№ 2-1206/2011
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
| 27 декабря 2011 года | г. Иркутск |
Куйбышевский районный суд города Иркутска в составе: председательствующего судьи Смертиной Т.М., при секретаре Синько Р.С.,
с участием представителя истца Миронова Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1206/2011 по иску ОАО «Сбербанк России» к Машкиной О. В., Горячкину Н. Н. о взыскании солидарно задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, о взыскании расходов по оплате государственной пошлины, расходов на оценку объектов залога,
УСТАНОВИЛ:
Истец ОАО «Сбербанк России» обратился в суд с иском к Машкиной О. В., Горячкину Н. Н. о взыскании солидарно задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, о взыскании расходов по оплате государственной пошлины, расходов на оценку объектов залога, указав в его обоснование на то, что xx.07.2008 года Машкиной О. В. на основании кредитного договора №ххххх от xx.06.2008 года, заключенного со Сберегательным банком РФ, получен «Ипотечный кредит» в размере ххх ххх-хх рублей на срок по xx.06.2028 года с уплатой 13,5 (тринадцать целых десятых процентов) % годовых на приобретение квартиры.
Погашение кредита производится заемщиком ежемесячно равными долями, начиная с 1-го числа месяца следующего за месяцем получения кредита не позднее 10 числа месяца, следующего за платежным месяцем (п. 4.1. Кредитного договора). Уплата
процентов производится заемщиком ежемесячно, не позднее 10 числа месяца,
следующего за платежным, и одновременно с погашением кредита (п. 4.3. кредитного
договора). При несвоевременном внесении (перечислении) платежа в погашение
кредита и/или уплату процентов заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере
двухратной процентной ставки по кредитному договору, действующей на дату
возникновения просроченной задолженности по договору, с суммы просроченного
платежа за период просрочки с следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной кредитным договором по дату погашения просроченной задолженности (включительно) (п.4.4.).
Исполнение обязательств по кредитному договору обеспечивается поручительством Горячкина Н.Н.. Согласно п. 2.2. договора поручительства
поручитель и заёмщик отвечают перед кредитором солидарно. Исполнение обязательств
по кредитному договору также обеспечивается залогом имущества (ипотека в силу
закона) - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование под жилую застройку (индивидуальную), по адресу: г.
Иркутск, п. Молодежный, ул.N., 3-3. Залогодатель - Машкина О. В.. Право собственности Машкиной О. В. подтверждено Договором купли-продажи земельного участка от xx.07.2008 г., зарегистрированным xx.07.2008 г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и УОБАО. Согласно договора купли-продажи от xx.07.2008г. стоимость объекта недвижимости составляет ххх ххх рублей.
Пункт 5.2.5. кредитного договора предусматривает право кредитора требовать от заемщика возвратить всю сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты, неустойки, предусмотренные кредитным договором, предъявить аналогичные требования поручителям и обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения (в том числе однократного) заемщиком его обязательств по настоящему договору по погашению кредита и/или уплате процентов.
Согласно п.2.3 договоров поручительства поручитель согласен на право кредитора потребовать как от заемщика, так и от поручителя досрочного возврата всей суммы кредита, процентов, неустоек и других платежей по кредитному договору, в случаях, предусмотренных кредитным договором.
Обязательства по кредитному договору заёмщик исполняет ненадлежащим образом. Вносит платежи несвоевременно и не в полном объеме. Последний платеж был внесен xx.08.2010 г. По состоянию на xx.03.2011 г. размер полной задолженности по кредиту составил ххх ххх,хх рублей, в т.ч.: ххх ххх,хх руб. - задолженность по основному долгу; хх ххх,хх руб. - просроченные проценты; хх.хх руб. - неустойка за просроченные %; х ххх,хх руб. - неустойка за просроченные %.
Сумма неисполненного обязательства превышает 5 (пять) процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору ипотеки, должником платежи не вносились более трех месяцев подряд, также ранее регулярно нарушались сроки платежей. В связи с вышеизложенным истец считает, что обращение взыскания на объект недвижимости, являющийся предметом залога, является обоснованным, соразмерным.
В соответствии с уточненной редакцией иска истец просит суд взыскать солидарно с Машкиной О.В., Горячкина Н.Н. в пользу открытого акционерного общества Сбербанк России в липе Иркутского городского отделения № 8586 задолженность по кредитному договору в размере ххх ххх,хх рублей, расходы по оплате госпошлины за подачу искового заявления в размере хх ххх,хх рублей, расходы по оплате госпошлины размере хххх рублей за требование об обращении взыскания на предмет залога; расходы по оплате услуг оценщика за составление отчета об оценке в размере хххх руб.; обратить взыскание на предмет залога - земельный участок, обшей площадью хххх кв.м. по адресу: г. Иркутский район, д. Т. , ул. Z.. 37, кадастровый (или условный) номер хх:хх:хххххх:хххх; объект незавершенного строительства, готовность 42 процента - брусчатый дом с мансардой размером 17*6, 2 этажа, общей пл. хх кв.м., по адресу: Иркутский район, д. Т. . ул. Z.. 37, Залогодатель - Машкина О.В. В соответствии со ст. 54 Федерального Закона «Об ипотеке» № 102-ФЗ от хх июля 1998 г. установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации равную его стоимости в соответствии с договором купли-продажи объекта недвижимости в размере х ххх ххх рублей.
Представитель истца ОАО Сбербанк России Миронов Е.А., действующий по доверенности, копия которой имеется в материалах дела, в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, настаивал на их удовлетворении по мотивам и доводам, изложенным в иске. Далее пояснил, что он оспаривает отчет № хх-хх-хх об оценке, полученный в рамках судебного производства по ходатайству ответчика. Полагает представленный в качестве заключения эксперта Отчет № хх-хх-хх об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: Иркутская область. Иркутский р-н, д. Т. , ул. Z., 37, не соответствующий требованиям закона, противоречивым в выводах, составленным с заведомыми нарушениями, т.к. эксперт-оценщик при составлении данного отчета умышленно не указал ряд факторов, могущих повлиять на выводы с целью введения суда в заблуждение относительно предмета оценки.
Так на стр. 15 Отчета указано, что «Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях».
Таблица 8.1.1. содержит сведения об аналогах. При этом сведения об аналогах не содержат не только указаний и подтверждений о ценах, состоявшихся в отношении этих объектов сделок, но и каких-либо идентифицирующих признаков (нет ни адреса, ни кадастрового номера, ни описания земельных участков - категория земель, разрешенное использование, степень разработанности для ведения сельского либо приусадебного хозяйства). Полностью отсутствуют сведения об опубликовании информации о цене этих участков. Источник информации не только не персонифицирован, но и не может быть элементарно проверен. Таким образом, для определения стоимости земельного участка эксперт взял в качестве сравнения объекты, не определенные ни по одному из параметров, а значит, не могущие быть использованными в качестве аналогов.
Полагает, что эксперт, определяя рыночную стоимость объекта оценки исходя из неопределенных аналогов, не имея достоверной информации о них, не располагая информацией о сделках, совершенных с ними, но указывая, что эти объекты соответствуют таким требованиям, сделал заведомо ложное заключение с целью введения в заблуждение участников процесса и суд.
Кроме того, полагает, что при установлении стоимости дома, расположенного на
заведомо ложно оцененном земельном участке, оценщиком никак не были учтены не только ранее изложенные, но и следующие обстоятельства:
– В разделе 2 Отчета «Описание объекта оценки» указано, что степень строительной готовности здания составляет 42%. То есть дом строительством вообще не завершен. В нынешнем состоянии дом полностью для проживания не пригоден. При этом никаких поправок на это существенное обстоятельство оценщиком сделано не было. Все подобранные оценщиком аналоги не содержат указание на степень строительной готовности, а, следовательно, (это при допущении, что они реально
существуют, хотя никаких документальных доказательств этому не представлено) следует предполагать, что они полностью построены. Невозможно предположить, что в деревне Т. стоят еще два недостроенных ровно в той же степени объекта, которые выставлены на продажу.
Также полностью отсутствуют какие-либо индивидуализирующие признаки объектов аналогов.
– В разделе 1.1. Отчета «Задание на оценку» указано, ограничения и обременения правами третьих лиц в отношении объектов оценки не зарегистрированы. Однако материалы гражданского дела содержат сведения о наличии ипотеки в силу закона в отношении обоих объектов, залогодержателем по которой является ОАО Сбербанк России.
– Отчет не содержит никаких сведений о техническом состоянии объектов-аналогов. При этом состояние отделки оцениваемого объекта недвижимости экспертом было указано как удовлетворительное. С учетом того, что эксперт не только лично не знакомился с аналогами оцениваемого объекта, но и не имеет о них никакой визуальной информации, полагает неосновательным применение экспертом сравнительного метода оценки. Просил суд учесть, что при проведении оценки экспертом реальное техническое состояние объектов не оценивалось и не принималось в расчет.
Кроме того, раздел 3 Отчета «Анализ существующего рынка спроса-предложения на объекты подобно оцениваемому» не только не составлен экспертом лично, о чем свидетельствует ссылка на Интернет-ресурс, но и вообще не содержит хоть какой-нибудь оценки рынка недвижимости в районе объектов оценки. Анализ затрагивает совершенно иные области - г. Иркутск, близко прилегающие районы – Молодежный, Мамоны, Ново-Иркутский и др., направление в Мельничную Падь и Байкальский тракт.
Таким образом, истец считает, что анализ существующего рынка спроса-предложения на объекты подобно оцениваемому экспертом произведен не был.
В соответствии с ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.
Полагает, что представленный в качестве заключения эксперта Отчет об оценке № хх-хх-хх не может быть принят судом в качестве доказательства, поскольку исходя из вышеизложенного не содержит достоверных сведений о цене спорных объектов недвижимости. На основании изложенного, руководствуясь ст. 67. 86 ГПК РФ просит суд признать представленный отчет № хх-хх-хх об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: Иркутская область. Иркутский р-н. д. Т. , ул. Z., 37 недопустимым доказательством, как не содержащий достоверных сведений на основании которых были сделаны выводы о результатах оценки, и как следствие, удовлетворить исковые требования Банка по данным представленного им Отчета об оценке стоимости заложенного имущества.
Ответчики Машкина О.В., Горячкин Н.Н. в судебное заседание не явились по неизвестным суду причинам, хотя о слушании дела были извещены надлежащим образом. Суд не располагает сведениями о том, что неявка ответчиков Машкиной О.В., Горячкина Н.Н. в судебное заседание имела место по уважительным причинам, каких-либо ходатайств об отложении судебного заседания от ответчиков на момент рассмотрения дела в материалы дела представлено не было, явка представителя Начевнова со стороны ответчика Машкиной не обеспечена.
Представитель истца Миронов Е.А. не возражал против рассмотрения дела в порядке заочного производства в отсутствие ответчиков Машкиной О.В., Горячкина Н.Н..
Согласно ч. 1 ст. 233 ГПК РФ установлено, что в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещённого о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ установлено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, однако ответчиком в установленном законом порядке не были оспорены требования истца.
В соответствии с ч. 2 ст. 150 ГПК РФ непредставление ответчиком письменных объяснений и доказательств, в случае его неявки в судебное заседание, не препятствует рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.
С учётом требований ст. 233 ч.1, ст. 150 ч.2, ст. 56 ГПК РФ судом вынесено протокольное определение о рассмотрении настоящего дела в отсутствие ответчиков Машкиной О.В., Горячкина Н.Н.., т.е. в порядке заочного судопроизводства по правилам ст.ст. 233-235 ГПК РФ.
Ранее опрошенный в ходе судебного следствия ответчик Горячкин Н.Н. исковые требования признавал в части взыскания задолженности по кредиту и не признавал иск в части обращения взыскания на заложенное имущество. Суду пояснил, что ранее он временно не работал, так как ухаживал за больным отцом. В настоящее время он работает и согласен выплачивать кредит. С оценкой стоимости заложенного имущества, представленной Банком он не согласен.
Ранее опрошенная в ходе судебного следствия ответчик Машкина О.В. исковые требования Банка признала частично в части взыскания задолженности по кредиту и не согласилась с требованиями в части обращения взыскания на заложенное имущество, оценку стоимости заложенного имущества, представленную Банком считала не соответствующей реальности. Суду поясняла, что она согласна с требованиями банка в части взыскания суммы основного долга по кредитному договору в размере ххх ххх,х рублей. Просила отказать в удовлетворении требований в части обращения взыскания на предмет залога. Не согласна с первоначальной ценой продажи. Возражала против суммы, указанной в договоре оценки. Когда они самостоятельно делали оценку для Сбербанка в 2009 году при заключении договора, цена была совершенно иная. Считает цену, указанную в представленном отчете заниженной, так как земля в цене с того момента не упала. Также ей непонятно, на основании чего делался данный отчет, если имущество никто не приезжал осматривать, фотографии представлены от старого отчета.
Ранее опрошенный в ходе судебного следствия представитель ответчика Машкиной О.В. - Начевнов Р.А., действующий на основании доверенности, копия которой имеется в материалах дела, исковые требования признавал частично в части просроченного долга по кредиту. По требованиям об обращении взыскания на заложенное имущество ответчик оспаривает представленный истцом отчет об оценке. По поводу отчета возникает вопрос о квалификации оценщика, договор об оценке и отчет составлен от имени физического лица, а не юридического. Таким образом, не ясны основания взыскания суммы оценки с ответчика, если расходы понес Годованюк Д.С., не имеющий полномочий проводить оценку от имени Банка. Так как отчет представленный истцом, и отчет, представленный ответчиком, сильно разнятся по сумме, есть основания ставить под сомнение отчет стороны истца, сумма отличается почти на миллион рублей.
Стоимость земельного участка в соответствии с договором купли-продажи составляет ххх ххх рублей. Представителем истца не указана норма права, которая позволила изменить стоимость объекта. При выдаче кредита были допущены нарушения закона, в частности, взята комиссия за обслуживание ссудного счета, что является финансовой операцией самого банка, его обязанностью. В иске указан единовременный платеж в сумме хх ххх рублей, но как ему пояснила Машкина О.В. она платила хх ххх рублей, имеются платежные документы.
Выслушав объяснения представителя истца Миронова Е.А., исследовав представленные письменные доказательства, суд считает исковые требования Банка к ответчикам Машкиной О.В., Горячкину Н.Н. подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.
Согласно нормам ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с ч. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передаёт в собственность другой стороне (заемщику) деньги…, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа)… Договор займа считается заключённым с момента передачи денег или других вещей.
Согласно ч. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, предусмотренные договором займа.
Согласно ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии со ст.330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего дополнения обязательств должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму (неустойку, штраф, пеню).
Согласно ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
В силу ст. ст. 349-350 ГК РФ требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда, которым определяется начальная, продажная цена заложенного имущества.
В соответствии со ст. 337 Гражданского кодекса РФ залог обеспечивает требование в том объеме, который оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков.
По условиям кредитного договора № ххххх от xx.06.2008 г., заключённого между Акционерным коммерческим Сберегательным банком РФ в лице заведующего дополнительным офисом №8586/0123 ИГО №8586 Сбербанка России Курганской Н.В., действующей на основании доверенности №30-07/0147 от xx.11.2007 г. - на стороне кредитора, и Машкиной О.В. - на стороне заемщика (л.д. 3-5), усматривается, что кредитор обязуется предоставить заемщику «Ипотечный кредит» в сумме ххх ххх рублей под 13,5% годовых на приобретение объекта недвижимости – земельного участка, категрия земель – земли населенных пунктов, под жилую застройку, общ. Пл. хххх кв.м., расположенный по адресу: Иркутская обл., Иркутский р-н, д. Т. , ул. Z. уч. 37, на срок по xx.06.2028 г., а заемщик обязуется возвратить полученный кредит и уплатить проценты за пользование кредитом в размере, в сроки и на условиях договора (п. 1.1.).
В соответствии с п. 4.1. кредитного договора погашение кредита производится заемщиком ежемесячно равными долями, начиная с 1-го числа месяца следующего за месяцем получения кредита не позднее 10 числа месяца, следующего за платежным месяцем. Уплата процентов в соответствии с п. 4.3 кредитного договора производится заемщиком ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, следующего за платежным, и одновременно с погашением кредита.
На основании п. 4.4. кредитного договора установлено, что при несвоевременном внесении (перечислении) платежа в погашение кредита и/или уплату процентов заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере двухратной процентной ставки по кредитному договору, действующей на дату возникновения просроченной задолженности по договору, с суммы просроченного платежа за период просрочки с следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной кредитным договором по дату погашения просроченной задолженности (включительно).
Пунктом 2.1. кредитного договора установлено, что в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заемщик предоставляет кредитору: Поручительство гражданина Горячкина Н.Н. (п/п. 2.1.1.); Залог (ипотеку) объекта недвижимости. Залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 100% от стоимости в соответствии с договором купли-продажи (п/п. 2.1.2.).
Дополнительным соглашением от xx.04.2009 г. к кредитному договору № ххххх от xx.06.2008 г. (л.д. 36) пункт 2.1. кредитного договора дополнен подпунктом 2.1.3.: «залог имущества: объект незавершенного строительства, общ.пл. хх кв.м., расположенный по адресу: Иркутская обл., Иркутский р-н, д. Т. , ул. Z. уч. 37 (залогодатель Машкина О. В.)».
По договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства (ст. 361 ГК РФ).
Согласно ст.ст. 322, 323 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) возникает, если солидарная ответственность предусмотрена договором; при солидарной ответственности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.
В соответствии со ст.363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства, поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, поручитель отвечает в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по уплате долга.
Как видно из договора поручительства № ххххх/2 от xx.06.2008 г. (л.д. 6), заключенного между Банком и Горячкиным Н.Н., поручитель отвечает перед кредитором за выполнение заемщиком условий кредитного договора в том же объеме, как и заемщик, включая погашение основного долга, уплату процентов за пользование кредитом и неустойки, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других расходов кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по кредитному договору заемщиком (п. 2.1.).
Согласно п. 2.2. договора поручительства при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком обязательств по указанному кредитному договору поручитель и заёмщик отвечают перед кредитором солидарно.
При этом поручитель согласен на право кредитора потребовать как от заемщика, так и от поручителя досрочного возврата всей суммы кредита, процентов за пользование кредитом, неустоек и других платежей по кредитному договору в случаях, предусмотренных кредитным договором (п.2.3. договора № ххххх/2 от xx.06.2008 г.).
В соответствии с п. 5.2.5. кредитного договора кредитор вправе потребовать от заемщика возвратить всю сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты, неустойки, предусмотренные кредитным договором, предъявить аналогичные требования поручителям и обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения (в том числе однократного) заемщиком его обязательств по настоящему договору по погашению кредита и/или уплате процентов.
Как видно из представленных в дело доказательств: расчета задолженности по состоянию на xx.03.2011 г. (л.д. 16), подтверждаемого Историей операций по кредитному договору (л.д. 17-20), расчетом процентов по кредиту на xx.03.2011 г. (л.д. 23), расчетом неустойки за несвоевременное погашение основного долга за период с xx.06.2008 г. по xx.03.2011 г. (л.д. 24), расчета неустойки за несвоевременное погашение процентов за период с xx.06.2008 г. по xx.03.2011 г. (л.д. 25), расчета процентов по кредиту на xx.03.2011 г. (л.д. 26), обязательства по погашению кредита заёмщик Машкина О.В. исполняет ненадлежащим образом, внося платежи несвоевременно и не в полном объеме, в связи с чем, по состоянию на xx.03.2011 г. размер просроченной задолженности по кредиту у ответчика Машкиной О.В. составил ххх ххх,хх рублей, куда входят: ххх ххх,хх руб. - задолженность по основному долгу; хх ххх,хх руб. - просроченные проценты; хх,хх руб. - неустойка за просроченные проценты; х ххх,хх руб. - неустойка за просроченные проценты.
Проанализировав письменные доказательства, свидетельствующие о наличии задолженности по кредитному договору у ответчика, суд исходя из положений действующего законодательства, полагает, что в связи с ненадлежащим исполнением обязательств заемщиком сумма кредитной задолженности по договору подлежит взысканию в солидарном порядке с ответчиков Машкиной О.В., Горячкина Н.Н.
Разрешая иск банка об обращении взыскания на заложенное имущество и определении начальной продажной цены заложенного имущества, суд находит данные требования Банка подлежащими удовлетворению, т.к. ответчики не исполняли надлежащим образом взятые на себя обязательства оп погашению кредита.
Согласно ст. 50 ФЗ РФ №102-ФЗ от xx.07.1998 года «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (ст. 54 ФЗ РФ № 102-ФЗ).
Пунктом 2.1. кредитного договора установлено, что в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заемщик предоставляет кредитору:
Залог (ипотеку) объекта недвижимости. Залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 100% от стоимости в соответствии с договором купли-продажи (п/п. 2.1.2.).
Дополнительным соглашением от xx.04.2009 г. к кредитному договору № ххххх от xx.06.2008 г. (л.д. 36) пункт 2.1. кредитного договора дополнен подпунктом 2.1.3.: «залог имущества: объект незавершенного строительства, общ.пл. хх кв.м., расположенный по адресу: Иркутская обл., Иркутский р-н, д. Т. , ул. Z. уч. 37 (залогодатель Машкина О. В.)».
Таким образом, в соответствии с условиями пунктов 1.1., 2.1. основного кредитного договора и дополнительного соглашения к нему объектами залога в рамках указанного кредитного договора выступают: земельный участок общей площадью хххх кв.м., из земель населённых пунктов под жилую застройку по адресу: Иркутская обл., Иркутский р-н, д. Т. , ул. Z., уч. 37, приобретенный Машкиной О.В. по договору купли-продажи от xx.07.2008 г. (л.д. 21), что подтверждается Выпиской из ЕГРПНИ №01/055/2008-630 от xx.12.2008 г. (л.д. 7), а также объект незавершенного строительства со степенью готовности 42%, инв. № хх:ххх:ххх:ххххххххх, лит. А, по адресу: Иркутская обл., Иркутский р-н, д. Т. , ул. Z., д. 37 (л.д. 8, 27-34), принадлежащий на праве собственности Машкиной О.В. согласно Свидетельства о государственной регистрации права хх АГ хххххх от xx.03.2009 года.
Из отчета № 426 о рыночной стоимости объекта недвижимости от xx.06.2011 г., составленного «Оценочный центр Стандарт» (л.д. 63-112), приобщенного истцом, следует, что стоимость объекта незавершенного строительства, общей площадью застройки хх кв.м, степень готовности 42%, инв. № хх:ххх:ххх:ххххххххх, лит. А, расположенного по адресу: Иркутская обл., Иркутский район, д. Т. , ул. Z., д. 37, по состоянию на xx.06.2011 г. с учетом НДС составляет х ххх ххх рублей (рыночная стоимость с учетом степени готовности незавершенного строительства – ххх ххх руб., стоимость земельного участка – ххх ххх руб., итоговая рыночная стоимость округленно составляет х ххх ххх руб.).
Оспаривая данную оценку объекта залога, ответчики представили суду составленный по заказу Машкиной О.В. в ЗАО «Эксперт-оценка» отчет №11-251 от xx.07.2011 г. (л.д. 145-190), согласно которому величина рыночной стоимости жилого дома, общей площадью 84,2 кв.м. составляет х ххх ххх руб., и величина стоимости земельного участка ххх ххх руб.
По ходатайству стороны ответчика в рамках судебного производства по определению суда от xx.08.2011 г. был получен Отчет № хх-хх-хх от xx.11.2011 г. об оценке рыночной стоимости имущества, расположенного по адресу: Иркутский район, д. Т. , ул. Z., 37 (л.д. 230-277), в соответствии с которым по состоянию на xx.11.2011 г. рыночная стоимость жилого дома общей площадью 84,20 кв.м. составляет ххххххх рубля, рыночная стоимость земельного участка площадью хххх кв.м. составляет ххх ххх рублей. Выводы указанного Отчета № хх-хх-хх подтвердил специалист-оценщик В. А.А.
Суд, оценивая отчет №11-251 от xx.07.2011 г. и отчет № хх-хх-хх от xx.11.2011 г., полученный в рамках рассмотрения дела по определению суда, находит данные отчеты об оценке, не отвечающими требованиям ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в РФ», принципам проверяемости по отношению к оцениваемым объектам. Так, суд соглашается с замечаниями представителя истца Миронова Е.А. в той части, что при составлении отчета № хх-хх-хх в целях определения рыночной стоимости объекта оценки оценщик В. А.А. исходил из неопределенных аналогов, не имея достоверной информации о них, не располагая информацией о сделках совершенных с ними. При этом, надлежит учесть, что Отчет также не содержит никаких сведений о техническом состоянии объектов-аналогов. Кроме того, из этого отчета усматривается, что все подобранные оценщиком аналоги не содержат указание на степень строительной готовности, тогда как рассматриваемый в настоящем деле объект является объект незавершенного строительства со степенью готовности 42%. Данному факту оценщик В. не дал какой-либо оценки.
Также в разделе 1.1. Отчета «Задание на оценку» указано, ограничения и обременения правами третьих лиц в отношении объектов оценки не зарегистрированы. Между тем, в материалах гражданского дела имеются сведения о наличии ипотеки в силу закона в отношении обоих объектов, залогодержателем по которой является ОАО Сбербанк России.
Аналогичные замечания имеются и по отчету №11-251 от xx.07.2011 г., представленному ответчиком Машкиной О.В., где речь также идет о жилом доме вместо незавершенного строительством объекта.
При изложенных замечаниях, определяя первоначальную продажную стоимость заложенного имущества, суд полагает правильным при разрешении иска Банка исходить из Отчета об оценке, представленного Банком, в соответствии с которым стоимость объекта незавершенного строительства, общей площадью застройки хх кв.м, степень готовности 42%, инв. № хх:ххх:ххх:ххххххххх, лит. А, расположенного по адресу: Иркутская обл., Иркутский район, д. Т. , ул. Z., д. 37, по состоянию на xx.06.2011 г. с учетом НДС составляет х ххх ххх рублей.
Таким образом, суд полагает возможным постановить решение об удовлетворении исковых требований истца в лице Банка, предъявленных к Машкиной О.В., Горячкину Н.Н., а именно: взыскать солидарно с ответчиков Машкиной О.В., Горячкина Н.Н. в пользу Банка задолженность по кредитному договору №ххххх от xx.06.2008 года в размере ххх ххх рубль 50 копеек.
В соответствии с правилами ст. 98 ч.1 ГПК РФ в пользу истца надлежит солидарно взыскать с ответчиков Машкиной О.В., Горячкина Н.Н. расходы по оплате государственной пошлины в размере хх ххх рублей 02 копейки, а также расходы по оплате госпошлины размере хххх рублей за требование об обращении взыскания на предмет залога (л.д. 39, 40).
В связи с требованием залогодержателя (истца по иску) также надлежит в судебном порядке обратить взыскание на предмет залога: земельный участок, обшей площадью хххх кв.м. по адресу: г. Иркутский район, д. Т. , ул. Z., 37, кадастровый (или условный) номер хх:хх:хххххх:хххх; объект незавершенного строительства с готовностью 42 процента - брусчатый дом с мансардой размером 17 х 6 м, 2 этажа, общей площадью хх кв.м., по адресу: Иркутский район, д. Т. , ул. Z., 37, Залогодатель - Машкина О. В., установив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации равную его стоимости в соответствии с договором купли-продажи объекта недвижимости в размере х ххх ххх рублей.
Расходы Банка, понесенные на составление отчета об оценке в размере хххх рублей, подтвержденные товарным чеком от xx.06.2011 г. и договором №426 от xx.06.2011 г. на оказание услуг по оценке (л.д. 140-143), по мнению суда, подлежат взысканию с ответчиков Машкиной О.В, Горячкина Н.Н. в солидарном порядке на основании положений ст. 15 ГК РФ. При этом, указание в договоре на оказание услуг по оценке №426 от xx.06.2011 г. в качестве стороны заказчика Годованюка Д.С. суд не может расценивать в качестве существенного нарушения, лишающего Банк права требования понесенных расходов на оценку, т.к. ответчики в ходе судебного следствия не отрицали с вопросом возобновления внесения оплаты по кредитному договору они обращались в Банке к Годованюку Д.С., доказательств того, что отчет об оценке Годованюком был заказан в личных целях, материалы дела не содержат, напротив, выполненный отчет представлен при рассмотрении настоящего гражданского дела.
Таким образом, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что требования истца Открытого акционерного общества Сбербанк России подлежат удовлетворению в полном объёме с учётом правового обоснования, изложенного в настоящем решении суда.
На основании изложенного и руководствуясь требованиями статей 194-198, 233-235 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ОАО «Сбербанк России» к Машкиной О. В., Горячкину Н. Н. о взыскании солидарно задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, о взыскании расходов по оплате государственной пошлины, расходов на оценку объектов залога удовлетворить:
Взыскать солидарно с Машкиной О. В., Горячкина Н. Н. в пользу открытого акционерного общества Сбербанк России в лице Иркутского городского отделения № 8586 задолженность по кредитному договору №ххххх от xx.06.2008 года в размере ххх ххх рубль 50 копеек, расходы по оплате госпошлины за подачу искового заявления в размере хх ххх рублей 02 копейки, расходы по оплате госпошлины размере хххх рублей за требование об обращении взыскания на предмет залога, расходы по оплате услуг оценщика за составление отчета об оценке в размере хххх рублей – всего взыскать ххх ххх рублей 52 копейки (семьсот двадцать одна тысяча семьсот сорок шесть рублей 52 копейки).
Обратить взыскание на предмет залога - земельный участок, обшей площадью хххх кв.м. по адресу: г. Иркутский район, д. Т. , ул. Z., 37, кадастровый (или условный) номер хх:хх:хххххх:хххх; объект незавершенного строительства с готовностью 42 процента - брусчатый дом с мансардой размером 17 х 6 м, 2 этажа, общей площадью хх кв.м., по адресу: Иркутский район, д. Т. . ул. Z., 37, Залогодатель - Машкина О. В..
Установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации равную его стоимости в соответствии с договором купли-продажи объекта недвижимости в размере х ххх ххх рублей.
Разъяснить ответчикам Машкиной О.В., Горячкину Н.Н., что в течение 7 дней со дня получения копии заочного решения каждый из них вправе подать в суд, вынесший заочное решение, заявление о пересмотре заочного решения, представив суду доказательства, подтверждающие, что его неявка в судебное заседание была вызвана уважительными причинами, о которых он не имел возможности своевременно сообщить суду, а также доказательства, которые могут повлиять на содержание принятого заочного решения.
Заочное решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд в течение 10 дней по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение 10 дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
| Судья: | Т.М. Смертина |