№ 2-1773/2011
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
хх ноября 2011 года г. Иркутск
Куйбышевский районный суд города Иркутска в составе:
председательствующего судьи Глуховой Т.Н.,
при секретаре судебного заседания Кудреватых А.В.,
с участием истца Леонтьева В.А. представителя истца Сизых И.А., ответчика Бархатова В.В., представителя ответчика Данилова А.А., представителя третьего лица Рудиной О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Леонтьева В. А., действующего в интересах несовершеннолетнего Леонтьева Н. В. к Бархатову В. В., Шваенко О. П. о признании добросовестным приобретателем по договору купли продажи помещения, признании права собственности, государственной регистрации перехода права собственности, освобождения жилого помещения от ареста,
УСТАНОВИЛ:
Истец Леонтьев В.А., действуя в интересах несовершеннолетнего Леонтьева Н.В., обратился в суд с иском, в обоснование которого указал, что хх мая 2009 года его сын, Леонтьев Н. В., с его письменного согласия, приобрел у Бархатова В. В. на основании договора купли-продажи от xx.05.09г. жилое помещение, состоящее из 2-комнат в 6-комнатной коммунальной квартире, находящееся на 2-ом этаже 2-этажного бревенчатого жилого дома, жилой площадью хх,х кв.м., кадастровый № хх:хх:хххххх:хх:ххххх/А:2(5/6), расположенное по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Авто-1, дом хх, кв. 2, к.5,6, принадлежащее ответчику на праве собственности на основании договора купли-продажи от xx.11.2004г., зарегистрированного xx.12.2004г., № регистрации хх-хх/хх-хх/хххх-ххх, и свидетельства о государственной регистрации права собственности на помещение, состоящее из 2-комнат в 6-комнатной коммунальной квартире серия 38-АВ №хххххх, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по Иркутской области хх декабря 2004г., оплатив Бархатову В.В. стоимость этого помещения в сумме ххх ххх рублей.
хх мая 2009 года данное помещение было передано Леонтьеву Н.В. ответчиком Бархатовым В.В. по передаточному акту от xx.05.2009г.
хх мая 2009 года в 15 час.59 мин. Леонтьевым В.А. и Леонтьевым Н.В., с одной стороны, и Бархатовым В.В., с другой стороны, в Управление Федеральной регистрационной службы по Иркутской области были сданы документы на государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности на комнаты в коммунальной квартире, расположенной по адресу: г. Иркутск, ул. Авто-1, дом хх, кв. 2, к. 5,6, что подтверждается расписками в получении документов на государственную регистрацию вх. №№хх/ххх/хххх-ххх, хх/ххх/хххх-ххх.
Факт передачи денег ответчику в счет оплаты стоимости спорной квартиры подтверждается расписками Бархатова В.В. о получении денег от xx.03.09г., xx.04.09г., xx.05.09г., xx.05.09г., xx.05.09г.
На момент совершения сделки купли-продажи спорных комнат, хх мая 2009 года, эти комнаты имели обременение, а именно: ипотека, регистрация №38-38-01/093/2005-223 от хх января 2006 года, срок с xx.01.2006 по xx.12.2006, залогодержатель: Кредитный потребительский кооператив граждан кредит +2 (КПКГ Кредит +2).
В связи с тем, что Леонтьев Н.В. передал ответчику Бархатову В.В. денежные средства за спорные комнаты, последний погасил его кредитные обязательства перед залогодержателем - и xx.05.09г., одновременно с вышеуказанной сделкой, Бархатовым В.В. и Семеновой С.Н., действующей от имени КПКГ Кредит +2, были сданы в Управление Федеральной регистрационной службы по Иркутской области документы (заявление от xx.05.09 №хх/ххх/хххх-ххх) на прекращение обременения, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию вх. №хх/ххх/хххх-ххх; выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №хх/ххх/хххх-ххх от xx.02.2009г.
xx.06.2009г. истцом было получено Уведомление Управления Федеральной регистрационной службы по Иркутской области № хх-ххххх от xx.06.09 о предоставлении в срок до xx.06.2009г. дополнительных документов, среди которых, в частности, было указано Охранное обязательство на спорные комнаты (2 экземпляра) из Службы по сохранению объектов культурного наследия по адресу: г. Иркутск, ул. Z., 2.
xx.06.2009г. Леонтьевым Н.В. были представлены в Управление Федеральной регистрационной службы по Иркутской области дополнительные документы, за исключением Охранного обязательства (Расписка в получении документов на государственную регистрацию вх. №хх/ххх/хххх-хх).
Истец не смог представить в регистрационный орган Охранное обязательство в установленный срок по независящим от него причинам, вызванных гибелью Губернатора Иркутской области и отставкой чиновников Областной администрации, включая Руководителя Службы по сохранению объектов культурного наследия.
Поэтому xx.06.2009г. истец подал в Управление Федеральной регистрационной службы по Иркутской области заявление о приостановлении государственной регистрации данной сделки (Расписка в получении документов на государственную регистрацию вх. №хх/ххх/хххх-хх).
С xx.06.2009 года по xx.09.2009 года государственная регистрация указанной сделки была приостановлена сроком на 3 месяца, что подтверждается Уведомлением Управления Федеральной регистрационной службы по Иркутской области о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним №хх/ххх/хххх-ххх, №хх/ххх/хххх-ххх от №хх-ххххх от xx.06.2009г.
хх августа 2009 года истец получил Охранное обязательство по использованию недвижимых памятников истории и культуры, находящихся в собственности физического лица, регистрационный номер №ххх/хххх, от хх августа 2009 года.
Однако государственная регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не была осуществлена из-за ареста спорной недвижимости.
xx.10.2009г. Леонтьев Н.В. получил Уведомление Управления Федеральной регистрационной службы по Иркутской области от xx.10.2009г. №хх/ххх/хххх-ххх, хх/ххх/хххх-ххх о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которому государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности на объект недвижимого имущества: комнаты в коммунальной квартире, расположенные по адресу: г. Иркутск, ул. Авто-1, д. хх, кв. 2, к. 5,6, кад. №хх:хх:хххххх:хх:ххххх/А:2(5/6), приостановлена xx.10.2009г. на основании поступившего в адрес Управления ФРС по Иркутской области Постановления судебного пристава-исполнителя Куйбышевского отдела судебных приставов г. Иркутска о запрете распоряжения имуществом от xx.06.2009, согласно которому Бархатову В.В. запрещено совершать любые действия по распоряжению объектом. Также запрещено Управлению Федеральной регистрационной службы по Иркутской области проводить регистрационные действия по отчуждению (снятию с учета) объекта, регистрация №38-38-01/088/2009-263 от хх июня 2009г.
Этот запрет был зарегистрирован на основании Постановления судебного пристава- исполнителя Куйбышевского отдела судебных приставов г. Иркутска о запрете распоряжения имуществом от xx.06.2009, по материалам исполнительного производства хх/хх/ххххх/х/хххх от xx.06.2009, возбужденным на основании исполнительного листа №2-806 от xx.05.2009г.
Постановлением Судебного пристава-исполнителя Куйбышевского отдела судебных приставов г. Иркутска от xx.12.2009г. назначенная мера от xx.06.2009 по исполнительному производству №хх/хх/ххххх/х/хххх по запрету распоряжения имуществом - помещением, состоящим из двух комнат в шести комнатной квартире, находящейся на 2 этаже 2-этажного бревенчатого дома, общей площадью 42,80 кв.м., расположенным по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Авто-1, д. хх, кв. 2, к.к. 5,6, была отменена в связи с окончанием исполнительного производства.
xx.02.2010г. Леонтьев Н.В. получил Уведомление Управления Федеральной регистрационной службы по Иркутской области от xx.02.2010г. №хх/ххх/хххх-ххх, хх/ххх/хххх-ххх о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которому государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности на спорный объект недвижимого имущества, приостановлена xx.02.2010г. на основании поступивших в адрес Управления ФРС по Иркутской области Постановления о возбуждении исполнительного производства от xx.11.2009 г. судебного пристава-исполнителя Кировского отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Иркутской области Остапченко С.Л., Постановления о запрете регистрационных действий судебного пристава-исполнителя Кировского отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Иркутской области Остапченко С.Л. от xx.11.2009, Определения от xx.11.2009 судьи Кировского районного суда г. Иркутска Дятлова С.Ю., согласно которым Бархатову В.В. запрещено совершать любые действия по распоряжению данным объектом недвижимого имущества, а также Управлению запрещено регистрировать любые сделки со спорным помещением.
Кировским районным судом г. Иркутска хх ноября 2009 года были приняты обеспечительные меры по гражданскому делу №2-285/2010 по иску Шваенко О. П. к Бархатову В. В. о взыскании суммы долга и процентов за пользование чужими денежными средствами в виде запрета Бархатову В.В. совершать действия по отчуждению или обременению помещения, состоящего из 2-х комнат в шести комнатной коммунальной квартире, находящегося по адресу: г. Иркутск, ул. Авто-1, д. хх, кв. 2, к.5,6 (определение Кировского районного суда г. Иркутска от xx.11.09г.).
Из Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от хх мая 2011г. №хх/ххх/хххх-ххх усматривается, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано: ограничения (обременения)права:
-Запрет Бархатову В.В. совершать любые действия по отчуждению или обременению объекта. Запрет Управлению Федеральной регистрационной службы по Иркутской области регистрировать любые сделки, регистрация №хх-хх-хх/ххх/хххх-ххх от хх ноября 2009 года;
-Запрет Бархатову В.В. совершать любые действия по отчуждению или обременению объекта. Запрет Управлению Федеральной регистрационной службы по Иркутской области регистрировать любые сделки, регистрация №хх-хх-хх/ххх/хххх-ххх от хх ноября 2009 года;
-Запрет Управлению ФРС по Иркутской области регистрировать сделки, связанные с обременением или отчуждением объекта, регистрация №хх-хх-хх/ххх/хххх-ххх от хх января 2010 года.
Считает наложенный арест незаконным, нарушающим права Леонтьева Н.В. как покупателя жилого помещения, поскольку он действовал как добросовестный приобретатель. Заключая договор купли-продажи xx.05.09 года, Бархатов В.В. не имел ограничений на распоряжение квартирой в виду отсутствия арестов. Более того, оспариваемый арест не может обеспечить прав взыскателя Шваенко О.П., т.к. сделка, заключенная между Леонтьевым Н.В. и Бархатовым В.В., возмездная, и у Леонтьева Н.В. указанная квартира не может быть истребована.
Кроме того, арест, наложенный на спорное жилое помещение, не может запретить Бархатову В.В. распоряжаться принадлежащим ему имуществом, поскольку на момент наложения ареста спорное жилье уже было продано другому лицу - истцу Леонтьеву Н.В. Отказ в регистрации сделки был основан не на волеизъявлении сторон, а вызван сроком регистрации.
Ответчик Бархатов В.В. не сообщал Леонтьеву Н.В. о наличии гражданско-правового спора с гражданином Шваенко О.П.
В судебном заседании истец уточнил исковые требования и окончательно просил суд признать Леонтьева Н. В. добросовестным приобретателем по договору купли-продажи помещения, состоящего из двух комнат, в 6-комнатной коммунальной квартире от xx.05.2009 между Леонтьевым Н. В. и Бархатовым В. В.. Признать за Леонтьевым Н. В. право собственности на спорное жилое помещение. Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи помещения, и переход права собственности на жилое помещение, состоящее из 2-комнат в 6-комнатной коммунальной квартире, находящееся на 2-ом этаже 2-этажного бревенчатого жилого дома, жилой площадью хх,х кв.м., кадастровый № хх:хх:хххххх:хх:ххххх/А:2(5/6), расположенное по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Авто-1, дом хх, кв. 2, к.5,6. Освободить спорное жилое помещение от ареста, наложенного Постановлением о возбуждении исполнительного производства от xx.11.2009г. судебного пристава-исполнителя Кировского отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Иркутской области Остапченко С.Л., Постановлением о запрете регистрационных действий судебного пристава-исполнителя Кировского отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Иркутской области Остапченко С.Л. от xx.11.2009, Определением от xx.11.2009 судьи Кировского районного суда г. Иркутска Дятлова С.Ю., согласно которым Бархатову В. В. запрещено совершать любые действия по распоряжению объектом недвижимого имущества, а также Управлению Федеральной регистрационной службы по Иркутской области запрещено регистрировать любые сделки с помещением, расположенным по адресу: г. Иркутск, ул. Авто-1, дом хх, кв. 2, к.к. 5,6.
Представитель истца по доверенности от xx.04.2010 г. Сизых И.А. исковые требования, с учетом уточнений поддержала, настаивала на их удовлетворении.
Законный представитель истца Леонтьева Н.В., Леонтьев В.А., исковые требования, с учетом уточнений поддержал, настаивал на их удовлетворении в полном объеме.
Ответчик Бархатов В.В.исковые требования Леонтьева Н. В. признал.
Судом ответчику Бархатову В.В. разъяснены положения статьи 173,198 ГПК РФ.
Ответчик Шавенко О.П. в судебное заседание не явился, извещен надлежаще о времени и месте судебного разбирательства, суду о причинах неявки не сообщил в заявлении адресованном суду просил, рассмотреть дело в его отсутствие.
На основании статьи 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие неявившегося ответчика.
Представитель ответчика Шваенко О.П. по доверенности Данилов А.А. исковые требования не признал, просил отказать в удовлетворении заявленных требований. В судебном заседании пояснил, что истец просит зарегистрировать право на основании статьи 165 ГК РФ. Регистрация права собственности по решению суда возможна тогда, когда сторона уклоняется от исполнения обязательств, в данном случае доказательств о том, что какая-либо из сторон уклоняется, не представлено. Право собственности на объект недвижимого имущества подлежит регистрации и возникает с момента государственной регистрации. В настоящее время имеется единственный запрет, он связан с обеспечительной мерой наложенной Кировским судом в декабре 2010 года. В соответствии со статьей 142 ГПК РФ, обеспечительные меры могут быть отменены только судом. Сделка была совершена xx.05.2009 года, первый исполнительный лист был выдан ранее. Было вынесено заочное решение до заключения сделки. При подаче документов на регистрацию не был соблюден порядок. Не были уведомлены сособственники коммунальной квартиры. Отсутствовало их согласие на отчуждение. В тот период, когда устраняли недостатки, был наложен запрет. В данном случае исковые требования не подлежат удовлетворению. Переход права собственности не состоялся.
Представитель третьего лица Управления федеральной службы судебных приставов по Иркутской области, Рудина О.А исковые требования не признала, в судебном заседании суду пояснила, что иск не подлежит удовлетворению, так как имеется определение Кировского районного суда города Иркутска. Оно обжаловалось представителем Бархатова В.В. – Сизых И.А.
Представитель третьего лица, Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области Бочарова Н.М., действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, представив письменное заявление с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие. В отзыве на исковое заявление указала, что xx.12.2004г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена запись о праве собственности Бархатова В.В. на объект недвижимого имущества - помещение, состоящее из 2 комнат в 6-комнатной коммунальной квартире, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Авто-1, д.хх, кв.2, к.5.6, на основании договора купли-продажи от xx.11.2004г.
xx.01.2006г. в ЕГРП внесена запись об ипотеке вышеуказанного недвижимого имущества на основании договора об ипотеке (залоге недвижимого имущества) от xx.12.2005г. №4 (Залогодатель - Бархатов В.В., Залогодержатель - Кредитный потребительский кооператив граждан «Кредит +2»).
xx.05.2009г. с заявлением о прекращении ипотеки на вышеуказанный объект недвижимости в Управление обратились Бархатов В.В. и представитель КПКГ «Кредит +2». xx.05.2009г. в ЕГРП внесена запись о прекращении ипотеки на указанный объект.
Также xx.05.2009г. в Управление обратились Леонтьев Н.В. и Бархатов В.В. с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на помещение, расположенное по вышеуказанному адресу, на основании договора купли-продажи помещения, состоящего из двух комнат в 6-комнатной коммунальной квартире от xx.05.2009г.
xx.06.2009г. государственная регистрация сделки и перехода права на указанный объект была приостановлена в связи с необходимостью предоставления дополнительных документов сроком на три месяца в соответствии с п.3 ст. 1 Федерального закона от xx.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) на основании заявлений, поданных Леонтьевым Н.В. xx.06.2009г.
xx.06.2009г. в ЕГРП была внесена запись о запрете Бархатову В.В. совершать любые действия по распоряжению объектом, запрете Управлению проводить регистрационные действия по отчуждению (снятию с учета) объекта на основании Постановления судебного пристава-исполнителя Куйбышевского отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Иркутской области Ш. С.В. от xx.06.2009г.
xx.10.2009г. государственная регистрация сделки и перехода права на указанный объект была приостановлена до снятия запрета.
xx.02.2010г. запись о запрете, наложенном постановлением судебного пристава-исполнителя Куйбышевского отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Иркутской области Ш. С.В. от xx.06.2009г., была погашена на основании постановления судебного пристава-исполнителя Куйбышевского отдела судебных приставов г. Иркутска Управления Федеральной службы судебных приставов по Иркутской области Сахаровской А.Ю. от xx.12.2009г.
Однако ранее xx.11.2009г. в ЕГРП была внесена запись о запрете Бархатову В.В. совершать любые действия по отчуждению или обременению объекта, запрете Управлению регистрировать любые сделки на основании постановления о возбуждении исполнительного производства от xx.11.2009 судебного пристава-исполнителя Кировского районного отдела судебных приставов УФССП по Иркутской области Остапченко C.Л.
Также xx.11.2009г. в ЕГРП была внесена запись о запрете Бархатову В.В. свершать любые действия по отчуждению или обременению объекта, запрете Управлению регистрировать любые сделки на основании определения от xx.11.2009г. судьи Кировского районного суда г. Иркутска Дятлова С.Ю.
xx.01.2010г. в раздел ЕГРП, открытый на вышеуказанный объект недвижимости, внесена запись о запрете Управлению регистрировать сделки, связанные с обременением или отчуждением объекта, на основании постановления судебного пристава-исполнителя Кировского отдела судебных приставов УФССП по Иркутской области от xx.11.2009г. Остапченко С.Л.
xx.02.2010г. государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права на указанный объект была приостановлена до снятия ареста или запрета в соответствии с п.4 ст. 19 Закона регистрации.
На основании статьи 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие неявившегося представителя третьего лица.
Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные суду доказательства, имеющиеся в материалах дела, полагает, что исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению частично.
Статья 19 Конституции Российской Федерации устанавливает, что все равны перед законом и судом; при этом государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного и должностного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям, а также других обстоятельств. По смыслу названной статьи Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьями 17, 18 и 55, конституционный принцип равенства распространяется не только на права и свободы, непосредственно провозглашенные Конституцией Российской Федерации, но и на связанные с ними другие права граждан, приобретаемые на основании Федерального закона.
В соответствии с частью 1 статьи 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела установлены, и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.
Согласно ст. 35 Конституции РФ гражданам гарантировано право быть собственниками имущества, владеть, пользоваться, распоряжаться им. В соответствии со ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права, иными способами предусмотренными законом.
В соответствии с ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникнуть из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, из судебного решения, установившего гражданские прав и обязанности. Права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Ст. 442 ГПК РФ предусмотрено, что заявленный лицами, не принимавшими участия в деле, спор, связанный с принадлежностью имущества, на которое обращено взыскание, рассматривается судом по правилам искового производства. В случае допущения судебным приставом-исполнителем при производстве ареста имущества нарушения федерального закона, которое является основанием для отмены ареста независимо от принадлежности имущества должнику или другим лицам, заявление должника об отмене ареста имущества, рассматривается судом в порядке, предусмотренном ст. 441 настоящего Кодекса. Суд в случае установления независимо от заявления заинтересованных лиц обстоятельств, указанных в части первой настоящей статьи, обязан отменить арест имущества в целом или исключить часть имущества из описи.
Обстоятельствами, имеющими значения для дела по спору об освобождении имущества от ареста и признании права собственности на арестованное имущество являются: форма заключения договора купли-продажи спорной квартиры, согласование сторонами всех существенных условий договора, его фактическое исполнение, а также то, по каким причинам не были осуществлены регистрация сделки и переход права собственности на неё, а также полностью ли исполнены обязательства по оплате стоимости квартиры.
В соответствии со ч. 6 ст. 131 ГК РФ Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии со ст. 17 Федерального закона от xx.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - ФЗ-122) одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим вместе расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Согласно п.1 ст. 165 ГК РФ в случае, когда сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, и одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Ограничения (обременения) представляют собой наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих право обладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. Такого рода ограничения (обременения), основанные на договоре либо акте органа государственной власти или органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации во всех случаях, когда это предусмотрено законом. Некоторые из ограничений имеют самостоятельное значение, например арест имущества, означающий запрещение заключения сделок отчуждения имущества.
В соответствии с ч. 1. ст. 119 Федеральный закон от xx.10.2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.
Судом установлено, что xx.12.2004 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о праве собственности Бархатова В.В. на объект недвижимого имущества - помещение, состоящее из 2 комнат в 6-комнатной коммунальной квартире, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Авто-1, д.хх, кв.2, к.5.6, на основании договора купли-продажи от xx.11.2004 года.
xx.01.2006 г. в ЕГРП внесена запись об ипотеке вышеуказанного недвижимого имущества на основании договора об ипотеке (залоге недвижимого имущества) от xx.12.2005г. №4 (Залогодатель - Бархатов В.В., Залогодержатель - Кредитный потребительский кооператив граждан «Кредит +2»).
xx.05.2009г. в ЕГРП внесена запись о прекращении ипотеки на указанный объект.
xx.05.2009 года между Леонтьевым Н В., и Бархатовым В.В. подписан договор купли-продажи помещения, состоящего из двух комнат, в 6-комнатной коммунальной квартире, находящейся на 2-ом этаже, 2-этажного бревенчатого жилого дома, жилой площадью хх,х кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Авто-1, дом хх, кв. 2, к.5,6. Вышеназванные жилые помещения принадлежали продавцу (Бархатову В.В.) на праве собственности, на основании договора купли-продажи от xx.11.2004г. Стоимость указанных комнат определена сторонами договора купли-продажи в размере ххх ххх рублей.
xx.05.2009 года спорное помещение было передано Леонтьеву Н.В. ответчиком Бархатовым В.В. по передаточному акту от xx.05.2009г.
xx.05.2009 года Леонтьевым В.А., Леонтьевым Н.В., и Бархатовым В.В., были сданы документы на государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности на комнаты, являющиеся предметом договора купли-продажи от xx.05.2009 года, в Управление Федеральной регистрационной службы по Иркутской области
Факт передачи денег ответчику в счет оплаты стоимости спорной квартиры подтверждается расписками Бархатова В.В. в получении денег от xx.03.09г., xx.04.09г., xx.05.09г., xx.05.09г., xx.05.09г.
xx.06.2009г. государственная регистрация сделки и перехода права на указанный объект была приостановлена сроком на три месяца на основании заявлений, поданных Леонтьевым Н.В. xx.06.2009г.
xx.06.2009г. в ЕГРП была внесена запись о запрете Бархатову В.В. совершать любые действия по распоряжению объектом, запрете Управлению проводить регистрационные действия по отчуждению (снятию с учета) объекта на основании Постановления судебного пристава-исполнителя Куйбышевского отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Иркутске области Ш. С.В. от xx.06.2009г.
xx.10.2009г. государственная регистрация сделки и перехода права на указанный объект была приостановлена до снятия запрета.
xx.02.2010г. запись о запрете, наложенном постановлением судебного пристава-исполнителя Куйбышевского отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Иркутской области Ш. С.В. от xx.06.2009г., была погашена на основании постановления судебного пристава-исполнителя Куйбышевского отдела судебных приставов г. Иркутска Управления Федеральной службы судебных приставов по Иркутской области Сахаровской А.Ю. от xx.12.2009г.
xx.11.2009г. в ЕГРП была внесена запись о запрете Бархатову В.В. совершать любые действия по отчуждению или обременению объекта, запрете Управлению регистрировать любые сделки на основании постановления о возбуждении исполнительного производства от xx.11.2009 судебного пристава-исполнителя Кировского районного отдела судебных приставов УФССП по Иркутской области Остапченко C.Л.
xx.11.2009г. в ЕГРП была внесена запись о запрете Бархатову В.В. совершать любые действия по отчуждению или обременению объекта, запрете Управлению регистрировать любые сделки на основании определения от xx.11.2009г. судьи Кировского районного суда г. Иркутска Дятлова С.Ю.
xx.01.2010г. в раздел ЕГРП, открытый на вышеуказанный объект недвижимости, внесена запись о запрете Управлению регистрировать сделки, связанные с обременением или отчуждением объекта, на основании постановления судебного пристава-исполнителя Кировского отдела судебных приставов УФССП по Иркутской области от xx.11.2009г. Остапченко С.Л.
xx.02.2010 г. государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права на указанный объект была приостановлена до снятия ареста или запрета в соответствии с п.4 ст. 19 Закона регистрации.
Суд, разрешая исковые требования истца о признании его добросовестным приобретателем по договору купли-продажи помещения, состоящего из двух комнат, в 6-комнатной коммунальной квартире от xx.05.2009 года, заключенным между Леонтьевым Н. В. и Бархатовым В. В., приходит к выводу о том, что заявленное требование несостоятельно по следующим основаниям.
Ст. 301 ГК РФ предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В силу ст. статья 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.
Требование о признании лица добросовестным приобретателем само по себе не является способом защиты нарушенного права, поскольку, способы защиты нарушенного права собственника определены нормами ст. ст. 301, 302 ГК РФ. Такими способами защиты нарушенного права являются истребование своего имущества из чужого незаконного владения, а также истребование собственником имущества от добросовестного приобретателя, требований, соответствующих данным нормам истцом не заявлялось.
При этом суд учитывает и то обстоятельство, что между сторонами спора по факту приобретения объекта недвижимости не имеется.
В соответствии с п.4 ст. 19 ФЗ-122 в порядке, установленном законодательством, государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда. Приостановление государственной регистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав. Если, в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета. Государственный регистратор обязан в срок не более чем пять рабочих дней со дня приостановления государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях приостановления государственной регистрации прав.
Учитывая, что запрет на распоряжение спорным жилым помещением был наложен xx.06.2009 года, суд приходит к выводу о том, что на момент заключения договора купли-продажи, то есть xx.05.2009 года, ответчик Бархатов В.В. имел право распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности имуществом.
Суд принимает во внимание, что договор купли-продажи спорного жилого помещения заключен сторонами в предусмотренной законом письменной форме (ст.550 ГК РФ), с согласованием всех существенных условий, исполнен, стороны предприняли меры к регистрации названного договора и перехода прав по нему, а регистрация сделки и перехода права не была осуществлена по независящим от воли участников договора купли-продажи обстоятельствам (в связи с наложением ареста), никто из участников сделки не выразил намерения отказаться от государственной регистрации сделки, в связи с чем, суд приходит к выводу, что ответчик Бархатов В.В., на момент заключения сделки, не знал и не мог знать о том, что квартира имеет обременения в виде ареста, поскольку такого обременения на xx.05.2009 года не имелось.
На основании изложенного, суд считает требования истца о признании за Леонтьевым Н. В. права собственности на жилое помещение, состоящее из двух комнат в шести комнатной коммунальной квартире, находящееся на втором этаже двухэтажного бревенчатого жилого дома, жилой площадью хх,х кв.м., кадастровый № хх:хх:хххххх:хх:ххххх/А:2/(5/6), расположенное по адресу: г.Иркутск, ул. Авто-1, д.хх, кв. 2, ком 5,6 подлежат удовлетворению.
Ст. 305 ГК РФ установлено, что права, предусмотренные статьями 301-304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Суд приходит к выводу о том, что поскольку истец является законным владельцем спорного имущества в силу исполненного сторонами договора купли-продажи, то имеет право на защиту своего владения путем предъявления иска об освобождении своего имущества от ареста.
Суд при этом также исходит из того, что на момент наложения ареста на спорное имущество истец по независящим от него обстоятельствам не мог своевременно зарегистрировать переход права собственности.
Как разъясняется в абзаце втором пункта 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от хх апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу статьи 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.
Статьей 551 (пункты 1 и 2) Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Из этого следует, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
Следовательно, после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время, положения пункта 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации означают, что покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Соответствующие разъяснения о применении закона даны в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от хх апреля 2010 года.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что требования истца об освобождении жилого помещения состоящего из 2-комнат в 6-комнатной коммунальной квартире, находящееся на 2-ом этаже 2-этажного бревенчатого жилого дома, жилой площадью хх,х кв.м., кадастровый № хх:хх:хххххх:хх:ххххх/А:2(5/6), расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Авто-1, дом хх, кв. 2, к.5,6, от ареста наложенного Постановлением о возбуждении исполнительного производства от xx.11.2009 судебного пристава-исполнителя Кировского отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Иркутской области Остапченко С.Л., Постановлением о запрете регистрационных действий судебного пристава-исполнителя Кировского отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Иркутской области Остапченко С.Л. от xx.11.2009, Определением от xx.11.2009г. судьи Кировского районного суда г. Иркутска Дятлова С.Ю., согласно которым Бархатову В. В. запрещено совершать любые действия по распоряжению объектом недвижимого имущества, а также Управлению Федеральной регистрационной службы по Иркутской области запрещено регистрировать любые сделки с помещением, расположенным по адресу: г. Иркутск, ул. Авто-1, дом хх, кв. 2, к.к. 5,6, подлежат удовлетворению.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с п. 5.1.1. положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии утвержденного Постановлением Правительства РФ от xx.06.2009 года № 457, государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.
В судебном заседании установлено, что препятствием для государственной регистрации является не уклонение стороны договора от государственной регистрации, а наличие запретительных мер, наложенных определением Кировского районного суда. На основании чего суд приходит к выводу, что в удовлетворении требования о государственной регистраций договора купли-продажи помещения, состоящего из двух комнат, в 6-комнатной коммунальной квартире от xx.05.2009 года, заключенного между Леонтьевым Н. В. и Бархатовым В. В. и перехода права собственности на жилое помещение, состоящее из 2-комнат в 6-комнатной коммунальной квартире, находящееся на 2-ом этаже 2-этажного бревенчатого жилого дома, жилой площадью хх,х кв.м., кадастровый № хх:хх:хххххх:хх:ххххх/А:2(5/6), расположенное по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Авто-1, дом хх, кв. 2, к.5,6, надлежит отказать.
На основании изложенного, и руководствуясь требованиями статей 194-198, 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования Леонтьева В. А., действующего в интересах несовершеннолетнего Леонтьева Н. В. удовлетворить частично.
Признать за Леонтьевым Н. В. право собственности на жилое помещение, состоящее из двух комнат в шестикомнатной коммунальной квартире, находящееся на втором этаже двухэтажного бревенчатого жилого дома, жилой площадью хх,х кв.м., кадастровый № хх:хх:хххххх:хх:ххххх/А:2/(5/6), расположенное по адресу: г.Иркутск, ул. Авто-1, дом хх, кв. 2, ком. 5,6.
Освободить жилое помещение состоящее из 2-комнат в 6-комнатной коммунальной квартире, находящееся на 2-ом этаже 2-этажного бревенчатого жилого дома, жилой площадью хх,х кв.м., кадастровый № хх:хх:хххххх:хх:ххххх/А:2(5/6), расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Авто-1, дом хх, кв. 2, ком. 5,6, от ареста наложенного Постановлением о возбуждении исполнительного производства от xx.11.2009 года судебного пристава-исполнителя Кировского отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Иркутской области Остапченко С.Л., Постановлением о запрете регистрационных действий судебного пристава-исполнителя Кировского отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Иркутской области Остапченко С.Л. от xx.11.2009 года, Определением от xx.11.2009 года судьи Кировского районного суда г. Иркутска Дятлова С.Ю., согласно которым Бархатову В. В. запрещено совершать любые действия по распоряжению объектом недвижимого имущества, а также Управлению Федеральной регистрационной службы по Иркутской области запрещено регистрировать любые сделки с помещением, расположенным по адресу: г. Иркутск, ул. Авто-1, дом хх, кв. 2, ком. 5,6.
В удовлетворении требований Леонтьева В. А., действующего в интересах несовершеннолетнего Леонтьева Н. В. в остальной части отказать.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Иркутский областной суд через Куйбышевский районный суд города Иркутска в течение 10 дней со дня принятия мотивированного решения.
| Судья: | Т.Н. Глухова |