Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

с. Кривошеино. 28 февраля 2012 года.

Кривошеинский районный суд Томской области в составе председательствующего судьи Шишкиной Л.М., с участием

представителя истца Мухаметкильдиной Л.А.,

представителей ответчика Булавской Т.Н. и Безотечество И.Г.,

третьего лица Г.В.В.,

при секретаре Федореевой Е.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Алихановой З.И. к Администрации <данные изъяты> сельского поселения <данные изъяты> о признании права собственности на недвижимое имущество,

у с т а н о в и л:

Между сельскохозяйственным производственным кооперативом / колхозом/ « <данные изъяты> « / далее по тексту – СХПК « <данные изъяты>»/ и Алихановой З.А. ДД.ММ.ГГГГ были заключены два договора купли – продажи недвижимого имущества: договор № о продаже нежилого здания – конторы общей площадью <данные изъяты> кв. метра, расположенного по адресу: <адрес>, и договор № о продаже нежилого здания – гаража для легковых автомобилей общей площадью <данные изъяты> кв. метра, расположенного по адресу: <адрес>.

От имени продавца - СХПК « <данные изъяты>», находящегося в стадии банкротства, договоры заключены конкурсным управляющим М.В.А., назначенным на основании решения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу <данные изъяты>

Согласно заключенным договорам и квитанциям к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ здание конторы продано Алихановой З.А. за <данные изъяты> рублей, здание гаража – за <данные изъяты> рублей.

Сторонами подписаны также акты приема – передачи указанного недвижимого имущества, оба от ДД.ММ.ГГГГ.

Государственная регистрация перехода права собственности на здания конторы и гаража от СХПК « <данные изъяты>» к Алихановой З.А. сторонами не была совершена.

Алиханова З.А. обратилась в Кривошеинский районный суд с иском о признании за ней права собственности на нежилое здание / контору/ общей площадью <данные изъяты> кв. метра, расположенное в <адрес>, <адрес> <адрес>, и на нежилое здание / гараж для легковых автомобилей/ общей площадью <данные изъяты> кв. метра, расположенное по адресу: <адрес>.

Дело на основании письменного заявления и в соответствии с частью 5 ст. 167 ГПК РФ рассмотрено в отсутствие истца Алихановой З.А.. По ходатайству истца к участию в деле для защиты его интересов допущен представитель Мухаметкильдина Л.А..

В судебном заседании представитель истца Мухаметкильдина Л.А., действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности, поддержала исковые требовании в полном объеме.

Представители ответчика: Глава Администрации <данные изъяты> сельского поселения Булавская Т.Н., являющаяся представителем ответчика в силу своих полномочий, и Безотечество И.Г., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования не признали.

Третье лицо на стороне ответчика Г.В.В. своего мнения по поводу удовлетворения заявленного требования или отказа в удовлетворении не высказал.

Суд, заслушав объяснения сторон и третьего лица, изучив представленные суду документы, приходит к следующему выводу:

Представитель истца Мухаметкильдина Л.А. в обоснование заявленных требований пояснила следующее: Право собственности истца Алихановой З.А. на здания конторы и гаража возникло у нее на основании заключенных ею договоров купли – продажи указанного недвижимого имущества, которые были исполнены сторонами: имущество передано продавцом, покупателем произведена его оплата. Договоры купли – продажи не были признаны недействительными, ответчик имущество обанкротившегося <данные изъяты> на свой баланс не принимал. Из технических паспортов спорных зданий следует, что они были построены в ДД.ММ.ГГГГ и в ДД.ММ.ГГГГ годах, когда существовали совхозы, то есть являлись собственностью совхоза. Алиханова З.И. не смогла зарегистрировать свое право собственности на приобретенные здания, так как у нее отсутствовали необходимые документы. Поэтому она вынуждена устанавливать право собственности через судебное разбирательство.

Дополнительно представитель истца в обоснование требований о признании права собственности Алихановой З.И. на здания конторы и гаража просит суд применить положения ст. 234 ГК РФ о приобретении права собственности в силу давности владения, при этом просит присоединить ко времени, в течение которого спорными объектами добросовестно, открыто и непрерывно владела как своим собственным Алиханова З.И., время, в течение которого этим имуществом владели КСП « <данные изъяты>» и СХПК « <данные изъяты>».

Представители ответчика, возражая против заявленных требований, привели следующие доводы:

Администрация <данные изъяты> сельского поселения не является надлежащим ответчиком по настоящему делу, и ссылка истца на ст. 148 Федерального закона от 26.10.2002 года № 127 – ФЗ « О несостоятельности /банкротстве/» неправомерна, поскольку спорное недвижимое имущество в соответствии с указанной статьей Администрации <данные изъяты> сельского поселения как органу местного самоуправления не передавалось.

В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, право на имущество возникает с момента регистрации соответствующих прав на него, а согласно ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования закона о регистрации сделки влечет ее недействительность или ничтожность. Истец с ДД.ММ.ГГГГ года, то есть с момента заключения договоров купли – продажи недвижимости, не зарегистрировала их в территориальном органе регистрации прав на недвижимое имущество.

Как следует из представленного истцом кадастрового паспорта здания конторы, находящегося по адресу: <адрес>, в здании в ДД.ММ.ГГГГ году произведена реконструкция: из двухэтажного оно превратилось в одноэтажное площадью <данные изъяты> кв. метра вместо прежних <данные изъяты> кв. метров. Согласно части 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ реконструкциия объекта капитального строительства осуществляется на основании разрешения, выданного органом местного самоуправления. Такого разрешения на реконструкцию здания конторы не было получено.

Договоры купли – продажи недвижимого имущества № и № от ДД.ММ.ГГГГ не отвечают требованиям ст. 554 ГК РФ, поскольку не содержат необходимых данных, позволяющих индивидуализировать предмет договора. Договор должен содержать указание на технические характеристики объектов недвижимости: общая площадь, этажность, конструкция здания / сооружения/, материалы стен и перекрытий, функциональное назначение, а также их место расположения, кадастровый номер земельного участка. При отсутствии в договоре указанных характеристик предмета договора в силу части 2 ст. 554 ГК РФ договор является незаключенным.

Относительно признания права собственности Алихановой З.И. на спорные объекты в силу давности владения представители ответчика считают, что ставить вопрос о приобретении Алихановой З.И. права собственности по такому основанию неправомерно.

Третье лицо Г.В.В. пояснил, что в настоящее время он как индивидуальный предприниматель арендует часть здания конторы в <адрес> <адрес> у Алихановой З.И.. С Алихановой З.И. им заключен письменный договор аренды. Каких –либо документов, подтверждающих ее право собственности на указанное здание, она ему при заключении договора аренды не представляла, и он их не требовал.

При разрешении вопроса о том, кто является надлежащим ответчиком по настоящему спору, суд исходит из следующего:

Из имеющихся в деле справок <адрес> отделения ОГУП « <данные изъяты>» и технических паспортов <данные изъяты> зданий, являющихся предметом заявленного спора, следует, что собственник указанных зданий не зарегистрирован.

Имущество, которое не имеет собственника, или собственник которого неизвестен, является бесхозяйным.

Согласно части 3 ст. 225 ГК РФ бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

Следовательно, в случае, если собственник спорного недвижимого имущества, находящегося на территории <данные изъяты> сельского поселения, отсутствует, полномочия по распоряжению этим имуществом с правом обратить его в муниципальную собственность принадлежат исполнительно- распорядительному органу муниципального образования « <данные изъяты> сельское поселение» - Администрации <данные изъяты> сельского поселения.

На основании изложенного суд приходит к убеждению, что Администрация <данные изъяты> сельского поселения является надлежащим ответчиком по настоящему делу.

Согласно статье 6 Федерального закона от 21.06.1997 года № 122 – ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшее до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Из представленных суду технических и кадастровых паспортов на спорные объекты недвижимости следует, что здание конторы в <адрес> <адрес> было построено в ДД.ММ.ГГГГ году, а здание гаража – в <данные изъяты> году, то есть до вступления в силу указанного Федерального закона, а также до издания Указа Президента РСФСР № 323 от 27.12.1991 года « О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» и постановления Правительства РФ от 29.12.1991 года № 86 « О порядке реорганизации колхозов и совхозов» и постановления Правительства РФ от 4.09.1992 года № 708 « О порядке приватизации и реорганизации предприятий агропромышленного комплекса», в период существования совхоза « <данные изъяты>».

В силу статьи 12 Конституции Российской Федерации 1978 года, действовавшей в 1991 году, имущество совхоза признавалось его собственностью.

В соответствии с Указом Президента РСФСР № 323 от 27.12.1991 года « О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» и постановлением Правительства РФ от 29.12.1991 года № 86 « О порядке реорганизации колхозов и совхозов» совхоз « <данные изъяты>» был реорганизован в коллективное сельскохозяйственное предприятие « <данные изъяты>» / КСП « <данные изъяты>».

Судом изучен Устав КСП « <данные изъяты>», принятый на конференции учредителей ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрированный постановлением Главы администрации <данные изъяты> № ДД.ММ.ГГГГ.

В п. п. 1.1 и 1.2 Устава КСП « <данные изъяты>» указано, что предприятие создано на основании Закона РСФСР « О предприятиях и предпринимательской деятельности» путем объединения граждан для совместной хозяйственной деятельности, учредителями предприятия являются работники реорганизованного совхоза « <данные изъяты>», получившие при реорганизации долю / пай/ в стоимости имущества бывшего совхоза и внесшие этот пай в уставной фонд коллективного предприятия.

В пункте 4 постановления Правительства РФ от 29.12.1991 года № 86 предусматривалась возможность для колхозов и совхозов в ходе реорганизации передавать в собственность сельских/ поселковых/ Советов народных депутатов объекты социальной сферы, жилого фонда, внутрихозяйственных дорог, систем энергообеспечивания, водоснабжения, газоснабжения и других объектов, а в п. п. 8 и 9 постановления указывалось, что стоимость основных и оборотных средств колхоза и совхоза / за вычетом имущества, переданного в муниципальную собственность/ составляет общую долевую собственность членов колхоза и работников совхоза. Согласно п. 10 данного постановления владельцы пая вправе были распорядиться им одним из способов, перечисленных в этой норме, в том числе путем передачи пая в качестве учредительного взноса в создаваемое товарищество или акционерное общество.

Согласно статье 213 ГК РФ коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов / взносов/ их учредителями/ участниками, членами/, а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.

Так как представителями ответчика подтвержден факт, что здания конторы и гаража для легковых автомобилей в ходе реорганизации совхоза « <данные изъяты>» в КСП « <данные изъяты>» сельскому Совету народных депутатов не передавались, то, следовательно, они вошли в состав общей долевой собственности работников совхоза, которые, получив в результате реорганизации долю / пай/ в стоимости имущества бывшего совхоза, внесли этот пай в уставной фонд созданного коллективного предприятия.

Суду представлена выписка из протокола заседания общего собрания по КСП « <данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ, на котором присутствующие приняли решение о реорганизации КСП « <данные изъяты>» в СХПК.

. Далее судом изучен Устав сельскохозяйственного производственного кооператива / колхоза/ « <данные изъяты>», имеющего сокращенное наименование « СХПК <данные изъяты>», из которого следует, что кооператив образован в результате преобразования КСП « <данные изъяты>» в соответствии с ГК РФ и законом РФ « О сельскохозяйственной кооперации» и является правопреемником КСП « <данные изъяты>» / п. 1.1. и 1.2 Устава/.

Согласно постановлению Главы Администрации <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация СХПК « <данные изъяты>», созданного путем реорганизации КСП « <данные изъяты>».

После принятия Федерального закона от 8.08.2001 года № 129 – ФЗ « О государственной регистрации юридических лиц» государственная регистрация СХПК « <данные изъяты>» была произведена в налоговом органе, что подтверждается представленным суду свидетельством о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц о юридическом лице, зарегистрированном до ДД.ММ.ГГГГ.

Суду представлен также Устав сельскохозяйственного производственного кооператива « <данные изъяты>», утвержденный на общем собрании членов кооператива ДД.ММ.ГГГГ, и установлено, что кооператив « <данные изъяты>», находившийся в <адрес> <адрес>, был образован по соглашению граждан и правопреемником СХПК « <данные изъяты>» не являлся.

На основании указанных документов и руководствуясь абз. 3 части 2 ст. 218 ГК РФ суд приходит к выводу о том, что право собственности на здания конторы и гаража для легковых автомобилей, построенных совхозом « <данные изъяты>», в ходе реорганизации совхоза в КСП « <данные изъяты>» перешло к данному коллективному предприятию, а затем после реорганизации КСП в СХПК « <данные изъяты>», к СХПК « <данные изъяты>», являющемуся правопреемником КСП.

Судом изучены представленные из Арбитражного суда <адрес> материалы дела <данные изъяты> о признании несостоятельным / банкротом/ СХПК « <данные изъяты>».

По решению Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ СХПК « <данные изъяты>» признан несостоятельным / банкротом/, и органы управления должника отстранены от выполнения функций по управлению и распоряжению имуществом должника, конкурсным управляющим СХПК утвержден М.В.А..

Решение о ликвидации СХПК « <данные изъяты>» принято Арбитражным судом <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно определению Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу <данные изъяты> конкурсное производство СХПК « <данные изъяты>» завершено ДД.ММ.ГГГГ.

Из представленной налоговым органом выписки из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ следует, что СХПК « <данные изъяты>» ликвидирован вследствие банкротства, дата снятия с учета в налоговом органе – ДД.ММ.ГГГГ.

Суд считает установленным, что на момент заключения с Алихановой З.И. договоров купли – продажи зданий конторы и гаража М.В.А. являлся конкурсным управляющим СХПК « <данные изъяты>» и в силу этого имел полномочия по распоряжению имуществом банкротящегося предприятия путем его продажи.

Факт принадлежности спорных объектов недвижимости СХПК « <данные изъяты>» на момент их продажи подтвержден следующими документами, заверенными конкурсным управляющим М.В.А.: инвентаризационной описью основных средств СХПК « <данные изъяты>», описью имущества СХПК « <данные изъяты>» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, сведениями о сформированной конкурсной массе.

Сведения о зданиях конторы и гаража для легковых автомобилей содержатся также в представленном суду и имеющимся в материалах дела <данные изъяты> о признании СХПК « <данные изъяты>» несостоятельным Отчете № об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего СХПК « <данные изъяты>», исполненном ООО « <данные изъяты>». Согласно указанному Отчету рыночная стоимость конторы / <адрес> составляет <данные изъяты> рублей и рыночная стоимость гаража для легковых автомобилей / <адрес> - <данные изъяты> рублей / стр. 39 Отчета/.

Судом изучены подлинники договоров купли продажи здания конторы и здания гаража для легковых автомобилей, заключенных между СХПК – « <данные изъяты>» - продавцом и Алихановой З.И. – покупателем, акты – приема передачи указанного недвижимого имущества от продавца покупателю и квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> рублей к договору № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> рублей к договору № от ДД.ММ.ГГГГ. От имени СХПК « <данные изъяты>» договоры подписаны конкурсным управляющим М.В.А..

Суд находит несостоятельными доводы представителя ответчика о том, что договоры купли – продажи спорного имущества не отвечают требованиям ст. 554 ГК РФ, так как на их основании невозможно индивидуализировать предмет договора купли – продажи.

В договорах указаны наименования объектов продаваемого недвижимого имущества и точные адреса их места нахождения в <адрес> <адрес>, что позволяет определенно установить, какие именно объекты продаются.

Предметом договора купли – продажи № от ДД.ММ.ГГГГ является нежилое здание / контора/ общей площадью <данные изъяты> кв. метра, расположенное по адресу: <адрес>.

В судебном заседании на основании объяснений представителя истца и представителя ответчика Булавской Т.Н. установлено, что в ДД.ММ.ГГГГ году владельцем была произведена реконструкция здания конторы, а именно, разобран выполненный из бруса второй этаж здания, в результате чего здание из двухэтажного стало одноэтажным площадью <данные изъяты> кв. метра. Данное обстоятельство отражено и в техническом паспорте здания.

Установлено, что разрешения на реконструкцию здания конторы владелец здания в органе местного самоуправления не получал.

Однако, в соответствии с п. 4 ст. 17 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 года № 190 – ФЗ / с изменениями и дополнениями/ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и / или/ их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 года № 169 – ФЗ « Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» разрешение на строительство не требуется в случае, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика города или иного населенного пункта и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений, инженерных коммуникаций.

Представитель ответчика Булавская Т.Н. и третье лицо Г.В.В. пояснили, что после разборки второго этажа конторы над первым этажом, выполненным из кирпича, владельцем здания была возведена крыша, здание стало одноэтажным и пригодно для эксплуатации, хотя крышу требуется утеплить.

Никаких данных о том, что произведенная владельцем реконструкция здания конторы затронула конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, превысила предельные параметры разрешенной реконструкции или изменила внешний архитектурный облик села <данные изъяты>, суду не представлено. Поэтому суд приходит к выводу, что отсутствие разрешения на реконструкцию здания конторы в виде изменения его этажности в сторону уменьшения не препятствует разрешению заявленного требования о признании права собственности на это здание.

Согласно абз. 1 части 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли – продажи.

Суд оставляет без внимания доводы представителя истца о признании права собственности Алихановой З.И. на объекты недвижимости в силу приобретательной давности, так как установлено, что эти объекты истец приобрела в ДД.ММ.ГГГГ году по возмездной сделке, что исключает применение ст. 234 ГК РФ.

Суд считает установленным, что Алиханова З.И. на основании заключенных ею с прежним собственником договоров купли – продажи приобрела право собственности на объекты недвижимости: нежилое здание конторы общей площадью <данные изъяты> кв. метра, расположенное по адресу: <адрес>, и нежилое здание гаража для легковых автомобилей общей площадью <данные изъяты> кв. метра, расположенное по адресу: <адрес>

Поэтому заявленные ею требования о признании права собственности на указанные объекты недвижимости подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Признать право собственности Алихановой З.И. на нежилое здание конторы общей площадью <данные изъяты> кв. метра, расположенное по адресу: <адрес>, и нежилое здание гаража для легковых автомобилей общей площадью <данные изъяты> кв. метра, расположенное по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Томский областной суд через Кривошеинский районный суд в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме.

Председательствующий:

Решение суда вступило в законную силу 29.03.2012г.