К делу № 2-1661/10г.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Крымск «24» сентября 2010 года.
Крымский райсуд Краснодарского края в составе:
судьи Улановской Т.В.,
при секретаре Соловьевой М.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Калайда Григория Николаевича к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, ООО «Салют-2000», Крымскому районному отделу судебных приставов УФССП по Крымскому району Краснодарского края, ЗАО «Бизнес-Фактор» и Нагаевой Эльвине Аджи-Алимовне, о признании результатов торгов по продаже земельных участков недействительными,
УСТАНОВИЛ:
Калайда Г.Н. обратился с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, ООО «Салют-2000», Крымскому районному отделу судебных приставов УФССП по Крымскому району Краснодарского края, ЗАО «Бизнес-Фактор» и Нагаевой Эльвине Аджи-Алимовне, о признании результатов торгов по продаже земельных участков недействительными.
Свои требования мотивирует тем, что 19 февраля 2008 года на основании договора купли-продажи, он приобрел земельный участок площадью 600 (шестьсот) кв.м., категории земель: земли поселений, с кадастровым номером 23:45:0101178:0027, находящийся по адресу: Краснодарский край, г.Крымск, <адрес> предназначенного для индивидуального жилищного строительства, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.03.2008 года. На земельном участке размещены следующие строения: погреб, колодец, в соответствии с техническим паспортом от 15.02.2008г.
12 мая 2009 года также на основании договора купли-продажи, он приобрел земельный участок, соседствующий с его земельным участком, площадью 700 (семьсот) кв.м., категории земель: земли поселений, с кадастровым номером 23:45:0101178:0058, находящийся по адресу: Краснодарский край, г.Крымск, ул. <адрес> предназначенном для индивидуального жилищного строительства, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 01.06.2009 года. На участке имелся навес размером (3,65 м. х 4,85 м.), гараж размером (5,30 м. х 3,60 м.), а также колодец, что подтверждается актом обследования МУ «Управления архитектуры и градостроительства» города Крымска и Крымского района от 07 мая 2009 года.
За период владения этими объектами он построил на земельном участке по адресу: г.Крымск, <адрес>, баню, возвел теплицу, помещения для содержания скота и птицы, а также произвел реконструкцию незавершенного строительством жилого дома, обустроил жилую комнату, где на данный момент проживает.
24.06.2009г. постановлением судебного пристава-исполнителя У. было возбуждено в отношении него исполнительные производства № с суммой долга 77 882 руб. 96 коп., и № от 07.08.2009 г., с суммой штрафа 300 руб.
Постановлением судебного пристава-исполнителя М. от 14.09.2009г. возбуждено исполнительное производство №, с суммой долга в размере 125 811 руб.
Исходя из материалов исполнительных производств, 22.01.2010г. судебные приставы-исполнители М. и У. передали по акту передачи исполнительного документа и материалов исполнительного производства для дальнейшего исполнения материалы исполнительных производств в отношении должника Калайда Г.Н. судебному приставу-исполнителю Бастанжиеву А.С.
В этот же день, постановлением от 22.01.2010 г. Бастанжиев А.С. объединил исполнительные производства в сводное, с общей суммой долга в размере 204 293 руб. 96 коп..
03.02.2010г. в акт описи имущества были включены два земельных участка, принадлежащие истцу на праве собственности. После вынесения постановления о наложении ареста на имущество, подлежащее государственной регистрации от 02.02.2010 г., акта о наложении ареста (описи имущества) от 03.02.2010 г., заявки на реализацию арестованного имущества по сводному исполнительному производству от 15.03.2010 г. в Отдел организации по оценке и реализации имущества должников УФССП по Краснодарскому краю, а также служебной записки № по продаже принадлежащей ему недвижимости, о назначении торгующей организации ООО «Салют - 2000» от 30.03.2010 г., в лице директора Матяш Е.Д., организация и проведение торгов были поручены данному ООО «Салют-2000», выступающей в роли продавца.
Считает, что торги, как организованные с нарушением правил их подготовки, установленных статьями 447,448 ГК РФ, подлежат признанию недействительными в соответствии со ст. 449 ГК РФ в силу следующих нарушений:
Во-первых, ответчиком ООО «Салют-2000» были нарушены правила проведения торгов, установленные ГК РФ: согласно ст. 448 ГК РФ, является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица. В местной периодической печати, специальных информационных изданиях, публикующих сведения о продаже объектов недвижимости, объявления о проведении торгов не публиковались. Информация о проводимых торгах оказалась практически недоступной для лиц, потенциально заинтересованных в приобретении реализуемого имущества.
Во-вторых, в обход всех законодательных норм торгующая организация выставила на продажу оба земельных участка, принадлежащие истцу - в рубрике «бесплатные объявления» в газетах «Электрон» и «Компас», распространяемые на территории Крымска и Крымского района, с текстом: «Срочно! 6 соток, по <адрес>, 350 000 рублей, тел: 8 918 248 1329», «земельный участок, <адрес>, 13 сот., собственность, коммуникации рядом. Цена 700 тыс. руб. тел. 8 918 49128 58» без всяких ссылок на торги. Ненадлежащая форма доведения информации о публичных торгах является нарушением, достаточным для признания их недействительными. В связи с тем, что предметом торгов является недвижимое имущество, то объявление, являющееся офертой, в соответствии с требованиями статей 435 и 554 ГК РФ должно содержать существенные условия договора, то есть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю - победителю торгов, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества. Вышеуказанные объявления таких данных не содержит. Поскольку указанное объявление противоречит действующему законодательству, то его нельзя признать надлежащей офертой, так как оно не соответствует ее признакам, указанным в ст. 435 ГК РФ, а именно определенности и признаку наличия существенных условий договора.
В-третьих, согласно п. 1 ст. 278 ГК РФ установлено, что обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.
В данном случае, земельные участки с предпринимательской деятельностью истца не связаны, и вопрос об обращении взыскания на данные земельные участки в судебном порядке не ставился. На момент вынесения постановлений по исполнительным действиям, у судебного пристава-исполнителя отсутствовала информация о том, что взыскатель обратился в суд с заявлением об обращении взыскания на земельные участки должника либо уже состоялось соответствующее решение суда.
В соответствии со ст. 79 ФЗ «Об исполнительном производстве» при исполнении исполнительных документов в отношении граждан не может быть обращено взыскание на имущество, указанное в Перечне видов имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. Данное положение находится в системной связи со статьей 24 ГК РФ, закрепляющей ответственность гражданина по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое не может быть обращено взыскание и перечень которого устанавливается гражданским процессуальным законодательством, с тем чтобы гарантировать должнику и лицам, находящимся на его иждивении, условия, необходимые для их нормального существования и деятельности.
Кроме того, на основании отчета №п «Об оценке рыночной стоимости двух земельных участков (кадастровые номера 23:45:0101178:0027 и 23:45:0101178:0058), площадью 600 и 700 кв.м., принадлежащих на праве собственности Калайда Г.Н.» оценены оба объекта в 260 338 руб., в связи с тем, что находятся в зоне подтопления паводковыми водами (лист 10, отчета), при использовании сравнительного подхода допущена масса нарушений, а именно за аналоги взяты объекты без точного адреса по намеренно заниженной цене от 180 000 руб. до 200 000 руб., причем один из объектов в Абинском районе, находящиеся в зоне подтопления.
09.03.2010г. ЗАО «Бизнес-Фактор», отправлено сообщение судебному приставу-исполнителю, где говориться, что заказ подлежит исполнению только после предоставления официального документа, подтверждающего факт нахождения оцениваемых объектов в зоне подтопления паводковыми водами. На запрос пристава от 09.03.2010 г. в архитектуру г. Крымска о подтверждении данного факта получен ответ архитектуры от 11.03.2010 г., где сказано, что на основании копии актов от 10.08.2002 г. № 454 и 861 и иных документов, жилые дома, расположенные по адресу: Крымск, <адрес> и 34-а, пострадали в результате наводнения 8-9 августа 2002 г. Нигде, ни в одном документе не сказано, что земельные участки, которые принадлежат истцу, для последующего индивидуального жилищного строительства, т.е. предназначены для застройки жилья, находятся в зоне подтопления паводковыми водами. В противном случае архитектура не дает разрешения застраиваться, а только использовать землю под огород, если это угрожает жизни и здоровью людей. Данный отчет приставом принят - вх. № 03/46-1175 от 12.03.2010 г.
Т.е. оценщиком грубо нарушены его права, оценка умышленно произведена по чрезмерно заниженной цене, а пристав данную работу принял, в то же время кадастровая стоимость, полученная мной на 13.07. 2010г. составляет: <адрес>, площадью 600 кв.м. (кадастровый номер 23:45:0101178: 0027) - 887 028 руб.; <адрес>, а пл.700 кв.м. (кад.23:45:0101178:0058) -1 021 825 руб.
Считает, что злоупотребления правами и нарушения, допущенные судебным приставом-исполнителем на стадии исполнительного производства также являются основанием для признания недействительными результатов публичных торгов.
Поэтому просит суд, признать недействительными результаты публичных торгов по продаже земельного участка площадью 600 (шестьсот) кв.м., категории земель: земли поселений, с кадастровым номером 23:45:0101178:0027, находящийся по адресу: <адрес>, предназначенного для индивидуального жилищного строительства; признать недействительными результаты публичных торгов по продаже земельного участка площадью 700 (семьсот) кв.м., категории земель: земли поселений, с кадастровым номером 23:45:0101178:0058, находящийся по адресу: <адрес>, предназначенного для индивидуального жилищного строительства; договор купли-продажи, принадлежащего ему на праве собственности земельного участка, находящийся по адресу: <адрес>, заключенный между продавцом -ООО «Салют-2000», в лице директора Матяш Евгения Дмитриевича и покупателем - Нагаевой Эльвиной Аджи-Алимовной, в форме протокола № 26 о результатах торгов по продаже арестованного имущества должника Калайда Г.Н. лот № 1 от 22.06.2010 г., признать недействительным, как заключенный с нарушением закона и нарушающий интересы истца, с применением последствий недействительности ничтожной сделки; договор купли-продажи, принадлежащего ему на праве собственности земельного участка, находящийся по адресу: <адрес>, заключенный между продавцом -ООО «Салют-2000», в лице директора Матяш Евгения Дмитриевича и покупателем - Нагаевой Эльвиной Аджи-Алимовной, в форме протокола № 27 о результатах торгов по продаже арестованного имущества должника Калайда Г.Н. лот № 2 от 22.06.2010 г., признать недействительным, как заключенный с нарушением закона и нарушающий интересы истца, с применением последствий недействительности ничтожной сделки.
В судебном заседании представитель истца по доверенности Каширина Е.Д. поддержала исковые требования и просила суд их удовлетворить.
Представитель ответчика ООО «Салют-2000» - Матяш Е.Д. в судебное заседание не явился, исковые требования не признал, суду предоставил отзыв на иск, из которого следует, что исковые требования Калайда Г. Н. необоснованны по следующим основаниям.
Во-первых, ООО «Салют-2000» является специализированной торгующей организацией и осуществляет реализацию имущества, на которое обращено взыскание, в соответствии с действующим законодательством РФ.
При этом, полномочия ООО «Салют-2000», при проведении торгов 22 июня 2010г., определялись ст. 448 ГК РФ, а также Договором от 25.12.2009 года №, дополнительным соглашением от 30.03.2010 г., заключенным между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю и ООО «Салют-2000», доверенностью от 01.04.2010 года №, Техническим заданием, являющегося приложением № к договору, Поручением на реализацию арестованного имущества № от 24 марта 2010 г.
При проведении торгов ООО «Салют-2000» выполнило все требования законодательства и указанных выше документов «Федерального агентства по управлению государственным имуществом» и судебного пристава-исполнителя, в частности: надлежащим образом и в установленные законом сроки опубликовало извещение о торгах, приняло заявки и задатки от участников торгов, провело торги и выявило победителя торгов, с которым был подписан протокол о результатах торгов, имеющий силу договора купли-продажи.
Извещение о проведении торгов было опубликовано в газете «Вестник Торгов», которая является Краснодарской краевой специализированной газетой, зарегистрированной Южным окружным межрегиональным территориальным управлением Министерства РФ по делам печати, регистрационным свидетельством ПИ № от 22.01.03г., сферой распространения которой является Краснодарский край. В информационном сообщении указаны размеры (площадь), продаваемых объектов, а также контактный телефон для получения дополнительных сведений об аукционе, правилах проведения и предмете торгов. Дополнительно информационное сообщение размещалось в сети Интернет, в частности на официальных сайтах ФССП, ФАУГИ, ООО «Салют-2000».
Во-вторых, ООО «Салют-2000» не публиковал объявления в газетах «Электрон» и «Компас», как это указано в исковом заявлении.
В-третьих, согласно пункту 3 статьи 3 Закона «Об исполнительном производстве» на судебных приставов возложены функции по исполнению судебных актов и актов других органов. Осуществляя возложенные на него функции, судебный пристав-исполнитель совершает определенные действия по обнаружению имущества должника, его описи, аресту, и т.д. В силу статьи 90 названного Закона защита прав взыскателя, должника и других лиц осуществляется путем обжалования действий судебного пристава-исполнителя. Таким образом, Законом «Об исполнительном производстве» установлен самостоятельный способ защиты прав, нарушенных в результате незаконных действий судебного пристава-исполнителя, и предусмотрены конкретные последствия такого нарушения.
Как следует из положений статьи 62 Закона «Об исполнительном производстве», деятельность судебного пристава-исполнителя, предшествующая реализации имущества с публичных торгов, заканчивается подачей заявки на проведение торгов. В данном случае действия судебного пристава-исполнителя, совершенные в ходе ареста и описи имущества, не имеют отношения к порядку проведения торгов и допущенные при аресте имущества нарушения не являются основанием для признания торгов недействительными. Пункт 1 статьи 449 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность признания торгов недействительными только в случае нарушения порядка их проведения. Порядок проведения торгов (в том числе в процессе исполнительного производства) регулируется Гражданским кодексом РФ (пункт 2 статьи 63 Закона «Об исполнительном производстве»). Поскольку нарушения, на которые ссылается истец, допущенные судебным приставом-исполнителем при наложении ареста на имущество должника, не касаются правил проведения торгов, указанные нарушения не являются основанием для признания судом торгов недействительными (пункт 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22 декабря 2005г. №101).
Действия судебного пристава-исполнителя (специалиста-оценщика) по оценке имущества должника могут быть обжалованы стороной в исполнительном производстве в порядке, установленном статьей 90 Закона «Об исполнительном производстве» до начала процедуры проведения торгов. Возможные нарушения при этом не могут рассматриваться в качестве оснований для признания судом торгов недействительными. Таким образом, ссылка истца на неправильную оценку имущества, выставленного на публичные торги в рамках исполнительного производства, не может быть принята во внимание при оценке соблюдения порядка их проведения (пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22 декабря 2005г. №101).
По итогам торгов были подписаны Протокол № 26 о результатах торгов по продаже арестованного имущества должника Калайда Григория Николаевича лот № (земельный участок, площадью 600 кв. м, кад. № 23:45:01 01 178:0027, расположенный по адресу: <адрес>) и Протокол № 27 о результатах торгов по продаже арестованного имущества должника Калайда Григория Николаевича лот № от 22.06.2010 года (земельный участок, площадью 700 кв. м, кад. № 23:45:01 01 178:0058, расположенный по адресу: г<адрес>), имеющие силу договора купли-продажи, которые и были предоставлен в ФРС.
В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса РФ торги могут быть признаны недействительными, если они были проведены с нарушением правил, установленных законом. В связи с тем, что правила проведения торгов не были нарушены, основания для признания торгов недействительными отсутствуют.
Представитель ответчика Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю Томашевич А.Н. в судебное заседание не явился, от него поступило заявление с просьбой о рассмотрении данного дела в его отсутствие, при этом, считает, что требования истца незаконны и необоснованны, поскольку торги по продаже земельных участков, принадлежащих должнику Калайда Г.Н. на праве собственности, проведены в соответствии с действующим законодательством, правила проведения торгов нарушены не были, основания для признания торгов недействительными, отсутствуют.
Представитель ответчика ЗАО «Бизнес-Фактор» по доверенности Ходжабекян А.С. в судебное заседание не явился, от него поступило заявление с просьбой о рассмотрении данного дела в его отсутствие, при этом, считает, утверждение истца о том, что оценка «умышленно произведена по чрезвычайно заниженной цене» является абсолютно голословным и не соответствующим действительности. Утверждение истца о том, что при использования сравнительного метода допущена масса ошибок, а именно, что за аналоги взяты объекты «без точного адреса и по заниженной цене» также является необоснованным. В отчете об оценке на стр.28, таблицы 4, приведены все используемые аналоги с ссылками на источники информации. То есть аналоги элементарно проверяемы 2 из 3-х аналогов взяты непосредственно в г.Крымске, а один в соседнем, схожем по инфраструктуре районе, в г.Абинске.
Также в данной таблице описаны применимые к ним корректировки, в том числе корректировка на нахождение в зоне подтопления. Данная корректировка стоимости сделана на основании того, что судебный пристав-исполнитель, устно в телефонном режиме, рассказал о том, что данные участки затапливались, на основании чего оценщик сделал письменный запрос для подтверждения данной информации и получив справку, подтверждающую факт затопления данных участков.
Более того, отчет об оценке составлен с учетом всех требований ФСО №1,2,3 и ФЗ РФ «Об оценочной деятельности».
Учитывая данный факт и ст.12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности», где указано, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Таким образом, считает, что судебный пристав-исполнитель совершенно обоснованно принял результаты оценки.
Ответчик судебный пристав-исполнитель Крымского районного отдела судебных приставов УФССП по Крымскому району Краснодарского края Бастанжиев А.С. в судебном заседании исковые требования не признал, суду пояснил, что исполнительное производство велось исключительно в рамках закона. Проверялось дважды Крымской межрайонной прокуратурой. Вторая жалоба поступила после исполнительного производства, все действия были признаны законными. В отношении должника Калайда Г.Н. было возбуждено несколько исполнительных производств, которые объединили в сводное - 22.01.2010г. и передали ему в производство. Занявшись исполнением, он произвел арест имущества - двух земельных участков, о чем уведомил должника. Назначалась оценка двух земельных участков, которая была поручено специалистам ООО «Бизнес-Фактор». После проведения оценки недвижимого имущества, он известил должника о результатах оценки имущества. Для того, чтобы передать данное имущество специализированной торгующей организации, он направил заявку в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, откуда ему поступило извещение о том, что реализация арестованного недвижимого имущества передана ООО «Салют-2000». После этого, им было передано по акту приема-передачи директору ООО «Салют-2000» Матяш Е.Д., находящейся в г.Краснодаре, на реализацию арестованное недвижимое имущество. После того, как ему стало известно о том, что арестованные земельные участки реализованы ООО «Салют-2000» (проданы), то данной организацией были перечислены на депозитный счет ФССП денежные средства в размере 223 000 руб. Данная сумма была распределена по решению судов, а исполнительное производство было окончено в связи с фактическим исполнением. Данной денежной суммы хватило на погашение задолженности. Остаток денежной суммы, в размере 123 972,46 руб., остался на депозитном счете. Для того, чтобы перечислить указанную сумму на депозитный счет истца, им запрашивались сведения у самого истца о том, на какой счет ему следует вернуть денежную сумму, однако последний данные сведения не предоставил.
Также, ответчик не отрицает тот факт, что истцом частично выплачивалась задолженность, однако, для погашения всей суммы долга этого не хватало. По поводу имущества истца, расположенного на земельных участках, пояснил, что данное имущество не зарегистрировано в Регистрационной палате, более того является ветхим и не имеет никакой ценности. При этом, на момент ареста никакого жилого помещения указанного истцом на земельных участках он не наблюдал.
Ответчица Нагаева Э.А. в судебное заседание не явилась, от неё поступило заявление с просьбой о рассмотрении данного дела в её отсутствие, при этом, исковые требования не признала, поскольку считает, что является добросовестным приобретателем, так как купила земельные участки с торгов.
Выслушав представителя истца, ответчика, исследовав письменные материалы дела и оценив указанные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что ранее Калайда Григорию Николаевичу, 17.11.1980 года рождения, принадлежали на праве собственности: земельный участок, площадью 600 (шестьсот) кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от 19.02.2008 года, предназначенного для индивидуального жилищного строительства; и земельный участок, площадью 700 (семьсот) кв.м., категории земель: земли поселений, с кадастровым номером 23:45:0101178:0058, находящийся по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от 12.05.2009 года, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 11.03.2008 года и от 01.06.2009 года. (л.д. 10,11).
24.06.2009г. постановлением судебного пристава-исполнителя У. в отношении Калайда Г.Н. было возбуждено исполнительные производства № с суммой долга 77 882 руб. 96 коп., и № от 07.08.2009 г., с суммой штрафа 300 руб. Постановлением судебного пристава-исполнителя М. от 14.09.2009г. в отношении Калайда Г.Н. было возбуждено исполнительное производство №, с суммой долга в размере 125 811 руб. 22.01.2010г. судебные приставы-исполнители М. и У. передали по акту передачи исполнительного документа и материалов исполнительного производства для дальнейшего исполнения материалы исполнительных производств в отношении должника Калайда Г.Н. судебному приставу-исполнителю Бастанжиеву А.С.
22.01.2010г. постановлением судебного пристава-исполнителя Бастанжиевым А.С., были объединены исполнительные производства в сводное, с общей суммой долга в размере 204 293 руб. 96 коп. (л.д. 20).
03.02.2010г. в акт описи имущества были включены два земельных участка, принадлежащие Калайда Г.Н. на праве собственности. После вынесения постановления о наложении ареста на имущество, подлежащее государственной регистрации от 02.02.2010 г., акта о наложении ареста (описи имущества) от 03.02.2010 г., заявки на реализацию арестованного имущества по сводному исполнительному производству от 15.03.2010 г. в Отдел организации по оценке и реализации имущества должников УФССП по Краснодарскому краю, а также служебной записки № по продаже принадлежащей ему недвижимости, о назначении торгующей организации ООО «Салют - 2000» от 30.03.2010 г., в лице директора Матяш Е.Д., организация и проведение торгов были поручены данному ООО «Салют-2000», выступающей в роли продавца.
Таким образом, действия судебного пристава-исполнителя Бастанжиева А.С., касающиеся проведенных им вышеуказанных исполнительных действий, судом признаны законными, что подтверждается материалами дела.
Более того, действия судебного пристава-исполнителя (специалиста-оценщика) по оценке имущества должника могут быть обжалованы стороной в исполнительном производстве в порядке, установленном статьей 90 Закона «Об исполнительном производстве» до начала процедуры проведения торгов. Возможные нарушения при этом не могут рассматриваться в качестве оснований для признания судом торгов недействительными. Таким образом, ссылка истца на неправильную оценку имущества, выставленного на публичные торги в рамках исполнительного производства, не может быть принята во внимание при оценке соблюдения порядка их проведения (пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22 декабря 2005г. №101).
Доводы представителя истца относительно того, что торги организованы с нарушением правил их подготовки и проведения, также не могут быть признаны судом обоснованными, ввиду следующего.
В соответствии с ч.1 ст. 447 ГК РФ, договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
В части 2 указанной статьи следует, что организатором торгов также могут являться специализированная организация или иное лицо, которые действуют на основании договора с собственником вещи или обладателем иного имущественного права на нее и выступают от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом.
Согласно части 4 той же статьи ГК РФ, торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.
К публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством, применяются правила, предусмотренные статьями 448 и 449 ГК РФ.
Сопоставив указанные нормы ГК РФ с материалами дела, можно указать, что правилами, проводимыми в порядке исполнения решения суда являются:
1. Аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.
2. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
3. Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса - не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса.
4. Участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.
5. Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.
Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола.
Изложенные правила, позволяют с полной достоверностью сделать вывод, что требования представителя истца касающиеся признания результатов торгов по продаже земельных участков недействительными незаконны, ввиду следующего.
В судебном заседании установлено, что ООО «Салют-2000» является специализированной торгующей организацией и осуществляет реализацию имущества, на которое обращено взыскание, в соответствии с действующим законодательством РФ.
В соответствии с дополнительным соглашением от 30.03.2010 года к Договору № от 25.12.2009г. (Государственному контракту) следует, что Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, именуемое в дальнейшем «Заказчик» и ООО «Салют-2000», именуемым в дальнейшем «Испонитель», был заключен договор на совершение от имени Заказчика действий по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных актов или актов других органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, на территории Краснодарского края, преимущественно: г.Анапа, г.Геленджик, г.Новороссийск, г.Темрюк, г.Крымск, г.Абинск, г.Горячий Ключ, г.Лабинск, г.Усть-Лабинск, г.Краснодар. (л.д. ___ -- ____).
Из поручения на реализацию № от 24.03.2010 года (л.д. ___) следует, что Территориальное управление Росимущества по Краснодарскому краю поручило ООО «Салют-2000» реализацию путем проведения торгов от судебного пристава-исполнителя по акту приема-передачи арестованное имущество, принадлежащее на праве собственности должнику Калайда Н.Г. (земельный участок, площадью 600 (шестьсот) кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, - стоимостью 120 156 руб.; земельный участок, площадью 700 (семьсот) кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, - стоимостью 140 182 руб.)
Поэтому суд считает, что полномочия ООО «Салют-2000» соответствуют обстоятельствам на которые оно ссылается, так как данная организация является специализированной торгующей организацией.
Более того, как установлено в судебном заседании, при проведении торгов ООО «Салют-2000» выполнило все требования законодательства и указанных выше документов «Федерального агентства по управлению государственным имуществом» и судебного пристава-исполнителя, в частности: надлежащим образом и в установленные законом сроки опубликовало извещение о торгах, приняло заявки и задатки от участников торгов, провело торги и выявило победителя торгов, с которым был подписан протокол о результатах торгов, имеющий силу договора купли-продажи.
Извещение о проведении торгов было опубликовано в газете «Вестник Торгов» (а именно, № от 09 апреля 2010 года и № от 21 мая 2010 года), которая является Краснодарской краевой специализированной газетой, зарегистрированной Южным окружным межрегиональным территориальным управлением Министерства РФ по делам печати, регистрационным свидетельством ПИ №10-4910 от 22.01.03г., сферой распространения которой является Краснодарский край. (л.д. _____ - _____)
В информационном сообщении указаны размеры (площадь), продаваемых объектов, а также контактный телефон для получения дополнительных сведений об аукционе, правилах проведения и предмете торгов. Дополнительно информационное сообщение размещалось в сети Интернет (л.д. _____), в частности на официальных сайтах ФССП, ФАУГИ, ООО «Салют-2000».
Поскольку, единственной специализированной газетой является «Вестник Торгов», то утверждение представителя истца о том, что торгующая организация выставила на продажу оба земельных участка, в рубрике «бесплатные объявления» в газетах «Электрон» и «Компас», не могут быть признаны допустимым, так как данные газеты, не являются специализированной газетой. Следовательно, если данные объявления были опубликованы в одной из вышеуказанных газет («Электрон» и «Компас), тогда бы ООО «Салют-2000» надлежащим образом не выполнило бы извещение, и на этом основании данные торги могли быть признаны недействительными.
Более того, не доказан тот факт, что именно торгующей организацией были выставлены на продажу оба земельных участка, в рубрике «бесплатные объявления» в газетах «Электрон» и «Компас», так как данную операцию может осуществить любой желающий, а требования к подающим бесплатное объявление не предъявляются, тем самым идентифицировать кто именно указал, что данные земельные участки продаются, не представляется возможным, тем более, что ООО «Салют-2000» отрицает факт подачи ими объявления в данных газетах.
Протоколом от 06.05.2010 года ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю в лице ООО «Салют-2000» (организатор торгов), торги по продаже арестованного имущества должника Калайда Г.Н. признаны несостоявшимися, поскольку за период с 09.04.2010г. по 05.05.2010г., организатором торгов не было зарегистрировано ни одной заявки.
Однако, в соответствии с договорами о задатке №от 01 июня 2010 года, №№ 43, 44, 45 от 10 июня 2010 года следует, что Х. и Нагаева Э.А. перечислили денежные средства в размере по 11 000 руб. (Одиннадцать тысяч рублей), по поводу продажи на торгах арестованного имущества - земельный участок, площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, и по 12 000 руб. (Двенадцать тысяч рублей), по поводу продажи на торгах арестованного имущества - земельный участок, площадью 700 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>-«а». Также данными лицами были поданы заявки на участии в торгах. (л.д. ___-___).
Протоколами от 15.06.2010 года ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю в лице ООО «Салют-2000» (организатор торгов), об окончании приема и регистрации заявок на участие в торгах по продаже арестованного имущества должника Калайда Г.Н., были зарегистрированы в период с 21.05.2010г. по 11.06.2010г. две заявки на участии в торгах: Нагаевой Э.А. и Х.
Протоколами от 22.06.2010 года № и № ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю в лице ООО «Салют-2000» (организатор торгов), об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества должника Калайда Г.Н. (Лот № и №), установлено, что Нагаева Э.А. признана победителем торгов, при этом цена проданного имущества (Лот №) составляет 103 000 рублей, (Лот №) составляет 120 000 рублей. С победителем торгов также составлены протоколы № и № от 22.06.2010 года, о результатах торгов по продаже арестованного имущества должника Калайда Г.Н. (л.д. ___, ___).
Доводы представителя истца о том, что не может быть обращено взыскание на земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином-должником предпринимательской деятельности, жилое помещение, если для гражданина-должника оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, судом признаны несостоятельными, поскольку в ходе судебного разбирательства не было установлено, что на данных земельных участках были расположены какие-либо объекты недвижимости, сведений об их регистрации не имеется, фактически данные объекты недвижимости не существуют.
Мнение представителя истца о том, что оценка земельных участков произведена по чрезвычайно заниженной цене является абсолютно необоснованным и не соответствующим действительности, поскольку при использования сравнительного метода оценки имущества, за аналоги взяты два объекта недвижимости непосредственно находящихся в г.Крымске, а один в соседнем, схожем по инфраструктуре районе, в г.Абинске, приведены все используемые аналоги с ссылками на источники информации.
В судебном заседании также установлено, что оценщиком ЗАО «Бизнес-Фактор» описаны применимые к оценке корректировки, в том числе корректировка на нахождение в зоне подтопления, факт которой нашел своё подтверждение в справке Администрации МО Крымский район.
Таким образом, в судебном заседании установлено, что ответчиком ООО «Салют-2000» надлежащим образом и в установленные законом сроки опубликовано извещение о торгах, приняты заявки и задатки от участников торгов, проведены торги и выявлен победитель торгов, с которым был подписан протокол о результатах торгов, имеющий силу договора купли-продажи. Ответчиком ЗАО «Бизнес-Фактор» всесторонне, объективно и полно, проведена оценка недвижимости с использованием сравнительного метода оценки имущества.
Изложенное позволяет сделать вывод о том, что требования истца удовлетворению не подлежат, поскольку не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства по делу.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Калайда Григория Николаевича к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, ООО «Салют-2000», Крымскому районному отделу судебных приставов УФССП по Крымскому району Краснодарского края, ЗАО «Бизнес-Фактор» и Нагаевой Эльвине Аджи-Алимовне, о признании результатов торгов по продаже земельных участков недействительными - отказать.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский крайсуд через Крымский райсуд в течение 10 суток со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья:
К делу № 2-1661/10г.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
(Резолютивная часть)
г. Крымск «24» сентября 2010 года.
Крымский райсуд Краснодарского края в составе:
судьи Улановской Т.В.,
при секретаре Соловьевой М.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Калайда Григория Николаевича к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, ООО «Салют-2000», Крымскому районному отделу судебных приставов УФССП по Крымскому району Краснодарского края, ЗАО «Бизнес-Фактор» и Нагаевой Эльвине Аджи-Алимовне, о признании результатов торгов по продаже земельных участков недействительными,
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Калайда Григория Николаевича к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, ООО «Салют-2000», Крымскому районному отделу судебных приставов УФССП по Крымскому району Краснодарского края, ЗАО «Бизнес-Фактор» и Нагаевой Эльвине Аджи-Алимовне, о признании результатов торгов по продаже земельных участков недействительными - отказать.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский крайсуд через Крымский райсуд в течение 10 суток со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья:
<данные изъяты>