К делу № 2-1662/2010г.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Крымск «20» сентября 2010 года.
Крымский райсуд Краснодарского края в составе:
судьи Улановской Т.В.
при секретаре Соловьевой М.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Парамоновой Галины Петровны к ЗАО АБ «Первомайский» о применении последствий недействительности ничтожной сделки,
УСТАНОВИЛ:
Парамонова Г.П. обратилась в суд с иском к ЗАО АБ «Первомайский» о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Свои требования мотивирует тем, что 11.07.2007г. между ЗАО АБ «Первомайский» в лице заместителя председателя правления Кулаковой А.И. и Волгиной Татьяной Николаевной был заключен кредитный договор №. согласно которому Банк предоставил Волгиной Т.Н. кредит в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей под 24 % годовых сроком до 08.07.2009г. Целью кредита являлись потребительские нужды гражданки Волгиной Татьяны Николаевны.
11 июля 2007г. во исполнение п. 6.1. указанного кредитного договора между Банком и Волгиной Т.Н., а также Парамоновой Г.П. был заключен смешанный договор залога недвижимости (ипотеки) с элементами поручительства №. Предметом договора ипотеки с элементами поручительства является жилой дом, общей площадью 156.4 кв.м., расположенный по адресу: Крымский район, ст. Нижнебаканская, <адрес>, принадлежащий на праве собственности Парамоновой Галине Петровне на основании решения Крымского районного суда Краснодарского края, что подтверждается свидетельством о праве собственности серии № от 01.07.2005г. выданного ГУ ФРС КК.
Правоустанавливающие документы, а также технический паспорт на домовладение в соответствии с п. 4.2.7.- 4.2.8. договора ипотеки переданы Банку
Согласно п.1 ст.1 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя (п. 1 ст. 334 ГК РФ).
Для Парамоновой Г.П. указанный выше жилой дом является единственным недвижимым имуществом, принадлежащим ей на праве собственности, в котором непосредственно она и проживает вместе с членами своей семьи. Указанное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра регистрации прав на недвижимое имущество, а также справками из БТИ.
Согласно п.п. 3 п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке, квартира может быть предметом ипотеки, однако п.2 ст.6 того же закона гласит, не допускается ипотека имущества, на которое в соответствии с Федеральным законом не может быть обращено взыскание.
Статья 79 Федерального закона РФ от 02.10.2007г. №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» устанавливает имущество, на которое не может быть обращено взыскание - взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.
В силу п. 1 ст. 446 ГПК РФ взыскание (удовлетворение требований кредитора) по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Таким образом, по общему правилу, если жилое помещение (его части) для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, то такое помещение в соответствии с указанной статьей не может быть предметом договора ипотеки, поскольку на него не может быть обращено взыскание. Банк не вправе был принимать такую недвижимость в обеспечение кредитного обязательства.
Единственное жилье может быть предметом ипотеки в случае, если оно приобреталась на кредитные денежные средства, тогда на него в соответствии с ФЗ «Об ипотеке» и ФЗ «Об исполнительном производстве», а также ГПК РФ допускается обращение взыскания. В противном случае, единственное жилье не может быть предметом ипотеки.
Единственное жилье, приобретенное на много раньше, то есть до заключения кредитного договора, не может выступать в качестве обеспечения исполнения кредитного или иного другого обязательства.
Глава 13 (ст. 74-78) Закона об ипотеке, устанавливает особенности ипотеки жилых домов и квартир.
Статья 78 Закона об ипотеке является специальной нормой настоящего закона, которая устанавливает случаи и порядок обращения взыскания на заложенные жилой дом или квартиру: обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. То есть обращение взыскания на заложенный жилой дом возможно лишь в том случае, если последний приобретался за счет заемных (кредитных) денежных средств, предоставленных кредитором (банком) именно для покупки указанной, либо иной другой недвижимости.
Следовательно, нормами Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федерального закона от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», ГПК РФ установлен запрет ипотеки недвижимого имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам.
Кроме того, п.3 ст. 340 ГК РФ, ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Пункт 1 статьи 5 Закона об ипотеке, устанавливает что, жилые дома, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 указанного ФЗ. Указанная правовая норма гласит, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.
Как указано выше и ответчик это не отрицает, предметом ипотеки является жилой дом - частное домовладение, расположенное на земельном участке по адресу: Крымский район, ст.Нижнебаканская, <адрес>.
Из смешанного договора залога недвижимости (ипотеки) с элементами поручительства № от 11.07.2007г. видно, что земельный участок, на котором располагается дом, не был предметом залога (п.1.2 Договора ипотеки).
Более того, указанное обстоятельство явилось причиной приостановки государственной регистрации указанного договора ипотеки, что подтверждается уведомлением о приостановке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.07.2007г.
Защита гражданских прав осуществляется путем применения последствий недействительности ничтожной сделки (ст. 12 ГК РФ).
Согласно ст. 166, 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Статья 168 ГК РФ устанавливает что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных нормативных актов ничтожна.
Таким образом, смешанный договор залога недвижимости (ипотеки) с элементами поручительства № от 11.07.2007г., заключенный между ЗАО Банк «Первомайский» и Парамоновой Г.П. является ничтожной сделкой, так как не соответствует нормам ФЗ РФ от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке», ФЗ от 02.10.2007г. №229-ФЗ «Об исполнительном производстве», и ГПК РФ.
Согласно п. 1.1. Договора ипотеки с элементами поручительства Парамонова Г.П. является поручителем, т. е. непосредственно клиентом Банка и потребителем его услуг.
На основании изложенного, истица просит суд применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязать ЗАО АБ «Первомайский» возвратить в трехдневный срок Парамоновой Галине Петровне правоустанавливающие документы на жилой дом, расположенный по адресу: Крымский район, ст. Нижнебаканская. <адрес>. 90, обязать Управление Федеральной регистрационной службы но Краснодарскому краю снять обременения с недвижимого имущества, расположенного по адресу: Крымский район, ст. Нижнебаканская. <адрес>. 90, наложенные в связи с регистрацией договора залога недвижимости (ипотеки) с элементами поручительства № от 28 июля 2008 г. путем погашения соответствующей регистрационной записи, а также наложить арест на домовладение, расположенное по адресу: Крымский район, ст. Нижнебаканская. <адрес>. 90.
В судебном заседании представители истца по доверенности Волгин А.А. и Ищенко М.А. исковые требования поддержали и просили суд их удовлетворить.
Представитель ответчика по доверенности Птицына В.Е. исковые требования не признала, суду пояснила, что требования истца, изложенные в исковом заявлении о применении последствий недействительности ничтожной сделки, согласно норм ГПК РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» необоснованны, по следующим основаниям. Истец в исковом заявлении ссылается на несуществующий кредитный договор № от 11.07.2008г. и Договор залога недвижимости (ипотеки) с элементами поручительства № от 28.07.2008г.
11.07.2007г. между Банком «Первомайский» (ЗАО) и Волгиной Татьяной Николаевной был заключен кредитный договор №.
В соответствии с условиями данного договора Банком «Первомайский» (ЗАО) Волгиной Т.Н. был предоставлен кредит в размере 500 000 (Пятьсот тысяч) рублей, с ежемесячной выплатой процентов за пользование кредитом и частичным погашением кредита. Срок предоставления кредита - 728 дней, срок возврата кредита, согласно графика 08.07.2009г.
В обеспечение своевременного возврата кредита и процентов за пользование им по кредитному договору № от 11.07.2007г. был заключен Смешанный договор залога недвижимости (ипотеки) с элементами поручительства № от 11.07.2007г., Залогодателем и Поручителем по договору является Парамонова Галина Петровна, в залог предоставлено недвижимое имущество: жилой дом, литер А, общей площадью 156,4 кв.м., жилой площадью 70,3 кв.м., находящийся по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Крымский район, станица Нижнебаканская, <адрес>, принадлежащий на праве собственности Парамоновой Галине Петровне на основании Решения Крымского районного суда Краснодарского края от 18.05.2005г., Свидетельства о государственной регистрации права серии № от 01.07.2005г., выданного Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.06.2005г. произведена запись регистрации №.
Данный смешанный договор залога недвижимости (ипотеки) с элементами поручительства № от 11.07.2007г. зарегистрирован в УФРС по Краснодарскому краю 27.08.2007г. Условия кредитного договора Волгина Т.Н. не выполняла, график платежей не соблюдала, в связи с чем, Банк обратился в суд с исковым заявлением о досрочном взыскании суммы задолженности по кредитному договору № от 11.07.2007г., путем обращения взыскания на заложенное имущество.
Статьей 339 ГК РФ, предусмотрено, что договор залога должен соответствовать следующим требованиям:
1. В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
2. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.
3. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.
В соответствии с чем, несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 статьи 339 ГК РФ, влечет недействительность договора о залоге.
Из вышеизложенного следует, что заключенный Смешанный договор залога недвижимости (ипотеки) с элементами поручительства № от 11.07.2007г., соответствует требования установленным законодательством РФ.
Статьей 446 ГПК РФ определен перечень имущества, на который не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, однако в п. 1 ст. 446 ГПК РФ указано: взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение, если для гражданина - должника и членов его семьи, совместно проживающих в данном помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, которое является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
В своем исковом заявлении истец ссылается на п.2 ст.6 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», указывая, что данной нормой не допускается ипотека имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, однако, п.2 ст.6 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», гласит: не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
В силу ст.50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст.ст. 348-349 ГК РФ, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства.
Так же в соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которое он отвечает.
Кроме того, условиями Смешанного договора залога недвижимости (ипотеки) с элементами поручительства № от 11.07.2007г. (п.3.1.3.-.3.1.5.) предусмотрены условия обращения взыскания на заложенное имущество.
Согласно ст. 78 ФЗ «Об исполнительном производстве», взыскание на заложенное имущество производится по исполнительному документу, являющемуся судебным актом или выданному на основании судебного акта. Для удовлетворения требований Залогодержателя взыскание на заложенное имущество обращается в первую очередь.
В резолютивной части искового заявления требования истца не конкретизированы, т.к. не указано какая сделка недействительна и к какой именно сделке применить последствия недействительности ничтожной сделки.
Ничтожной сделка будет являться, если совершена с пороком субъектного состава или с существенным нарушением требуемой формы или содержания, к которым законодатель относит: сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 172 ГК РФ).
На основании изложенного, представитель ответчика просит суд отказать истцу в удовлетворении заявленных требований.
Третье лицо на стороне ответчика - судебный пристав-исполнитель Бутенко И.С., в судебном заседании оставил разрешение вопроса о судьбе иска на усмотрение суда, суду пояснил, что 29.01.2009г. было возбуждено исполнительное производство о взыскании задолженности. Поскольку, в решении суда не была указана стоимость жилого дома, им было направлено в суд заявление о разъяснении судебного акта. Определением Ленинского районного суда г.Краснодара, вступившим в законную силу 03.03.2009г., был разъяснен судебный акт, согласно которого, ему было разрешено в привлечении специализированного органа, для установления стоимости жилого дома. На данное имущество был наложен арест, также была направлена заявка о привлечении оценщика, составлен акт об оценке, после чего имущество передано торгующей организации на продажу - 04.08.09г. Исполнительное производство было приостановлено, так как истцами обжаловались результаты оценки. Его действия судом были признаны законными, и исполнительное производство было возобновлено. Вторые торги 14.04.2010г., также не состоялись, по причине отсутствия заявок. Было предложено взыскателю ЗАО АБ «Первомайский» оставить указанное имущество за собой, на которые последние ответили согласием. 10.08.2010г. - производство окончено по фактическому исполнению.
Выслушав представителя истца, представителя ответчика, третье лицо, исследовав письменные материалы дела и оценив указанные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Статьей 339 ГК РФ, предусмотрено, что договор залога должен соответствовать следующим требованиям:
1. В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
2. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.
3. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.
Статьей 446 ГПК РФ определен перечень имущества, на который не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, однако в п. 1 ст. 446 ГПК РФ указано: взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение, если для гражданина - должника и членов его семьи, совместно проживающих в данном помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, которое является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Согласно п.2 ст.6 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
В силу ст.50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст.ст. 348-349 ГК РФ, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства.
Так же в соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которое он отвечает.
Согласно ст. 78 ФЗ «Об исполнительном производстве», взыскание на заложенное имущество производится по исполнительному документу, являющемуся судебным актом или выданному на основании судебного акта. Для удовлетворения требований залогодержателя взыскание на заложенное имущество обращается в первую очередь.
В судебном заседании установлено, что 11.07.2007г. между ЗАО АБ «Первомайский» в лице заместителя председателя правления Кулаковой А.И. и Волгиной Татьяной Николаевной был заключен кредитный договор № (л.д. 10-12), согласно которому Банк предоставил Волгиной Т.Н. кредит в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей под 24 % годовых сроком до 08.07.2009г., с ежемесячной выплатой процентов за пользование кредитом и частичным погашением кредита. Целью кредита являлись потребительские нужды - Волгиной Татьяны Николаевны.
Этим же днем, 11 июля 2007г., во исполнение п. 6.1. указанного кредитного договора между Банком и Волгиной Т.Н., а также Парамоновой Г.П. был заключен смешанный договор залога недвижимости (ипотеки) с элементами поручительства № (л.д. 13-17). Предметом договора ипотеки с элементами поручительства является жилой дом, общей площадью 156.4 кв.м., расположенный по адресу: Крымский район, ст. Нижнебаканская, <адрес>, принадлежащий на праве собственности Парамоновой Галине Петровне на основании решения Крымского районного суда Краснодарского края, что подтверждается свидетельством о праве собственности серии 23-АА № от 01.07.2005г. выданного ГУ ФРС КК.
Решением Ленинского районного суда г.Краснодара от 11.12.2008 года, была взыскана солидарно с Волгиной Т.Н. и Парамоновой Г.П. в пользу ЗАО Банк «Первомайский» сумма задолженности по кредитному договору № от 11.07.2007г. в размере 541 232, 44 руб. (Пятьсот сорок одна тысяча двести тридцать два рубля 44 копейки), и судебные расходы в размере 6 806,16 руб. (Шесть тысяч восемьсот шесть рублей 16 копеек), а всего 548 038, 60 руб. (Пятьсот сорок восемь тысяч тридцать восемь рублей 60 копеек).
Этим же решением суда, обращено взыскание на предмет залога по договору залога недвижимости № от 11.07.2007г. - жилой дом, литер А, общей площадью 156,4 кв.м., жилой площадью 70,3 кв.м., находящийся по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Крымский район, станица Нижнебаканская, <адрес>, установлено начальная продажная цена заложенного имущества в размере его действительной рыночной стоимости.
Согласно указанному решению, имеющему в соответствии с ч.2 ст.61 ГПК РФ преюдициальное значение, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Суд, изучив заключенный между сторонами - ЗАО АБ «Первомайский», как «Залогодержатель», Парамоновой Г.П., как «Залогодатель», и Волгиной Т.Н., как «Заемщиком», смешанный договор залога недвижимости (ипотеки) с элементами поручительства № (л.д. 13-17), приходит к мнению, что данный договор соответствует требованиям установленным законодательством РФ. Более того, нельзя рассматривать вопрос о недействительности части договора в отрыве от единого кредитного договора с элементами поручительства и залога недвижимости.
Поэтому, суд критически относится к доводам представителя истца о том, что данное домовладение, не может быть обращению к взысканию, поскольку является единственным недвижимым имуществом, принадлежащим истице на праве собственности, в котором непосредственно она и проживает вместе с членами своей семьи.
Поскольку, в соответствии с нормами указанными в ГПК РФ (ч.1 ст.446), взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение, если для гражданина - должника и членов его семьи, совместно проживающих в данном помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, которое является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
В ранее вынесенном решении Ленинского районного суда г.Краснодара от 11.12.2008 года, истицей Парамоновой Г.П. не оспаривалась действительность смешанного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, из чего, судом сделан вывод о том, что на тот момент истицей были осознаны последствия за неисполнение или ненадлежащие исполнение обязательства по указанному договору.
Таким образом, заявленные требования истицы, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства по делу, более того, смешанный договор, к которому истица просила применить последствия недействительности ничтожной сделки, соответствует требованиям установленным законодательством Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований о применении недействительности ничтожной сделки - смешанного договора залога недвижимости (ипотеки) с элементами поручительства № от 11.07.2007г., зарегистрированного в соответствующем органе 27.08.2007г., заключенного между ЗАО Акционерный Банк «Первомайский» и Парамоновой Галиной Петровной; о возврате ЗАО Акционерным Банком «Первомайский» Парамоновой Галине Петровне правоустанавливающих документов на жилой дом, расположенный по адресу: Крымский район, ст. Нижнебаканская. <адрес>. 90; об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю снять обременения с недвижимого имущества, расположенного по адресу: Крымский район, ст. Нижнебаканская, <адрес>. 90, наложенные в связи с регистрацией договора залога недвижимости (ипотеки) с элементами поручительства № от 28 июля 2008 г. путем погашения соответствующей регистрационной записи; и о наложении ареста на домовладение, расположенное по адресу: Крымский район, ст. Нижнебаканская, <адрес>, - отказать.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Крымский районный суд в течение 10 суток со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья:
Решение не вступило в законную силу.