Дело № 2-39/11        23 мая 2011 г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Красносельский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Овчарова В.В., при секретаре Семиной С.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО «***» (ЗАО «***») к Костиковой О.Ю. о понуждении к заключению договора найма жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «***» обратилось с иском к Костиковой О.Ю. о понуждении к заключению договора найма жилого помещения, а именно однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Санкт-Петербург, ***. В обоснование иска (л.д.3-5) и уточненного иска (л.д. 56, 90) ЗАО «***» указало, что Костикова О.Ю. проживает с семьей в однокомнатной квартире по адресу: г. Санкт-Петербург, ***, площадью 45,4 кв.м., которое является собственностью ЗАО «***» (договор № 30 купли-продажи имущества государственного предприятия Проектно-строительного объединения «***» от 18.12.1991 г, Устава ЗАО «***», утвержденного общим годовым собранием акционеров 15.05.1996 года (протокол №5), паспорта на квартиру филиала ГУИОН ПИБ № 568а от 23.01.2004 года, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, серия 78-АБ № 285714 от 14.12.2004 года, регистрационный номер № ***).

Решением общего собрания коллектива (протокол № 1от 28.07.1989 г.) Проектно-строительного объединение «***» (далее - ПСО ЛУС) было преобразовано в организацию арендаторов ПСО ЛУС (приказ № 90 от 07.08.1989 г.), решением коллектива организация арендаторов ПСО ЛУС была преобразована в АОЗТ «***» (приказ № 36 от 23.03.1992 г.)и распоряжением Главы Администрации Октябрьского района Мэрии Санкт-Петербурга от 19.03.1992 года № 844 АОЗТ «***» было зарегистрировано, а затем переименовано в ЗАО «***», которое является провоприемником Организации арендаторов ПСО ЛУС в полном объеме, что подтверждается уставом ЗАО «***».

Здание общежития по адресу: г. Санкт-Петербург, *** находилось на балансе ГП ПСО «***», затем было передано арендному предприятию ПСО «***».

18.12.1991 года арендное предприятие ПСО «***» приобрело в коллективную собственность имущество ГП ПСО «***», в том числе и здание общежития по адресу: г. Санкт-Петербург***.

На основании договора купли-продажи № 30 от 18.12.1991 г. имущество государственного предприятия Проектно-строительного объединения «***», в том числе здание общежития по адресу: г. Санкт-Петербург, ***, перешло в собственность коллектива организации арендаторов с момента полной оплаты стоимости и подписания договора, что было произведено в тот же день - 18.12.1991 г.

Выкупленное здание общежития было реконструировано за счет денежных средств и силами истца под общежитие семейного проживания.

После капитального ремонта здание принято в эксплуатацию. Капитальный ремонт производился организациями, входящими в состав Организации арендаторов. На период капитального ремонта здание общежития расселялось, а после приемки его в эксплуатацию вновь заселялось работниками Организации арендаторов и другими лицами по решению собственника.

Ответчице и членам ее семьи в указанном доме была предоставлена собственником отдельная квартира. Плата за наем не взимается.

Ответчица и члены её семьи не имеют права безвозмездного пользования имуществом истца. Безвозмездное пользование имуществом коммерческой организации без её на то согласия в силу статьи 50, 690 ГК РФ невозможно. Такие ограничения направлены на защиту интересов того, кто намеревается заключить договор, равно и третьих лиц, главным образом его кредиторов, а применительно к хозяйственным обществам и товариществам - их участников (членов).

По сути, между сторонами сложились отношения по договору найма жилого помещения в частном жилом фонде, ответчица и члены её семьи продолжают пользоваться жилой площадью на тех же условиях, что и с момента вселения их в квартиру, ввиду того, что ордер, выданный на имя ответчицы недействительным не признавался.

Ответчице был направлен проект договора найма жилого помещения, где расчет платы за пользование жилым помещением (платы за наем) был установлен согласно закону Санкт-Петербурга «Об установлении платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в Санкт-Петербурге», принятым Законодательным собранием Санкт-Петербурга 05.07.2006 года (в редакции закона Санкт-Петербурга от 30.06.2008 года № 404-60), где установлен размер платы за наем для нанимателей жилых помещений государственного жилого фонда Санкт-Петербурга, занимаемых по договорам социального найма жилого помещения коммерческого использования, по договорам найма специализированного жилого помещения в соответствии с Методикой расчета платы за пользование жилым помещением в Санкт-Петербурге согласно приложению к вышеуказанному закону Санкт-Петербурга, согласно которому плата за наем составила 179 рублей 94 копейки в месяц.

Следует отметить, что договор найма жилого помещения заключается в письменной форме согласно ст. 674 ГК РФ. Данное положение существовало в течение всего периода пользования жилым помещением ответчицей и членами её семьи.

С 01.01.1993 года действует закон РФ «Об основаниях федеральной жилищной политики». В соответствии со ст.ст. 6, 17 указанного закона собственник имел право предоставлять жилье по договору аренды, условия которого определялись соглашением сторон. Договор аренды между сторонами не заключался. Тем самым отношения по фактическому пользованию занимаемым помещением ответчицей и членами её семьи продолжились.

С 01.01.1995 года действует часть 1 ГК РФ. В соответствии со ст. 5 Закона «О введении в действие части первой ГК РФ», часть первая применяется к гражданским правоотношениям, возникшим после введения её в действие. Поскольку отношения по пользованию жильем ЗАО «***» продолжились, то к отношениям по пользованию, возникшим после введения в действие ГК РФ, применяются положения ГК РФ.

С 01.03.1996 года действует часть 2 ГК РФ, в соответствии со ст. 4 «вводного» закона к части 2 ГК РФ, законы и иные правовые акты РФ, а также акты законодательства СССР, действующие на территории РФ в пределах и в порядке, предусмотренных законодательством РФ, применяются, поскольку они не противоречат части 2 ГК РФ.

Таким образом, все вышеперечисленные акты применяются в части, не противоречащие части 2 ГК РФ. Часть 2 ГК РФ установила, что наем жилья, находящегося в собственности, возможен только на основании договора, существенным условием которого является размере платы за наем.

Отношения сторон в соответствии с ГК РФ не оформлялись. Проживающие продолжили пользование имуществом. При этом не могут считаться нанимателями, поскольку, как указано, между сторонами соответствующий договор найма отсутствует, его существенные условия не согласованы. Плата собственником за пользованием жилым помещением не взимается.

Ордер на жилое помещении е это индивидуальный административный акт, который является основанием для вселения и заключения договора найма жилого помещения, но не заменяет сам договор и не может являться документом, подтверждающим основанием пользования жилым помещением нанимателя, тем более с указанием срока в ордере пользования на время трудовых отношений.. В связи с этим, предъявление искового заявления о понуждении к заключению договора найма жилого помещения - необходимая мера для соблюдения гражданского и жилищного законодательства, что находит свое подтверждение в определение Конституционного суда РФ от 15.05.2007 года № 379-О-П.

От ответчицы в суд поступили возражения на исковое заявление, согласно которых она не согласна с редакцией договора ЗАО «***» так как полагает, что условия договора нарушают ее права (л.д. 78-81, 92-96).

Представитель истца в судебное заседание не явился, исковые требования поддержал в уточненном исковом заявлении, просил их удовлетворить, так же просил суд рассмотреть дело в отсутствии представителя истца.

Ответчица Костикова О.Ю. в судебное заседание явились, ранее представленную позицию изложенную в возражениях на исковое заявление поддержала.

Представитель Костиковой О.Ю. в суд явилась, просила суд своим решением утвердить условия договора не ущемляющие интересы ответчицы в соответствии с возражениями представленными в ходе судебного разбирательства.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд находит иск ЗАО «***» подлежащим удовлетворению частично.

Квартира ***, расположенная по адресу: г. Санкт-Петербург, ***, в которой проживают ответчик и члены его семьи, была предоставлена ответчику Организацией арендаторов ПСО «***» на основании ордера № 109 от 18.02.1992 года на период работы ее бывшего супруга.

ПСО «***» 28 июля 1989 года было преобразовано в организацию арендаторов ПСО «***» на основании Указа Президиума Верховного Совета ССР от 07.04.1989 года «Об аренде и арендных отношениях в СССР» и решения общего собрания трудового коллектива организации арендаторов ПСО «***».

Решением общего собрания Организации арендаторов ПОС «***» от 24.01.1992 года было преобразовано в АОЗТ «***». Распоряжением главы Администрации Октябрьского района Мэрии Санкт-Петербурга от 19.03.1992 года № 844 зарегистрировано АОЗТ «***».

На основании п.2 ст.15 Закона РФ от 03.07.1991 г. № 1531-1 «О приватизации государственного и муниципального имущества в РФ», Разъяснения к Письму Государственного Комитета РФ по управлению государственным имуществом и Указа Президента РФ от 14.10 1992 г. № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, данного в аренду».

Оснований для признания указанного пункта ничтожным не имеется, так как приобретение в собственность арендаторов имущества, приобретенного за их счет, согласуется и предусмотрено действующим на тот период законодательством: а именно, пунктом 3 Указа Президиума Верховного совета СССР от 07.04.1989 г. «Об аренде и арендных отношениях в СССР», а также п.7 Устава организации арендаторов. Кроме того, истцами пропущен срок исковой давности.

Таким образом, здание общежития было заселено гражданами, работниками, которым было известно, что здание общежития не является государственным жилищным фондом, а является собственностью арендаторов, поскольку построено за счет собственных средств арендного предприятия.

Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 24.08.1993 г. № 8 « О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» разъяснил, что, решая вопрос о правомерности отказа в приватизации жилого помещения, находящегося в ведомственном жилищном фонде, необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 18 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции Закона Российской Федерации от 23 декабря 1992 г.) переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, проживающих в домах таких предприятий и учреждений, в том числе и на право бесплатной приватизации жилья.

Гражданину не может быть отказано в приватизации жилого помещения в домах данных предприятий и учреждений и в том случае, если изменение формы собственности или ликвидация предприятий и учреждений имели место до вступления в силу ст. 18 названного Закона (в редакции Закона от 23 декабря 1992 г.), поскольку действовавшее до этого времени законодательство, регулировавшее условия и порядок изменения формы собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, не касалось вопросов приватизации их жилищного фонда, а законодательством, регулировавшим приватизацию жилищного фонда, не были установлены условия, которые лишили бы гражданина в указанных случаях права на получение в собственность занимаемого жилого помещения. Это положение не должно применяться, если правопреемники, изменившие форму собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, на свои средства построили либо приобрели незаселенное жилое помещение, которое впоследствии явилось предметом спора о приватизации, в том числе и после введения в действие ст. 18 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции Закона от 23 декабря 1992 г.).

19.12.1997 года зарегистрировано право собственности ЗАО «***» на указанное здание общежития, что подтверждается свидетельством о регистрации права, выданным ГУЮ ГБР Санкт-Петербурга от 14.12.2004 года.

Распоряжением Администрации Санкт-Петербурга № 2258-ра от 11.11.2002 г. изменен статус здания общежития квартирного типа по адресу: СПб, ***, и дом переведен в категорию жилого дома для постоянного проживания при условии предоставления гражданам, проживающим в указанном общежитии на законных основаниях, помещений в порядке и на условиях, предусмотренным законодательством.

Указанный дом не относился к государственному и муниципальному жилищному фонду на момент предоставления истцам квартир в общежитии, поэтому ответчица не имеет права на бесплатную приватизацию. С 1991 года арендное предприятие, а затем акционерное общество «***» владело, содержало и эксплуатировало здание без государственной поддержки. В настоящее время собственником здания создано ТСЖ в качестве управляющей организации. Права ответчицы не нарушены, она оплачивает предоставленные коммунальные услуги по городским тарифам. От заключения долгосрочных договоров найма на занимаемые жилые помещения ответчица отказываются, оплату по найму на условиях тарифов (расценок), установленных для социального жилья в Санкт-Петербурге, не производят, чем нарушают права собственника.

В договоре выкупа № 30 от 18.12.1991 года, а именно в п.5.2.2 и п.5.2.5, отражено, что вновь созданное акционерное общество обязано соблюдать социальные гарантии работников, а также «Использовать по назначению полученные безвозмездно объекты социальной сферы», то есть здание общежития по адресу: г. Санкт-Петербург, ***.

Ответчица и члены ее семьи зарегистрированы и проживают в спорной квартире с 1992 г. (л.д.85).

Таким образом, по сути, между сторонами сложились отношения по договору найма жилого помещения в частном жилом фонде, принадлежавшем на праве собственности истцу, поскольку ответчица и члены ее семьи, проживая в жилом доме в отдельной благоустроенной квартире, продолжают пользоваться жилой площадью на тех же условиях, что и с момента вселения их в квартиру.

Истец полагает, что поскольку он является собственником указанной квартиры, то ответчик и его семья не могут безвозмездно пользоваться имуществом истца без его на то согласия, следовательно, стороны должны заключить договор, регламентирующий их взаимоотношения, в том числе по вопросам оплаты пользования квартирой.

Истец направил в адрес ответчицы для подписания проект договора найма жилого помещения. Однако ответчица уклоняется от подписания договора найма жилого помещения.

Согласно ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии со ст.445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Суд считает, что в данном случае Истец должен нести повышенную социальную ответственность перед Костиковой О.Ю и при заключении договора найма обеспечить льготные условия в заключаемом договоре найма жилого помещения.

Согласно ст. 675 ГК РФ Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Поэтому суд считает возможным отразить положения указанной статьи в п.23.1 Договора найма, так как договор найма должен содержать все условия, которые бы не нарушали права нанимателя в случае перехода права собственности и отвечали интересам стабильности жилищных прав ответчицы и членов ее семьи.

Как следует из редакции договора найма жилого помещения, ответчице предлагается заключить договор найма жилого помещения, находящегося по адресу: г. Санкт-Петербург, ***.

В данном случае, суд считает, что с учетом установленных судом обстоятельств, по которым помещение квартиры № 4 перешло в собственность ЗАО «***», плата на наем должна определяться в соответствии с Методикой расчета платы за пользование жилым помещением в Санкт-Петербурге, утвержденной Законом Санкт-Петербурга «Об установлении платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в Санкт-Петербурге» № 395-53 от 05.07.2006 г.

В соответствии с Законом Санкт-Петербурга «Об установлении платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в Санкт-Петербурге» № 395-53 от 05.07.2006 г., установлен размер платы за наем для нанимателей жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, занимаемых по договорам социального найма, по договорам найма жилого помещения коммерческого использования, по договорам найма специализированного жилого помещения в соответствии с Методикой расчета платы за пользование жилым помещением в Санкт-Петербурге. Согласно указанной методики плата за наем вышеуказанного жилого помещения составляет 179 рублей 94 копейки в месяц, что отражено в первой редакции проекта договора, представленного истцом.

Из объяснения истца установлено, что при заключении Договора найма добровольно нанимателями срок договора найма устанавливается 5 лет, а в случае уклонения от заключения договора найма и необходимости обращения в суд 3 года.

Суд считает, в данном случае установить срок действия договора -5 лет, что отвечает балансу интересов наймодателя и нанимателя, отвечает требованиям социальной защищенности ответчицы (нанимателя) и социальной ответственности наймодателя с учетом безвозмездности передачи ему при акционирования объекта социальной сферы (общежития).

Суд считает необходимым изложить п. 23 с указанием, что наймодатель не имеет права после окончания срока действия договора найма отказаться от продления договора найма в связи с решением не сдавать в течение 1 года жилое помещение внаем также с учетом установленных судом обстоятельств безвозмездности передачи объекта социальной сферы (общежития) 18.12.1991 г.

В договоре выкупа № 30 от 18.12.1991 года, а именно в п.5.2.2 и п.5.2.5, отражено, что вновь созданное акционерное общество обязано соблюдать социальные гарантии работников, а также «Использовать по назначению полученные безвозмездно объекты социальной сферы», то есть здание общежития по адресу: г. Санкт-Петербург, ***.

Потенциальный отказ наймодателя от заключения договора коммерческого найма на новый пятилетний срок противоречит пункту п.5.2.5 Договора № 30 купли-продажи имущества с включением в договор имущества (перечень акты 3,7), передаваемого в собственности вновь созданного акционерного общества в безвозмездном порядке, которым установлена обязанность акционерного общества использовать по назначению переданные безвозмездно объекты социальной сферы, то есть использовать для проживания.

Согласно ст. 684 ГК РФ По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Поэтому п. 23 суд считает необходимым изложить в редакции «По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Наймодатель не имеет права по окончании срока действия договора найма отказаться от продления договора найма в связи с решением не сдавать в течение 1 года жилое помещение внаем.

Указанная редакция согласуется с п.5.2.5 Договора № 30, указанный пункт суд считает существенным условием безвозмездной передачи здания общежития в собственность акционерного общества трудовым коллективом организации арендаторов 18.12.1991 г.

Также установленная судом редакция согласуется с положениями ст.422 ГК РФ, п.2 и п.4 ст.421 ГК РФ, предусматривающими, что Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Также суд считает необходимым изложить п.17 пп.2, предусматривающий императивное условие о прекращении договора найма в связи со смертью нанимателя в редакции, предусмотренной ст.686 ГК РФ «В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями».

Суд считает ущемляющим интересы нанимателя п.19.1 Договора найма, предусматривающий более высокий размер ответственности за нарушение сроков оплаты за наем и коммунальных услуг (0,1%) вместо установленного в п.14 ст.155 ЖК РФ иного размера пени.

Согласно п.14 ст.155 ЖК РФ Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.

В п.6 Договора следует отразить, что обязанность вносить наемную плату возникает с момента заключения договора.

Также суд считает необходимым исключить пункты 25 и 26 Проекта Договора в связи с тем, что они противоречат главе 35 ГК РФ, Конституции РФ, так как необоснованные ограничения прав граждан на свободу передвижения, выбора места жительства и пребывания, в получении либо отказе получения почтовой корреспонденции.

Остальные положения договора не противоречат нормам главы 35 ГК РФ, регулирующим «Наем жилого помещения».

Таким образом, судом установлено, что в договоре указаны существенные условия, необходимые для заключения данного договора: предмет договор, плата за жилое помещение, положения договора найма жилого помещения не противоречат действующему законодательству. Конституция Российской Федерации предоставила каждому, кто законно находится на территории Российской Федерации, право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства, а также гарантировала право на жилище (ч. 1 ст. 27, ч. 1 ст. 40).

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 3 ноября 1998 года № 25-П по делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", а также в Определении от 3.11.2006 г. № 455-О, отказывая в принятии к рассмотрению запроса о проверке конституционности п.2 ст.292 ГК РФ и ч.4 ст.31 ЖК РФ неоднократно указывал, что законодательное регулирование отношений в жилищной сфере должно обеспечивать возможность использования дифференцированного подхода к оценке тех или иных жизненных ситуаций в целях избежания чрезмерного и необоснованного ограничения конституционных прав граждан…, регулирование права собственности на жилое помещение, как и прав и обязанностей сторон в договоре найма жилого помещения, должно осуществляться на основе баланса интересов всех участников соответствующих правоотношений.

Из документов ПИБ Красносельского р-на установлено, что спорная квартира учтена в качестве жилого помещения, принадлежащего ЗАО «***» (л.д.23-24).

Согласно свидетельства о государственной регистрации права (л.д.25) установлено, что после изменения статуса жилого дома спорная квартира № 4 зарегистрирована на праве собственности ЗАО «***» в 2004 году.

В суд поступил ответ из Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга, в котором указано, что собственником здания по вышеуказанному адресу является ЗАО «***». Принимая во внимание решения собственника, в соответствии с распоряжением Администрации Санкт-Петербурга от 11.11.2002 № 2258-ра, общежитие квартирного типа по адресу: Санкт-Петербург, *** осуществляется ЗАО «***» гражданам, вселенным в общежитие на законных основаниях, в порядке и на условиях, предусмотренных действующим законодательством.

Пункт 3 распоряжения предполагает сохранения за гражданами права пользования занимаемыми жилыми помещениями по данному адресу.

Заключение с гражданами, проживающими по вышеуказанному адресу, бессрочного (социального) договора найма на жилое помещение не представляется возможным в связи с тем, что собственником жилых помещений является юридическое лицо.

Договор социального найма жилого помещения в соответствии с ЖК РФ заключается с гражданином, проживающим в государственном или муниципальном фонде социального использования.

Совокупность жилых помещений, которые используются собственником для проживания граждан, составляет жилищный фонд коммерческого использования.

Собственник вправе предоставить во владение или в пользование жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином основании.

Права и обязанности сторон, в том числе размера оплаты за жилое помещение, определяется договором найма. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. По истечению срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма на новый срок в соответствии со ст. 684 ГК РФ.

При заключении договора найма на срок до одного года (краткосрочный найм) наниматель не имеет преимущественного права на заключение договора найма жилого помещения на новый срок при истечении срока договора (л.д. 62).

При таких обстоятельствах суд полагает исковые требования ЗАО «***» подлежащими удовлетворению в части.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ЗАО «***» удовлетворить частично.

Понудить Костикову О.Ю. заключить договор найма жилое помещения кв. *** в Санкт-Петербурге, предложенный ЗАО «***» в следующей редакции:

п. 21 «Настоящий договор заключается на срок 5 лет»;

п.17 пп.2«В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями»;

п. 19 «Наниматель, несвоевременно и (или) не полностью внесший плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязан уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно».

п. 6 последний абзац «Обязанность вносить плату за жилое помещение возникает с момента заключения договора».

п. 6.1 плата за пользование жилым помещением устанавливается в соответствии с Методикой расчета платы за пользование жилым помещением в Санкт-Петербурге, утвержденной Законом Санкт-Петербурга от 05.07.2006 г. № 395-53 «Об установлении платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в Санкт-Петербурге» и может увеличиваться только в связи с изменениями платы за наем, внесенными в указный нормативный акт. На момент заключения договора плата устанавливается 179 рублей 94 копейки. Плата вносится нанимателем на расчетный счет ЗАО «***» до 10 числа каждого месяца.

п. 23 ««По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Наймодатель не имеет права по окончании срока действия договора найма отказаться от продления договора найма в связи с решением не сдавать в течение не менее 1 года жилое помещение внаем».

п.23.1 «Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Исключить пункты 25 и 26 Договора найма.

Остальные пункты оставить без изменения.

Признать заключеннымдоговор найма жилое помещения кв. 4, д. 27 по ул. Пионерстроя в Санкт-Петербурге в редакции, установленной судом со дня вступления решения в законную силу.

Взыскать с Костикову О.Ю. в пользу ЗАО «***» госпошлину 4000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение 10 дней через канцелярию Красносельского районного суда.

Председательствующий судья:       В.В. Овчаров