Дело № 2-2238/11 27.04.2011 Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Красносельский районный суд Санкт-Петербурга в составе: Председательствующего- судьи Новиковой Н.В., при секретаре Власовой О.В., при участии представителя КУГИ по доверенности Данилевич К.Е., представителя АОЗТ «***» Капкова С.В., действующего генерального директора на основании протокола собрания акционеров № 12 от 11.03.2011, Павловой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску КУГИ Санкт-Петербурга к АОЗТ «***», Павловой Н.А., Сладковской Л.Н., Родину А.М. о признании сделок ничтожными, применении последствий недействительности ничтожных сделок, УСТАНОВИЛ: Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга обратился с иском к Павловой Н.А., Сладковской Л.Н. о признании права собственности Санкт-Петербурга на объекты, расположенные по *** и *** в Санкт-Петербурге, (л.д.10-17 т.1), в рамках которого судом был наложен арест на спорные объекты (определение Красносельского районного суда СПб от 31.01.2006, л.д.39 т.1). 17.05.06 этим же судом арест на спорные объекты был отменен, а производство по гражданскому делу приостановлено до разрешения спора Всеволожским городским судом Ленинградской области (л.д.83 т.1). Определением Судебной коллегии по гражданским делам от 04.07.2006 отменено определение Красносельского районного суда СПб от 17.05.06 (л.д.101 т 1). 24.08.2006 Красносельским районным судом СПб был вновь наложен арест на спорные объекты и приостановлено производство по делу до рассмотрения иного дела Всеволожским городским судом Ленинградской области (л.д.105 т.1). 11.12. 2006 от АОЗС «***» поступило заявление о возобновлении производства по делу и объединении данного дела и гражданского дела, рассматривамого Всеволожским городским судом Ленинградской области (л.д.л.д.107-108). В связи с отменой решения Всеволожского городского суда Ленинградской области Судебной коллегией по гражданским делам Ленинградского областного суда было дано указание направить дело в Красносельский районный суд по исключительной подсудности спора (гражданское дело № 2-139/07, л.д.144-146), определением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 13.07.2006 дело 2-139/07 было передано в Красносельский районный суд СПб (л.д.159). 15.12.2006 определением Красносельского районного суда СПб было возобновлено производство по гражданскому делу по иску КУГИ СПб к Павловой Н.А., Сладковской Л.Н. о признании права собственности Санкт-Петербурга, объединено данное дело с гражданским делом (поступившим из Всеволожского городского суда) по иску АОЗТ «***» к Павловой Н.А. о признании инвестиционного договора недействительным, встречному иску Павловой Н.А. к АОЗТ «***» о признании права собственности на объекты (л.д.111 т.1), КУГИ СПб были увеличены исковые требования к ответчикам Павловой Н.А., Сладковской Л.Н. в виде признания недействительной государственной регистрации права собственности Сладковской Л.Н. на спорные объекты (л.д.1-5 т.2). 28.05.2007 КУГИ СПб отказалось от иска в части признания права собственности Санкт-Петербурга на объекты недвижимости (л.д.19, 40 т.2). Отказ судом принят, производство по делу в данной части прекращено, статьи 220, 221 ГПК РФ истцу разъяснены (л.д.40-41 т.2). КУГИ также просило суд перевести ГУ ФРС по СПб и ЛО в разряд третьих лиц по делу. Судом ходатайство удовлетворено. Определением Красносельского районного суда СПб от 24.10.2007 был оставлен без рассмотрения иск КУГИ СПб к Павловой Н.А., Сладковской Л.Н. о признании недействительной государственной регистрации права собственности, иск АОЗТ «***» к Павловой Н.А. о признании договора недействительным в связи с неоднократной неявкой сторон, которые обсуждали условия мирового соглашения (л.д.60 т.2). 29.07.08 по заявлению КУГИ СПб указанное определение было отменено районным судом, привлечены соответчиками Родин А.М., АОЗТ «***», в связи с осуществленной перепродажей спорных объектов, а КУГИ увеличены исковые требования к привлеченным ответчикам о признании регистрации права собственности на спорные объекты Родина А.М. недействительным ( л.д.68-78 т.2). 29.09.08, 02.12.09 (л.д.135) все указанные иски вновь оставлены без рассмотрения, поскольку стороны не явились, а условия мирового соглашения, по всей видимости, требовали значительно большего согласования во времени. Определением от 27.04. 2011 отменено определение об оставлении иска без рассмотрения по ходатайству КУГИ, суд перешел к слушанию дела по существу. В судебном заседании КУГИ в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнил требования, просил признать все заключенные сделки со спорным имуществом ничтожными, применив последствия недействительности ничтожных сделок- отменив государственную регистрацию права ответчиков на вышеуказанные объекты. При этом представитель на вопрос суда пояснил, что КУГИ и АОЗТ «***» намерены заключить договор аренды земельных участков, расположенных под временными строениями, сроком на 10 лет в установленном законом порядке. АОЗТ «***» и Павлова Н.А. отказались от своих исков, ссылаясь на мирное урегулирование вопроса, о чем подали письменные заявления. Суд принял отказ АОЗТ «***» от исковых требований к Павловой Н.А. о признании инвестиционного договора недействительным, принял отказ от встречного иска Павловой Н.А. к АОЗТ «***» о признании права собственности на объекты, разъяснив последствия отказа, предусмотренные ст.ст. 220, 221 ГПК РФ, производство по делу в данной части прекращено. Ответчик Сладковская Н.А. извещена судом о слушании дела, в суд не явилась, возражений не представила. Судом установлено, что ответчик Родин А.М. умер 24.08.2007, местом открытия наследства явилось его постоянное место регистрации: Санкт-Петербург, ***, после его смерти правоотношения допускают правопреемство, однако с заявлением о принятии наследства никто из его родственников к нотариусу не обращался. Как установлено судом и подтверждается материалами дела, АОЗТ «***» в 1998 и 1999 году были выделены земельные участки под размещение временных сооружений и осуществления в них деятельности согласно Уставу. В дальнейшем на указанных земельных участках, которые не отводились обществу для целей строительства недвижимого имущества, были построены здания на земельном участке ***, кадастровый номер ***, адрес Санкт-Петербург, *** (торговый павильон у дома 22), площадью 193 кв.м.; на земельном участке ***, кадастровый номер ***, адрес Санкт-Петербург, *** (торговый павильон у дома 22), площадью 188 кв.м.; на земельном участке ***, кадастровый номер ***, адрес Санкт-Петербург, *** (торговый павильон у дома 22), площадью 191 кв.м.; на земельном участке ***, кадастровый номер ***, адрес Санкт-Петербург, *** (торговый павильон напротив дома 72), площадью 839 кв.м. Согласно пунктам 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. До 01.09.2006 действовал пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Вместе с тем, такого согласования АОЗТ «***» не было получено. Согласно введенной в действие с 01.09.2006 новой редакции пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Решением Всеволожского районного суда от 17.06.2005 право собственности на указанные объекты было признано за Павловой Н.А., поскольку между ней и Обществом был заключен инвестиционный договор на строительство вышеуказанных нежилых помещений. Однако, так как ранее АОЗТ «***» в порядке, определенном ранее действовавшим пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, не был предоставлен земельный участок под возведенные постройки, а судом установлено, что общество не обладает правом постоянного (бессрочного) пользования этим участком, а также правом собственности на него, у Павловой Н.А. не имелось правовых оснований для признания за ней права собственности на объекты завершенного строительства. В соответствии с положениями ст.8 ГК РФ, а также ст.ст.17, 18, 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 № 122-ФЗ (далее - Закон о регистрации) основанием для перехода права собственности на недвижимое имущество может выступать только та сделка, которая по своей форме и содержанию соответствует требованиям законодательства, действующим на момент ее совершения в месте расположения объектов недвижимости. С учетом изложенных норм договор купли-продажи объектов недвижимости, заключаемый в 2005 году на территории Российской Федерации, должен в обязательном порядке соответствовать требованиям ст.ст.209, 218 ГК РФ, согласно которым только собственник вправе распорядиться по своему усмотрению принадлежащим ему имуществом, в том числе передать его по сделке об отчуждении в собственность иного лица. В связи с этим суд соглашается с доводами КУГИ о том, что Павлова Н.А. вправе была передать спорные строения по договору купли-продажи Сладковской Л.Н. лишь в том случае, если она являлось собственником данных объектов и ее право собственности возникло из оснований, предусмотренных законом либо не противоречащих ему (ст.8 ГК РФ). Это означает, что право собственности на спорные строения как на вновь созданное ответчиком недвижимое имущество могло возникнуть у нее только при соблюдении требований пункта 1 ст.222 ГК РФ, то есть при осуществлении строительства 1) на земельном участке, специально отведенном для этих целей в установленном порядке 2) при наличии необходимых разрешений 3) при соблюдении градостроительных и строительных норм и правил. Между тем строительство вышеназванных торговых комплексов было осуществлено на земельных участках, не предоставленных под капитальное строительство. Таким образом, были нарушены вышеназванные положения закона, в связи с чем застройщик не приобрел права собственности на данное имущество и, соответственно, не мог им распорядиться (п.2 ст.222 ГК РФ). Соответственно, все заключенные сделки с вышеуказанным имуществом, являются ничтожными. Как указано выше, решением Всеволожского городского суда от 17.06.05 за Павловой Н.А, было признано права собственности на вышеперечисленные объекты. Право собственности было зарегистрировано. Однако постановлением Президиума Ленинградского областного суда от 27.02.06 по делу № 44г-16 решение Всеволожского суда было отменено, дело направлено на новое рассмотрение. Таким образом, Павлова Н.А. перестала быть собственником возведенных ей построек. Государственная регистрация ее права на указанные постройки должна быть, соответственно, судом аннулирована. Договор купли-продажи недвижимого имущества от 17.08.2005, заключенный между Павловой Н.А и Сладковской Л.Н., оценен судом как сделка, совершенная в нарушение положений ст.ст.209, 218, 222 ГК РФ, которая является ничтожной (ст. 168 ГК РФ). Последующий договор купли- продажи, заключенный между Сладковской Л.Н. и Родиным А.М. от 23.03.06 также ничтожен в силу вышеуказанных норм ГК РФ. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 3,11,55-60,67,167, 194-198 ГПК РФ, суд решил: Иск удовлетворить в полном объеме. Признать ничтожными: договор купли-продажи недвижимого имущества от 17.08.2005, заключенный между Павловой Н.А и Сладковской Л.Н.; договор купли-продажи недвижимого имущества от 23.03.06, заключенный между Сладковской Л.Н. и Родиным А.М., применив последствия недействительности ничтожных данных сделок- отменить государственную регистрацию права частной собственности Павловой Н.А., Сладковской Л.Н., Родина А.М. на объекты: Санкт-Петербург, ***, кадастровый номер ***; Санкт-Петербург, ***, кадастровый номер ***; Санкт-Петербург, ***, кадастровый номер ***; Санкт-Петербург, ***, кадастровый номер ***, расположенные на земельном участке ***, кадастровый номер ***, адрес Санкт-Петербург, *** (торговый павильон у дома 22), площадью 193 кв.м.; на земельном участке ***, кадастровый номер ***, адрес Санкт-Петербург, *** (торговый павильон у дома 22), площадью 188 кв.м.; на земельном участке ***, кадастровый номер ***, адрес Санкт-Петербург, *** (торговый павильон у дома 22), площадью 191 кв.м.; на земельном участке ***, кадастровый номер ***, адрес Санкт-Петербург, *** (торговый павильон напротив дома 72), площадью 839 кв.м. Решение может быть обжаловано в Санкт- Петербургский городской суд в течение 10 дней. Судья: