Дело № 2 - 107/ 11 г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 января 2011г.         г. Кстово

Кстовский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Кондратьев И.Ю., при секретаре Артемовой Н.И., с участием представителя истицы , по доверенности , ответчика , его представителя по доверенности , рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску к о признании доверенности и договора купли-продажи жилого дома и земельных участков недействительными,

                              УСТАНОВИЛ:

Истица обратилась в суд с вышеуказанными требованиями. В обосновании своих требований ссылается на то, что ей на праве собственности принадлежит одноэтажный жилой дом (адрес обезличен), общей площадью 153,00кв.м. и земельный участок под домом площадью 999,00кв.м. Кроме того ей также принадлежит земельный участок, площадью 599,00кв.м. по адресу: (адрес обезличен). Указанное имущество она решила оставить своим сыновьям: , (дата обезличена).р. и Н., (дата обезличена).р. Старшему сыну она подарила 1/2 долю указанного имущества, а другую 1/2 долю - оставила младшему сыну по завещанию.

Она является пожилым человеком, 88 лет, является инвалидом 1 группы по зрению и не может лично читать документы, т.к. не видит. Старший сын (ответчик) попросил ее оформить доверенность на его имя, чтобы освободить ее от хлопот с переоформлением его половины дома. От подписания доверенности она отказалась, т.к. плохо себя чувствовала.

Однако ответчик обманул ее и переоформил все имущество на свое имя и выселяет из дома младшего сына Н. с его семьей. Она не имела намерений продавать дом ответчику. О заключении договора купли-продажи не знала, такой договор не подписывала, доверенность на продажу дома и земельных участков не давала, никаких денег от продажи не получала. Об указанном она узнала только когда из суда пришло исковое заявление о выселении младшего сына с семьей. Ссылаясь на п.1 ст.179 ГК РФ, считает, что сделка ответчиком была совершена под влиянием обмана, в связи с чем просит признать доверенность от (дата обезличена), выданную от ее имени на имя А. и договор купли-продажи жилого дома и двух земельных участков от (дата обезличена) недействительными и вернуть ей все имущество.

В судебном заседании представитель истицы поддержал вышеуказанные требования.

Ответчик с иском не согласился, пояснив, что истица в добровольном порядке продала ему спорное имущество путем оформления доверенности, которую за нее подписал З. по ее просьбе, т.к. не могла расписаться. Просит применить срок исковой давности и в иске отказать.

Третье лицо по делу исполняющий обязанности нотариуса в суд не явилась, просит рассмотреть дело в ее отсутствие, в своем отзыве ссылается на то, что ею была удостоверена доверенность от имени на оформление на нее правоустанавливающих документов на жилой дом и два земельных участка, с правом продажи недвижимости Доверенность была удостоверена по личной просьбе , которая хотела оформить доверенность на продажу дома и земельных участков на , который приезжал с ней. В виду слепоты , по ее просьбе доверенность была подписана З. и прочитана вслух (л.д.42).

Представитель Афонинского сельсовета в суд не явился, в своем заявлении в суд просит рассмотреть дело в их отсутствие и рассмотреть дело в соответствии с действующим законодательством.

Суд, выслушав участников процесса, свидетелей: М., А., Н., изучив материалы дела, считает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, являлась собственником одноэтажного жилого дом (адрес обезличен), общей площадью 153,00кв.м., земельного участка под домом площадью 999,00кв.м., а также земельного участка, площадью 599,00кв.м. по адресу: (адрес обезличен).

На основании договора от (дата обезличена), зарегистрированного в реестре за (номер обезличен) в исполнительном комитете Афонинского сельского Совета, представленного в суд, подарила 1/2 долю жилого дома

(дата обезличена) завещала 1/2 долю указанного недвижимого имущества Н. (л.д.7)

(дата обезличена) выдала доверенность на имя А., М., ФИО11 о представлении ее интересов по вопросу оформления на ее имя правоустанавливающих документов и права собственности на спорные жилой дом и земельные участки, а также продажу указанного недвижимого имущества за цену и на условиях по своему усмотрению (л.д.31).

На основании договора купли-продажи жилого дома и двух земельных участков от (дата обезличена), А., действующий по доверенности от имени продал спорное недвижимое имущество М., действующего по доверенности от имени , за (данные обезличены).(л.д.4,21).

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права , на основании договора купли-продажи от (дата обезличена), принадлежат на праве собственности: жилой дом по адресу (адрес обезличен); земельный участок, площадью 999 кв.м. по адресу (адрес обезличен) (л.д.5,6).

Истица ссылается на обман ее при оформлении документов, просит признать недействительными доверенность, выписанную от ее имени на А. и заключенный на основании ее договор купли-продажи жилого дома и двух земельных участков. Ссылается, что никогда не пошла бы на это, т.к. в доме проживает она и младший сын со своей семьей. Ранее принятого решения по спорному имуществу она не имела намерения изменять. Поездка к нотариусу была связана только с оформлением правоустанавливающих документов на недвижимость. Когда же она услышала о продаже указанного ответчику, отказалась подписывать документ.

В соответствии с п.1 ст. 179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В соответствии со ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

На основании ст.167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании п.3 ст.182 ГК РФ, представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.

Правила, предусмотренные указанной статьей закона распространяются на ситуации, когда интересы представляемого и представителя противоположны, и интересы представителя могут быть поставлены выше интересов представляемого.

В соответствии с п. 5.11. «Методических рекомендаций по удостоверению доверенностей», утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты, если представляемый вследствие неграмотности, физических недостатков, болезни или по каким-либо иным причинам не может собственноручно подписать доверенность, то по его просьбе в его присутствии и в присутствии нотариуса доверенность может подписать другой гражданин (рукоприкладчик) с указанием причин, в силу которых документ не мог быть подписан собственноручно представляемым.

На основании ст.44 «Основ законодательства Российской Федерации нотариате», содержание нотариально удостоверяемой сделки, а также заявления и иных документов должно быть зачитано вслух участникам. Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса.

Если гражданин вследствие физических недостатков, болезни или по каким-либо иным причинам не может лично расписаться, по его поручению, в его присутствии и в присутствии нотариуса сделку, заявление или иной документ может подписать другой гражданин с указанием причин, в силу которых документ не мог быть подписан собственноручно гражданином, обратившимся за совершением нотариального действия.

Судом установлено, что доверенность от имени была подписана З. (л.д.31). Исходя из ее содержания - ввиду слепоты доверителя по ее просьбе.

Допрошенные в судебном заседании З. и А. подтвердили указанные обстоятельства.

В то же время судом установлено из содержания доверенности, что она не была прочитана вслух Последняя утверждает, что она отказалась от ее подписания в том содержании, которого не желала и поручения подписания ее от своего имени никому не давала. Также установлено, что З. был приглашен по просьбе сына ответчика, у которого тот находится в непосредственном подчинении. Со слов , находящихся в нотариальной конторе лиц и других лиц на улице приглашать не стали, т.к. те затребовали за совершение указанных действий деньги. А также установлено, что хотя и является инвалидом по зрению, но сама расписываться может, что подтверждается ее последующими подписями в документах, в том числе в исковом заявлении, доверенности на представителя (л.д.3,24).

Учитывая указанные обстоятельства, суд берет за основу показания истицы, которые последовательны, соответствуют материалам дела и суд считает, что на момент составления оспариваемой доверенности, не имела волеизъявления на отчуждение спорного имущества в единоличную собственность Указанное подтверждается и совершением истицей ранее с указанным имуществом сделок по его распоряжению (дарственная и завещание по 1/2 доле на каждого из сыновей); и регистрация в спорном домовладении младшего сына Н. со своей семьей (л.д.56). А поэтому требования истицы о признании недействительной доверенности, выданной от ее имени на А. от (дата обезличена) являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

При этом суд не может взять во внимание показания самого ответчика, свидетелей А., З., которые являются заинтересованными лицами в исходе дела, поскольку участвовали в ее составлении и опровергаются вышеуказанными доказательствами.

Поскольку основополагающим при заключении договора купли-продажи спорного имущества, является вышеуказанная доверенность, признанная судом недействительной, совершенные по ней доверенными лицами действия следует признать также недействительными.

Судом установлено, что сделка по отчуждению спорного имущества была совершена М. в интересах , который в то же время является представителем и продавца Кроме того А. и М. заинтересованы были в совершении указанной сделки в пользу , поскольку работают совместно, что подтвердили в судебном заседании и действовали по приглашению и с ведома ответчика. Поэтому, по смыслу п.3 ст.182 ГК РФ представитель М. не вправе был совершать указанную сделку, являясь представителем и другой стороны.

Учитывая изложенные обстоятельства, по мнению суда, сделка была совершена под влиянием обмана со стороны ответчика, поскольку истица не знала о существовании доверенности на распоряжение спорным имуществом от ее имени и не имела намерений им распорядиться. Сам факт поездки к нотариусу подтверждает лишь ее намерение оформить правоустанавливающие документы на ее имя.

Кроме того признавая сделку купли-продажи недвижимого имущества недействительным, суд исходит из того, что на момент ее совершения ответчик уже являлся собственником 1/2 доли спорного жилого дома на основании договора дарения. И совершая сделку купли-продажи доверенное лицо распорядилось имуществом не принадлежащее (полностью) продавцу. Что противоречит ст.218 ГК РФ, устанавливающей основания приобретения права собственности.

Согласно п.1 ст.558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

На основании ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Учитывая, что договор купли-продажи спорного недвижимого имущества не соответствует требованиями, предъявляемым к договорам продажи жилых помещений, поскольку не содержит сведений о правах лиц на пользование жилым помещением, проживающих в нем и их перечень, на основании ст.168 ГК РФ, данная сделка является недействительной (ничтожной), как несоответствующая требованиям закона.

Отсутствие указанных существенных условий договора, послужило основанием для подачи ответчиком искового заявления в суд о выселении Н. и членов его семьи из спорного жилого дома (л.д.8-9).

Кроме того судом не добыто доказательств и не представлено ответчиком, подтверждающих возмездный характер данной сделки, предусмотренный ст.454 ГК РФ, согласно которой, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Истица отрицает получение денег по данному договору, а ответчик не доказал их передачу в соответствии с его условиями истцу.

На основании ст.181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Согласно ст.200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Ответчик просит применить к данным правоотношениям по данному делу срок исковой давности и отказать истице в ее требованиях.

Однако учитывая, что истица узнала о нарушении своего права на недвижимое имущество только после получения искового заявления о выселении Н. из жилого дома, в (дата обезличена)., следует признать что срок исковой давности, установленный п.2 ст.181 ГК РФ (1 год) не истек. Доказательств, подтверждающих, что она знала об этом при подписании доверенности на продажу недвижимости, судом не добыто. Истица продолжала проживать в своем доме и ее права как собственника и право на проживание до указанного времени не нарушались. Указанные обстоятельства подтвердил свидетель Н. Кроме того для ничтожных сделок, указанный срок составляет 3 года, который на момент подачи истицей заявления (дата обезличена) не истек. А поэтому в ходатайстве о применении срока исковой давности ответчику необходимо отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительной доверенность от (дата обезличена), зарегистрированную в реестре за (номер обезличен), удостоверенной , исполняющей обязанности нотариуса В. г. Н. Новгорода, выданную от имени на имя А..

Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома (адрес обезличен), общей площадью 153,00кв.м., земельного участка под домом площадью 999,00кв.м. и земельного участка, площадью 599,00кв.м. по адресу: (адрес обезличен), от (дата обезличена), заключенный между А., действующим по доверенности от имени и М., действующего по доверенности от имени .

Решение может быть обжаловано в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме, в Нижегородский областной суд путем подачи кассационной жалобы через Кстовский городской суд.

Председательствующий судья: