Дело №2-323/2010 г.
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
27 декабря 2010года г.Кстово
Кстовский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Кондратьева И.Ю., при секретаре Артемовой Н.И., с участием представителя истца - ст. помощника Кстовского городского прокурора Болдова Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кстовского городского прокурора к Администрации Кстовского муниципального района Нижегородской области, Игнатьевой А.В. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, признании недействительной регистрации права собственности, применении последствий недействительности сделки,
У С Т А Н О В И Л:
Кстовский городской прокурор обратился в Кстовский городской суд с иском в защиту прав и законных интересов Российской Федерации к Администрации Кстовского муниципального района Нижегородской области, Игнатьевой А.В. о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка, признании недействительной регистрации права собственности, применении последствий недействительности сделки по следующим основаниям.
Кстовской городской прокуратурой в ходе проведенной проверки установлено, что в (номер обезличен) газеты «М.» от (дата обезличена) было опубликовано уведомление о предполагаемом предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного строительства в (адрес обезличен), физическим лицам.
Согласно ст. 17 Федерального закона «О социальной защите инвалидов в РФ» от 24 ноября 1995 г. № 181-ФЗ инвалидам и семьям, имеющим в своем
составе инвалидов, предоставляется право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства.
В отношении земельного участка (номер обезличен) площадью 1502 кв.м, кадастровый (номер обезличен), категория земель - «земля населенных пунктов», вид разрешенного использования - «для индивидуального жилищного строительства» - поступило заявление от являющейся инвалидом Игнатьевой А.В., земельный участок предоставлен в аренду распоряжением главы администрации Кстовского района от (дата обезличена) (номер обезличен)
На основании указанного распоряжения КУМИ администрации Кстовского района с С. был заключен договор аренды Участка для целей индивидуального жилищного строительства от (дата обезличена) г. сроком действия до (дата обезличена), договор прошел государственную регистрацию.
(дата обезличена) Игнатьевой А.В. зарегистрировано право собственности на расположенный на арендованном Участке объект незавершенного строительства - жилой дом, площадь застройки 55,7 кв.м, степень готовности 12%, получено свидетельство о праве собственности.
(дата обезличена) главой администрации Кстовского района на основании положений ст.36 Земельного кодекса РФ издано распоряжение (номер обезличен) о предоставлении Игнатьевой А.В. арендованного Участка в собственность как собственнику расположенного на участке объекта недвижимости.
На основании данного распоряжения КУМИ администрации Кстовского района с Игнатьевой А.В. расторгнут договора аренды Участка, и (дата обезличена) заключен договор купли-продажи участка, (дата обезличена) Участок передан Игнатьевой А.В. по акту приема-передачи.
(дата обезличена) на Участок Игнатьевой А.В. зарегистрировано право собственности.
Предоставление администрацией Кстовского района Участка Игнатьевой А.В. в собственность на основании ст.36 Земельного кодекса как собственнику объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, предоставленном для целей индивидуального жилищного строительства, произведено в нарушение требований действующего законодательства.
В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.
Хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Данные случаи к рассматриваемой сделке купли-продажи земельного участка не относятся.
При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, статьей 42 Земельного кодекса РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Таким образом, действующее земельное законодательство не допускает предоставление в собственность земельных участков, предоставленных в аренду для целей строительства, собственникам расположенных на таких земельных участках объектов незавершенного строительства.
Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 декабря 2008 г. № 8985/08.
Исходя из изложенного, договор купли-продажи Участка, заключенный между ответчиками (дата обезличена) не соответствует требованиям закона.
Правовым последствием рассматриваемой сделки явилось незаконное отчуждение Участка из государственной собственности, которым в силу п.10 ст.3 Федерального закона «О ведении в действие Земельного кодекса РФ» от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ наделены правом распоряжаться органы местного самоуправления муниципальных районов, в собственность Игнатьевой А.В.
Таким образом, были нарушены имущественные права Российской Федерации, а также интересы Российской Федерации, заключающиеся в обеспечении верховенства закона и соблюдении законности (ч.2 ст.4, ч.2 ст.15 Конституции РФ).
Кстовский городской прокурор просил суд признать недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи от (дата обезличена) между КУМИ администрации Кстовского района и Игнатьевой А.В. земельного указанного земельного участка;
признать недействительной регистрацию права собственности на указанный земельный участок за Игнатьевой А.В.;
обязать стороны возвратить все полученное по ничтожной сделке, обязать Игнатьеву А.В. возвратить администрации Кстовского района по акту приема-передачи указанный земельный участок, обязать администрацию Кстовского района возвратить Игнатьевой А.В. полученные денежные средства в размере 1924, 96 руб.
От ответчика Администрации Кстовского муниципального района поступили письменные возражения по иску, в которых просили в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме по следующим основаниям.
(дата обезличена) Кстовским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области произведена государственная регистрация возникновения права собственности Игнатьевой А.В. на земельный участок, расположенный по адресу: (адрес обезличен), основанием возникновения права собственности является договор купли-продажи земельного участка, совершенный (дата обезличена) между КУМИ Администрации Кстовского района и Игнатьевой А.В.
Ст.301 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения, при этом п.1 ст.302 ГК РФ установлен ряд условий - если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Согласно ст.29 Земельного кодекса РФ предоставление гражданам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного на предоставление такого земельного участка. В силу п. 10 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса РФ», Администрация является надлежащим органом, уполномоченным распоряжаться указанным Участком.
Правовая позиция по вопросу применения норм права, связанных с защитой прав собственника имущества путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием норм, содержащихся в п.1, 2 ст. 167 ГК РФ изложена в Постановлении Конституционного суда РФ от 21.04.2003 N 6-П.
Основанием недействительности договора купли - продажи земельного участка Истец указал то обстоятельство, что на спорном Участке расположен незавершенный строительством индивидуальный жилой дом. Однако в соответствии с п.1 ст.130 ГК РФ незавершенный строительством жилой дом является объектом недвижимости, перемещение которого, в силу прочной связи с землей, без несоразмерного ущерба его назначению не возможно.
На основании п.1 ст.1 Градостроительного кодекса РФ здание, строение, сооружение, а так же объекты, строительство которых не завершено, отнесены к объектами капитального строительства. В соответствии с п.1 ст.130 ГК РФ объект незавершенного строительства является объектом недвижимости в силу прочной связи с землей, перемещение, которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
В данном случае идет речь об объекте индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства. Согласно п.4 ст.8 Федерального закона от 29.12.2004 г. №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», п.4 ст.25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним « до 1 января 2010 года технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта и содержащим его описание. Ни разрешение на строительство, ни акт о вводе в эксплуатацию более не требуются.
Спорный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет, следовательно, может являться объектом купли-продажи в соответствии со ст.37 ЗК РФ.
Перечень земельных участков, изъятых из оборота, в отношении которых недопустимы гражданско-правовые сделки, предусмотрен п.4 ст.27 ЗК РФ. Спорный же Участок не изъят из оборота, на него не установлен федеральным законом запрет на приватизацию, он не зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, а значит в соответствии с п.4 ст.28 ЗК РФ отказ в предоставлении данного земельного участка в собственность не допускается.
К тому же, в настоящее время при рассмотрении и изучении судами подобных заявлений отсутствует единообразие в толковании и применении вышеперечисленных норм права. Указанное Истцом Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 23.12.2008 г. № 8985/08 не может быть принято судом к рассмотрению, поскольку в соответствии со ст.16 Федерального Конституционного закона от 28.04.1995 г. № 1-ФКЗ «Об Арбитражных судах Российской Федерации», к полномочиям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации относится: 1.) рассмотрение в порядке надзора дела по проверке вступивших в законную силу судебных актов арбитражных судов в Российской Федерации, 2.) рассмотрение отдельных вопросов судебной практики и лишь информирование арбитражные суды в Российской Федерации о результатах такого рассмотрения. В силу п.2 ст.13 вышеназванного закона обязательными для применения Арбитражными судами РФ являются постановления, принятые Пленумом ВАС РФ.
Что же касается судов общей юрисдикции, то в соответствии со ст.126 Конституции РФ только Верховный Суд РФ дает разъяснения по вопросам судебной практики, и только в Постановлениях Верховного Суда РФ содержится легальное толкование правовых норм, раскрывается их смысл, с помощью аналогии закона и права преодолеваются пробелы в правовом регулировании, обобщается судебная практика. Следовательно, в целях обеспечения единообразия в толковании и применении судами норм материального и процессуального права только разъяснения Верховного Суда РФ обязательны для судов общей юрисдикции при разрешении конкретных гражданских дел.
От ответчика Игнатьевой А.В. также поступили письменные возражения по иску, в которых просила в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме по следующим основаниям.
На основании распоряжения главы администрации Кстовского муниципального района (номер обезличен) от (дата обезличена) Игнатьевой А.В. участок был предоставлен в аренду для индивидуального жилищного строительства. В соответствии с видом разрешенного использования Участка Игнатьевой А.В. на Участке был возведен незавершенный строительством жилой дом. Право собственности на указанный объект недвижимого имущества зарегистрировано в ЕГРП (дата обезличена).
На основании заявления Игнатьевой А.В. и зарегистрированного права собственности на объект недвижимого имущества и руководствуясь ст.ст.29,36 Земельного кодекса РФ, п.10 ст.3 Федерального закона №137-ФЗ от 25.10.2001 г. «О введении в действие Земельного
кодекса РФ», администрация Кстовского муниципального района предоставило Участок Игнатьевой А.В. в собственность.
Игнатьева А.В. считает что, участок был выделен Администрацией в соответствии с действующим законодательством.
От третьего лица Управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области поступил письменный отзыв, в котором указал на следующее.
(дата обезличена) Управление ФРС по Нижегородской области зарегистрировало право собственности Игнатьевой А.В. на земельный участок площадью 1502 кв.м, кадастровый номер (номер обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен).
Право собственности зарегистрировано на основании договора купли-продажи земельного участка от (дата обезличена), заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Кстовского муниципального района и Игнатьевой А.В.
На момент проведения государственной регистрации правоустанавливающие документы не были признаны недействительными, других оснований для отказа или приостановления государственный регистрации не имелось.
Определением Кстовского горсуда к участию в деле в качестве соответчика был привлечен КУМИ администрации Кстовского муниципального района.
При рассмотрении дела в судебном заседании ст. помощник Кстовского городского прокурора Болдов Е.В. исковые требования поддержал.
Ответчики: Игнатьева А.В., представитель администрации Кстовского муниципального района, надлежащим образом уведомленные о дне слушания дела, в суд не явились без уважительных причин.
Представитель КУМИ администрации Кстовского муниципального района в суд не явился. В своем заявлении в суд последний просит рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель третьего лица по делу Федеральная служба государственной регистрации и картографии по Нижегородской области в судебное заседание не явился без уважительных причин, надлежащим образом уведомленный о дне слушания дела.
Суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав участвующих по делу лиц, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с ч.2 ст.218 Гражданского Кодекса РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с ч.1 ст.17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 года, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В соответствии со ст.15 Земельного кодекса РФ, собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.
В соответствии с ч.2 ст.28 Земельного кодекса РФ, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В соответствии со ст.17 Федерального закона «О социальной защите инвалидов в РФ», инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, принимаются на учет и обеспечиваются жилыми помещениями в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации. Инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, предоставляется право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства.
В соответствии со ст.22 Земельного кодекса РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
В соответствии со ст.29 Земельного кодекса РФ, предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
В соответствии со ст.36 Земельного кодекса РФ, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
В соответствии со ст.42 Земельного кодекса РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.
В соответствии с ч.1 ст.43 Земельного кодекса РФ, граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами.
В соответствии со ст.46 Земельного кодекса РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае: использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса; неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Как следует из материалов дела, распоряжением Администрации Кстовского района от (дата обезличена) (номер обезличен), на основании заявления Игнатьевой А.В., являющейся инвалидом, информационного сообщения в Кстовской районной газете «М.» о предполагаемом предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного строительства в (адрес обезличен), Игнатьевой А.В. предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок (номер обезличен) площадью 1502 кв. м, кадастровый (номер обезличен), категория земель - «земля населенных пунктов», вид разрешенного использования - «для индивидуального жилищного строительства» (л.д.29).
На основании указанного распоряжения (дата обезличена) г. КУМИ администрации Кстовского района с Игнатьевой А.В. был заключен договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства сроком действия до (дата обезличена) (л.д.245-28).
(дата обезличена) Игнатьевой А.В. зарегистрировано право собственности на расположенный на указанном земельном участке объект незавершенного строительства - жилой дом, получено свидетельство о праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРП (л.д.10) справкой о содержании правоустанавливающих документов (л.д.9).
Распоряжением Администрации Кстовского муиниципального района от (дата обезличена) (номер обезличен) (л.д.23), указанный земельный участок предоставлен Игнатьевой А.В. в собственность за плату как собственнику расположенного на земельном участке объекта недвижимости, право аренды прекращено.
С Игнатьевой А.В. КУМИ Администрации Кстовского муниципального района заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка (л.д.30).
(дата обезличена) между Игнатьевой А.В. и КУМИ Администрации Кстовского муниципального района заключен договор купли-продажи земельного участка (л.д.20-21), земельный участок передан по акту приема-передачи от (дата обезличена) (л.д.22).
(дата обезличена) за Игнатьевой А.В. зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок, что подтверждается выпиской из ЕГРП (л.д.12,13,38), справкой о содержании правоустанавливающих документов (л.д.11).
В соответствии с ст.1 Земельного Кодекса РФ при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.
На основании п.10 ст.3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другим федеральным законом не предусмотрено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.
Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
Как следует из распоряжения, Администрация действовала в соответствии с п. 10 ст.3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», т.е. распорядилась земельным участком, государственная собственность на который не разграничена.
Предоставление администрацией Кстовского района Участка Игнатьевой А.В. в собственность на основании ст.36 Земельного кодекса как собственнику объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, предоставленном для целей индивидуального жилищного строительства, произведено в нарушение требований действующего законодательства.
В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.
Хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Данные случаи к рассматриваемой сделке купли-продажи земельного участка не относятся.
При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, статьей 42 Земельного кодекса РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Таким образом, действующее земельное законодательство не допускает предоставление в собственность земельных участков, предоставленных в аренду для целей строительства, собственникам расположенных на таких земельных участках объектов незавершенного строительства.
Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 декабря 2008 г. № 8985/08.
Исходя из изложенного, договор купли-продажи земельного участка, заключенный между ответчиками (дата обезличена), не соответствует требованиям закона.
Правовым последствием рассматриваемой сделки явилось незаконное отчуждение Участка из государственной собственности, которым в силу п. 10 ст. 3 Федерального закона «О ведении в действие Земельного кодекса РФ» от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ наделены правом распоряжаться органы местного самоуправления муниципальных районов, в собственность Игнатьевой А.В.
Таким образом, следует признать, что были нарушены имущественные права Российской Федерации, а также интересы Российской Федерации, заключающиеся в обеспечении верховенства закона и соблюдении законности (ч. 2 ст. 4, ч. 2 ст. 15 Конституции РФ).
В соответствии с ч.1,2 ст.167 Гражданского Кодекса РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии со ст.168 Гражданского Кодекса РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Учитывая изложенные обстоятельства, на основании вышеуказанных норм закона, следует признать требования истца о признании недействительной (ничтожной) сделки - договор купли-продажи от (дата обезличена) между КУМИ администрации Кстовского района и Игнатьевой А.В. спорного земельного участка; признании недействительной регистрации права собственности на указанный земельный участок за Игнатьевой А.В.; обязании сторон возвратить все полученное по ничтожной сделке, обязать Игнатьеву А.В. возвратить администрации Кстовского района по акту приема-передачи указанный земельный участок, обязать администрацию Кстовского района возвратить Игнатьевой А.В. полученные денежные средства в размере 1924, 96 руб.; являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
При этом суд не может согласиться с позицией ответчиков, что Игнатьева А.В. являлась собственником объекта недвижимости, расположенным на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, предоставленном ранее в аренду в соответствии с действующим законодательством. Ссылаясь на положения ст.28 Федерального закона РФ «О приватизации государственного и муниципального имущества».
Пункт 1 данной статьи предусматривает приватизацию, если иное не предусмотрено федеральным законом, земельного участка, занятого, в частности, объектами, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, при приватизации данных объектов.
Пункт 3 ст.28 ФЗ РФ “O приватизации государственного и муниципального имущества» закрепляет требование, обязывающее собственников объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной пли муниципальной собственности, взять данные участки в аренду либо приобрести в собственность. Данные лица, взяв участок в аренду, могут в дальнейшем выкупить его.
Между тем, изначально спорный земельный участок являлся свободным, был предоставлен в аренду.
Соответственно, к спорному земельному участку положения ни пункта 1, ни пункта 3 ст.28 вышеуказанного федерального закона не применимы.
На сновании ст.103 ГПК РФ с ответчиков: администрации Кстовского муниципального района, Игнатьевой А.В. взыскать госпошлину по 200руб. с каждого в доход государства.
На основании изложенного и руководствуясь ст.194 - 199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Кстовского городского прокурора к Администрации Кстовского муниципального района Нижегородской области, Игнатьевой А.В. удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка площадью 1502 кв.м., расположенного по адресу: (адрес обезличен), кадастровый номер (номер обезличен), заключенный (дата обезличена) между КУМИ Администрации Кстовского района и Игнатьевой А.В..
Признать недействительной регистрацию права собственности на указанный земельный участок за Игнатьевой А.В..
Обязать Игнатьеву А.В. возвратить администрации Кстовского муниципального района по акту приема-передачи вышеуказанный земельный участок.
Обязать администрацию Кстовского муниципального района возвратить Игнатьевой А.В. полученные денежные средства в размере 1924, 96 руб.
Взыскать госпошлину в доход государства: с администрации Кстовского муниципального района, Игнатьевой А.В. по 200 руб. с каждого.
Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течении 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме, через Кстовский горсуд.
Председательствующий судья: