Дело №2-1093/2011 Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 26 апреля 2011 года г.Кстово Кстовский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Выборнова Д.А., при секретаре Федосеевой Ю.М., с участием представителя истца Вилковой И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Коваленко А.Н. к ООО фирма «Стройинвест-РА», Администрации Кстовского муниципального района Нижегородской области о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, У С Т А Н О В И Л: Истец Коваленко А.Н. обратился в Кстовский городской суд с иском к ООО фирма «Стройинвест-РА», Администрации Кстовского муниципального района Нижегородской области о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства по следующим основаниям. (дата обезличена) между Коваленко А.Н. и ООО фирма «Стройинвест-РА» был заключен договор на долевое участие в строительстве квартиры, в соответствии с которым истец принял на себя обязательство по финансированию строительства квартиры (номер обезличен), общей проектной площадью 148 кв.м., расположенной на (адрес обезличен) (адрес строительный). Согласно п.2 данного договора размер денежных средств на долевое участие в проектировании, строительстве (с учетом мест общего пользования и инженерных коммуникаций) составляет (данные обезличены) рублей из расчета (данные обезличены) рублей за 1 кв. метр, которые истец обязан уплатить путем наличного расчета в кассу ответчика. Со стороны истца условия договора выполнены в срок и в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам: (номер обезличен) от (дата обезличена), (номер обезличен) от (дата обезличена), от (дата обезличена), (номер обезличен) от (дата обезличена), (номер обезличен) от (дата обезличена), (номер обезличен) от (дата обезличена) от (дата обезличена), (номер обезличен) от (дата обезличена), от 2 (дата обезличена). (номер обезличен) от (дата обезличена) В свою очередь ответчик принял на себя обязательства по проектированию, строительству и передаче указанной квартиры в срок - (дата обезличена) года. (дата обезличена) между ООО фирма «Стройинвест-РА» и Коваленко А.Н. было заключено дополнительное соглашение к договору на В следствии чего, истец является дольщиком строительства квартиры (адрес обезличен) Также (дата обезличена) между сторонами был подписан акт приема-передачи квартиры за (номер обезличен). Претензий по качеству передаваемой квартиры истец не имеет. Согласно п.2.1. того же договора цена установлена по обоюдному соглашению сторон, является фиксированной на протяжении всего срока строительства и изменению не подлежит, в т.ч. и в случае изменения (уточнения) площади квартиры после обследования органов БТИ. Таким образом, условия договора сторонами выполнены. (дата обезличена) Кстовским отделением Нижегородского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» была выдана справка (номер обезличен) о технических характеристиках объекта капитального строительства, из которой следует: квартира (адрес обезличен) (адрес строительный) имеет общую площадь с учетом лоджии - 141,4 кв. метров, без учета лоджии - 133,2 кв. метров, в том числе жилую (основную) - 94,4 кв. метров, состоит из двух жилых комнат, тамбура, кухни, ванной, туалета, лоджии, и расположена на седьмом этаже восьмиэтажного жилого дома. В связи с тем, что обязательства ответчика по завершению строительства, сдаче дома в эксплуатацию Госкомиссии и получению кадастрового паспорта на жилой дом не выполнены, жилой дом, в котором находится спорная квартира, является объектом незавершенного строительства, зарегистрировать право собственности в органах, осуществляющих регистрацию, не представляется возможным. В своем исковом заявлении Коваленко А.Н. просил суд признать за ним право собственности на долю в объекте незавершенного строительства - жилого дома (адрес обезличен) (адрес строительный) в виде квартиры (номер обезличен), расположенной на (адрес обезличен), общей площадью с учетом лоджии - 141,4 кв. метров, без учета лоджии - 133,2 кв. метров, в том числе жилой - 94,4 кв. метров. При рассмотрении дела истцом были уточнены исковые требования по следующим основаниям. Согласно свидетельства о государственной регистрации права серии (номер обезличен) от (дата обезличена), на момент регистрации права собственности на незаконченный строительством жилой дом за ООО фирма «Стройинвест-РА» этажность дома составила - 5 этажей, а общая площадь 2495,0 кв.метров. (дата обезличена) администрацией Кстовского муниципального района в адрес ООО фирма «Стройинвест-РА» было выдано разрешение на строительство восьмиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: (адрес обезличен). На момент выдачи данного разрешения общая площадь составила - 2965,85 кв. метров. Также (дата обезличена) Кстовским отделением Нижегородского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» была выдана справка (номер обезличен) о технических характеристиках объекта капитального строительства, из которой следует, что окончательная общая площадь составила 3015,6 кв.м. В своем уточненном иске Коваленко А.Н. просил суд признать за ним право собственности на 1414/30156 доли в объекте незаконченного строительством - жилого дома (адрес обезличен) (адрес строительный) в виде квартиры (номер обезличен), расположенной на седьмом этаже восьмиэтажного жилого дома, общей площадью с учетом лоджии - 141,4 кв.м.в, без учета лоджии - 133,2 кв.м., в том числе жилой - 94,4 кв.м. В судебном заседании представитель истца, действующая на основании доверенности Вилкова И.В., исковые требования поддержала. Представители ответчиков - ООО фирма «Стройинвест-РА», Администрации Кстовского муниципального района Нижегородской области, третьего лица - ООО «Борский коммерческий банк», в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом. От представителей ООО фирма «Стройинвест-РА», Администрации Кстовского муниципального района Нижегородской области, имеются ходатайства о рассмотрении дела в свое отсутствие. Представитель ООО фирма «Стройинвест-РА» не возражает против удовлетворения исковых требований. От представителя третьего лица - конкурсного управляющего третьего лица - ООО «Борский коммерческий банк» - Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» поступили письменные возражения, в которых просил в удовлетворении исковых требований отказать по следующим основаниям. В обеспечение обязательств ООО «Стройинвест-РА» по Кредитному договору между ООО «Борский коммерческий банк» и ООО «Стройинвест-РА» заключен Договор залога недвижимости (ипотеки) от (дата обезличена) (далее - Договор залога), предметом которого является незавершенный строительством жилой дом, с условным номером: (номер обезличен), этажность 8, расположенный по адресу: (адрес обезличен), стоимостью (данные обезличены) руб. По состоянию на настоящий момент строительство дома, расположенного по адресу: (адрес обезличен), продолжается, государственная приемка жилого дома не проведена, дом в эксплуатацию не сдан. В соответствии с условиями договора на долевое участие в строительстве у ООО «Стройинвест-РА» возникает обязанность, а у Истца право требовать исполнения обязательства (передачи и признания права собственности), предусмотренного договором на долевое участие в строительстве, лишь после ввода дома и эксплуатацию и государственной регистрации жилого дома. Основанием для перехода права собственности к истцу в отношении спорного объекта недвижимости является исполнение Ответчиками заключенного с ними договора; права истца в отношении предмета спора производны от прав на него со стороны Ответчиков. Однако Таким образом, у Истца не возникло право на квартиру, долю в общем имуществе, так как строительство еще не закончено. Выслушав пояснения сторон и исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. В соответствии с ч.1 ст.213 Гражданского Кодекса РФ, в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. В соответствии с ч.1,4 ст.218 Гражданского Кодекса РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В соответствии со ст.219 Гражданского Кодекса РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В соответствии с ч.1 ст.130 Гражданского Кодекса РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. На основании ст.25 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье. По смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" незавершенные строительством объекты относятся к недвижимому имуществу. В соответствии со ст.309 Гражданского Кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии со ст.310 Гражданского Кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. В соответствии со ст.420, 421 Гражданского кодекса РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 ГК РФ. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В соответствии со ст.740 Гражданского Кодекса РФ, по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором. В соответствии со ст.729 Гражданского Кодекса РФ, в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком (пункт 1 статьи 720), заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат. Судом установлено, что (дата обезличена) между Коваленко А.Н. и ООО фирма «Стройинвест-РА» был заключен договор на долевое участие в строительстве квартиры, в соответствии с которым истец принял на себя обязательство по финансированию строительства квартиры (номер обезличен), общей проектной площадью 148 кв.м., расположенной на седьмом этаже жилого дома (адрес обезличен) (адрес строительный) (л.д.5). Согласно п.2 данного договора размер денежных средств на долевое участие в проектировании, строительстве (с учетом мест общего пользования и инженерных коммуникаций) составляет (данные обезличены) рублей из расчета (данные обезличены) рублей за 1 кв. метр, которые истец обязан уплатить путем наличного расчета в кассу ответчика. Со стороны истца условия договора выполнены в срок и в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам: (номер обезличен) от (дата обезличена), (номер обезличен) от (дата обезличена), от (дата обезличена), (номер обезличен) от (дата обезличена), (номер обезличен) от (дата обезличена), (номер обезличен) от (дата обезличена) от (дата обезличена), (номер обезличен) от (дата обезличена), от 2 (дата обезличена). (номер обезличен) от (дата обезличена) (л.д.9-11), письмом ООО фирма «Стройинвест-РА» (л.д.15). Согласно условий договора ООО фирма «Стройинвест-РА» приняло на себя обязательства по проектированию, строительству и передаче указанной квартиры в срок - декабрь 2006 года. (дата обезличена) между ООО фирма «Стройинвест-РА» и Коваленко А.Н. было заключено дополнительное соглашение к договору на Также (дата обезличена) между сторонами был подписан акт приема-передачи квартиры за (номер обезличен). Претензий по качеству передаваемой квартиры истец не имеет (л.д.7). (дата обезличена) Кстовским отделением Нижегородского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» была выдана справка (номер обезличен) о технических характеристиках объекта капитального строительства, из которой следует из которой следует, что окончательная общая площадь составила 3015,6 кв.м. Квартира (номер обезличен) в доме (адрес обезличен) (адрес строительный) имеет общую площадь с учетом лоджии - 141,4 кв. метров, без учета лоджии - 133,2 кв. метров, в том числе жилую (основную) - 94,4 кв. метров, состоит из двух жилых комнат, тамбура, кухни, ванной, туалета, лоджии, и расположена на седьмом этаже восьмиэтажного жилого дома (л.д.12-14). Согласно свидетельства о государственной регистрации права серии (номер обезличен) от (дата обезличена), на момент регистрации права собственности на незаконченный строительством жилой дом за ООО фирма «Стройинвест-РА» этажность дома составила - 5 этажей, а общая площадь 2495,0 кв.метров (л.д.21). (дата обезличена) администрацией Кстовского муниципального района в адрес ООО фирма «Стройинвест-РА» было выдано разрешение на строительство восьмиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: (адрес обезличен). На момент выдачи данного разрешения общая площадь составила - 2965,85 кв. метров (л.д.22). Также в материалы дела представлены распоряжение Администрации Кстовского района (номер обезличен) от (дата обезличена) «О согласовании земельного участка ООО «Стройинвест-РА» для проектирования жилого дома по (адрес обезличен)» (л.д.31), разрешение департамента строительства администрации Кстовского муниципального района на строительство жилого дома (л.д.32), письмо Управления строительства от (дата обезличена) о вводе в эксплуатацию жилого дома по (адрес обезличен) (л.д.29). Таким образом, судом установлено, что принятые на себя обязательства по оплате стоимости квартиры были исполнены истцом надлежащим образом и полном объеме. Судом установлено, что неоконченный строительством жилой дом (адрес обезличен) обременен ипотекой, залогодержателем является ООО «Борский коммерческий банк». При этом суд принимает во внимание, что в силу закона залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, причем в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное. Также суд учитывает, что договор с истцом был заключен застройщиком (дата обезличена), тогда как залог возник (дата обезличена). Суд принимает во внимание, что стоимость квартиры истцом оплачена в полном объеме и в соответствии с условиями договора, он имеет право на финансируемую строительством квартиру. При этом, суд принимает во внимание, что жилой дом (адрес обезличен) был возведен ответчиком ООО фирма «Стройинвест-РА» на земельном участке, предоставленном для строительства жилого дома, истцом полностью оплачена стоимость имущественного права, отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома само по себе не может являться основанием для отказа истцу в иске. При таких обстоятельствах, оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что Коваленко А.Н. имеет права на соответствующую долю в объекте незавершенного строительства в виде финансируемой им строительством квартиры, в связи с чем, заявленные требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению. На основании изложенного и руководствуясь ст.194 - 199 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л : Исковые требования Коваленко А.Н. к ООО фирма «Стройинвест-РА», Администрации Кстовского муниципального района Нижегородской области о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, удовлетворить. Признать за Коваленко А.Н., (дата обезличена) года рождения, право собственности на 1414/30156 доли в объекте незаконченного строительством - жилого дома (адрес обезличен) (адрес строительный), в виде квартиры (номер обезличен), расположенной на (адрес обезличен), общей площадью с учетом лоджии - 141,4 кв.м.в, без учета лоджии - 133,2 кв.м., в том числе жилой - 94,4 кв.м. и доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Нижегородский областной суд через Кстовский городской суд Нижегородской области. Судья Выборнов Д.А.
долевое участие в строительстве квартиры от (дата обезличена), в котором отражена смена чтения п.п.1.1. «Предметом договора является строительство трехкомнатной квартиры за (номер обезличен) общей площадью 148 кв.м., расположенной
на (адрес обезличен) (адрес
строительный)».
(адрес строительный).
строительные работы еще не завершены, объект недвижимости (квартира) не сформирован и как объект долевого строительства не создан, а значит, не может быть предоставлен Истцу.
долевое участие в строительстве квартиры от (дата обезличена), в котором отражена смена чтения п.п.1.1. «Предметом договора является строительство трехкомнатной квартиры за (номер обезличен) общей площадью 148 кв.м., расположенной
на (адрес обезличен) (адрес
строительный)» (л.д.6).