Дело № 2-773/2012
Заочное РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
04 июля 2012 года Кудымкарский городской суд Пермского края в составе:
судьи В.С.Чугайнова,
при секретаре Е.П.Зубковой,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кудымкаре гражданское дело по иску Долдина Е.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Серко-дом-строй» о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости,
установил:
Долдин Е.В.обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Серко-дом-строй» (далее в тексте ООО «Серко-дом-строй» или Застройщик) о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости в виде трехкомнатной квартиры, строительный №, расположенной на пятом этаже жилого дома по адресу: <адрес>, и земельный участок площадью 325 кв.м. В обоснование требований указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между Д*. и ООО «Серко-дом-строй» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, который зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее в решении управление Росреестра). По договору застройщик обязался в предусмотренный срок построить (создать) многоквартирный дом, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Согласно условий договора объектом долевого строительства является трехкомнатная квартира строительный №, расположенная на пятом этаже вышеуказанного дома, проектная общая площадь квартиры без учета лоджий и балконов составляет 90,32 кв.м., с учетом лоджий и балконов - 98,31 кв.м., цена договора - 2973000 руб. Д* обязательства по уплате цены договора перед Застройщиком выполнены в полном объеме и в установленные договором сроки. ДД.ММ.ГГГГ между Д* В.А. и ООО «Серко-дом-строй» заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым срок передачи застройщиком объекта установлен II квартал 2012г. ДД.ММ.ГГГГ между Д*. и Долдиным Е.В. заключен договор уступки права требования на вышеуказанный объект - трехкомнатную квартиру, который также зарегистрирован Управлением Росреестра ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, все права по данному объекту перешли Долдину Е.В. Обстоятельства уплаты цены договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома являются основанием приобретения истцом права на указанную квартиру. В установленный договором срок ответчик строительство жилого дома не завершил, дом в эксплуатацию не сдал. Стройка остановлена, объект строительства остался полностью без охраны, что ведет к расхищению строительных материалов и в дальнейшем ухудшению объекта строительства, директор ООО «Серко-дом-строй» намерен банкротиться. Дольщиками принято решение на собственные средства охранять строящийся объект, создать ТСЖ либо ЖСК и достраивать дом своими силами (дом подведен почти под крышу). Согласно ответа администрации г.Кудымкара заявления от ООО «Серко-дом-строй» на выдачу разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома по адресу: <адрес> не поступало.
Из письменных возражений представителя ответчика ООО «Серко-дом-строй» следует, что иск Долдина не подлежит удовлетворению, так как многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, в качестве объекта не завершенного строительством в установленном законом порядке не зарегистрирован, в связи с чем он не приобрел статус недвижимого имущества, и не может быть объектом вещных прав, в том числе объектом общей долевой собственности. Согласно п. 9.6. договора участия в долевом строительстве жилого дома данный договор действует до полного выполнения обязательств по нему, в материалах дела отсутствуют доказательства завершения строительства дома и ввода объекта в эксплуатацию. Полагают, что договор долевого участия следует считать действующим, что исключает возможность определения доли в спорном объекте.
В письменном отзыве на исковое заявление представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (Кудымкарский отдел) Т*, действующая по доверенности, указывает, что в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация о правах на недвижимое имущество - многоквартирный жилой дом (а также незавершенный строительством объект недвижимости) по адресу: <адрес>. Согласно сведений ЕГРП в отношении земельного участка с кадастровым номером №, ДД.ММ.ГГГГ была проведена государственная регистрация обременения права на основании Договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ №. ДД.ММ.ГГГГ была проведена государственная регистрация обременения права на основании Договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого ООО «Серко» передало ООО «Серко-дом-строй» свои обязанности и права по аренде земельного участка. Также в ЕГРП имеется запись об ограничении (обременении) права аренды на указанный земельный участок в пользу Истца на основании Договора уступки права требования (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ и договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. При этом на основании ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» при государственной регистрации первого Договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ №, зарегистрирован УФРС по Пермскому краю ДД.ММ.ГГГГ(участник долевого строительства-Е*) на указанный земельный участок возникает ипотека в силу закона в пользу участников долевого строительства. Признание права собственности на объекты незавершенного строительства считают возможным, в том числе и по решению суда. В случае удовлетворения исковых требований истца государственная регистрация права собственности будет проведена на общих основаниях.
В связи с отказом истца от заявленного требования о признании права собственности на земельный участок площадью 325 кв.м. определением от 04.07.2012 года производство по иску в данной части прекращено.
В судебном заседании истец Долдин Е.В. исковые требования поддержал по вышеизложенным основаниям, уточнил требование в части площади недостроенной квартиры, просит признать право собственности на незавершенную строительством квартиру в двухуровневом исполнении на пятом и мансардном этажах, общей площадью 89,8 кв.м. с лоджией площадью 6,4 кв.м. Дополнительно пояснил, что оплата по договору произведена полностью, квартира в залоге у третьих лиц и банков не находится
Представитель ответчика ООО «Серко-дом-строй» судебное заседание не явился, извещен ответчик о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. С согласия истца суд рассматривает дело в порядке заочного производства в соответствии со ст.ст. 233-237 ГПК РФ.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю Т* согласна с заявленными требованиями.
Представитель третьего лица Администрации г.Кудымкара П* также согласился с иском в части признания права собственности на недостроенную квартиру, предъявив письменное ходатайство, где указывает, что между Администрацией города и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома, было выдано соответствующее разрешение на строительство после представления необходимых документов. На основании заявления ООО действие разрешения на строительство продлялось до 31.12.2011г. и до 31.07.2012г. Просит отказать в удовлетворении иска в части признания права собственности истца на земельный участок.
Рассмотрев дело, выслушав пояснения участников судебного заседания, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении требований в объеме поддержанных в судебном заседании исковых требований по следующим основаниям.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Д* и ООО «Серко-дом-строй» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого <адрес>, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства в собственность объект долевого строительства- трехкомнатную квартиру строительный №, расположенную на пятом этаже дома, а участник обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома (п.1.1). Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства – 4 квартал 2011 года с возможным отступлением, но не более чем на три месяца (п.1.5). Цена договора составляет 2 973 000 руб., оплата которой осуществляется в следующем порядке: часть цены 1350000 руб. единовременно в течение двух рабочих дней с даты заключения (государственной регистрации) договора, оставшаяся часть 1623000 уплачивается ежеквартально, тремя равными платежами (пп. 2.2, 2.5). Указанный договор прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ.
Д* обязательства по уплате цены договора перед Застройщиком выполнены в полном объеме и в установленные договором сроки, что подтверждается приложенными квитанциями к приходно-кассовым ордерам № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ и подтверждением ООО «Серко-дом-строй» от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между Д* и ООО «Серко-дом-строй» заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства установлен II квартал 2012г. с возможным отступлением, но не более чем на три месяца.
ДД.ММ.ГГГГ между Д* и Долдиным Е.В. заключен договор уступки права требования, по условиям которого Д* уступил истцу право требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенному с ООО «Серко-дом-строй», на трехкомнатную квартиру № 24, находящуюся на пятом этаже многоквартирного дома по <адрес>. Данный договор также прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ Д* в адрес ООО «Серко-дом-строй» направлено уведомление об уступке права требования по договору долевого участия в строительстве, которое было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии со ст.382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Согласно ст.384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
Таким образом, право требования квартиры по вышеуказанному договору перешло Долдину Е.В. и он вправе требовать от ООО «Серко-дом-строй» трехкомнатную квартиру по вышеуказанному адресу.
В соответствии с положениями ч.1 ст.11 ГК РФ защита нарушенных прав осуществляется судом. Согласно ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащем образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со ст.4 Федерального закона РФ от 30.12.2004 г.. за N 214-ФЗ (с изм. 30.11.2011г.) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участии в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и(или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и(или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Согласно пп.1 и 3 ст.6 вышеназванного Закона Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.
В силу п.1 ст.8 Закона N 147-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
В силу ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно ст.25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в данной статье.
В соответствии с п.п.1 и 5 ст.13 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
Как следует из представленных документов, разрешение на строительство жилого <адрес> №»-«92» от ДД.ММ.ГГГГ выдано отделом градостроительства и архитектуры Администрации г.Кудымкара на срок до 25.06.2011 год, которое продлено до 31.12.2011 года, в последующем до 31.07.2012г.
Земельный участок по адресу <адрес>, площадью 325 кв.м., передан МО «Городской округ – <адрес>» ООО «Серко» по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ для жилищного строительства. ООО «Серко» по договору передачи прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ передало свои права по договору аренды ООО «Серко-дом-строй». Данный договор прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ, право аренды зарегистрировано в ЕГРП.
Указанные обстоятельства подтверждаются разрешением на строительство от.. 11.2010года, договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, актом приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, уведомлением УФРС по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, договором передачи прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно сведениям, содержащимся в техническом паспорте на объект незавершенного строительства жилой <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в эксплуатацию не сдан. Спорный объект недвижимости (недостроенная квартира) имеет следующие технические характеристики – трехкомнатная квартира, двухуровневая, расположена на 5-м этаже многоквартирного жилого дома и на мансардном этаже, общая площадь 89,8 кв.м. с лоджией площадью 6,4 кв.м., процент завершенности строительства 60%.
Застройщик отказывает в передаче квартиры в собственность истца, поскольку многоквартирный дом является объектом незавершенного строительства.
Застройщиком также не исполнены требования п. 5 ст. 13 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве…» в части обязанности зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога.
На основании изложенного, оценив в совокупности доводы сторон, представленные доказательства, суд полагает, что исковые требования истца о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости подлежат удовлетворению.
Многоквартирный жилой дом по адресу <адрес>, в эксплуатацию не сдан в нарушение условий договора – срока сдачи дома в эксплуатацию, строительство дома осуществляет ООО «Серко-дом-строй», которому предоставлено разрешение на строительство дома и право аренды на земельный участок.
Истец имеет самостоятельное право на судебную защиту своих законных интересов.
Судом установлено, что Д*выполнены все обязательства по строительству квартиры.
Долдин Е.В., как новый кредитор, к которому право первоначального кредитора перешло в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, является стороной по договору долевого участия в строительстве с правом требования права собственности на квартиру, иных лиц, заявляющих в настоящий момент права на указанное имущество судом не установлено, денежные средства, необходимые для строительства спорного объекта недвижимости, внесены в полном объеме, необходимом по состоянию на дату вынесения решения.
Согласно ст. 219 ГК РФ и п. 5 ст. 13 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве…» право собственности на вновь создаваемое (недостроенное) недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, настоящее решение после вступления в законную силу является основанием для государственной регистрации права собственности в установленном законом порядке.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ и ст.ст. 333.19, 333.20 НК РФ с ответчика в доход бюджета муниципального образования «городской округ-город Кудымкар» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 200 руб. в связи с освобождением истца от уплаты госпошлины при подаче иска.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования Долдина Е.В. удовлетворить.
Признать за Долдиным Е.В. право собственности на объект незавершенного строительства в виде трехкомнатной <адрес> (по техническому паспорту на незавершенный строительством жилой дом) в двухуровневом исполнении на пятом и мансардном этажах, общей площадью 89,8 кв.м. с лоджией площадью 6,4 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Серко-дом-строй» в доход бюджета муниципального образования «городской округ-<адрес>» государственную пошлину в размере 200 руб.
Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности в установленном законом порядке.
Ответчик вправе подать в Кудымкарский городской суд заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Кудымкарский городской суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
<данные изъяты>
<данные изъяты>
Судья В.С.Чугайнов