Дело (Номер обезличен)
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
(Дата обезличена) г.Кстово
Кстовский городской суд Нижегородской области в составе:
Председательствующего судьи - Кондратьев И.Ю., с участием истица - Б., при секретаре Артемовой Н.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Б. к ООО 1 о признании жилого дома со встроенными предприятиями обслуживания, недвижимым имуществом - объектом незавершенного строительства, права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, и выделе доли в натуре в виде квартиры,
У С Т А Н О В И Л:
Истец Б. обратился в Кстовский городской суд с вышеуказанными требованиями, ссылаясь на то, что (Дата обезличена) года между А. (дольщик) и ООО 1 (генеральный инвестор) был заключен договор (Номер обезличен) долевого участия в строительстве жилого дома, согласно которому Генеральный инвестор обязуется передать Дольщику согласно указанного выше договора, долю составляющую в натуре четырехкомнатную квартиру (Номер обезличен), общей площадью 101,3кв.м., расположенную во втором подъезде на восьмом этаже жилого дома (Номер обезличен) по адресу: (Адрес обезличен) со встроенными предприятиями обслуживания и гаражами и в том числе долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Запланированный срок окончания строительства согласно указанного выше договора- третий квартал 2006 года.
(Дата обезличена). между ею и А. был заключен договор об уступки права требования вышеуказанной квартиры.
Согласно условиям договора долевого участия в строительстве на истца возлагается обязанность по финансированию стоимости строительства квартиры, а ООО 1 - Ответчик, обязуется передать истцу в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
Согласно пункта 3.1 договора общая сумма финансирования составляет 1185210 рублей, которые надлежало оплатить в установленные договором сроки. Стоимость строительства квартиры согласно условиям договора является фиксированной и изменению не подлежит. Данные обязательства по договору были исполнены в полном объеме.
В соответствии с п. 2.1. Ответчик обязан окончить строительство и провести государственную приемку объекта не позднее третьего квартала 2006 года, и по акту передать истцу готовую квартиру в течение 90 календарных дней от даты проведения Государственной приемочной комиссии по приемке объекта в эксплуатацию.
Однако в нарушение условий договора до сих пор квартира ответчиком истцу в собственность не передана, чем существенно нарушены его права по договору.
Учитывая, что в нарушении взятых на себя обязательств Ответчик не закончил строительство дома в установленный договором долевого участия в строительстве срок, не передал истцу в установленный срок по акту приема-передачи квартиру и документы для регистрации права собственности на квартиру, то это делает невозможным истцу во внесудебном порядке зарегистрировать свое право собственности на квартиру, получить ее в пользование.
В связи с чем просит признать жилой дом со встроенными предприятиями обслуживания, расположенный по адресу: (Адрес обезличен) - объектом незавершенного строительства; признать за ним право собственности на долю в объекте незавершенного строительства и выделить ему в натуре в виде квартиры (Номер обезличен) и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования.
Определением Кстовского городского суда к участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены ЖСК и ТСЖ
В судебном заседании истец поддержал указанные требования и пояснил, что согласно указанного договора им выполнены все условия договора. Однако до настоящего времени дом в эксплуатацию не сдан. Строительство дома не ведется. Считает, что ее права нарушены как потребителя и просит суд признать право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры под (Номер обезличен).
Ответчик надлежащим образом уведомленный о дне слушания дела в суд не явился без уважительных причин.
Суд считает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Представитель ЖСК в суд не явился, в своем заявлении просит рассмотреть дело в их отсутствие, с иском не согласны. В своих возражениях ссылаются на то, что договор заключенный между истцом и ООО 1 является недействительным, по следующим основаниям:
ООО 1 не является застройщиком. (Дата обезличена) года между ЖСК и ООО 2 был заключен Договор генерального подряда, где ЖСК выступает в качестве застройщика.
Распоряжением Администрации Кстовского района земельный участок для строительства жилого дома предоставлялся ЖСК, договор аренды (Номер обезличен) от (Дата обезличена) года также был заключен с ЖСК и разрешение на строительство дома со встроенными офисными помещениями по адресу: (Адрес обезличен) было выдано ЖСК.
Договор генерального подряда от (Дата обезличена) г., заключенный между ЖСК и ООО 2 не порождает каких либо прав на жилые помещения строящегося дома как у ООО 1, так и у лиц, вносивших в него денежные средства в качестве дольщиков.
ООО 1 не может передать дольщикам готовые квартиры, так как само Общество никаких прав на квартиры в этом доме не приобретает.
Являясь заказчиком строительства жилого дома, в силу ст. 116 ГК РФ, ЖСК мог привлекать средства третьих лиц, либо в качестве паевых взносов указанных лиц, принимая их в члены кооператива, либо заключая с ними договоры паенакопления, по условиям которых кооператив, объединяя денежные средства и имущественные паи членов кооператива, принимал участие в финансировании строительства жилого дома и приобретал его в собственность, а у члена кооператива возникало право собственности на жилое помещение после полного внесения суммы пая. Такого права у ООО 1 никаким законом РФ и иными нормативными актами не предусмотрено.
(Дата обезличена) года между ЖСК и ООО 1 был заключен договор Генерального инвестирования. Указанный договор не соответствует требованиям Закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», недействителен с момента его заключения и не влечет юридических последствий. (Дата обезличена) ЖСК и ООО 1 заключили соглашение о ничтожности договора генерального инвестирования. Следовательно и все последующие сделки ООО 1 основанные на ничтожном договоре, недействительны.
В настоящее время строительства дома ЖСК продолжается, дом в эксплуатацию не сдан и как объект незавершенного строительства в установленном законом порядке не зарегистрирован. В связи с этим ответчица прав на нежилое помещение строящегося дома (Адрес обезличен) в ЖСК не имеет.
Представитель ТСЖ в суд не явился, в своем заявлении в суд просит рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав участвующих по делу лиц, изучив материалы дела, суд считает иск подлежит удовлетворению частично по следующим основаниям.
Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.
В соответствии с п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания,
сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество,
подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой
регистрации.
На основании ст.25 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.
По смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" незавершенные строительством объекты относятся к недвижимому имуществу.
В соответствии со ст.729 ГК РФ, в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком (пункт 1 статьи 720), заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.
В соответствие со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого допускается также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Судом установлено, что (Дата обезличена) между А. (дольщик) и ООО 1 (генеральный инвестор) был заключен договор (Номер обезличен) долевого участия в строительстве жилого дома, согласно которому Генеральный инвестор обязуется передать Дольщику согласно указанного выше договора, долю составляющую в натуре четырехкомнатную квартиру (Номер обезличен), общей площадью 101,3кв.м., расположенную во втором подъезде на восьмом этаже жилого дома (Номер обезличен) по адресу: (Адрес обезличен) со встроенными предприятиями обслуживания и гаражами и в том числе долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Запланированный срок окончания строительства согласно указанного выше договора- третий квартал 2006 года.
(Дата обезличена)г. между ею и А. был заключен договор об уступки права требования вышеуказанной квартиры.
Согласно условиям договора долевого участия в строительстве на истца возлагается обязанность по финансированию стоимости строительства квартиры, а ООО 1 - Ответчик, обязуется передать истцу в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
Согласно пункта 3.1 договора общая сумма финансирования составляет 1185210 рублей, которые надлежало оплатить в установленные договором сроки. Стоимость строительства квартиры согласно условиям договора является фиксированной и изменению не подлежит. Данные обязательства по договору были исполнены в полном объеме.
В соответствии с п. 2.1. Ответчик обязан окончить строительство и провести государственную приемку объекта не позднее третьего квартала 2006 года, и по акту передать истцу готовую квартиру в течение 90 календарных дней от даты проведения Государственной приемочной комиссии по приемке объекта в эксплуатацию.
Ответчик до настоящего времени не исполнил обязательства по вышеуказанному договору, не закончил строительство дома (Номер обезличен) по (Адрес обезличен), который по настоящее время не сдан в эксплуатацию.
В соответствии со справкой ответчика готовность объекта составляет 98%.
Указанные обстоятельства не оспариваются сторонами, а поэтому требования истца о признании жилого дома объектом незавершенного строительством являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
В соответствии с вышеуказанным договором доля истца в указанном объекте незавершенного строительства составляет 1013/181500, исходя из общей площади здания 18150кв.м. в соответствии с архитектурно-строительным решением (рабочим проектом) и площади спорной квартиры с учетом лоджий - 101,3 кв.м., согласно договора. Указанная доля не оспаривается ответчиком.
На основании изложенного, учитывая, что жилой дом, построен на земельном участке предоставленном для этой цели, не является самовольной постройкой, поскольку истцом полностью оплачена стоимость жилого помещения, учитывая отсутствие каких либо оспариваний иска ответчиком, в интересах дольщика строительства, имеющего возможность защитить свои права в настоящее время лишь в судебном порядке, посредством обращения с указанными исковыми требованиями, суд считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению. Оснований для отказа истцу в иске не имеется.
Бездействие ответчика, фактически прекратившего свою деятельность, не может служить основанием для отказа истцу в иске.
Доказательств, подтверждающих строительство дома ответчиком не представлено, что подтверждается обращением истца в суд с настоящим иском. Действия участников процесса генерального инвестора - ООО 1 и застройщика - ЖСК согласовавших прекращение между собой договорных отношений, подтверждают прекращение инвестирование строительства жилого дома и его дальнейшее строительство. Других договорных отношений по инвестированию строительства жилого дома застройщиком не заключалось.
Представленные в суд ЖСК акты о приемке выполненных работ не подтверждают указанных обстоятельств, т.к. составлены по состоянию на (Дата обезличена) Представленная в суд выписка по счету ЖСК, отображающая поступление вступительных, паевых взносов, также не содержит доказательств, подтверждающих строительство дома. Само по себе поддержание жилого дома от разрушений и обеспечение поставкой коммунальных услуг, не является доказательством продолжения его строительства.
Наряду с этим суд отказывает истцу в требованиях выдела его доли в натуре в виде оспариваемой квартиры исходя из положений статей 254 и 252 ГК РФ. Согласно которым: Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Поскольку выдел жилого помещения в натуре не допускается законом, в данной части требования истца являются необоснованными.
В то же время суд не может согласиться с позицией ЖСК по следующим основаниям.
В соответствии со ст.422 ГК РФ (свобода договора):
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.
Судом установлено, что истец членом ЖСК не является и в договорных отношениях с ним не состоит.
Также установлено, что Распоряжением Администрации Кстовского района за (Номер обезличен) от (Дата обезличена) ЖСК предоставлен в аренду земельный участок площадью 6566,0кв.м. под строительство жилого дома по (Адрес обезличен).
(Дата обезличена) на основании указанного распоряжения между КУМИ Кстовского района и ЖСК заключен договор аренды земельного участка под строительство жилого дома.
(Дата обезличена) года между ЖСК и ООО 2 был заключен Договор генерального подряда, где ЖСК выступает в качестве застройщика.
Распоряжением Администрации Кстовского района за (Номер обезличен) от (Дата обезличена) разрешено ЖСК строительство многоквартирного жилого дома по адресу: (Адрес обезличен)
(Дата обезличена) года между ЖСК и ООО 1 был заключен Договор Генерального инвестирования.
В соответствии с п.1.1 данного договора, предметом настоящего договора является распределение обязательств сторон, в том числе получение Генеральным инвестором от Заказчика прав на привлечение средств физических и юридических лиц, по выполнению комплекса мероприятий, связанного со строительством жилого дома со встроенными предприятиями обслуживания и гаражами.
В соответствии с тем же договором, Генеральный инвестор вправе для выполнения своих обязательств по настоящему договору привлекать денежные средства физических и юридических лиц (дольщиков, других инвесторов) для строительства Объекта путем заключения от своего имени договоров долевого участия в строительстве, а также иных видов договоров на самостоятельно определяемых Генеральным инвестором условиях.
Генеральный инвестор по окончании строительства Объекта передает дольщикам, другим инвесторам квартиры в соответствии с заключенными договорами долевого участия в строительстве.
Ссылаясь на недействительность заключенного между истцом и ООО 1 договора, ЖСК ссылается на ничтожность договора Генерального инвестирования, заключенного между ЖСК и ООО 1, как несоответствующего требованиям закона; в связи с чем последний не вправе был заключать договоры и распоряжаться квартирами. Однако доказательств признания его таковым суду не представлено. Данный договор соответствует требованиям, установленным Главой 28 ГК РФ.
В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Таким образом ООО 1 в соответствии с условиями договора генерального инвестирования правомерно заключил договор о долевом участии в строительства жилого дома с истцом, который соответствует требованиям закона, сторонами указанного договора не оспаривался.
Несмотря на последующее взаимное согласие участников договора на его расторжение (ООО 1 и ЖСК), руководителями которых являлось в то время одно и то же лицо М., правовые последствия после его расторжения сохранились. В том числе и связанные с участием истца в долевом строительстве жилого дома.
Разногласия же между ЖСК и ООО 1 в части строительства дома и соблюдения договорных обязательств могут быть разрешены заявителем в отдельном судебном порядке.
В соответствии со ст.110 ЖК РФ, жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
Учитывая, что строительство дома велось не на паевые взносы членов кооператива, а путем инвестирования строительства физическими и юридическими лицами в соответствии с договорами, ссылка ЖСК на п.4 ст.218 ГК РФ, в соответствии с которым член жилищного кооператива приобретает право собственности на квартиру полностью внесшим паевой взнос, является несостоятельной и не может быть применима к данным правоотношениям.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительством жилого дома за ЖСК не является основанием для отказа истцу в иске.
С самостоятельными требованиями на предмет спора ЖСК в суд не обращался.
При этом, принятое судом решение не нарушает прав ЖСК как застройщика жилого дома и не ограничивает его прав продолжения своей деятельности по строительству дома в соответствии с законом и договорными отношениями.
С ответчика ООО 1 в соответствии со ст.103 ГПК РФ подлежит взысканию госпошлина в госдоход в сумме 10026,05руб. исходя из цены иска, определенной судом от стоимости внесенных денежных средств на квартиру.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Б. к ООО 1 удовлетворить частично.
Признать жилой дом со встроенными предприятиями обслуживания и гаражами, расположенный по адресу: (Адрес обезличен) - объектом незавершенный строительством.
Признать за Б., (Дата обезличена), право собственности на 1013/181500 доли в объекте незавершенного строительством - жилого дома (Номер обезличен) по (Адрес обезличен), в виде четырехкомнатной квартиры (Номер обезличен), общей площадью с учетом лоджии 101,3 кв.м., расположенной во втором подъезде на восьмом этаже, и доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
В остальной части исковые требования Б. о выделе доли в натуре в объекте незавершенного строительством жилого дома (Номер обезличен) по (Адрес обезличен), в виде квартиры (Номер обезличен) и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования, оставить без удовлетворения.
Взыскать с ООО 1 государственную пошлину в доход государства в сумме 10026руб.05 коп.
Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме через Кстовский горсуд.
Председательствующий судья: