Дело № 2-774/2012
Заочное РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
04 июля 2012 года Кудымкарский городской суд Пермского края в составе:
судьи В.С.Чугайнова,
при секретаре Е.П.Зубковой,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Кудымкаре гражданское дело по иску Голева В.Г. и Голевой Е.Г. к Обществу с ограниченной ответственностью «Серко-дом-строй» о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости и земельный участок,
установил:
Голев В.Г. и Голева Е.В. обратились в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Серко-дом-строй» (далее в тексте ООО «Серко-дом-строй» или Застройщик) о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости в виде однокомнатной квартиры, строительный №, расположенной на пятом этаже жилого дома <адрес>, и земельный участок. В обоснование требований указывают, что ДД.ММ.ГГГГ между ними и ООО «Серко-дом-строй» заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация данного договора Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (управление Росреестра). Пунктом 1.1 договора участия в долевом строительстве застройщик обязался в предусмотренный срок построить (создать) многоквартирный дом по адресу и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Согласно п. 1.3 объект долевого строительства - однокомнатная квартира, строительный №, расположенная на пятом этаже в многоквартирном жилом <адрес> в <адрес>. Проектная общая площадь квартиры без учета лоджий и балконов составляет 33,28 кв.м., с учетом лоджий и балконов -36,79 кв.м. В силу п. 2.2 цена договора -1122000 руб. Истцами обязательства по уплате цены договора перед ООО «Серко-дом-строй» выполнены в полном объеме и в установленные договором сроки. ДД.ММ.ГГГГ между ними и ООО «Серко-дом-строй» заключено дополнительное соглашение к договору №, согласно которому срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику установлен II квартал 2012г., с возможным отступлением, но не более чем на три месяца, которое зарегистрировано в УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю ДД.ММ.ГГГГ В установленный договором срок ответчик строительство жилого дома не завершил, дом в эксплуатацию не сдал. Стройка остановлена, объект строительства остался полностью без охраны, что ведет к расхищению строительных материалов и в дальнейшем ухудшению объекта строительства, директор ООО «Серко-дом-строй» намерен банкротиться. Дольщиками принято решение на собственные средства охранять строящийся объект, создать ТСЖ либо ЖСК и достраивать дом своими силами (дом подведен почти под крышу). Директор Общества М* Ю.М. отказывается предоставлять дольщикам документы, относящиеся к строительству дома, необходимые для регистрации права собственности на долю в незавершенном строительством объекте. Согласно ответа администрации г.Кудымкара заявления от ООО «Серко-дом-строй» на выдачу разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома по адресу: <адрес> не поступало.
В дополнительном заявлении истцы уточнили требования – просят признать право общей совместной собственности на спорную недостроенную квартиру. Отказываются от иска в части признания права собственности на земельный участок. В связи с отказом истцов от заявленного требования о признании права собственности на земельный участок площадью 325 кв.м. определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по иску в данной части прекращено.
Из письменных возражений представителя ответчика ООО «Серко-дом-строй» следует, что иск не подлежит удовлетворению, так как многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, в качестве объекта не завершенного строительством в установленном законом порядке не зарегистрирован, в связи с чем он не приобрел статус недвижимого имущества, а, следовательно, не может быть объектом вещных прав, в том числе объектом общей долевой собственности. Кроме того, учитывая, что согласно п. 9.6. договора участия в долевом строительстве жилого дома настоящий договор действует до полного выполнения обязательств по нему, а в материалах дела отсутствуют доказательства завершения строительства дома и ввода объекта в эксплуатацию, полагают, что договор долевого участия следует считать действующим, что исключает возможность определения доли в спорном объекте.
В письменном отзыве на исковое заявление представитель третьего лица Управления Росреестра Т*, действующая по доверенности, указывает, что в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация о правах на недвижимое имущество - многоквартирный жилой дом (а также незавершенный строительством объект недвижимости) по адресу: <адрес>. Согласно сведений ЕГРП в отношении земельного участка с кадастровым номером №, ДД.ММ.ГГГГ была проведена государственная регистрация обременения права на основании Договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ №. ДД.ММ.ГГГГ проведена государственная регистрация обременения права на основании Договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого ООО «Серко» передало ООО «Серко-дом-строй» свои обязанности и права по аренде земельного участка. Также в ЕГРП имеется запись об ограничении (обременении) права аренды на указанный земельный участок в пользу дольщиков. На основании ст. 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № №214-ФЗ при государственной регистрации первого Договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на указанный земельный участок возникает ипотека в силу закона в пользу участников долевого строительства (первый договор от ДД.ММ.ГГГГ № зарегистрирован УФРС по Пермскому краю ДД.ММ.ГГГГ, участник долевого строительства-Е*). Признание права собственности на объекты незавершенного строительства считают возможным, в том числе и по решению суда. Истцом заявлено требование о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости в виде квартиры. В случае удовлетворения исковых требований истца государственная регистрация права собственности будет проведена на общих основаниях.
В судебном заседании истец Голев В.Г. исковые требования поддержал по вышеизложенным основаниям.
Истец Голева Е.В. в судебное заседание не явилась, в письменном заявлении просит рассмотреть дело в ее отсутствие, исковые требования поддерживает.
Представитель ответчика ООО «Серко-дом-строй» судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. С согласия истца суд рассматривает дело в порядке заочного производства в соответствии со ст.ст. 233-237 ГПК РФ.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю Т* представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, в удовлетворении требований не возражает, поддерживает позицию, изложенную в отзыве.
Представитель третьего лица Администрации г.Кудымкара П* представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Указывает, что считает возможным удовлетворение требований истца о признании права собственности на незавершенный строительством объект в многоквартирном жилом доме в виде квартиры. Между Администрацией города и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома, было выдано соответствующее разрешение на строительство после представления необходимых документов. На основании заявления ООО действие разрешения на строительство продлялось до ДД.ММ.ГГГГ и до ДД.ММ.ГГГГ Просит отказать в удовлетворении иска в части признания права собственности истца на земельный участок.
Суд, выслушав пояснения участников судебного заседания, исследовав материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении требований в полном объеме по следующим основаниям.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между супругами Голевым В.Г. и Голевой Е.В. и ООО «Серко-дом-строй» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого <адрес>, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства в собственность объект долевого строительства- однокомнатную квартиру, строительный №, расположенную на пятом этаже дома, а участник обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Проектная общая площадь квартиры без учета лоджий и балконов составляет 33,28 кв.м., с учетом лоджий и балконов -36,79 кв.м. (п.1.1, 1.3). Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства – 4 квартал 2011 года с возможным отступлением, но не более чем на три месяца (п.1.5). Цена договора составляет 1 122 000 руб., оплата которой осуществляется в следующем порядке: часть цены 112 200 руб. единовременно до ДД.ММ.ГГГГ, оставшаяся часть 1 009 800 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ Указанный договор прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между Голевым В.Г., Голевой Е.В. и ООО «Серко-дом-строй» заключено дополнительное соглашение к договору №, в соответствии с которым п. 1.3 договора дополнен абзацем 3 следующего содержания: «Объект долевого строительства состоит из одной жилой комнаты, кухни, прихожей, санузла»; пункт 2.5. договора изложен в следующей редакции: «оплата цены договора осуществляется участником долевого строительства в следующем порядке: часть цены договора 112200 руб. оплачивается Участником долевого строительства за счет собственных средств единовременно в течении двух рабочих дней с даты заключения (государственной регистрации) настоящего договора, оставшаяся часть цены договора 1009800 руб. уплачивается участником долевого строительства за счет частичного использования кредитных средств, предоставленных ОАО «Сбербанк России» в соответствии с кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ. Данное соглашение ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано в установленном законом порядке.
Голевым В.Г., Голевой Е.В. обязательства по уплате цены договора перед ООО «Серко-дом-строй» выполнены в полном объеме и в установленные договором сроки, что подтверждается приложенными квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ и поручением о перечислении денежной суммы Сбербанком от ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ между Голевым В.Г., Голевой Е.В. и ООО «Серко-дом-строй» заключено дополнительное соглашение к договору №, в соответствии с которым срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства установлен II квартал 2012г. с возможным отступлением, но не более чем на три месяца, который также прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ
Однако в установленный договором срок ответчик строительство жилого дома не завершил, дом в эксплуатацию не сдал. В настоящее время стройка остановлена.
В соответствии с положениями ч.1 ст.11 ГК РФ защита нарушенных прав осуществляется судом. Согласно ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащем образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со ст.4 Федерального закона РФ от 30.12.2004 Г. за N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участии в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и(или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и(или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Согласно пп.1 и 3 ст.6 вышеназванного Закона Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу п.1 ст.8 Закона N 147-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
В силу ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно ст.25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.
В соответствии с п.п.1 и 5 ст.13 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
Как следует из представленных документов, земельный участок по адресу <адрес>, площадью 325 кв.м. передан МО «Городской округ – город Кудымкар» ООО «Серко» по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ для жилищного строительства. ООО «Серко» по договору передачи прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ передало свои права по договору аренды ООО «Серко-дом-строй». Данный договор прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ, право аренды зарегистрировано в ЕГРП.
Разрешение на строительство жилого дома по <адрес> №»-«92» от ДД.ММ.ГГГГ выдано отделом градостроительства и архитектуры Администрации <адрес> на срок до ДД.ММ.ГГГГ год, которое продлено до ДД.ММ.ГГГГ, в последующем до ДД.ММ.ГГГГ
Указанные обстоятельства подтверждаются разрешением на строительство от ДД.ММ.ГГГГ, договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, актом приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, уведомлением УФРС по Пермскому краю от ДД.ММ.ГГГГ, договором передачи прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно сведениям, содержащимся в техническом паспорте на объект незавершенного строительства жилой <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в эксплуатацию не сдан. Спорный объект недвижимости (недостроенная квартира) имеет следующие технические характеристики – однокомнатная квартира, расположена на 5-м этаже многоквартирного жилого дома, общая площадь 32,7 кв.м. с лоджией площадью 3,6 кв.м. Согласно справки филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ квартира не завершена строительством – имеет 60% завершенности.
Застройщик отказывает в передаче квартиры в собственность истца, поскольку многоквартирный дом является объектом незавершенного строительства и не зарегистрирован в установленном порядке, на что ссылается ответчик в своих возражениях.
Однако учитывая, что дом по адресу <адрес>, в эксплуатацию не сдан, что является нарушением условий договора – срока сдачи дома в эксплуатацию, строительство дома осуществляет ответчик, которому предоставлено разрешение на строительство дома и право аренды на земельный участок, истцом выполнены все обязательства по строительству квартиры, суд находит исковые требования истца о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости подлежащими удовлетворению.
Государственная регистрация–как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Право собственности граждан на конкретное помещение возникает в силу гражданского договора; любая сторона в договоре долевого участия может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом. Таким образом, государственная регистрация, производимая соответствующим учреждением, не может подменить собой договор как основание возникновения, изменения и прекращения права, вторгаться в содержание договора, ограничивать права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях.
Обстоятельств, позволяющих сделать вывод о том, что при возведении дома по <адрес> допущены какие-либо существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, либо он создает угрозу жизни и здоровью граждан, судом не установлено. Разрешение на строительство и проектная документация имеются. Органами технической инвентаризации подтверждено наличие спорного объекта недвижимости в состоянии, в котором он может быть допущен в гражданский оборот.
Отсутствие государственной регистрации права собственности на дом по вышеуказанному адресу и на спорную квартиру в указанном доме за ООО «Серко-дом-строй», по смыслу законодательства, само по себе не лишает истцов права на судебную защиту, возможности представлять в суде доказательства законности и обоснованности акта государственной регистрации договора, или доказательства, подтверждающие недобросовестное поведение собственника.
Единственным препятствием для получения истцом спорного объекта в собственность в настоящее время является отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которого в нарушение условий договора ответчик не предпринимает мер.
Судом установлено, что Застройщиком не исполнены требования п. 5 ст. 13 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве…» в части обязанности зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. Факт наличия оснований для обращения взыскания на предмет залога подтверждается самим иском. Кроме этого подтверждается возражениями по иску и ходатайством ответчика о приостановлении производства по делу в связи с обращением в арбитражный суд по вопросу банкротства Застройщика.
В соответствии со ст. 17 Закона РФ « О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
Таким образом, вышеуказанное решение является самостоятельным основанием для регистрации права собственности истцов на объект незавершенного строительства.
Согласно ст. 219 ГК РФ и п. 5 ст. 13 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве…» право собственности на вновь создаваемое (недостроенное) недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, настоящее решение после вступления в законную силу является основанием для государственной регистрации права собственности в установленном законом порядке.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ и ст.ст. 333.19, 333.20 НК РФ с ответчика в доход бюджета муниципального образования «городской округ-город Кудымкар» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 200 руб. в связи с освобождением истцов от уплаты госпошлины при подаче иска.
Руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд
Решил:
Исковые требования Голева В.Г. и Голевой Е.Г. удовлетворить.
Признать за Голевым В.Г. и Голевой Е.Г. право общей совместной собственности на объект незавершенного строительства в виде однокомнатной <адрес>, общей площадью 32,7 кв.м. с лоджией 3,6 кв.м., расположенной на пятом этаже в недостроенном многоквартирном жилом <адрес> в <адрес> края.
Взыскать с ООО «Серко-дом-строй» в пользу МО «<адрес>» госпошлину в размере 200 рублей.
Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности в установленном законом порядке.
Ответчик вправе подать в Кудымкарский городской суд заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Кудымкарский городской суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
<данные изъяты>
<данные изъяты>: Судья В.С.Чугайнов