Дело №2-2187/2010г.
Р Е Ш Е Н И Е (ЗАОЧНОЕ)
Именем Российской Федерации
22 сентября 2010г. г.Кстово
Кстовский городской суд Нижегородской области в составе:
Председательствующего судьи - Кондратьев И.Ю, с участием истица Мальцева Д.В., при секретаре Маниной Е.А.., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мальцева Д.В. к ООО «Комфорт», о признании жилого дома объектом незавершенного строительства, права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры,
У С Т А Н О В И Л:
Истец Мальцев Д.В. обратился в Кстовский городской суд с вышеуказанными требованиями, ссылаясь на то, что (дата обезличена) между им и ООО «Комфорт» был заключен договор (номер обезличен) долевого участия в строительстве жилого дома, согласно которому ООО «Комфорт» обязался передать ему согласно указанного выше договора, трехкомнатную квартиру (номер обезличен), общей площадью 77,5 кв.м., расположенной (адрес обезличен) со встроенными предприятиями обслуживания и гаражами и в том числе долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Запланированный срок окончания строительства согласно указанного выше договора- 3 квартал 2006 года.
Согласно условиям договора долевого участия в строительстве на истца возлагается обязанность по финансированию стоимости строительства квартиры, а ООО «Комфорт» - Ответчик, обязуется передать истцу в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
Согласно пункта 3.1 договора общая сумма финансирования по настоящему договору составляет (данные обезличены) рублей. Указанная сумма была выплачена в полном объеме.
В соответствии с п. 2.1. Ответчик обязан окончить строительство, провести государственную приемку объекта и по акту передать истцу готовое жилое помещение в течение 90 календарных дней от даты проведения Государственной приемочной комиссии по приемке объекта в эксплуатацию.
Однако в нарушение условий договора до сих пор квартира ответчиком в собственность не передана, чем существенно нарушены права его по договору.
В настоящее время ООО «Комфорт» находится на стадии банкротства, что делает сомнительным исполнение застройщиком своих обязательств, поскольку прекратил свою деятельность еще в 2006г.
Учитывая, что в нарушении взятых на себя обязательств Ответчик не закончил строительство дома в установленный договором долевого участия в строительстве срок, не передал истцу в установленный срок по акту приема-передачи жилое помещение и документы для регистрации права собственности на него, то это делает невозможным истцу во внесудебном порядке зарегистрировать свое право собственности на нежилое помещение, получить его в пользование.
В связи с чем просит признать жилой дом объектом незавершенного строительства и признать за ним право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде вышеуказанной квартиры.
Судом в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, было привлечено ЖСК «Комфорт».
В судебном заседании представитель истца поддержал указанные требования. Просит признать право собственности на 736/169207 долей в объекте незавершенного строительства в виде квартиры.
Ответчик надлежащим образом уведомленный о дне слушания дела в суд не явился без уважительных причин.
Представитель ЖСК «Комфорт», надлежащим образом уведомленный о дне слушания дела в суд не явился без уважительных причин. Ранее в своих письменах возражениях ссылается на то, что заключая договор генерального инвестирования и договор долевого участия в строительст ве ООО «Комфорт» фактически явился посредником между дольщиками и застройщиком. Невы полнение обязательств посредником не является основанием для утверждения того, что застрой щик обязан засчитывать в выполнение перед собой, выполненные дольщиками перед посредни ком обязательства. Договор генерального инвестирования является единственным документом связывающим отношения ЖСК и ООО «Комфорт» как застройщика и посредника (агента, кассира).
В соответствии с Договором генерального инвестирования от (дата обезличена). ООО «Комфорт» дол жен был осуществить финансирование строительства МКЖД в размере (данные обезличены) рублей, в со ответствии актом сверки расчетов, фактически было оплачено (данные обезличены) рублей, следовательно обязательства ООО «Комфорт» (посредником) перед застройщиком были выполнены не полностью. Задолженность по указанному договору составила (данные обезличены) рублей. Не выполнив свои обязательства перед Застройщиком ООО «Комфорт» прав на построенные помещения не получает и не может передать их дольщику. Соответственно, обстоятельства позволяющие признать долю дольщика в праве собственности на строящийся объект, не возникли.
В связи с п.2.4. договора генерального инвестирования от (дата обезличена) ООО «Комфорт» не мог заключать договоры долевого участия (привлекать денежные средства) в отношении (данные обезличены), а также квартир совокупной площадью от общей площади помещений 10% входя щих в состав объекта. Тогда как и эти помещения были реализованы. Таким образом, сумма под лежащая перечислению на строительство дома должна быть значительно выше чем сумма ука занная в договоре. Какие из строящихся помещений подлежат возврату, сторонами до сих пор не определено. А значит доля истца в виде квартиры не подлежит определению, так как также мо жет подвергнутся возврату.
Ввиду того, что Застройщиком указанного дома являлся ЖСК «Комфорт» и все указанные выше документы были получены на имя ЖСК «Комфорт». Право на регистрацию права собственности на спорный жилой дом и передачу этого права своим членам, существует только у ЖСК «Ком форт» (ст. 218 ГК РФ, п.1ст.25 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). В связи с тем, что дом построен кооперативом он является коопера тивным, помещения находящиеся в строящемся доме до момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию являются собственностью застройщика, т.е. ЖСК «Комфорт».
Основанием для признания объекта незавершённым строительством является расторжение или прекращение договора подряда на строительство и как следствие прекращение (консервация) строительства. Таким образом, дом, строительство которого продолжается, не может быть признан объектом незавершённого строительства и как следствие не может быть признано право собственности на долю в таком объекте.
Указанные обстоятельства подтверждаются договором подряда между ЖСК «Комфорт» и ООО «Е.» который в настоящее время является действующим (до IV квартала. 2010г.) и строительство указанного дома осуществляется. Имеются акты о сдаче приемке строи тельных работ от (дата обезличена), выписка из банка по счёту ЖСК «Комфорт» отображающая движение денежных средств и Акт сдачи приемки работ от (дата обезличена) подтверждающий оплату и проведение работ по сбору и приведению технической документации в соответствие с законодательством для сдачи объекта государственной приёмочной комиссии. Выписка из банка по счёту ЖСК «Комфорт» от (дата обезличена)
В настоящий момент дом находится в стадии сдачи его в эксплуатацию и строительство счи тается незавершённым в связи с отсутствием необходимой документации для сдачи дома госу дарственной приёмочной комиссии. А отсутствие документации произошло в результате неполной оплаты произведённых ранее работ из за нехватки денежных средств. Таким образом, оплата произведённых работ является способом получения строительной документации и как следствие деятельностью по сдаче дома в эксплуатацию. В виду того, что моментом окончания строительст ва является сдача дома в эксплуатацию, деятельность по сбору документов на ввод дома в экс плуатацию также является доказательством того, что договор строительного подряда является действующим. В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строи тельного подряда, (п.21 Информационного письма №51 Президиума Высшего арбитражного суда РФ «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» от 24.01.00г.)
При таких обстоятельствах, ООО «Комфорт» является ненадлежащим ответчиком по заявленным истцом требованиям и может быть привлечено к ответственности только за невыполнение неза конно взятых на себя обязательств и обязательству по возврату дольщику привлечённых по дого вору денежных средств.
Суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, в порядке вынесения заочного решения в отношении ответчика.
Выслушав участвующих по делу лиц, изучив материалы дела, суд считает иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.
В соответствии с п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания,
сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество,
подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой
регистрации.
На основании ст.25 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.
По смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" незавершенные строительством объекты относятся к недвижимому имуществу.
В соответствии со работы" target="blank" data-id="39352">ст.729 ГК РФ, в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком (пункт 1 статьи 720), заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.
В соответствие со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого допускается также в случаях, предусмотренных договором, если иное но вытекает из закона или существа обязательства.
Судом установлено, что 14.06. 2006 года между им и ООО «Комфорт» был заключен договор (номер обезличен) долевого участия в строительстве жилого дома, согласно которому ООО «Комфорт» обязался передать ему согласно указанного выше договора, трехкомнатную квартиру (номер обезличен), общей площадью 77,5 кв.м., расположенной (адрес обезличен) со встроенными предприятиями обслуживания и гаражами и в том числе долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Запланированный срок окончания строительства согласно указанного выше договора- 3 квартал 2006 года.
Согласно условиям договора долевого участия в строительстве на истца возлагается обязанность по финансированию стоимости строительства квартиры, а ООО «Комфорт» - Ответчик, обязуется передать истцу в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
Согласно пункта 3.1 договора общая сумма финансирования по настоящему договору составляет (данные обезличены) рублей. Указанная сумма была выплачена в полном объеме.
В соответствии с п. 2.1. Ответчик обязан окончить строительство, провести государственную приемку объекта и по акту передать истцу готовое жилое помещение в течение 90 календарных дней от даты проведения Государственной приемочной комиссии по приемке объекта в эксплуатацию.
Ответчик до настоящего времени не исполнил обязательства по вышеуказанному договору, не закончил строительство дома (адрес обезличен), который по настоящее время не сдан в эксплуатацию.
Определением Арбитражного суда Нижегородской области от (дата обезличена) по делу (номер обезличен) в отношении ООО «Комфорт» открыта процедура наблюдения.
Готовность объекта составляет 98%.
Указанные обстоятельства не оспариваются сторонами, а поэтому следует признать, что жилой дом является объектом незавершенного строительства.
В соответствии со справкой о технической характеристике объекта капитального строительства ГПНО «Нижтехинвентаризация», доля истца в указанном объекте незавершенного строительства составляет 736/169207, исходя из общей площади здания 16920,7кв.м. и общей площади спорной квартиры- 73,6 кв.м. При этом суд берет за основу данную справку, т.к. указанные площади в договоре долевого участия в строительстве являются примерными.
На основании изложенного, учитывая, что жилой дом, построен на земельном участке предоставленном для этой цели, не является самовольной постройкой, поскольку истцом полностью оплачена стоимость жилого помещения, учитывая отсутствие каких либо оспариваний иска ответчиком ООО «Комфорт», в интересах дольщика строительства, имеющего возможность защитить свои права в настоящее время лишь в судебном порядке, посредством обращения с указанными исковыми требованиями, суд считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Оснований для отказа истцу в иске не имеется. Бездействие ответчика, фактически прекратившего свою деятельность, не может служить основанием для отказа в иске. Доказательств, подтверждающих строительство дома ответчиком не представлено, что подтверждается обращением истца в суд с настоящим иском.
Действия участников процесса генерального инвестора - ООО «Комфорт» и застройщика - ЖСК «Комфорт» согласовавших прекращение между собой договорных отношений, подтверждают прекращение инвестирование строительства жилого дома и его дальнейшее строительство. Других договорных отношений по инвестированию строительства жилого дома застройщиком не заключалось.
Представленные в суд ЖСК «Комфорт» акты о приемке выполненных работ не подтверждают указанных обстоятельств, т.к. составлены по состоянию на (дата обезличена) Само по себе дополнительное соглашение к договору генерального подряда по строительству жилого дома, заключенное между ЖСК «Комфорт» и ООО «Е.» об изменении срока завершения строительства дома, само по себе, без реальных действий по завершению строительства дома, не является доказательством его строительства. Представитель ЖСК «Комфорт» не отрицает, что денег для завершения строительства дома не имеется, что подтверждается и возражениями последнего, находящимися в деле.
В то же время суд не может согласиться с позицией ЖСК «Комфорт» по следующим основаниям.
В соответствии со ст.422 ГК РФ (свобода договора):
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.
Судом установлено, что истцы членами ЖСК «Комфорт» не являются и в договорных отношениях с ним не состоят.
Также установлено, что Распоряжением Администрации Кстовского района (номер обезличен) от (дата обезличена) ЖСК «Комфорт» предоставлен в аренду земельный участок площадью 6566,0кв.м. под строительство жилого дома (адрес обезличен).
(дата обезличена) на основании указанного распоряжения между КУМИ Кстовского района и ЖСК «Комфорт» заключен договор аренды земельного участка под строительство жилого дома.
(дата обезличена) между ЖСК «Комфорт» и ООО «Е.» был заключен Договор генерального подряда, где ЖСК «Комфорт» выступает в качестве застройщика.
Распоряжением Администрации Кстовского района (номер обезличен) от (дата обезличена) разрешено ЖСК «Комфорт» строительство многоквартирного жилого дома по адресу: (адрес обезличен).
(дата обезличена) между ЖСК «Комфорт» и ООО «Комфорт» был заключен Договор Генерального инвестирования.
В соответствии с п.1.1 данного договора, предметом настоящего договора является распределение обязательств сторон, в том числе получение Генеральным инвестором от Заказчика прав на привлечение средств физических и юридических лиц, по выполнению комплекса мероприятий, связанного со строительством жилого дома со встроенными предприятиями обслуживания и гаражами.
В соответствии с тем же договором, Генеральный инвестор вправе для выполнения своих обязательств по настоящему договору привлекать денежные средства физических и юридических лиц (дольщиков, других инвесторов) для строительства Объекта путем заключения от своего имени договоров долевого участия в строительстве, а также иных видов договоров на самостоятельно определяемых Генеральным инвестором условиях.
Генеральный инвестор по окончании строительства Объекта передает дольщикам, другим инвесторам квартиры в соответствии с заключенными договорами долевого участия в строительстве.
Ссылаясь на недействительность заключенного между истцом и ООО «Комфорт» договора, ЖСК «Комфорт» ссылается на ничтожность договора Генерального инвестирования, заключенного между ЖСК «Комфорт» и ООО «Комфорт», как несоответствующего требованиям закона; в связи с чем последний не вправе был заключать договоры и распоряжаться квартирами. Однако доказательств признания его таковым суду не представлено. Данный договор соответствует требованиям, установленным Главой 28 ГК РФ.
В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Таким образом ООО «Комфорт» в соответствии с условиями договора генерального инвестирования правомерно заключил договор о долевом участии в строительства жилого дома с истцом, который соответствует требованиям закона, сторонами указанного договора не оспаривался.
Несмотря на последующее взаимное согласие участников договора на его расторжение (ООО «Комфорт» и ЖСК «Комфорт»), руководителями которых являлось в то время одно и то же лицо М., правовые последствия после его расторжения сохранились. В том числе и связанные с участием истца в долевом строительстве жилого дома.
Разногласия же между ЖСК «Комфорт» и ООО «Комфорт» в части строительства дома и соблюдения договорных обязательств могут быть разрешены заявителем в отдельном судебном порядке.
В соответствии со ст.110 ЖК РФ, жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
Учитывая, что строительство дома велось не на паевые взносы членов кооператива, а путем инвестирования строительства физическими и юридическими лицами в соответствии с договорами, ссылка ЖСК «Комфорт» на п.4 ст.218 ГК РФ, в соответствии с которым член жилищного кооператива приобретает право собственности на квартиру полностью внесшим паевой взнос, является несостоятельной и не может быть применима к данным правоотношениям.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительством жилого дома за ЖСК «Комфорт» не является основанием для отказа истцу в иске.
С самостоятельными требованиями на предмет спора ЖСК «Комфорт» в суд не обращался.
При этом, принятое судом решение не нарушает прав ЖСК «Комфорт» как застройщика жилого дома и не ограничивает его прав продолжения своей деятельности по строительству дома в соответствии с законом и договорными отношениями.
С ответчика ООО «Комфорт» в соответствии со ст.103 ГПК РФ подлежит взысканию госпошлина в госдоход в сумме (данные обезличены). исходя из цены иска, определенной судом от стоимости внесенных истцом денежных средств на квартиру.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Мальцева Д.В. к ООО «Комфорт» удовлетворить.
Признать жилой дом со встроенными предприятиями обслуживания и гаражами, расположенный по адресу: (адрес обезличен) - объектом незавершенный строительством.
Признать за Мальцевым Д.В., (данные обезличены) право собственности на 736/169207 доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительством - жилого дома (адрес обезличен), в виде трехкомнатной квартиры (номер обезличен), общей площадью 73,6 кв.м., расположенной на втором этаже, в третьем подъезде жилого дома, со встроенными предприятиями обслуживания и гаражами и в том числе долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Взыскать с ООО «Комфорт» государственную пошлину в доход государства в сумме (данные обезличены).
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в кассационном порядке в течение десяти дней по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение десяти дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Председательствующий судья: