об обязании передать квартиру в собственность

Дело № 2-86/10 *** 2010 г.

Красносельский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Кордюковой Г.Л.,

при секретаре Грабельниковой О.Н.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Груздова М.М. к ЗАО «***», Мелентьеву Л.А., третье лицо ТСЖ «***», об обязании ЗАО «***» передать ему в собственность двухкомнатную квартиру № *** в доме *** на *** Санкт-Петербурга, признании недействительным договора 1-15 от 15.09.2005 г.

УСТАНОВИЛ:

Груздов М.М. обратился с иском к ЗАО «***», с иском об обязании ЗАО «***» передать ему в собственность двухкомнатную квартиру, расположенную на 5 этаже в 1 секции в осях Г-К, 6-11 (л.д.3-4 т.1), Впоследствии уточнил иск, просит передать в собственность двухкомнатную квартиру № *** (л.д.16 т.2), предъявил иск к Мелентьеву Л.А. и ЗАО «***» о признании договора долевого участия в строительстве недействительным (л.д.210-211 т.1 и л.д.17-18 т.2). В обоснование иска указал, что 13.09.2001 г. заключил с ООО «***» договор № ДУ-27-2к-А о долевом участии в строительстве двухкомнатной квартиры, оплатил стоимость строительства квартиры в сумме 492 504 рубля в соответствии с квитанцией к приходному ордеру. ООО «***» не исполнило свое обязательство по передаче квартиры в его собственность. Поскольку завершение строительства производится ответчиком ЗАО «***», считает ответчика ЗАО «***» обязанным по исполнению договора, заключенного им с бывшим застройщиком ООО «***». В обоснование заявленного иска о признании договора № 1-15 от 15.09.2005 г. недействительным указывает, что его договор на ту же квартиру не был расторгнут обществом «***», поэтому исполнение по договору должен произвести ЗАО «***», кроме того указывает, что ответчики не доказали, что указанная в договоре № 1-15 от 15.09.2005 г. квартира является квартирой, указанной в заключенном им договоре № ДУ-27-2к-А от 13.09.2001 г. Считает также, что договор является мнимой сделкой и заключен исключительно с целью не исполнять перед ним, Груздовым М.М. обязательство по передаче квартиры в собственность после завершения строительства.

ЗАО «***» возражает против удовлетворения исков. В своих письменных отзывах (л.д.186-187 т.1, л.д.35-36) в обоснование указывает, что, заключая с Груздовым М.М. договор ООО «***» действовала на основании договора с ООО «***» от 15.03.2001 г. о завершении строительства дома по строительному адресу: СПб, ***, и доверенности от 15.03.2001 г.(л.д.66-68). Своих обязательств по договору ООО «***» не исполнила, договор между участниками инвестиционного проекта ООО «***» и ООО «***» был расторгнут 30.03.2002 г. (л.д.179-180 т.1). При расторжении договора руководителями ООО «***» был составлен и подписан реестр передаваемых документов по затратам, в указанном реестре отсутствуют денежные средства, полученные обществом «***» за период с 15.03.2001 г. по 30.03.2001 г. от дольщиков (период действия договора между застройщиком ООО «***» и ООО «***»). Денежные средства дольщиков, привлекаемые обществом «***» в строительство дома не вложены. В отношении руководителя указанной организации возбуждено уголовное дело по факту мошенничества и похищения денежных средств дольщиков по заключаемым договорам. При передаче объекта для завершения строительства ООО «***» передало информацию о заключенных договорах, обязательство о передаче прав на квартиру по договору № ДУ-27-2к-А Груздову М.М. обществу ЗАО «***» передано не было. Поэтому ЗАО «***» вправе было заключить договор долевого участия с Мелентьевым Л.А. Мелентьев Л.А. выплатил по договору 1 201 420 рублей. В соответствии с квартирографией (л.д.37) квартира в осях на 5 этаже в 1 секции в осях Г-К, 6-11 и квартира с условным номером 15 после обмеров ПИБ Красносельского района является квартирой № ***.

Мелентьев Л.А. в лице своих представителей иск не признал, в обоснование указал, что в соответствии с договором № 1-15 от 15.09.2005 г. заключил договор долевого участия в строительстве жилого дома по строительному адресу: СПб, ***, произвел оплату денежной суммы 1201 420 рублей. В настоящее время завершение строительства производится ТСЖ «***», в члены ТСЖ пока не вступил, однако обязанности по завершению строительства им выполнены будут после рассмотрения указанного дела. В своих возражениях на заявленный Груздовым М.М. иск о признании договора № 1-15 от 15.09.2005 г.(л.д.9,10,101-102 т.2). недействительным указывает, что обязанностей по выполнению обязательства передать в собственность квартиру № 258 у ЗАО «***» не имеется, Груздов М.М. имел возможность возвратить свои денежные средства в сумме 492 504 рубля, заявив требование к ООО «***» до ликвидации указанной организации в 2009 году.

Третье лицо ТСЖ «***» иск считает необоснованным, в своих возражениях указывает, что истцом заключен договор долевого участия с ООО «***», обязанным по данному договору является именно эта организация. Истец не представил доказательств, что денежные средства, уплаченные им ООО «***», вложены в строительство дома. Из материалов уголовного дела № 726979 следует, что руководитель данной организации находится в розыске, в отношении него возбуждено уголовное дело по мошенничеству, в связи с похищением денежных средств граждан, внесенных по договорам долевого участия. Дело возбуждено по заявлениям 14 обманутых «дольщиков». Груздов М.М. не лишен возможности также обратиться с заявлением о признании его потерпевшим по данному уголовному делу. В 2003-2004 годах году обществом «***», получившим полномочия по завершению строительства жилого дома, предлагалось на собраниях всем дольщикам урегулировать свои правоотношения путем заключения соглашения о долевом участии с новым застройщиком. Груздов М.М. не принял мер по заключению соглашения с ЗАО «***» на спорную квартиру, по его договору перемена должника ООО «***» на ЗАО «***» не произведена. ЗАО «***» имело право на заключение договора долевого участия в строительстве от 15.09.2005 г. с Мелентьевым Л.А. на квартиру под условным номером 15. В настоящее время ТСЖ «***» в связи несостоятельностью ЗАО «***» выполняет функции по контролю за завершением строительства и ввода дома в эксплуатацию, в рамках утвержденной общим собранием членов ТСЖ сметы собирает денежные средства с «дольщиков» и финансирует за счет дольщиков завершение строительства жилого дома. Считает, что после получения акта ввода в эксплуатацию жилого дома по адресу: СПб, ***, Мелентьев Л.А. имеет право на получение квартиры по акту приема-передачи, квартира имеет в настоящее время номер 258 по результатам обмера ПИБ.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд находит иски не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Груздов М.М. 13.09.2001 заключил с ООО «***» договор долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: г.С-Петербург, ***. Согласно договору № ДУ-27-1 к-А ООО «***» обязалось передать истцу обусловленную договором двухкомнатную квартиру после сдачи дома в эксплуатацию, а Груздов М.М. оплатить 16737 у.е. по ставке ЦБ 1:29.45. Истец произвел платеж 13.09.2001 г.на сумму 492504 р. и произвел уплату организационного взноса 400 рублей, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам (л.д.5-10). В Договоре указано, что ООО «***» действует в качестве инвестора и застройщика в соответствии с договором аренды земельного участка на инвестиционных условиях.

По имеющимся в деле материалам установлено, что Решением Исполкома Ленинградского городского Совета народных депутатов № 800 от 09.10.1989 года Ленинградскому судостроительному заводу «Северная верфь» был выделен земельный участок для строительства молодежного жилого комплекса (л.д.154-155 т.1), указанное предприятие приступило к строительству дома, однако в связи с социально-экономическими преобразованиями не смогло завершить строительство дома

В соответствии с распоряжением Губернатора С-Петербурга от 15.02.2000 г. № 270-р ООО «***» предоставлено право на завершение строительства жилых домов по адресу: ***, предоставлен в аренду земельный участок в аренду (л.д. 156 т.1).

Между КУГИ Санкт-Петербурга и ООО «***» был заключен Договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 00/ЗК-01202(08) подтверждается факт аренды земельного участка (.д.77-87 т.1).

На основании Договора № 1/01 от 15.03.2001 г. ООО «***» передало право завершения строительства ООО Северная столица. По условиям Договора в соответствии с уже вложенными инвестициями в сумме 103 млн. рублей фирме *** после завершения строительства должно быть передано 1200 кв.м жилых помещений в корпусе 12А, ООО *** -1644,95 кв.м.(л.д.176-178 т.1)

Соглашением от 30.09.2002 г. ООО «***» расторгло договор от 15.03.2001 г. с ООО «***» в связи с невыполнением вышеназванной организацией обязательства по завершению строительства дома в 4 квартале 2002 г.(л.д.179 т.1)

30.09.2002 года между ООО «***» и ЗАО «***» заключен договор № 09-01/02-Э инвестирования строительства жилого дома по строительному адресу: Санкт-Петербург, ***, согласно квартирограмме к данному договору спорная квартира № *** принадлежит ЗАО «***» по инвестиционному договору № 01-03/01 от 15.03.2001 года (л.д.188-190 т.1).

30.09.2002 года между ООО «***» и ЗАО «***» заключен также договор генподряда на строительство вышеназванного дома № 09/02-Э (л.д.88-90 т.1)

27.12.2002 года между ООО «***» и ЗАО «***» заключен договор цессии № 12/1(л.д.191 т.1), в соответствии с которым ЗАО «***» приняло права и обязанности по договору аренды земельного участка для осуществления инвестиционного проекта по строительству жилого дома по адресу: СПб, ***.

Распоряжением администрации Санкт-Петербурга от 29.09.2003 года № 2295-ра ЗАО «***» разрешено завершить строительство жилого дома за счет собственных и привлеченных средств на условиях, установленных распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 15.03.2000 года № 270-р (л.д.65 т.1), от ООО «***» к ЗАО «***» перешли права и обязанности, вытекающие из договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 07.07.2000 года, заключенного между ООО «***» и КУГИ Санкт-Петербурга (т.1л.д.192-100 т.1).

Договором № 1-07/СЖ-РМ об инвестировании завершения строительства от29.02.2008 г. (л.д.81-87,)подтверждается, что между ЗАО «***» и ТСЖ «***» заключен договор, по которому ЗАО «***» выполняет обязанности по завершению строительства, а ТСЖ производит финансирование объекта в соответствии со сметой расходов завершение строительства, используя денежные средства дольщиков, состоящих в членах ТСЖ (л.д.60-75 т.2).

Таким образом, судом установлено, что застройщиком строительства жилого дома с 15.03.2000 г. являлось ООО «***», единственным учредителем и директором являлся Ш***, который был убит в июле 2000 г.

После указанного события застройщик перестал выполнять обязанности по инвестиционному проекту строительству жилого дома, новый директор Ш*** Ю.М. передал обязательства по инвестированию и строительству дома ООО «***» 15 марта 2001 г., которое действовало как участник инвестиционного проекта до 30.09.2002 г.

С 30.09.2002 г. ЗАО «***» участвовало в инвестиционном проекте как инвестор и как генеральный подрядчик, а с 29.09.2003 г. как застройщик.

Согласно ст.8 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора или государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

В силу ст.4 указанного Федерального закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

В соответствии с положениями Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» от 26.06.1991 г., инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, пай, акции, любое иное имущество в целях получения прибыли и достижения положительного социального эффекта. Инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской и иной деятельности денежных средств, иного имущества или практических действий и возникновение прав на результаты таких вложений. Участник инвестиционной деятельности, желая возникновения права на результат инвестиционного проекта обязан нести обязанности до полного завершения инвестиционного проекта.

Из смысла ст.7 п.3 Закона в случае отказа от участия в инвестиционной деятельности участник может рассчитывать только на проинвестированную им долю в праве на незавершенный объект инвестиционной деятельности.

Потребители (дольщики), заключившие с участниками инвестиционного проекта договоры долевого участия в строительстве, не являются участниками инвестиционного проекта, не обладают правами по согласованию (одобрению) каких либо действий хозяйствующих субъектов ( актов сверки расчетов, даче согласия на изменение условий договоров, заключении дополнительных соглашений между участниками инвестиционного проекта (коммерческими организациями), поскольку субъектами инвестиционной деятельности в силу положений вышеназванного закона не являются.

Суд считает, что ООО «***», ООО «***», ЗАО «***» являлись участниками инвестиционного проекта, которые действовали в своих собственных коммерческих интересах (в целях получения прибыли) при строительстве жилого дома, каждый обладали правами в определенные периоды времени с начала инвестиционного проекта с 15.03.2000 г. по привлечению денежных средств физических лиц, которые вкладывали денежные средства для собственных личных нужд в виде получения после завершения строительства квартир.

В настоящее время участники инвестиционного проекта ликвидированы и исключены из реестра юридических лиц: ООО «***» 01.09.2005 г. (л.д.57 т.1), ООО «***» 23.06.2009 г. ЗАО «***» признано банкротом в соответствии с определением Арбитражного суда от 04.12.2007 г., в отношении него введена процедура внешнего управления.

Договором № 1-07/СЖ-РМ об инвестировании завершения строительства от29.02.2008 г. (л.д.81-87,)подтверждается, что между ЗАО «***» и ТСЖ «***» заключен договор, по которому ЗАО «***» выполняет обязанности по завершению строительства, а ТСЖ производит финансирование объекта в соответствии со сметой расходов завершение строительства, используя денежные средства дольщиков, состоящих в членах ТСЖ (л.д.60-75 т.1).

Судом установлено, что ООО «***» заключило большое количество договоров с физическими лицами в период с 15.03.2001 г. по 30.09.2002 г..

Справкой и ответами ГСУ ГУВД СПб и ЛО (л.д.170-174 т.1, л.д.104-105 т.2)установлено, что в вышеназванный период генеральный директор Д*** Г.Д.с целью хищения чужого имущества путем обмана и злоупотреблением доверием, не имея намерений выполнять обязательства перед дольщиками похитил денежные средства граждан и организаций, внесенными ими по договорам долевого участия. Производство по уголовному деду приостановлено в связи с розыском Д*** Г,Д.

Из представленного из уголовного дела № 726979 заключения экспертно-криминалистического Центра (л.д.172-174) установлено, что денежные средства дольщиков в установленном порядке на расчетный счет ООО «***» в полном объеме не зачислялись. Также из заключения экспертизы установлено, что на расчетный счет ЗАО «***» не поступало денежных средств от ООО «***».

Из соглашения от 30.09.2002 г. о расторжении договора между ООО«СК «***» и ООО «***» и реестра документов по затратам, установлено, что по состоянию на 15.03.2003 г. ООО«***» не представило документов, подтверждающих затраты на строительство жилого дома в квартале *** в виде привлеченных денежных средств дольщиков, включая денежные средства, уплаченные дольщиком Грузовым М.М.(л.д.179-180 т.1)

При передаче дома для завершения строительства застройщик ООО «***» в 2003 г. передало ЗАО «***» реестр дольщиков на л.д.203 в соответствии с АВИЗО 1-Э и 2-Э на сумму 11 532 290 р., то есть передало обязанности кредитора по обозначенным в указанном Реестре 22-ти договорам долевого участия и исполнению обязанности по передаче помещений названным в реестре дольщикам. В указанном Реестре не содержится указания предыдущего застройщика об исполнении обязанности нового застройщика о передаче Груздову М.М. квартиры по заключенному им договору долевого участия с ООО «***».

Суд считает, что при переходе права на завершение строительства многоэтажного жилого дома к ЗАО «***» в 2003 году у последнего не возникло обязанности по ранее заключенным договорам, поскольку установлено из материалов приостановленного уголовного дела № 726979, что ООО «***» не вкладывала полученные от дольщиков денежные средства в строительство дома.

Истец доказательств, что уплаченная им денежная сумма сумму 492 904 рубля, вложена в строительство дома, не представил.

На 2003 год дом являлся объектом незавершенного строительства.

Заключением № 627 от 27.12.2008 г.Управления Государственного строительного надзора (л.д.175 т.1). строительство дома по адресу: Санкт-Петербург, Красносельский район, ***.), имеющего в настоящее время адрес: Санкт-Петербург, ***, подтверждается о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, однако Акта ввода дома в эксплуатацию не имеется в связи с наличием временной схемы электроснабжения жилого дома.

Жилой дом оставлен на государственный учет в качестве объекта завершенного строительства по положениям ст.55 Градостроительного кодекса РФ.

.

По положениям ст.ст.420, 421, 422 ГК РФ Договором признается соглашение двух нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договоров и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора, что в целом отражает принципы и стандарты, используемые в международной практике. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Истцом не заключался договор долевого участия в строительстве с ЗАО «***».

Согласно ст.307 ГК РФ Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно ст.391 ГК РФ перевод должником долга на другое лицо допускается только с согласия должника.

ООО «***» свою обязанность по договору, заключенному с Груздовым М.М., на ЗАО «***» не переводило.

Истец не лишен был возможности урегулировать свои правоотношения с ООО «***» с 2003 года по 23.06.2009 г. в связи с невозможностью исполнения договора о долевом участии в строительстве путем взыскания убытков. В настоящее время такая возможность истцом утрачена, так как 23.06.2009 г. ООО «***» исключена из реестра юридических лиц. Истцу с 2004 года было известно, что обязанности по заключенному им договору долевого участия к ЗАО «***» не перешли, замена стороны в договоре не производилась, поэтому Груздов М.М. не вправе требовать исполнения по договору от ЗАО «***»

Суд считает установленным, что ЗАО «***» является коммерческой организацией, завершать строительство многоквартирного дома за свой собственный счет не обязано, поэтому ответчик правомерно заключил договор долевого участия № 1-15 от 15.09.2005 г. с Мелентьевым Л.А. на участие в инвестировании спорной двухкомнатной квартиры.

Суд считает, что именно, Мелентьев Л.А. имеет право на получение в собственность двухкомнатной квартиры под условным номером № 15, по обмерам ПИБ № ***.

Из представленной ответчиком квартирографии (л.д.36 т.2) установлено, квартире под условным номером 15 соответствует квартира, расположенная на 5 этаже в осях 6-11, Г-К; справкой ПИБ (л.д.8 т.2) подтверждается, что квартире, расположенной на 5 этаже в осях 6-11, Г-К присвоен номер ***.

При таких обстоятельствах, суд считает доказанным, что предметом данного спора является одна и та же квартира № ***, поименованная в договоре Груздова М.М как квартира, расположенная на пятом этаже в осях 6-11, Г-К, а в договоре Мелентьева Л.А.- поименованная под предварительным номером 15.

Оснований для признания договора долевого участия № 1-15, заключенного между ЗАО «***» и Мелентьевым Л.А. не имеется. Заключенный договор отвечает требованиям закона, мнимой сделкой не является, по указанному договору произведено исполнение Мелентьевым Л.А.

Признание сделки недействительной не влечет для Груздова М.М. последствий передачи квартиры в его собственность по обстоятельствам, указанным выше в решении суда, поэтому оспаривать сделку Груздов М.М. не вправе.

Руководствуясь ст. 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать Груздову М.М. в иске к ЗАО «***» об обязании передать ему в собственность двухкомнатную квартиру по адресу: Санкт-Петербург, ***; в иске к ЗАО «***» и Мелентьеву Л.А. о признании договора долевого участия в строительстве № 1-15 от 15.09.2005 г. недействительным.

Отменить обеспечительные меры в виде ареста на двухкомнатную квартиру 54.61 кв.м. в 1 секции 5 этажа в *** Санкт-Петербург, наложенный определением от 14 июля 2003 г. *** районным судом Санкт-Петербурга.

Отменить обеспечительные меры в виде ареста на квартиру по адресу: Санкт-Петербург, *** и в виде запрета ЗАО «***» и ТСЖ «***» передавать по акту приема-передачи квартиру по адресу: Санкт-Петербург, ***, распоряжаться ею и заключать в отношении ее любые сделки, наложенные определением *** районного суда по делу № 2-86/10 от 26 апреля 2010 г.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Красносельский районный суд в течение 10 дней.

Судья: