(5283) Решение по иску о снижении цены договора долевого участия в строительстве и взыскании излишне уплаченной суммы. В удовлетворении иска отказано.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

в составе председательствующего судьи Акимовой Н.Н.,

при секретаре Кочановой Л.А.,

с участием представителя истца Барановой А.С., представителя ответчика Непокрытова Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1354/2012 по иску Ермолаевой А. А. к обществу с ограниченной ответственностью «Норд-Вест» о снижении цены договора долевого участия в строительстве и взыскании излишне уплаченной суммы,

УСТАНОВИЛ:

Ермолаева А.А. обратилась в суд с иском к ООО «Норд-Вест», уточненным в порядке статьи 39 ГПК РФ, указав, что хх марта 2009 года заключила с ответчиком договор долевого участия в строительстве № хх.х.х/х. Согласно условиям данного договора, ООО «Норд-Вест» обязуется построить многоквартирные жилые дома и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить в порядке и сроки, установленные договором, цену и принять в собственность объект долевого строительства (п. 1.1 договора). Объектом долевого строительства является 1-комнатная квартира № 7, расположенная в блок-секции № хх, корпус № хх, в 1 подъезде, на 2 этаже, общей площадью по проекту хх кв.м., расположенная по адресу: Иркутская область, Иркутский район, п. N. берег (п. 1.4 договора). Цена объекта долевого строительства составляет хххх ххх рублей (п. 1.5 договора), стоимость одного квадратного метра составляет хх ххх рублей (п. 2.2 договора). Фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого ею, как участником долевого строительства, уточняется после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации. Если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства меньше площади, указанной в п. 1.4 договора, застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства разницу между фактически внесенными им денежными средствами, необходимыми для строительства объекта долевого строительства (п. 2.3 договора). Она, как участник долевого строительства, свои обязательства по договору выполнила в полном объеме – хх марта 2009 года оплатила х ххх ххх рублей в кассу ООО «Норд-Вест». В соответствии с актом приема-передачи по договору долевого участия в строительстве № хх.х.х/х от хх января 2011 года, застройщик передал участнику долевого строительства однокомнатную квартиру, общей площадью хх,х кв.м, жилой хх,х кв.м., с лоджией х,х кв.м, расположенную на втором этаже жилого блокированного дома с мансардой по адресу: Иркутская область, Иркутский район, поселок N. берег, улица N., дом 11, квартира 7. Согласно техническому паспорту на жилое помещение, площадь помещения составляет хх,х кв.м, в т.ч. жилая площадь - хх,х кв.м., кухня-гостиная площадью хх кв.м., сан.узел площадью х кв.м.; площадь лоджии составляет х,х кв.м.. Согласно кадастровому паспорту помещения, общая площадь помещения составляет хх,х кв.м.. В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права серии хх АД хххххх от хх октября 2011 года, полученным Ермолаевой А.А., общая площадь помещения составляет хх,х кв.м.. Вместе с тем, в соответствии с условиями договора, стороны определили, что истцу передается квартира общей площадью по проекту хх кв.м. В приложении к договору содержится поэтажный план 2 этажа с отображением на плане квартиры № 7, с площадью лоджии х,хх кв.м, всего общая площадь помещения составляет хх кв.м.. Таким образом, воля сторон по договору № хх.х.х/х от хх марта 2009 года, направлена на строительство квартиры для Ермолаевой А.А. общей площадью хх кв. м., из которых, в соответствии с Приложением, площадь лоджии составляет х,хх кв.м.. Указанная информация, доведенная до потребителя в договоре и Приложениях к нему, по мнению истца, имеет существенное значение в соответствии со статьей 10 Закона РФ «О защите прав потребителей» при заключении договора и влияет на выбор работы (услуги), предложенной потребителю. Фактически ООО «Норд-Вест» выстроена и передана Ермолаевой А.А. по акту приема-передачи квартира общей площадью хх,х кв. м., с лоджией х,х кв.м., указанный объем общей площади квартиры также подтверждается содержанием технического паспорта, кадастрового паспорта, свидетельством о государственной регистрации права. Исходя из анализа положений ст.ст. 709, 735,424 ГК РФ под ценой в договоре долевого участия в строительстве (договоре подряда) понимается размер денежных средств, необходимых для строительства (создания) объекта и подлежащих уплате участником долевого строительства, то есть, цена подлежащей выполнению работы, строительства, издержек, услуг подрядчика (застройщика). Таким образом, по мнению Ермолаевой А.А., площадь лоджии подлежит учету в общем объеме строительства при расчете материальных и финансовых затрат на строительство объекта. В соответствии с подразделом 3.2.2 раздела 3 Методологических положений по системе статистических показателей, разрабатываемых в статистике строительства и инвестиций в основной капитал, утвержденных приказов Росстата от хх марта 2009 года № 37, общая площадь жилых помещений, в введенных в эксплуатацию жилых зданиях (домах) определяется как сумма площадей всех частей жилых помещений, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас, подсчитываемых с соответствующими понижающими коэффициентами (п.2 Приложения 2 к СниП 2.08..01-89 «Жилые здания», п.п.3.34 и 3.37 «Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от хх августа 1998 года № 37). Согласно строительным нормам и правилам (СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания»), утвержденным Постановлением Госстроя СССР от хх мая 1989 года N 78), к общей площади квартиры отнесена суммарная площадь жилых и подсобных помещений квартиры с учетом лоджий, балконов, веранд, террас, подсчитываемых в соответствии со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас -0,3, для веранд и холодных кладовых - 0,1. Таким образом, исходя из содержания Договора, Приложения к договору, следует, что при заключении Договора, размер общей площади объекта долевого участия в строительстве - квартиры № 7 - хх кв.м. указан с учетом лоджии, наличие которой предусмотрено договором и поэтажным планом, содержащимся в Приложении. По мнению Ермолаевой А.А., поскольку договор не содержит условия о понижающем коэффициенте для лоджии при определении стоимости квартиры, следует, что при определении общей площади объекта долевого участия в строительстве применен понижающий коэффициент относительно площади лоджии и в общую площадь, указанную в договоре включена площадь лоджии - х,ххх кв.м. (5,05 х 0,5). Следовательно, при определении размера общей площади квартиры, переданной истцу, следует учитывать общую площадь квартиры - хх,х кв.м. и площадь лоджии, которая, с учетом понижающего коэффициента, составляет х,х кв.м., таким образом, общая площадь квартиры, переданной ей, составляет хх,х кв.м., что на х,х кв.м. меньше общей площади, согласованной сторонами при заключении договора № хх.х.х/х от хх марта 2009 года. Полагая несоответствие площади объекта долевого строительства условиям договора существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства, истец обратилась в суд с настоящим иском о взыскании с ответчика разницы в стоимости квартиры в размере хх ххх рублей, из расчета: хх ххх рублей (стоимость одного квадратного метра) * х,х кв.м. = хх ххх рублей.

Истец Ермолаева А.А. в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще о времени и месте судебного разбирательства, в адресованном суду заявлении просила рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель истца Баранова А.С. в судебном заседании поддержала заявленные требования и настаивала на их удовлетворении.

Представитель ответчика ООО «Норд-Вест» по доверенности Непокрытов Д.А. в судебном заседании исковые требования не признал, просила суд отказать в удовлетворении иска. Суду пояснил, что договор участия в долевом строительстве, заключенный ответчиком хх марта 2009 года с Ермолаевой А.А. соответствует требованиям ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Указанный договор содержит определение конкретного объекта долевого строительства, срок передачи объекта дольщику, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект. Объектом долевого строительства по договору является однокомнатная квартира № 7, распложенная в блок-секции № хх, корпус 29, на 2 этаже, общей площадью по проекту хх кв.м., расположенная по адресу: Иркутская область, Иркутский район, п.N. Берег. Сведения о площади квартиры указаны и в поэтажном плане, являющимся неотъемлемой частью договора, зарегистрированном в установленном законом порядке. Согласно части 1 статьи 5 ФЗ № 214, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. В соответствии с пунктом 1.5 Договора, цена объекта долевого строительства составляет х ххх ххх рублей. Истцу должна была быть предоставлена квартира площадью хх кв.м.. хх января 2011 года ответчик передал по акту приема-передачи объект долевого строительства – однокомнатную квартиру, общей площадью хх,х кв.м., жилой хх,х кв.м, с лоджией х,х кв.м., расположенную на 2 этаже трехэтажного жилого блокированного дома с мансардой по адресу: Иркутская область, пос. N. Берег, улица N., дом 11, квартира 7. Таким образом, истцу передана квартира площадью хх,х кв.м, в том числе площадь лоджии х,х кв.м. На момент заключения договора истец понимал, что общая площадь квартиры указана с учетом площади лоджии. По факту истцу была передана квартира большей площадью, чем указана в договоре. Полагает, что свои обязательства ответчик исполнил в полном объеме, а довод истца о необходимости применения к площади лоджии понижающего коэффициента, необоснован.

По мнению представителя ответчика, несостоятелен довод истца о применении при расчете цены договора и площади объекта требований СНиП 2.08.01-89*, поскольку к правоотношениям, связанным с долевым участием граждан в строительстве многоквартирных жилых домов не могут применяться строительные нормы и правила (СНиП), которые не являются ни законами, ни нормативными актами. Согласно части 1 статьи 46 ФЗ № 148 «О техническом регулировании», обязательному исполнению подлежат требования к продукции или связанными с ними процессами, в части, соответствующей целям защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, охраны окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений, предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей, обеспечения энергетической эффективности. СНиП 2.08.01-89* не отвечает названным требованиям ФЗ-148, носит рекомендательный характер.

Также в обоснование возражений, представитель ответчика указал, что в силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободы в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. При заключении договора участия в долевом строительстве между ООО «Норд-Вест» и Ермолаевой А.А., стороны добровольно определили стоимость х кв.м. общей площади объекта по проекту, в том числе с учетом лоджии, определили подход к расчету цены договора, который не противоречит нормам законодательства. При заключении договора истец понимала, что площадь квартиры, указанная в договоре, включает в себя площадь лоджии и была согласна с этим, поскольку была ознакомлена с планом квартиры и знала о том, что ею оплачивается не только площадь жилых и вспомогательных помещений, но и площадь лоджии. Таким образом, оплата площади лоджии без применения понижающего коэффициента предусмотрена договором заключенным между сторонами спора и это условие договора не противоречит действующему законодательству, по мнению ответчика.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, и исследовав письменные доказательства по делу в их совокупности, суд считает исковые требования Ермолаевой А.А. не подлежащими удовлетворению.

Судом установлено, что хх марта 2009 года между ООО «Норд-Вест», поименованным в договоре «Застройщиком» и Ермолаевой А.А. - «Участником долевого строительства» был заключен договор участия в долевом строительстве №хх.х.х/х, что подтверждается указанным договором.

Согласно п. 1.4 данного договора объектом долевого строительства является 1-комнатная квартира № 7, расположенная в блок-секции № хх в корпусе № 29, в 1 подъезде, на 2 этаже, общей площадью по проекту хх кв.м., расположенная по адресу: Иркутская область, Иркутский район, пос.N. берег.

В соответствии с пунктом 1.5 договора цена объекта долевого строительства составляет х ххх ххх рублей. Характеристики объекта долевого строительства на момент передачи участнику долевого строительства определены согласно Приложению № 1, являющегося неотъемлемой частью договора.

Из пункта 2.2 договора следует, что стоимость одного квадратного метра составляет хх ххх рублей общей площади объекта долевого строительства. Размер денежных средств, подлежащих уплате застройщику, а также стоимость одного квадратного метра являются фиксированными и изменению не подлежат только при условии выполнения участником долевого строительства обязательств по порядку и срока расчета с застройщиком, определенных пунктом 2.1 договора.

Факт оплаты истцом Ермолаевой А.А. указанной суммы в размере хххх ххх рублей ответчиком не оспаривается, подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 182 от хх марта 2009 года.

Как установлено пунктом 2.3 договора, фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого участником долевого строительства, уточняется после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации. Если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства меньше площади, указанной в пункте 1.4 договора, застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства разницу между фактически внесенными им денежными средствами и денежными средствами, необходимыми для строительства объекта долевого строительства.

Оценивая доводы и объяснения сторон, а также представленные ими доказательства, суд, принимая решение, руководствуется статьей 196 ГПК РФ, согласно которой суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела установлены и какие не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Исходя из заявленных сторонами требований и их оснований, суд применяет к правоотношениям сторон нормы Гражданского кодекса РФ и ФЗ N 214-ФЗ от xx.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с ч.1 ст.5 ФЗ №214-ФЗ от xx.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (п.1 ст. 431 ГК РФ).

Настаивая на удовлетворении исковых требований, представитель истца Баранова А.Г. дала суду пояснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении. При этом, сослалась на следующие доказательства.

Согласно акту приема-передачи от хх января 2012 года по договору долевого участия в строительстве № хх.х.х/х от хх марта 2009 года, общая площадь переданной истцу Ермолаевой А.А. квартиры составляет хх,х кв.м., жилая – хх,х кв.м., лоджия -х,х кв.м..

Из технического паспорта на жилое помещение - квартиру по адресу: пос.N. берег, улица N., 11-7, составленному по состоянию на хх марта 2011 года, следует, что общая площадь квартиры составляет хх,х кв.м., жилая площадь хх,х кв.м. Общая площадь квартиры рассчитана с учетом помещений: кухня площадью хх,х кв.м., жилая комната площадью хх,х кв.м., совмещенный санузел х,х кв.м. Площадь лоджии в размере х,х кв.м. в общую площадь квартиры не включена. Всего общая площадь квартиры указана как хх,х кв.м.

Как видно из представленного ответчиком Приложения № 1 к Договору долевого участия в строительстве № хх.х.х/х от хх марта 2009 года, по условиям договора долевого участия в строительстве предусмотрена комплектация квартиры площадью хх,х кв.м. и её благоустройство, включающее в себя, в том числе, остеклённую лоджию – 1 шт. Остекленная лоджия предусмотрена и в Поэтажном плане квартиры №7, имеющей площадь по проекту хх,х кв.м. и включающей в себя, в том числе и лоджию площадью х,х кв.м.

Согласно пункту 2.2 Договора, размер денежных средств, подлежащих уплате Участником (истцом) долевого строительства Застройщику, определенный в пункте 1.5. договора, а также стоимость одного квадратного метра – хх ххх рублей общей площади объекта долевого строительства, является фиксированным и изменению не подлежит.

Из содержания пункта 2.3 Договора следует, что фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого Участником долевого строительства, уточняется после получения разрешения на ввод многоквартирного дома на эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации. Если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства больше площади, указанной в пункте 1.4 договора, Участник долевого строительства обязан внести дополнительные денежные средства в размере, определяемом пунктом 1.5. договора. Если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства меньше площади, указанной в пункте 1.4 договора, Застройщик обязан возвратить Участнику долевого строительства разницу между фактически внесенными им денежными средствами и денежными средствами, необходимыми для строительства Объекта долевого строительства.

Анализируя условия Договора участия в долевом строительстве № хх.х.х/х от хх марта 2009 года, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что ответчик обязался передать истцу квартиру площадью по проекту хх,х кв.м., которая включает в себя площадь лоджии, и при этом истец Ермолаева А.А., заключая договор, согласилась с его условиями о том, что стоимость квартиры включает в себя, в том числе, и площадь лоджии, а не только площадь жилых помещений.

Таким образом, доводы представителя ответчика Непокрытова Д.А. о том, что оплата площади лоджии была предусмотрена Договором, заключенным с истцом, и это условие не противоречит действующему законодательству, суд находит состоятельными и нашедшими свое подтверждение в ходе судебного разбирательства.

При таких обстоятельствах, с учетом того, что стороны по условиям заключенного договора предусмотрели, что в финансируемую истцом площадь квартиры входит и площадь лоджии, истец обязан был оплатить полностью площадь передаваемой ему квартиры, как было предусмотрено договором, исходя из обмеров БТИ по окончании строительства дома с учетом площади лоджии. Следовательно, суд не усматривает нарушений прав истца Ермолаевой А.А. со стороны ответчика, исходя из содержаний п. 2.3. условий договора.

По мнению суда, условия договора о долевом участии в строительстве № хх.х.х/х от хх марта 2009 года соответствуют положениям гражданского законодательства, в частности, пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающему возможность определения условий договора по усмотрению сторон.

Таким образом, оценив представленные в дело доказательства с точки зрения их относимости и допустимости, суд приходит к выводу, что при заключении договора стороны определили, что в площадь квартиры, строительство которой обязался финансировать истец, входит и возводимая ответчиком лоджия, таким образом, фактическая площадь построенной и переданной истцу квартиры составляет хх,х кв.м. с учетом площади лоджии (44,9 + х,х кв.м.).

При таких обстоятельствах, довод истца о передаче ему квартиры меньшей площади, чем предусмотрено договором, не нашел своего объективного подтверждения в судебном заседании.

Как следствие установленных обстоятельств, заявленные истцом требования о взыскании с ООО «Норд-Вест» излишне уплаченных денежных средств за отступление от условий по договору № хх.х.х/х от хх марта 2009 года в размере хх ххх рублей удовлетворению не подлежат.

Принимая такое решение, суд учитывает, что поскольку Закон N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» не содержит понятия существенных недостатков к качеству объекта долевого строительства, полагая возможным в соответствии с требованиями статьи 6 ГК РФ, применить к возникшим правоотношениям аналогию закона, а именно - определение существенного недостатка, изложенное в Законе РФ от хх февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», согласно которому, под существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства следует понимать несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства, а поэтому доводы истца о существенном нарушении требований к качеству объекта долевого участия, выразившиеся в несоответствии площади объекта долевого участия условиям договора, основаны на ином, неверном, толковании статьи 7 ФЗ № 214-ФЗ и не могут приняты судом во внимание.

На основании изложенного, и руководствуясь требованиями статей 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать Ермолаевой А. А. в удовлетворении заявленных требований о взыскании с ответчика ООО «Норд-Вест» задолженности по договору участия в долевом строительстве в размере хх ххх рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Куйбышевский районный суд города Иркутска в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.