования поддержала, просила удовлетворить. Суду пояснила, что является сособственником 5/8 долей жилого дома, расположенного по адресу Иркутск, ул. N., 50. Вторым сособственником является Аббасова Н.Н., с которой у Гэ Ж. сложились неприязненные отношения. Гэ Ж. хотела приобрести долю Аббасовой в собственность, оформить землю в собственность, поэтому выдала Поповой С.В. доверенность на совершение данных действий. Зачем выдавала доверенность для участия в суде не знает, не помнит, о судебном споре не знала, существо принятого решения не знала. По- русски не понимает, доверяла Поповой С.В. полностью, смысл подписанных документов не понимала, в регистрационной службе не была. Затем узнала, что Аббасова Н.Н. продала свою часть дома Поповой С.В., считает, что все незаконно. Доверенность оформляла у нотариуса по записке от Поповой С.В., смысла и значение не понимая. Она заплатила Поповой С.В. много денег, забрала свои документы уже со знакомыми в 2010г., а деньги Попова С.В. не отдает.
Представитель истца Батура О. В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежаще, о причинах неявки не сообщила, об отложении дела не просила. С согласия истца Гэ Жн суд рассмотрел дело в отсутствие ее представителя.
Ранее в судебном заседании представитель Батура О.В. настаивала на удовлетворении иска, полагая, что доверенности, по которым Попова С.В. представляла интересы Гэ Ж. в судебном споре о разделе жилого дома и подписала мировое соглашение, ничтожны, поскольку выданы Гэ Ж. без участия нотариуса, т.е. с нарушением закона. В силу данной ничтожности, ничтожен договор купли – продажи части жилого дома, заключенный ответчиками.
Ответчик Попова С.В. исковые требования не признала, суду пояснила, что Гэ Ж. обратилась к ней с вопросом разделе жилого дома в натуре, для этого выдала доверенность на право представления интересов в суде, поскольку из-за неприязненных отношений не могли урегулировать вопрос в досудебном порядке. Она хотела разделить дом, оформить в собственность часть земельного участка. В судебном заседании стороны пришли к мировому соглашению о порядке раздела жилого дома, мировое соглашение было утверждено судом xx.04.2008г. В октябре 2008г. Аббасова предложила ей приобрести часть жилого дома, поскольку ее семье выделили жилищный сертификат, который можно получить при отсутствии в собственности недвижимости, никто другой не покупает. Гэ Ж. так же отказалась купить эту часть дома за ту цену, которую назначила Аббасова. Попова купила часть дома и продолжила заниматься оформлением земельного участка. Гэ Ж. говорит по - русски, понимает русский язык, проживает в Иркутске с 1990 годов, работает переводчиком у китайских рабочих. Для оформления доверенности Гэ Ж. обратилась к нотариусу, который не выдал бы доверенность с нарушением закона. Гэ Ж. знала и о судебном споре, и о заключении мирового соглашения, самостоятельно явилась в Департамент недвижимости для подачи заявления о прекращении права долевой собственности на жилой дом в связи с его разделом и регистрацией права на часть жилого дома. В 2010г. Попова С.В. вернула по заявлению Гэ Ж. все документы, которые находились у нее в связи с оформлением земельного участка в собственность. Полагала, что оснований для удовлетворения требований истца нет, поскольку договор купли – продажи не может быть признан ничтожным.
Ответчик Аббасова Н.Н. исковые требования не признала, суду пояснила, что с Гэ Ж. и ее семьей у них не сложились отношения, Гэ Ж. в процессе совместного проживания в доме препятствовала проходу в дом, пользованием земельным участком. Затем Гэ Ж. обратилась в суд с иском о разделе дома, в процессе интересы Гэ Ж. представляла Попова С.В. Стороны долго выбирали вариант раздела, сама Аббасова Н.Н. обсуждала эти обстоятельства с Гэ Ж. дома. Затем они пришли к соглашению, поэтому Попова С.В. и Аббасовы подписали мировое соглашение и суд его принял. Гэ Ж. было известно и о разделе дома, и продаже части дома через полгода, поскольку Аббасова предлагала Гэ Ж. купить ее часть за ххх хххрублей, но Гэ Ж. отказалась, сослалась, что может купить только за ххх ххх руб. Попова С.В. в это время занималась документами на землю под их домом, узнала о продаже части дома, и приобрела за ххх ххх руб. После продажи Аббасовы выезжали, Гэ Ж. и ее семья видели, как перевозили вещи, разговаривала с ними и радовалась, что прекратятся ссоры. Всегда с Гэ Ж. они разговаривали по –русски, со своими представителями Гэ Ж. разговаривает по –русски, все происходящее в суде и после суда Гэ Ж. понимала, потому что они вместе ездили в Департамент недвижимости, когда надо было подавать заявление о прекращении права долевой собственности на весь дом и регистрации права на часть дома.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Согласно ч. 3. ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Судом установлено, что Поповой С.В. и Аббасовой Н.Н. заключен договор купли – продажи части жилого дома, расположенного по адресу Иркутск, ул. N. д. 50, принадлежащей продавцу Аббасовой Н.Н. на праве собственности на основании определения Куйбышевского районного суда г. Иркутска об утверждении мирового соглашения между Гэ Ж. и Аббасовой Н.Н. Сделка и право собственности Поповой С.В. прошли государственную регистрацию.
Указанные обстоятельства подтверждаются исследованными доказательствами.
Так, согласно Определению об утверждении мирового соглашения от xx.04.2008г., истица Гэ Ж. обратилась в суд с требованием о разделе жилого дома, 5/8 доли в котором принадлежат ей на основании договора дарения. Стороны заключили в судебном заседании мировое соглашение, по условиям которого истице Гэ Ж. выделить в собственность жилую комнату № 1 площадью 21,8 кв.м., жилую комнату 2 площадью 5,0 кв. м., кухню № 3 площадью х,х кв. м., кухню № 4 площадью хх,х кв. м., жилую комнату № 5 площадью хх,х кв. м., общей площадью хх,х кв. м.; Аббасовой Н.Н. выделить жилую комнату № 6 площадью хх,х кв. м., кухню № 7 площадью хх,х кв. м., общей площадью хх,х кв. м.
Из свидетельства о государственной регистрации права собственности хх АГ хххххх следует, что Гэ Ж. является собственником части жилого дома общей площадью хх,х кв.м на основании договора дарения от xx.01.2005г. и определения Куйбышевского районного суда г. Иркутска от xx.04.2008г., вступившего в законную силу xx.04.2008г.
Из договора купли – продажи части жилого дома от xx.12.2008г. следует, что Аббасова Н.Н. продала Поповой С.В. часть одноэтажного жилого дома общей площадью хх,х кв. м.. инд № хх:ххх:ххх:ххххххххх:ххххх лит. А , расположенного по адресу Иркутск, ул. N., 50 за ххх хххруб., договор и право собственности зарегистрированы xx.12.2008г.
Таким образом, судом установлено, что на момент заключения договора купли – продажи части жилого дома, указанный объект недвижимости находился в собственности Аббасовой Н.Н. на основании договора купли – продажи от xx.06.2006г. и определения Куйбышевского районного суда г. Иркутска от xx.04.2008г., следовательно, право общей долевой собственности было прекращено, в долевой собственности Гэ Ж. и Аббасовой Н.Н. не находился один объект - жилой дом, а значит правила преимущественной покупки при отчуждении части жилого дома, последствия нарушения права преимущественной покупки к возникшим правоотношениям не применяются.
Так же судом установлено, что определение суда об утверждении мирового соглашения, на основании которого возникло право собственности Аббасовой Н.Н. на часть жилого дома, не отменено, следовательно не подлежат компрометации и сделка по отчуждению принадлежащего Аббасовой Н.Н. имущества в виде части жилого дома.
При таких обстоятельствах требования истца Гэ Ж. о ничтожности сделки в виду нарушения ее прав долевого сособственника не подлежат удовлетворению.
Рассматривая довод истца Гэ Ж. и ее представителя о ничтожности договора купли – продажи в виду ничтожности доверенностей, на основании которых действовала представитель Попова С.В. суд приходит к следующему.
В подтверждение своих доводов истица ссылалась, что не выдавала доверенность на регистрацию части жилого дома, не знала о том, что в ее собственности находится не доля в доме, а часть дома.
Судом исследованы материалы дела правоустанавливающих документов и доказательства, представленные сторонами.
Поповой С.В., действующей от имени Гэ Ж. и Аббасова К. , действующего от имени Аббасовой Н.Н., подано 14.10. 2008г. заявление о внесении записи о ликвидации объекта – бревенчатый жилой дом по адресу Иркутск, ул. N., 50.
Из письма УФРС по Иркутской области от xx.10.2008г. следует, что Гэ Ж. и Аббасовой Н.Н. необходимо представить заявление (лично) от Аббасовой Н.Н., Гэ Ж. на государственную регистрацию собственности на часть жилого дома, заявление от всех сособственников (лично) жилого дома на внесение записи в ЕГРП о ликвидации жилого дома, заявление от Гэ Ж. на государственную регистрацию права собственности на часть жилого дома, либо новую нотариально удостоверенную доверенность от Гэ Ж. на государственную регистрацию права собственности на часть дома, документы технической инвентаризации после xx.03.2008г.
Согласно договору дарения от xx.01.2005г. гр. КНР Б.о Ч. Ч. и гр. КНР Гэ Ж. заключили договор дарения 5/8 долей жилого дома по адресу г. Иркутск, ул. N., 50. Договоры подписаны сторонами лично.
Из письма УФРС по Иркутской области от xx.11.2008г. следует, что ликвидация дома без создания двух новых объектов – частей жилого дома регистрации права собственности невозможна, недостатки, указанные в уведомлении от 31.10. 2008г., не устранены.
По указанным документам, ответчики Попова С.В. и Аббасова Н.Н. суду пояснили, что сдали документы на регистрацию прекращения права общей долевой собственности и регистрацию права собственности на части дома, но процедура произошла не сразу, потому что требовалось подача заявления о прекращении права долевой собственности на дом и регистрацию права собственности на части дома самими собственниками, либо представителями с новыми доверенностями, поскольку в прежних доверенностях такое полномочие у представителей оговорено не было. Поэтому в регистрационный орган поехали сама Гэ Ж. и Аббасова Н.Н., в департаменте подписали необходимые заявления лично.
Истица Гэ Ж. не оспаривала факт поездки в регистрационную службу и личного подписания документов, но настаивала, что не понимала смысла происходящего, поскольку не знает русского языка и была без переводчика. Так же не понимая русского языка она без переводчика подписывала и сдавала на регистрацию договор дарения в 2005г.
Ссылаясь на незаконность сделки по отчуждению части жилого дома, истица Гэ Ж. настаивала на том, что доверенность от xx.09.2007г., по которой действовала от ее имени Попова С.В. при разделе дома в судебном порядке, доверенность от xx.04.2008г. по предоставлению Гэ Ж. в администрации г. Иркутска и других органах и организациях для оформления права собственности на жилой дом и земельный участок ничтожны, поскольку выданы с нарушением требований закона без участия переводчика.
В судебном заседании третье лицо нотариус Лукошкина Т. М. с доводами истца не согласилась, суду пояснила, что согласно требованиям законодательства о нотариате она как нотариус не имеет право совершать нотариальные действия, если обратившийся в силу каких-либо причин не понимает существа происходящего, смысла подписываемых им документов. Причины бывают разные: болезненное состояние, возраст, не знание языка. В этом случае нотариус отказывает в совершении нотариальных действий. Наличие или отсутствие оснований нотариус выявляет во время беседы. Гэ Ж. обращалась к ней за оформлением доверенности несколько раз, последний раз в 2010г., нотариус беседовала с Гэ Ж., которая понимала суть происходящего, при этом нотариус разъясняет смысл действий в доступной форме, не используя трудную для понимания людей лексику. Если бы нотариус убедилась в непонимании данной обратившейся женщины русского языка, то отказала бы в выдаче доверенности и посоветовала придти с переводчиком. Обязанности предоставлять переводчика иностранцам у нотариуса нет.
По ходатайству истца допрошенные свидетели Ж. Т.Ю., Г. Э.К. суду показали, что по просьбе истицы Гэ Ж. помогли ей обратиться к Поповой С.В. за возвратом документов. Вместе с ней приехали в офис, где истица написала заявление, которое приняла у нее Попова С.В. В.; на тот момент Гэ Ж. не знала о том, что Попова С.В. купила часть дома.
Поясняя данные показания, ответчик Попова С.В. настаивала на том, что истица знала об определении суда, совершенных сделках, документы оставались у Поповой С.В. в связи с ее работой по оформлению земельного участка.
Допрошенные по ходатайству ответчика Аббасовой Н.Н. свидетель Истомина О.Н. суду показала, что Гэ Ж. общается с соседями, знакомыми на русском языке, свидетелю Аббасова Н.Н. предлагала приобрести часть дома, при разговоре присутствовала Гэ Ж., поскольку они стояли на улице возле дома и ГэЖун подошла. Аббасова и ей предлагала купить часть дома, но Гэ Ж. предложила какую-то маленькую цену, 100 -ххх ххх рублей, сказала, что больше у нее нет.
Свидетель В. А.В. так же суду показал, что во время переезда семьи Аббасовых помогал своему другу, к нему подошла Гэ Ж., поинтересовалась происходящим, Узнав, что Аббасовы переезжают, так как продали дом, порадовалась этому обстоятельству.
Из материалов гражданского дела № х-ххх-хх усматривается, что интересы истца Гэ Ж. по иску к Аббасовой Н.Н. о разделе жилого дома в натуре представляет Попова С.В., по делу по ходатайству истца проведена строительно – техническая экспертиза, осмотр объекта экспертизы произведен комиссией экспертов МУП БТИ г. Иркутска, в деле имеется заявления, подписанные Гэ Ж. о рассмотрении гражданского дела по иску к Аббасовой Н.Н. о разделе жилого дома в ее отсутствие, договор на оказание юридических услуг от xx.09.2007г., которым Гэ Ж. поручает Поповой С.В. представлять ее интересы в суде по вопросу раздела жилого дома, подписан Гэ Ж., оплата по договору произведена по квитанции об оплате услуг представителя.
Ответчик Аббасова Н.Н. суду пояснила, что в связи с назначением судебной экспертизы к ним в дом приходили экперты МУП БТИ г. Иркутска, осматривали весь дом, все помещения, при осмотре присутствовала и Гэ Ж., которая понимала, для чего делается осмотр, почему пришли эксперты.
Оценивая данные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу, что довод истца о ничтожности оспариваемых доверенностей как сделки, совершенной лицом, не понимающим ее смысла в виду незнания русского языка, а следовательно, заключенной с нарушением закона, необоснованны, не подтвержден исследованными доказательствами и не может быть принят судом.
Истицей Гэ Ж. заявлено так же требование о расторжении договора купли – продажи, заключенного между Поповой С.В. и Аббасовой Н.Н.
По смыслу ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда.
Поскольку Гэ Ж. не является стороной по договору купли –продажи части жилого дома, заключенному xx.12.2008г. между Аббасовой Н.Н. и Поповой С.В., и не имеет права требовать расторжения договора, данное исковое требование Гэ Ж. не подлежит удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Гэ Ж. отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Иркутский областной суд через Куйбышевский районный суд города Иркутска в течение десяти дней со дня изготовления решения в окончательной форме.
| Судья | Штрассер Н.П. |