об обязании заключить договор найма жилого помещения

Дело №2-161/10 *** 2010года

Красносельский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Уразгельдиевой А.А., при секретаре Пшеничиковой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Поспелова А.И. к Мячиной Г.И., Мячиной М.А. об обязании заключить договор найма жилого помещения, по встречному иску Мячиной Г.И., Мячиной М.А. к Поспелову А.И., Администрации Красносельского района Санкт-Петербурга, Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, ЗАО «***», ОАО *** банк РФ о признании право пользования жилым помещением по договору социального найма,

у с т а н о в и л:

Поспелов А.И. обратился в суд с иском о понуждении ответчиков заключить с ним договор найма жилого помещения на условиях, предложенный им в редакции договора найма, ссылаясь на то, что он является собственником квартиры по адресу: СПб., ***. Решением ****районного суда от 07.07.08г. по иску Мячиных Г.И.,М.А. к ЗАО «***», Поспелову А.И. ОАО *** банк РФ о восстановлении права пользования жилым помещением, признании недействительным договора купли-продажи и ипотеки, признании решения о предоставлении квартиры Поспелову А.И. недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, истребовании имущества из чужого незаконного владения путем выселения Поспелова А.И. из квартиры Мячиным Г.И., М.А. была восстановлена регистрация по вышеуказанному адресу, в остальной части иска отказано.Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 02.10.08г. вышеуказанное решение в части отказа в иске о признании права пользования жилым помещением, выселении, истребовании имущества отменено. За Мячиными признано право пользования спорной квартирой по договору найма, Поспелов А.И. выселен из спорной квартиры, в остальной части решение оставлено без изменения.

23.03.09г. он добровольно исполнил судебное решение и выселился, а ответчики вселились в квартиру. При этом *** районный суд указал, что право на проживание Мячиных возникло с момента вселения в жилое помещение, а отношения между собственником квартиры и Мячиными регулируются договором найма. При продаже квартиры ЗАО «***» ему права и обязанности наймодателя перешли к нему. Ответчики до настоящего времени не выполняют своих обязанностей по внесению платы согласно ст.153 ЖК РФ. 09.04.09г. в адрес ответчиков им был направлен проект договора найма. Ответчиками договор был получен 11.04.09г. Однако ответчики уклоняются от заключения предложенного им договора в добровольном порядке, а также не выражают ни оснований отказа, ни своих возражений относительно проекта договора найма жилого помещения(л.д.6-7).

В судебном заседании истец представил проект договора найма в уточненной форме, в котором расчет платы за пользование жилым помещением(платы за наем) был установлен согласно Закону СПб. «Об установлении платы за пользование жилым помещением(платы за наем) в Санкт-Петербурге», принятым Законодательным Собранием СПб. 05.07.2006г.( в ред.Закона СПб. от 30.06.08г. № 404-60), где установлен размер платы за наем для нанимателей жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, занимаемых по договорам социального найма, по договорам найма жилого помещения коммерческого использования, по договорам найма специализированного жилого помещения в соответствии с Методикой расчета платы за пользование жилым помещением в СПб. согласно Приложению к вышеуказанному закону СПб., согласно которому плата на наем составила 191руб.94коп. в месяц(л.д.78-80) Мячины Г.И., М.А., возражая против иска, заявили встречные исковые требования, просят признать прекращенным право собственности Поспелова А.И. на спорную квартиру, применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно договора купли-продажи имущества №30 от 18.12.1991г., заключенного арендным предприятием ПСО «***» с Ленгосфондом в части выкупа общежития в доме *** в СПб., признать недействительным договор купли-продажи и ипотеки квартиры *** в СПб. от 17.11.06г., заключенного между ЗАО «***» и Поспеловым А.И., признать недействительной государственную регистрацию права собственности Поспелова А.И. на спорную квартиру, признать за ними право пользования квартирой *** в СПб. по договору социального найма. Исковые требования Мячиных об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворены, Поспелов А.И. выселен из квартиры. Мячины полагают, что определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 02.10.08г. фактически прекращен объем полномочий Поспелова А.И. как собственника квартиры по владению и пользованию квартирой, квартира истребована из чужого незаконного владения, в связи с чем считают, что право собственности Поспелова А.И. подлежит прекращению, а спорная квартира подлежит возврату в государственную собственность.

Одновременно они считают, что право собственности у ЗАО «***» на дом *** по *** возникло на основании ничтожного договора №30 в части выкупа общежития. Арендное предприятие ПСО *** заключило с Ленгосфондом договор выкупа имущества №30 от 18.12.1991г., который в части выкупа общежития в доме *** не соответствует требованиям ч.3 ст.19 «Об основах федеральной жилищной политики», согласно которому не допускается продажа заселенных жилых домов государственного жилищного фонда без согласия проживающих в нем граждан. Согласия проживающих в доме Мячиных при заключении договора выкупа получено не было.

Спорная квартира была предоставлена Мячину А.Г. в связи с трудовыми отношениями с ПСО ЛУС на основании внутреннего ордера №15 от 31.01.91г. на семью из трех человек. Они считают, что проживают в неправомерно приватизированном в составе имущества государственного предприятия объекте жилого фонда. Учитывая, что у ПСО «***» не могло возникнуть права частной собственности на спорную квартиру, то ЗАО «***» не имело права на заключение договора купли-продажи и ипотеки на спорную квартиру с Поспеловым А.И. и ОАО *** банк РФ.

Поспелов А.И. в суд явился, настаивает на своем иске, уточнил срок действия договора найма жилого помещения - до 23.03.2011г., исковые требования Мячиных не признает.

Мячина М.А. и представитель Мячиной М.А., Г.И.в суд явились, иск Поспелова А.И. не признают, на своих требованиях настаивают. Указали также, что указанная редакция нарушают их права, а именно в п.17 пп.2 договора найма указано, что договор прекращается в связи со смертью нанимателя, также не согласны с п.13 пп.3, которым установлено, что в срок не позднее чем за две недели до истечения срока настоящего договора наймодатель вправе отказаться от продления договора найма в связи с решением не сдавать помещение в наем.

Представитель ЗАО «***» в суд явился, исковые требования Мячиных не признает.

Представитель ОАО *** банк РФ. в суд явился, просит Мячиным в иске отказать.

Представитель АКР СПб. в суд не явился, просит рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель КУГИ СПб. в суд не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.

Представитель ЖК Правительства СПб. в суд не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.

Представитель УФРС по СПб. и Лен. обл. в суд не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.

Выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, обозрев материалы гражданского дела №2-1349/08, и оценив собранные доказательства, суд считает иск Поспелова А.И. подлежащими частичному удовлетворению, встречные исковые требования Мячиных -отклонению.

Копией приказа от 02.03.1989 г. Тресту № 18 было разрешено перейти на арендный подряд в целях повышения заинтересованности трудового коллектива в достижении высоких конечных результатов в условиях работы треста на полном хозяйственном расчете (л.д.120).

В связи с переходом на арендный подряд на базе общестроительного треста № 18 было создано ПСО «***» на основании приказа Ленстройкомитета № 5 от 20.04.1989 г. в связи с переходом на арендный подряд(л.д.123).

На основании решения трудового коллектива от 28.07.1989 г. был утвержден Устав организации арендаторов « ***» с правом выкупа арендованного имущества. В соответствии с положениями Устава (л.д.54-59) организация арендаторов действует на основании Указа Президиума Верховного совета СССР от 07.04.1989 г. «Об аренде и арендных отношениях в СССР» и Положения «Об экономических и организационных основах арендных отношений в СССР» Членами организации арендаторов являются все работники «***», основными целями организации арендаторов являются разработка проектно-сметной документации на строительство жилых домов, объектов соцкультбыта и объектов собственного строительства, строительство объектов жилищного, гражданского строительства. П.7 Устава предусматривает, что продукция, произведенная организацией арендаторов является ее собственностью(л.д.125-129).

Вышеназванное положение Устава (п.7) согласуется с действующим законодательством на этот период времени.

Так, п.3 Указа Президиума Верховного совета СССР от 07.04.1989 г. «Об аренде и арендных отношениях в СССР» предусматривает, что продукция, произведенная арендаторами является их собственностью. Здания и сооружения, возведенные арендатором на арендованном земельном участке за счет собственных или заемных средств являются его собственностью.

Согласно представленным материалам дела установлено, что 26 июля 1989 г. решением Исполкома Ленгорсовета народных депутатов № 564 от 26.07.1989 г. предприятию «***» было разрешено строительство жилого дома квартирного типа с использованием под общежитие для семейной молодежи(л.д.132).

Решением Исполкома Ленгорсовета от 03.01.1991 г. № 136 законченный строительством объект( общежитие по адресу: СПб., ***) был принят в эксплуатацию, и с указанного времени содержался и эксплуатировался организацией арендаторов за свой счет без привлечения денежных средств государства и являлся собственностью арендаторов в количестве 2141 члена (л.д.139). В указанном доме (общежитии) по проекту находились 96 квартир, которые были выделены в пользование 96 членам трудового коллектива(л.д.139,210-214).

В соответствии с ордером и № 15 от 31.01.1991 г. организация арендаторов ПСО «***», обладая правами собственника, выделила в пользование арендатору (члену трудового коллектива ) Мячину А.Г. в связи с трудовыми отношениями на семью из трех человек(Мячин А.Г.,Мячина Г.И., Мячина М.А.)однокомнатную квартиру в общежитии за № 35.

На основании п.2 ст.15 Закона РФ от 03.07.1991 г. № 1531-1 «О приватизации государственного и муниципального имущества в РФ», Разъяснения к Письму Государственного Комитета РФ по управлению государственным имуществом и Указа Президента РФ от 14.10 1992 г. № 1230 « О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, данного в аренду», а также на основании общего собрания организации арендаторов в количестве 2141 человека от 24.01.1992 г. (л.д.210-215), которым было установлено о выкупе арендованного имущества: основных и оборотных средств, учреждении акционерного общества закрытого типа «***» и утверждении Уставного капитала 27,5 млн. рублей, разделенного на акции номинальной стоимостью по 500 рублей каждая, то есть на 55 000 штук акций.

. В соответствии с планом приватизации арендного предприятия и согласования стоимости выкупаемого имущества между Ленинградским территориальным Фондом государственного имущества и ПСО «***» заключен договор купли-продажи от 18.12.1991г., в стоимость выкупаемого имущества включена стоимость имущества на сумму 17 276 000руб., имущество на сумму 2 047 000руб. передано безвозмездно в связи с полным износом.(л.д.142-145)

Стоимость здания семейного общежития по адресу: *** обозначена в Сводном акте 7 (в инвентаризационной описи № 7/2) (л.д. 153-154) в качестве основных средств, являющихся собственностью трудового коллектива арендаторов по состоянию на 01.01.1991 г. под инвентарным номером 56, 1990 г.ввода в эксплуатацию, первоначальной стоимостью 1 112 260 рублей; о праве собственности арендаторов отражено в п.6.2 Договора купли-продажи от 18.12.1991 г.(л.д.144).

Приобретение в собственность арендаторов имущества, приобретенного за их счет, согласуется и предусмотрено действующим на тот период законодательством: а именно, п.3 Указа Президиума Верховного Совета СССР от 07.04.1989г.»Об аренде и арендных отношениях в СССР, а также п.7 Устава организации арендаторов. Таким образом, судом установлено, что здание общежития было заселено гражданами, работниками, которым было известно, что здание общежития не является государственным жилищным фондом, а является собственностью арендаторов (членов трудового коллектива) в количестве 2141 члена, включая Мячина А.Г., поскольку построено за счет собственных средств арендного предприятия. Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 24.08.1993 г. № 8 « О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» разъяснил, что, решая вопрос о правомерности отказа в приватизации жилого помещения, находящегося в ведомственном жилищном фонде, необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 18 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции Закона Российской Федерации от 23 декабря 1992 г.) переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, проживающих в домах таких предприятий и учреждений, в том числе и на право бесплатной приватизации жилья.

Гражданину не может быть отказано в приватизации жилого помещения в домах данных предприятий и учреждений и в том случае, если изменение формы собственности или ликвидация предприятий и учреждений имели место до вступления в силу ст. 18 названного Закона (в редакции Закона от 23 декабря 1992 г.), поскольку действовавшее до этого времени законодательство, регулировавшее условия и порядок изменения формы собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, не касалось вопросов приватизации их жилищного фонда, а законодательством, регулировавшим приватизацию жилищного фонда, не были установлены условия, которые лишили бы гражданина в указанных случаях права на получение в собственность занимаемого жилого помещения. Это положение не должно применяться, если правопреемники, изменившие форму собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, на свои средства построили либо приобрели незаселенное жилое помещение, которое впоследствии явилось предметом спора о приватизации, в том числе и после введения в действие ст. 18 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции Закона от 23 декабря 1992 г.).

Таким образом, судом установлено, что здание общежития не приватизировалось и не выкупалось организацией арендаторов при преобразовании, здание общежития было построено организацией арендаторов за счет собственных средств организации арендаторов, право собственности организации арендаторов на здание общежития возникло 29.12.1990г. по действующему на тот период законодательству, а именно до введения в действие Закона РФ от 23.12.1992г. №4199-1, которым в ст.18 Закона «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 04.07.1991г. были внесены изменения, установившие прямой запрет на приватизацию объектов жилищного фонда при приватизации государственных и муниципальных предприятий. Решением общего собрания организации арендаторов от 24.01.1992 г «***» было преобразовано в АОЗТ «***» с Уставным капиталом 27 500 000 рублей (л.д.210-214), утвержден Устав (л.д.156-167).

Наименование общества «АОЗТ ***» изменено в 1996 году на ЗАО «***»(л.д.168), протоколом от 29.06.2006 г. № 17 утвержден новый Устав ЗАО «***» (л.д.170-182).

Постановлением Правительства № 1959 от 13.12.2004 г. изменен статус здания общежития по адресу: СПб, *** и дом переведен в категорию жилого дома для постоянного проживания при условии предоставления гражданам, проживающим в указанном общежитии на законных основаниях, помещений для в порядке и на условиях, предусмотренным законодательством(л.д.215).

Как усматривается из материалов гражданского дела №2-1349/08, после изменения статуса жилого дома спорная квартира была зарегистрирована на праве собственности ЗАО «***» в 28.06.2005г. 17.11.06г. между ЗАО «***», Поспеловым А.И.и АК *** РФ был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: СПб., ***, и ипотеки. 29.11.2006г. за Поспеловым А.И. было зарегистрировано право собственности на спорную квартиру(л.д.27). Решением *** районного суда от 07.07.08г. иску Мячиных Г.И.,М.А. к ЗАО «***», Поспелову А.И. ОАО *** банк РФ о восстановлении права пользования жилым помещением, признании недействительным договора купли-продажи и ипотеки, признании решения о предоставлении квартиры Поспелову А.И. недействительным, выселении, признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожной сделки, истребовании имущества была восстановлена регистрация истцов по адресу: СПб., ***, в остальной части отказано (л.д.89-90).Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 02.10.08г. вышеуказанное решение в части отказа в иске о признании права пользования жилым помещением, выселении, истребовании имущества отменено. За Мячиными признано право пользования спорной квартирой по договору найма, Поспелов А.И. выселен из спорной квартиры, в остальной части решение оставлено без изменения(л.д.122-124).

При таких обстоятельствах оснований для признания недействительным договора купли-продажи и ипотеки спорной квартиры, заключенного 17.11.06г. между ЗАО «***», Поспеловым А.И и АК Сбербанк РФ, не имеется, поскольку договор купли-продажи имущества от 18.12.1991г. не признан судом ничтожным.

Также оснований для признания прекращенным право собственности Поспелова А.И. на спорную квартиру в связи с тем, что определением городского суда фактически прекращен объем правомочий по владению и пользованию квартирой, у суда не имеется, поскольку объем правомочий Поспелова А.И. как собственника спорной квартиры определением городского суда лишь ограничен, что не может служить основанием для прекращения права собственности Поспелова А.И.

При таких обстоятельствах также не подлежит удовлетворению требование Мячиных о признании за ними право пользования спорной квартирой по договору социального найма.

Иск Поспелова А.И. подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст.675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Как установлено судом, собственником однокомнатной квартиры по адресу: СПб., ***, является Поспелов А.И. Мячины с 28.06.1991г.были зарегистрированы и проживали в спорной квартире, 02.06.04г. по решению *** районного суда от16.03.04г. были выселены. Вновь зарегистрированы и проживают в спорной квартире с 18.06.2009г. (л.д.98).

Таким образом, по сути, между сторонами сложились отношения по договору найма жилого помещения в частном жилом фонде, принадлежавшем на праве собственности Поспелову А.И., поскольку Мячины, проживая в жилом доме в отдельной благоустроенной квартире, продолжают пользоваться жилой площадью на тех же условиях, что и с момента вселения их в квартиру. Поспелов А.И. полагает, что поскольку он является собственником указанной квартиры, то Мячины не могут безвозмездно пользоваться его имуществом без его на то согласия., следовательно, стороны должны заключить договор, регламентирующий их взаимоотношения, в том числе по вопросам оплаты пользования квартирой. Как утверждает Поспелов А.И., 09.04.09г. он направил в адрес Мячиных для подписания проект договора найма жилого помещения.. Однако они уклоняются от подписания договора найма жилого помещения. Согласно ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии с Законом СПб. «Об установлении платы за пользование жилым помещением(платы за наем) в Санкт-Петербурге», принятым Законодательным Собранием СПб. 05.07.2006г.( в ред.Закона СПб. от 30.06.08г. № 404-60), установлен размер платы за наем для нанимателей жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, занимаемых по договорам социального найма, по договорам найма жилого помещения коммерческого использования, по договорам найма специализированного жилого помещения в соответствии с Методикой расчета платы за пользование жилым помещением в СПб. Согласно указанной методики плата за наем вышеуказанного жилого помещения составляет 191,94руб.. в месяц. В соответствии со ст.445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В данном случае суд считает, что при рассмотрении спора по поводу заключения договора найма (коммерческого) между Поспеловым А.И. и Мячиными суд должен исходить из обстоятельств получения ЗАО «***» в собственность указанного жилого помещения безвозмедно, а также из того обстоятельства, что до акционирования здание общежития являлось в том числе и собственностью Мячина А.Г., который умер в 15.10.2004г.

Кроме того, в договоре выкупа №30 от 18.12.1991г., а именно в п.5.2.2 и п.5.2.5 указано, что вновь созданное акционерное общество обязано соблюдать социальные гарантии работников, а также использовать по назначению полученные безвозмездно объекты социальной сферы, т.е. здание общежития по адресу: СПб., ***(л.д.144).

Суд полагает, что в данном случае Поспелов А.И. в силу ст.675 ГК РФ также должен нести повышенную социальную ответственность перед членами семьи бывшего работника Мячина А.Г. и при заключении договора найма обеспечить льготные условия в заключаемом договоре коммерческого найма жилого помещения.

Поэтому в данном случае суд считает, что договор найма должен содержать все условия, которые бы не нарушали права нанимателя в случае перехода права собственности и отвечали интересам стабильности жилищных прав Мячиных.

Как следует из новой редакции договора найма жилого помещения, представленного Поспеловым А.И.(л.д.78-80), Мячиной Г.И. предлагается заключить договор найма жилого помещения, находящегося по адресу: СПб., ***, сроком с 18.06.09г. до 23.03.2011г Плата за пользование жилым помещением установлена в размере 191,94руб.. в месяц, которая определена в соответствии с Методикой расчета платы за пользование жилым помещением в СПб., утвержденной Законом СПб. от 05.07.2006г «Об установлении платы за пользование жилым помещением(платы за наем) в Санкт-Петербурге».

Из документов, представленных Мячиными, следует, что Мячина Г.И. является инвалидом 2 группы, в настоящее время не работает.

Суд считает, что в данном случае необходимо установить срок действия-5 лет, что отвечает балансу интересов наймодателя и нанимателя, отвечает требованиям социальной защищенности Мячиных и социальной ответственности наймодателя.

Суд считает необходимым исключить из п.13 пп.3 Договора указание, предусматривающее возможность наймодателя в срок не позднее чем за две недели до истечения срока настоящего договора отказаться от продления договора найма в связи с решением не сдавать помещение в наем, также с учетом установленных судом обстоятельств.

Потенциальный отказ наймодателя от заключения договора найма на новый пятилетний срок противоречит пункту п.5.2.5 Договора № 30 купли-продажи имущества с включением в договор имущества (перечень акты 3,7), передаваемого в собственность вновь созданного акционерного общества в безвозмездном порядке, которым установлена обязанность акционерного общества использовать по назначению переданные безвозмездно объекты социальной сферы, то есть использовать для проживания. В силу ст. 675 ГК РФ такая обязанность возложена и на Поспелова А.И.

Согласно ст. 684 ГК РФ По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Поэтому п.13 пп.3 суд считает необходимым изложить в редакции «По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Указанная редакция согласуется с п.5.2.5 Договора № 30, указанный пункт суд считает существенным условием безвозмездной передачи здания общежития в собственность акционерного общества трудовым коллективом организации арендаторов 18.12.1991 г.

Также установленная судом редакция согласуется с положениями ст.421 ГК РФ, предусматривающими, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Также суд считает необходимым изложить п.17 пп.2, предусматривающий императивное условие о прекращении договора найма в связи со смертью нанимателя в редакции, предусмотренной ст.686 ГК РФ «В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями».

Остальные положения договора не противоречат нормам главы 35 ГК РФ, регулирующим «Наем жилого помещения»

Таким образом, судом установлено, что в договоре указаны существенные условия, необходимые для заключения данного договора: предмет договор, плата за жилое помещение, положения договора найма жилого помещения не противоречат действующему законодательству. Конституция Российской Федерации предоставила каждому, кто законно находится на территории Российской Федерации, право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства, а также гарантировала право на жилище (ч. 1 ст. 27, ч. 1 ст. 40).

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 3 ноября 1998 года N 25-П по делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", а также в Определении от 3.11.2006 г. № 455-О, отказывая в принятии к рассмотрению запроса о проверке конституционности п.2 ст.292 ГК РФ и ч.4 ст.31 ЖК РФ неоднократно указывал, что законодательное регулирование отношений в жилищной сфере должно обеспечивать возможность использования дифференцированного подхода к оценке тех или иных жизненных ситуаций в целях избежания чрезмерного и необоснованного ограничения конституционных прав граждан…, регулирование права собственности на жилое помещение, как и прав и обязанностей сторон в договоре найма жилого помещения, должно осуществляться на основе баланса интересов всех участников соответствующих правоотношений…

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

1.В иске Мячиной Г.И., Мячиной М.А. о признании прекратившим право собственности Поспелова А.И. на квартиру по адресу: Санкт-Петербург, ***, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании права пользования жилым помещением по договору социального найма ОТКАЗАТЬ.

2. Понудить Мячину Г.И. заключить договор найма жилого помещения *** Санкт-Петербурга, предложенный Поспеловым А.И. :

в редакции п. 21 «Настоящий договор заключается на срок 5 лет»;

в редакции п.17 пп.2«В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями»;

в редакции п.13 пп.3 «По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Признать заключеннымдоговор найма жилого помещения ***Санкт-Петербурга в редакции, установленной судом, со дня вступления решения в законную силу.

Взыскать с Мячиной Г.И. в пользу Поспелова А.И. госпошлину в размере 100рублей.

Решение может быть обжаловано в городской суд Санкт-Петербурга в течение 10 дней.

Судья: