Дело № 2-1300/10 ** июля 2010 г.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Красносельский районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Овчарова В.В.
При секретаре Семиной С.И.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО «Универсальное строительное объединение» (ЗАО «УНИСТО») к Дьяковой Елене Ивановне о понуждении к заключению договора найма жилого помещения,
УСТАНОВИЛ:
ЗАО «УНИСТО» обратилось с иском к Дьяковой Е.И. о понуждении к заключению договора найма жилого помещения, а именно двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Санкт-Петербург, ***. В обоснование иска л.д.3-5) и уточненного иска л.д. 54-57) ЗАО «УНИСТО» указало, что Дьякова Е.И. проживает с семьей в однокомнатной квартире по адресу: Санкт-Петербург, ***, площадью 42,2 кв.м., которое является собственностью ЗАО «УНИСТО» (договор № 30 купли-продажи имущества государственного предприятия Проектно-строительного объединения «Ленуниверситетстрой» от 18.12.1991 г, Устава ЗАО «УНИСТО», утвержденного общим годовым собранием акционеров 15.05.1996 года (протокол №5), паспорта на квартиру филиала ГУИОН ПИБ № 568а от 23.01.2004 года, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, серия 78-АБ № *** от 14.12.2004 года, регистрационный номер № 78-01-***/2004-267.1).
Решением общего собрания коллектива (протокол № 1от 28.07.1989 г.) Проектно-строительного объединение «Ленуниверситетстрой» (далее - ПСО ЛУС) было преобразовано в организацию арендаторов ПСО ЛУС (приказ № 90 от 07.08.1989 г.), решением коллектива организация арендаторов ПСО ЛУС была преобразована в АОЗТ «УНИСТО» (приказ № 36 от 23.03.1992 г.)и распоряжением Главы Администрации Октябрьского района Мэрии Санкт-Петербурга от 19.03.1992 года № 844 АОЗТ «УНИСТО» было зарегистрировано, а затем переименовано в ЗАО «УНИСТО», которое является провоприемником Организации арендаторов ПСО ЛУС в полном объеме, что подтверждается Уставом ЗАО «УНИСТО».
Здание общежития по адресу: г. Санкт-Петербург, *** находилось на балансе ГП ПСО «Ленуниверситетстрой», затем было передано арендному предприятию ПСО «Ленуниверситетстрой».
18.12.1991 года арендное предприятие ПСО «Ленуниверситетстрой» приобрело в коллективную собственность имущество ГП ПСО «Ленуниверситетстрой», в том числе и здание общежития по адресу: г. Санкт-Петербург, ***.
На основании договора купли-продажи № 30 от 18.12.1991 г. имущество государственного предприятия Проектно-строительного объединения «Ленуниверситетстрой», в том числе здание общежития по адресу: г. Санкт-Петербург, ***, перешло в собственность коллектива организации арендаторов с момента полной оплаты стоимости и подписания договора, что было произведено в тот же день - 18.12.1991 г.
Выкупленное здание общежития было реконструировано за счет денежных средств и силами истца под общежитие семейного проживания.
После капитального ремонта здание принято в эксплуатацию. Капитальный ремонт производился организациями, входящими в состав Организации арендаторов. На период капитального ремонта здание общежития расселялось, а после приемки его в эксплуатацию вновь заселялось работниками Организации арендаторов и другими лицами по решению собственника.
Ответчице и членам ее семьи в указанном доме была предоставлена собственником отдельная квартира. Плата за наем не взимается.
Ответчица и члены её семьи не имеют права безвозмездного пользования имуществом истца. Безвозмездное пользование имуществом коммерческой организации без её на то согласия в силу статьи 50, 690 ГК РФ невозможно. Такие ограничения направлены на защиту интересов того, кто намеревается заключить договор, равно и третьих лиц, главным образом его кредиторов, а применительно к хозяйственным обществам и товариществам - их участников (членов).
По сути, между сторонами сложились отношения по договору найма жилого помещения в частном жилом фонде, ответчица и члены её семьи продолжают пользоваться жилой площадью на тех же условиях, что и с момента вселения их в квартиру, ввиду того, что ордер, выданный на имя ответчицы недействительным не признавался.
Ответчице 04.02.2010 года был направлен проект договора найма жилого помещения, где расчет платы за пользование жилым помещением (платы за наем) был установлен согласно закону Санкт-Петербурга «Об установлении платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в Санкт-Петербурге», принятым Законодательным собранием Санкт-Петербурга 05.07.2006 года (в редакции закона Санкт-Петербурга от 30.06.2008 года № 404-60), где установлен размер платы за наем для нанимателей жилых помещений государственного жилого фонда Санкт-Петербурга, занимаемых по договорам социального найма жилого помещения коммерческого использования, по договорам найма специализированного жилого помещения в соответствии с Методикой расчета платы за пользование жилым помещением в Санкт-Петербурге согласно приложению к вышеуказанному закону Санкт-Петербурга, согласно которому плата за наем составила 381 (триста восемьдесят один) рубль 48 копеек в месяц.
Следует отметить, что договор найма жилого помещения заключается в письменной форме согласно ст. 674 ГК РФ. Данное положение существовало в течение всего периода пользования жилым помещением ответчицей и членами её семьи.
С 01.01.1993 года действует закон РФ «Об основаниях федеральной жилищной политики». В соответствии со ст.ст. 6, 17 указанного закона собственник имел право предоставлять жилье по договору аренды, условия которого определялись соглашением сторон. Договор аренды между сторонами не заключался. Тем самым отношения по фактическому пользованию занимаемым помещением ответчицей и членами её семьи продолжились.
С 01.01.1995 года действует часть 1 ГК РФ. В соответствии со ст. 5 Закона «О введении в действие части первой ГК РФ», часть первая применяется к гражданским правоотношениям, возникшим после введения её в действие. Поскольку отношения по пользованию жильем ЗАО «УНИСТО» продолжились, то к отношениям по пользованию, возникшим после введения в действие ГК РФ, применяются положения ГК РФ.
С 01.03.1996 года действует часть 2 ГК РФ, в соответствии со ст. 4 «вводного» закона к части 2 ГК РФ, законы и иные правовые акты РФ, а также акты законодательства СССР, действующие на территории РФ в пределах и в порядке, предусмотренных законодательством РФ, применяются, поскольку они не противоречат части 2 ГК РФ.
Таким образом, все вышеперечисленные акты применяются в части, не противоречащие части 2 ГК РФ. Часть 2 ГК РФ установила, что наем жилья, находящегося в собственности, возможен только на основании договора, существенным условием которого является размере платы за наем.
Отношения сторон в соответствии с ГК РФ не оформлялись. Проживающие продолжили пользование имуществом. При этом не могут считаться нанимателями, поскольку, как указано, между сторонами соответствующий договор найма отсутствует, его существенные условия не согласованы. Плата собственником за пользованием жилым помещением не взимается.
Ордер на жилое помещении е это индивидуальный административный акт, который является основанием для вселения и заключения договора найма жилого помещения, но не заменяет сам договор и не может являться документом, подтверждающим основанием пользования жилым помещением нанимателя, тем более с указанием срока в ордере пользования на время трудовых отношений. В связи с этим, предъявление искового заявления о понуждении к заключению договора найма жилого помещения - необходимая мера для соблюдения гражданского и жилищного законодательства, что находит свое подтверждение в определение Конституционного суда РФ от 15.05.2007 года № 379-О-П.
Представитель истца в судебное заседание явилась, исковое требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить.
Ответчица в судебное заседание не явилась, о времени и месте заседания извещена надлежащим образом.
Представитель ответчицы в судебное заседание явилась, исковые требования не признала.
Третье лицо Францев С.В. в судебное заседание не явился, представил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие л.д. 35, 71).
Третье лицо Дьяков Ю.И. в судебное заседание не явился, представил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие л.д. 41).
Третье лицо Дьяков Д.И. в судебное заседание не явился, представил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие л.д. 53).
20.05.2010 года от ответчицы в судебном заседании поступило и было приобщено к материалам дела возражение на исковое заявление, в котором она указала, что согласна заключить договор найма жилого помещения с внесением в предложенную истцом редакцию договора изменения л.д. 37-39), с которыми представитель истца не согласен.
24.06.2010 года представитель истца в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнила заявленные исковые требования, и представила свои разногласия на возражения ответчицы от 20.05.2010 года, а так же представила договор найма жилого помещения в новой редакции л.д. 54- 57).
Неоднократно сторонами в ходе рассмотрения дела представлялись в суд различные редакции договора найма жилого помещения, но стороны так и не пришли к единому мнению, договор не был ими заключен.
08.07.2010 года от ответчицы поступило встречное исковое заявление, в котором она указывает, что в связи с трудовыми отношениями на основании внутреннего ордера № 177, выданного 18.02.1992 года по решению администрации и профкома Проектно-строительного объединения «Ленуниверситетстрой» (далее ПСО «ЛУС»), ей предоставлена двухкомнатная квартира № 82 в общежитии, расположенном по адресу: *** в Санкт-Петербурге. Вместе с ней в указанной квартире зарегистрированы и проживают: ***.
Указанное здание общежития находилось на балансе Стройтреста № 18 Главленинградстроя с 1979 года.
На основании приказа Ленстройкомитета № 5 от 20.04.1989 года на базе треста 18 «Ленуниверситетстрой» создано проектно-строительное объединение «Ленуниверситетстрой» Ленстройкомитета.
07.08.1989 года ПСО «Ленуниверситетстрой» преобразовано в организацию арендаторов проектно-строительное объединение «Ленуниверситетстрой».
В марте 1992 года организация арендаторов ПСО «Ленуниверситетстрой» преобразована в ТОО «УНИСТО», а затем переименована в ЗАО «УНИСТО».
С момента ввода в эксплуатацию (1972 года) здание общежития по адресу: Санкт-Петербург, ул. Пионерстроя, д. 27 относилось к специализированному жилищному фонду и являлось объектом социально-культурного и бытового назначения.
В соответствии с распоряжением Администрации Санкт-Петербурга от 11.11.2002 года № 2258-ра изменен режим использования здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, *** - общежитие квартирного типа переведено в категорию жилого дома для постоянного проживания при условии предоставления ЗАО «УНИСТО» жилых помещений в здании по адресу: Санкт-Петербург, ***, гражданам, проживающим в указанном общежитии на законных основаниях, в порядке и на условиях, предусмотренных действующим законодательством.
Поскольку здание общежития не вошло в уставной капитал, ответчица считает, что требование ЗАО «УНИСТО» о заключении договора коммерческого найма является необоснованным.
На обращение о заключении договора приватизации (бесплатной передачи собственность) занимаемой мною и членами моей семьи двухкомнатной квартиры *** в Санкт-Петербурге ЗАО «УНИСТО» согласия не дало.
Так же ответчица указала, что отказ в заключении договора приватизации является незаконным, поскольку в соответствии со ст. 18 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 года при переходе государственных и муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права приватизацию жилых помещений.
Ответчица просит признать незаконным отказ в заключение договора приватизации занимаемого ею и её членами семьи помещения площадью 42,2 кв. м, расположенного в двухкомнатной квартире *** в Санкт-Петербурге. А так же признать, что она и её члены семьи указанное помещение на основании договора социального найма и обязать ЗАО «УНИСТО» заключить с Дьяковой Е.И. и членами её семьи договор социального найма с правом последующей приватизации.
В суд поступил ответ из Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга, в котором указано, что собственником здания по вышеуказанному адресу является ЗАО «УНИСТО». Принимая во внимание решения собственника, в соответствии с распоряжением Администрации Санкт-Петербурга от 11.11.2002 № 2258-ра, общежитие квартирного типа по адресу: Санкт-Петербург, *** осуществляется ЗАО «УНИСТО» гражданам, вселенным в общежитие на законных основаниях, в порядке и на условиях, предусмотренных действующим законодательством.
Пункт 3 распоряжения предполагает сохранения за гражданами права пользования занимаемыми жилыми помещениями по данному адресу.
Заключение с гражданами, проживающими по вышеуказанному адресу, бессрочного (социального) договора найма на жилое помещение не представляется возможным в связи с тем, что собственником жилых помещений является юридическое лицо.
Договор социального найма жилого помещения в соответствии с ЖК РФ заключается с гражданином, проживающим в государственном или муниципальном фонде социального использования.
Совокупность жилых помещений, которые используются собственником для проживания граждан, составляет жилищный фонд коммерческого использования.
Собственник вправе предоставить во владение или в пользование жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином основании.
Права и обязанности сторон, в том числе размера оплаты за жилое помещение, определяется договором найма. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. По истечению срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма на новый срок в соответствии со ст. 684 ГК РФ.
При заключении договора найма на срок до одного года (краткосрочный найм) наниматель не имеет преимущественного права на заключение договора найма жилого помещения на новый срок при истечении срока договора л.д. 99).
Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд находит иск ЗАО «УНИСТО» подлежащим удовлетворению, а в удовлетворении встречного иска Бузмаковой суд считает необходимым отказать, по следующим основаниям.
Квартира **, расположенная по адресу: г. Санкт-Петербург, ***, в которой проживают ответчик и члены его семьи, была предоставлена ответчику Организацией арендаторов ПСО «ЛУС» на основании ордера № 177 от 18.02.1992 года л.д. 52) на период работы.
ПСО «ЛУС» 28 июля 1989 года было преобразовано в организацию арендаторов ПСО «ЛУС» на основании Указа Президиума Верховного Совета ССР от 07.04.1989 года «Об аренде и арендных отношениях в СССР» и решения общего собрания трудового коллектива организации арендаторов ПСО «ЛУС».
Решением общего собрания Организации арендаторов ПОС «ЛУС» от 24.01.1992 года было преобразовано в АОЗТ «Универсальное Строительное Объединение». Распоряжением главы Администрации Октябрьского района Мэрии Санкт-Петербурга от 19.03.1992 года № 844 зарегистрировано АОЗТ «УНИСТО».
На основании п.2 ст.15 Закона РФ от 03.07.1991 г. № 1531-1 «О приватизации государственного и муниципального имущества в РФ», Разъяснения к Письму Государственного Комитета РФ по управлению государственным имуществом и Указа Президента РФ от 14.10 1992 г. № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, данного в аренду».
Оснований для признания указанного пункта ничтожным не имеется, так как приобретение в собственность арендаторов имущества, приобретенного за их счет, согласуется и предусмотрено действующим на тот период законодательством: а именно, пунктом 3 Указа Президиума Верховного совета СССР от 07.04.1989 г. «Об аренде и арендных отношениях в СССР», а также п.7 Устава организации арендаторов. Кроме того, истцами пропущен срок исковой давности.
Таким образом, здание общежития было заселено гражданами, работниками, которым было известно, что здание общежития не является государственным жилищным фондом, а является собственностью арендаторов, поскольку построено за счет собственных средств арендного предприятия.
Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 24.08.1993 г. № 8 « О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» разъяснил, что, решая вопрос о правомерности отказа в приватизации жилого помещения, находящегося в ведомственном жилищном фонде, необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 18 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции Закона Российской Федерации от 23 декабря 1992 г.) переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, проживающих в домах таких предприятий и учреждений, в том числе и на право бесплатной приватизации жилья.
Гражданину не может быть отказано в приватизации жилого помещения в домах данных предприятий и учреждений и в том случае, если изменение формы собственности или ликвидация предприятий и учреждений имели место до вступления в силу ст. 18 названного Закона (в редакции Закона от 23 декабря 1992 г.), поскольку действовавшее до этого времени законодательство, регулировавшее условия и порядок изменения формы собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, не касалось вопросов приватизации их жилищного фонда, а законодательством, регулировавшим приватизацию жилищного фонда, не были установлены условия, которые лишили бы гражданина в указанных случаях права на получение в собственность занимаемого жилого помещения. Это положение не должно применяться, если правопреемники, изменившие форму собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, на свои средства построили либо приобрели незаселенное жилое помещение, которое впоследствии явилось предметом спора о приватизации, в том числе и после введения в действие ст. 18 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции Закона от 23 декабря 1992 г.).
19.12.1997 года зарегистрировано право собственности ЗАО «УНИСТО» на указанное здание общежития, что подтверждается свидетельством о регистрации права, выданным ГУЮ ГБР Санкт-Петербурга от 14.12.2004 года.
Распоряжением Администрации Санкт-Петербурга № 2258-ра от 11.11.2002 г. изменен статус здания общежития квартирного типа по адресу: СПб, ***, и дом переведен в категорию жилого дома для постоянного проживания при условии предоставления гражданам, проживающим в указанном общежитии на законных основаниях, помещений в порядке и на условиях, предусмотренным законодательством.
Указанный дом не относился к государственному и муниципальному жилищному фонду на момент предоставления истцам квартир в общежитии, поэтому ответчица не имеет права на бесплатную приватизацию. С 1991 года арендное предприятие, а затем акционерное общество «УНИСТО» владело, содержало и эксплуатировало здание без государственной поддержки. В настоящее время собственником здания создано ТСЖ в качестве управляющей организации. Права ответчицы не нарушены, она оплачивает предоставленные коммунальные услуги по городским тарифам. От заключения долгосрочных договоров найма на занимаемые жилые помещения ответчица отказываются, оплату по найму на условиях тарифов (расценок), установленных для социального жилья в Санкт-Петербурге, не производят, чем нарушают права собственника.
Из объяснений представителя истца установлено, что граждане, проживающие в квартирах жилого дома отказываются необоснованно от заключения долгосрочных договоров найма на условиях оплаты найма жилых помещений по городским тарифам, установленным для социального жилья, не оплачивают наемную плату в течение длительного времени.
Из документов ПИБ Красносельского р-на установлено, что спорная квартира учтена в качестве жилого помещения, принадлежащего ЗАО «УНИСТО» л.д.15-17)
Согласно свидетельства о государственной регистрации права л.д.14) установлено, что после изменения статуса жилого дома спорная квартира № 82 зарегистрирована на праве собственности ЗАО «УНИСТО» в 2004 году.
Согласно ст. 4 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 27.07.1997 г. государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 164 ГК РФ.
Согласно п.1 ст.6 Закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признается действительным при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.
В соответствии со ст. 672 ГК РФ по договору социального найма жилого помещения жилые помещения представляются гражданам в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования.
Так как указанное здание является частной собственностью и не относится к объектам государственного и муниципального жилищного фонда, то в отношении квартир находящихся в нем могут быть заключены только договоры коммерческого найма.
Кроме того, в соответствии с Определением Верховного суда РФ от 15.08.2006 года № 32-В06-16 гражданину может быть отказано в приватизации жилого помещения в доме предприятия, перешедшего из государственного в иную форму собственности, только в том случае, если незаселенное жилое помещение построено или приобретено на средства правопреемника, изменившего форму собственности государственного предприятия, перешедшего из государственного в иную форму собственности, только в том случае, если незаселенное жилое помещение построено или приобретено на средства правопреемника, изменившего форму собственности государственного предприятия, в том числе и после введения в действие ст. 18 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
При таких обстоятельствах, суд считает, что ответчица и члены её семьи не имеют права на бесплатную передачу жилого помещения в собственность.
Руководствуясь ст. 672 ГК РФ, ст.ст. 194- 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ЗАО «УНИСТО» удовлетворить частично.
Обязать Дьякову Е.И. заключить договор коммерческого найма, предложенный ЗАО «УНИСТО» сроком на 5 лет, в котором последний абзац п.п. 6 п. 6 раздела 2 изложить в следующей редакции:
«Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, по настоящему договору, наступает с момента подписания договора. Несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги влечет взимание пеней в порядке и размере, которые установлены ст. 155 ЖК РФ и настоящим Договором».
Взыскать с Дьяковой Елены Ивановны, **.07.19** г.р., уроженки ***, в пользу ЗАО «УНИСТО» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4000 (четыре тысячи) рублей.
Отказать во встречном иске Дьяковой Елены Ивановны о признании незаконным отказа в заключении договора приватизации занимаемого Дьяковой Е.И. и членами ее семьи жилого помещения площадью 42,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ***, о признании права того, что Дьякова Е.И. и члены ее семьи занимают указанное жилое помещение на основании договора социального найма жилого помещения и обязании ЗАО «УНИСТО» заключить с Дьяковой Е.И. и членами ее семьи договор социального найма жилого помещения.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение 10 дней через канцелярию Красносельского районного суда.
Председательствующий судья: В.В. Овчаров