Дело № 2-771/2012
Заочное РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
04 июля 2012 года Кудымкарский городской суд Пермского края в составе:
судьи В.С.Чугайнова,
при секретаре Е.П.Зубковой,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Кудымкаре гражданское дело по иску Талерчик к Обществу с ограниченной ответственностью «Серко-дом-строй» о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости,
установил:
Талерчик Н.И. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Серко-дом-строй» (далее в тексте ООО «Серко-дом-строй» или Застройщик) о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости в виде однокомнатной квартиры, строительный №, расположенной на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, и земельный участок. В обоснование требований указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Серко-дом-строй» заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация данного договора Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (управлением Росреестра). По договору участия в долевом строительстве застройщик обязался в предусмотренный срок построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать объект долевого строительства участнику долевого строительства. Объект долевого строительства - однокомнатная квартира строительный №, расположенная на первом этаже в многоквартирном жилом <адрес> в <адрес>. Проектная общая площадь квартиры без учета лоджий и балконов составляет 34,92 кв.м., с учетом лоджий и балконов - 41,52 кв.м. В силу п. 2.2 цена договора - 913440 руб. Обязательства по уплате цены договора им выполнены в полном объеме и в установленные договором сроки. Согласно акту приема-передачи жилого помещения под самостоятельную отделку от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Серко-дом-строй» передало, а Талерчик Н.И. принял однокомнатную квартиру строительный №, расположенная на первом этаже в многоквартирном жилом <адрес> в <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между Талерчик Н.И. и ООО «Серко-дом-строй» заключено дополнительное соглашение к договору № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, в договор внесены изменения - срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику установлен II квартал 2012г., с возможным отступлением, но не более чем на три месяца. Обстоятельства уплаты цены договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома являются основанием приобретения истцом права на указанную квартиру. В установленный договором срок ответчик строительство жилого дома не завершил, дом в эксплуатацию не сдал. Стройка остановлена, объект строительства остался полностью без охраны, что ведет к расхищению строительных материалов и в дальнейшем ухудшению объекта строительства, директор ООО «Серко-дом-строй» намерен банкротиться. Дольщиками принято решение на собственные средства охранять строящийся объект, создать ТСЖ либо ЖСК и достраивать дом своими силами (дом подведен почти под крышу). Застройщик отказывает в предоставлении дольщикам документов, относящихся к строительству дома, которые необходимы для регистрации права собственности на долю в незавершенном строительством объекте. Согласно ответа администрации г.Кудымкара заявления от ООО «Серко-дом-строй» на выдачу разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома по адресу: <адрес> не поступало.
Из письменных возражений представителя ответчика ООО «Серко-дом-строй» следует, что иск Талерчик не подлежит удовлетворению, так как многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, в качестве объекта не завершенного строительством в установленном законом порядке не зарегистрирован, в связи с чем он не приобрел статус недвижимого имущества, а, следовательно, не может быть объектом вещных прав, в том числе объектом общей долевой собственности. Кроме того, учитывая, что согласно п. 9.6. договора участия в долевом строительстве жилого дома настоящий договор действует до полного выполнения обязательств по нему, а в материалах дела отсутствуют доказательства завершения строительства дома и ввода объекта в эксплуатацию, полагают, что договор долевого участия следует считать действующим, что исключает возможность определения доли в спорном объекте.
В письменном отзыве на исковое заявление представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (Кудымкарский отдел) Т*, действующая по доверенности, указывает, что в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация о правах на недвижимое имущество - многоквартирный жилой дом (а также незавершенный строительством объект недвижимости) по адресу: <адрес>. Согласно сведений ЕГРП в отношении земельного участка с кадастровым номером №, ДД.ММ.ГГГГ была проведена государственная регистрация обременения права на основании Договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ №. ДД.ММ.ГГГГ была проведена государственная регистрация обременения права на основании Договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого ООО «Серко» передало ООО «Серко-дом-строй» свои обязанности и права по аренде земельного участка. Также в ЕГРП имеется запись об ограничении (обременении) права аренды на указанный земельный участок в пользу Истца на основании Договора уступки права требования (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ и договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. При этом на основании ст. 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» при государственной регистрации первого Договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ №, зарегистрирован УФРС по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ(участник долевого строительства-Е*) на указанный земельный участок возникает ипотека в силу закона в пользу участников долевого строительства. Признание права собственности на объекты незавершенного строительства считают возможным, в том числе и по решению суда. В случае удовлетворения исковых требований истца государственная регистрация права собственности будет проведена на общих основаниях.
В связи с отказом истца от заявленного требования о признании права собственности на земельный участок площадью 325 кв.м. определением от ДД.ММ.ГГГГ производство по иску в данной части прекращено.
В судебном заседании истец Талерчик Н.И. исковые требования поддержал по вышеизложенным основаниям. Дополнительно пояснил, что квартиру он взял на самостоятельную внутреннюю отделку, но отсутствуют еще оборудование водопровода, канализации, отопления.
Представитель ответчика ООО «Серко-дом-строй» судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. С согласия истца суд рассматривает дело в порядке заочного производства в соответствии со ст.ст. 233-237 ГПК РФ.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю Т* согласна с заявленными требованиями.
Представитель третьего лица Администрации г.Кудымкара П* представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Указывает, что считает возможным удовлетворение требований истца о признании права собственности на незавершенное строительством объект многоквартирном жилом доме в виде квартиры. Между Администрацией города и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома, было выдано соответствующее разрешение на строительство после представления необходимых документов. На основании заявления ООО действие разрешения на строительство продлялось до ДД.ММ.ГГГГ и до ДД.ММ.ГГГГ Просит отказать в удовлетворении иска в части признания права собственности истца на земельный участок.
Суд, выслушав пояснения участников судебного заседания, исследовав материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении требований в полном объеме по следующим основаниям.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ТалерчикН.И. и ООО «Серко-дом-строй» в лице директора М*, действующего на основании устава, именуемого в дальнейшем «Застройщик» заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Согласно п. 1.3 объект долевого строительства - однокомнатная квартира строительный №, расположенная на первом этаже в многоквартирном жилом <адрес> в <адрес>. Проектная общая площадь квартиры без учета лоджий и балконов составляет 34,92 кв.м., с учетом лоджий и балконов - 41,52 кв.м.
Согласно п. 2.2 цена договора составляет 913440 руб., оплата которой осуществляется в следующем порядке: часть цены 600000 руб. единовременно в течение двух рабочих дней с даты заключения договора. Оставшаяся часть 313440 в срок до ДД.ММ.ГГГГ(п.2.5)
Талерчик Н.И. обязательства по уплате цены договора перед ООО «Серко-дом-строй» выполнены в полном объеме и в установленные договором сроки, что подтверждается копиями квитанций, справкой ООО «Серко-дом-строй» от ДД.ММ.ГГГГ
Согласно акту приема-передачи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Серко-дом-строй» передало Н.И. спорную однокомнатную квартиру строительным № под самостоятельную отделку.
ДД.ММ.ГГГГ между Талерчик Н.И. и ООО «Серко-дом-строй» заключено дополнительное соглашение к договору №, согласно которому в договор внесены изменения и срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику установлен II квартал 2012г., с возможным отступлением, но не более чем на три месяца.
Однако в настоящее время дом не сдан, стройка приостановлена.
В соответствии с положениями ч.1 ст.11 ГК РФ защита нарушенных прав осуществляется судом. Согласно ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащем образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со ст.4 Федерального закона РФ от 30.12.2004 Г. за N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участии в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и(или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и(или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Согласно пп.1 и 3 ст.6 вышеназванного Закона Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу п.1 ст.8 Закона N 147-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
В силу ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно ст.25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.
В соответствии с п.п.1 и 5 ст.13 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента
государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
Как следует из представленных документов, разрешение на строительство жилого дома по <адрес> №»-«92» от ДД.ММ.ГГГГ выдано отделом градостроительства и архитектуры Администрации г.Кудымкара на срок до 25.06.2011 год, которое продлено до 31.12.2011 года, в последующем до 31.07.2012г.
Земельный участок по адресу <адрес>, площадью 325 кв.м. передан МО «Городской округ – <адрес>» ООО «Серко» по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ для жилищного строительства. ООО «Серко» по договору передачи прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ передало свои права по договору аренды ООО «Серко-дом-строй». Данный договор прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ, право аренды зарегистрировано в ЕГРПНИ.
Указанные обстоятельства подтверждаются разрешением на строительство от ДД.ММ.ГГГГ, договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, актом приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, уведомлением УФРС по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, договором передачи прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно сведениям, содержащимся в техническом паспорте на объект незавершенного строительства жилой <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в эксплуатацию не сдан. Спорный объект недвижимости (недостроенная квартира) имеет следующие технические характеристики – однокомнатная квартира, расположена на 1-м этаже многоквартирного жилого дома, общая площадь 34,6 кв.м. с двумя балконами общей площадью 6,7 кв.м. Из пояснений истца следует, что в квартире не установлена сантехника и отопление. Отделочные работы взял на себя сам истец.
Застройщик отказывает в передаче квартиры в собственность истца, поскольку многоквартирный дом является объектом незавершенного строительства.
Застройщиком также не исполнены требования п. 5 ст. 13 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве…» в части обязанности зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога.
На основании изложенного, оценив в совокупности доводы сторон, представленные доказательства, суд полагает, что исковые требования истца о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости подлежат удовлетворению.
Многоквартирный жилой дом по адресу <адрес>, в эксплуатацию не сдан в нарушение условий договора – срока сдачи дома в эксплуатацию, строительство дома осуществляет ООО «Серко-дом-строй», которому предоставлено разрешение на строительство дома и право аренды на земельный участок.
Истец имеет самостоятельное право на судебную защиту своих законных интересов.
Судом установлено, что Талерчик Н.И. выполнены все обязательства по строительству квартиры.
Талерчик Н.И., как кредитор, является стороной по договору долевого участия в строительстве с правом требования права собственности на квартиру, иных лиц, заявляющих в настоящий момент права на указанное имущество судом не установлено, денежные средства, необходимые для строительства спорного объекта недвижимости, внесены в полном объеме, необходимом по состоянию на дату вынесения решения. Об ином не представлены доказательства.
Согласно ст. 219 ГК РФ и п. 5 ст. 13 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве…» право собственности на вновь создаваемое (недостроенное) недвижимое имущество, подлежащее
государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, настоящее решение после вступления в законную силу является основанием для государственной регистрации права собственности в установленном законом порядке.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ и ст.ст. 333.19, 333.20 НК РФ с ответчика в доход бюджета муниципального образования «городской округ-город Кудымкар» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 200 руб. в связи с освобождением истца от уплаты госпошлины при подаче иска.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования Талерчик Н.И. удовлетворить.
Признать за Талерчик Н.И. право собственности на объект незавершенного строительства в виде однокомнатной <адрес> (по техническому паспорту на незавершенный строительством жилой дом) на первом этаже, общей площадью 34,6 кв.м. с двумя балконами общей площадью 6,7 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Серко-дом-строй» в доход бюджета муниципального образования «городской округ-<адрес>» государственную пошлину в размере 200 руб.
Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности в установленном законом порядке.
Ответчик вправе подать в Кудымкарский городской суд заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Кудымкарский городской суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья В.С.Чугайнов