Дело № 2-1268/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
10 ноября 2011 года Кудымкарский городской суд Пермского края в составе:
председательствующего федерального судьи В.С.Чугайнова,
при секретаре Е.П.Зубковой,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кудымкар гражданское дело по иску Тупицына Н.Ф., действующего в интересах Тупицына Ф.П., к Управлению Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю в лице Кудымкарского отдела об отмене ограничений (обременений) с квартиры,
у с т а н о в и л :
Тупицын Н.Ф., действующий в интересах Тупицына Ф.П., обратился в суд с иском к Управлению Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю в лице Кудымкарского отдела (далее по тексту - Управление) об отмене ограничений (обременений) с квартиры, мотивируя требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ в Управлением ФРС по Пермскому краю был зарегистрирован договор купли-продажи квартиры, согласно которому Тупицыным Ф.П. и Т* приобретена квартира по адресу: <адрес>. В связи с тем, что квартира была приобретена на средства ипотечного кредита, УФРС зарегистрировал ее с ограничением права (ипотека в силу закона). На обращение снять обременение Управлением было отказано, поскольку стороны договора не отчитались об окончательном завершении сделки, то есть покупателем не представлено заявление о снятии ограничения, а продавцом – расписки об окончательном расчете. В настоящее время продавца Т.В.. и покупателя Т*. нет в живых. Просит снять обременение в квартиры.
В письменном отзыве на иск представитель ответчика Управления Старкова О.В. просит исключить Управление из числа ответчиков либо отказать истцу в удовлетворении требований, поскольку они заявлены к ненадлежащему ответчику. Указывает, что ДД.ММ.ГГГГ по заявлению продавца Т.В.. и покупателей Тупицыных Ф.П. и Т*. был зарегистрирован договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> а также право общей совместной собственности за покупателями. На момент регистрации оплата по договору проведена не в полном объеме, в связи с чем было зарегистрировано ограничение права покупателя – залог в силу закона (ипотека). Согласно п.4 ст.29 Закона о регистрации регистрационная запись об ипотеке погашается в течение 3 рабочих дней с момента поступления в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Полагает, что Управление является участником публичных правоотношений, потому заявление к Управлению возможно только в порядке главы 25 ГПК РФ. Кроме того, Управление не нарушает и не оспаривает субъективных прав истца на объект, в связи с чем является не надлежащим ответчиком. Просит рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.
В судебном заседании представитель истца Тупицына Н.Ф. требования поддержал по вышеизложенным основаниям. Дополнительно пояснила, что после подачи иска при перепроверке документов нашли акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, данный документ в регистрирующий орган не предъявляли.
Представитель ответчика – Управления в судебное заседание не явился, просит рассмотреть дело в его отсутствие. Суд, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, суд приходит к следующему.
В соответствии п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
В силу п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Следовательно, ипотека может возникнуть на основании закона при заключении договора купли-продажи жилого помещения с оплатой в рассрочку, если иное не предусмотрено договором (ст. 488 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 20 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором. Государственная регистрация ипотеки, возникшей в силу закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права залогодателя (покупателя).
Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, а в случае государственной регистрации ипотеки в силу закона - на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой.
Согласно п. 1 ст. 11 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.
Судом установлено, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Т.В. продал, а Тупицыны Ф.П. и Т*. приобрели в общую совместную собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Пунктом 7 договора предусмотрено, что Покупатель приобретает указанную квартиру за счет средств бюджета Пермского края по жилищному сертификату, выданному администрацией МО «Городской округ-город Кудымкар» в размере <данные изъяты>. Доплата в сумме <данные изъяты>. производится наличными. В тот же день по акту приема-передачи произведена передача квартиры покупателям, однако указанный акт <данные изъяты> в регистрирующий орган не предъявлялся участниками сделки.
ДД.ММ.ГГГГ Кудымкарским отделом Управления ФРС по Пермскому краю договор купли-продажи зарегистрирован в едином государственном реестре под №. Также зарегистрировано право общей совместной собственности за покупателями на указанную квартиру под № и выдано свидетельство о государственной регистрации права общей собственности на квартиру. В связи с тем, что на момент регистрации оплата по договору была проведена не в полном объеме, что следовали из текста договора, право собственности покупателей обременено ипотекой, что подтверждается записью № об ипотеке, возникшей в силу закона.
ДД.ММ.ГГГГ на лицевой счет продавца Т.В.., открытого в Коми-Пермяцком отделении № 729 Сбербанка России, поступили денежные средства в сумме <данные изъяты>, что подтверждается копией лицевого счета. Данное обстоятельство свидетельствует об исполнении покупателями предусмотренных договором обязательств по оплате квартиры.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Прекращение обязательства, обеспеченного залогом, как следует из подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога.
Таким образом, учитывая, что обеспеченное ипотекой обязательство покупателями исполнено, правовых оснований для сохранения ипотеки на квартиру не имеется.
В ходе судебного заседания установлено, что <данные изъяты> умерла Т* одна из покупателей квартиры и являющаяся залогодателем зарегистрированной в силу закона ипотеки. ДД.ММ.ГГГГ года умер продавец квартиры и залогодержатель Т.В. что подтверждается копиями свидетельств о смерти.
После смерти Т.В.. в наследственные права вступил его отец – Тупицын Ф.П. – второй покупатель квартиры, которому 09.08.2011 года выданы свидетельства о праве на наследство по закону на денежные средства, хранящиеся в Коми-Пермяцком отделении Сбербанка № 729, и на недополученную пенсию, что следует из наследственного дела к имуществу умершего Т.В.
После смерти Т*. наследственные права не оформлялись.
Представитель истца Тупицын Н.Ф., действующий в интересах Тупицына Ф.П., одного из покупателей квартиры и залогодателей, обратился в Управление с просьбой о снятии ограничения с квартиры, однако в этом ему было отказано, поскольку сторонами по договору не представлены доказательства об исполнении обязательств по оплате квартиры и отсутствует совместное заявление залогодателей и залогодержателя.
В соответствии с п.4 ст.29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
Пункт 1 статьи 25 Закона об ипотеке предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
Таким образом, из системного толкования указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.
Учитывая, что обязанность по договору купли-продажи по оплате стоимости квартиры покупателями исполнена, что следует из текста акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (в п. 4 указано, что расчеты между сторонами произведены в полном объеме), но в связи со смертью залогодержателя (продавца) Т.В. и залогодателя (покупателя) Т*. отсутствует возможность подать совместное заявление в регистрирующий орган, суд находит требования Тупицына Н.Ф., действующего в интересах Тупицына Ф.П., обоснованными и подлежащими удовлетворению и считает необходимым исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись от ДД.ММ.ГГГГ № № об ограничении (обременении) в виде ипотеки однокомнатной квартиры <адрес>, возникшей в силу закона.
В иске к Управлению Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю следует отказать.
Согласно пп.52, 53 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам.
Как разъяснено в п. 62 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам.
Учитывая, что продавец и второй покупатель отсутствуют, требования должны быть предъявлены к наследникам. Однако сам истец (покупатель по сделке) Тупицын Ф.П. является единственным наследником, принявшим наследство умершего продавца Т.В., что подтверждается вышеуказанным наследственным делом. Таким образом, именно к истцу перешли права требования от третьих лиц любой задолженности в пользу наследодателя.
Учитывая изложенное, суд считает, что Управление Росреестра в данном случае не может быть надлежащим ответчиком, поскольку регистрирующий орган не является надлежащим ответчиком по делу, суд считает необходимым в иске к нему отказать, с удовлетворением требования о снятии (исключении) из ЕГРП записей об ипотеке.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись от ДД.ММ.ГГГГ № № об ограничении (обременении) права собственности в виде ипотеки однокомнатной квартиры <адрес> возникшей в силу закона.
В иске к Управлению Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю – отказать.
Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Кудымкарский городской суд в течение 10 дней.
<данные изъяты>
<данные изъяты>
Федеральный судья В.С.Чугайнов