Решение

Именем Российской Федерации

04 мая 2011 года г. Краснознаменск

Краснознаменский районный суд в составе председательствующего судьи Шкуратовой А.В., при секретаре Андросовой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Росслитстрой» к Лямину Эдуарду Александровичу о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от 30 ноября 2007 года, зарегистрированного в <данные изъяты> <данные изъяты> в качестве договора долевого участия в строительстве,

установил:

ООО «Росслитстрой» обратилось в суд с названным иском, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между действовавшим на основании агентского договора от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения к нему ООО «Росслитстрой-Риэлт» и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, предметом которого явилось заключение в будущем договора купли-продажи трехкомнатной квартиры, расположенной на 5 этаже, во второй секции, проектной площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>.

Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Калининграда от 28 ноября 2007 года данный предварительный договор признан договором долевого участия в строительстве и в качестве такового зарегистрирован в УФРС по Калининградской области.

Как следует из иска, застройщиком вышеуказанного дома является ООО «Росслитстрой», которое просило суд признать данный договор расторгнутым ввиду неисполнения ответчиком обязательства в части полной оплаты предварительной стоимости квартиры, которая на момент заключения договора составляла <данные изъяты>

Как указал истец, фактически Ляминым Э.А. в ООО «Росслитстрой-Риэлт» внесены денежные средства в размере <данные изъяты> руб., неоднократные требования об оплате ответчиком оставшейся части долга остались без удовлетворения, в связи с чем ООО «Росслитстрой», руководствуясь ст.ст. 450, 452 ГКРФ, п. 5.4 договора, согласно которому невнесение полностью или частично суммы договора является односторонним отказом покупателя от исполнения договора, о чем ему направляется соответствующее уведомление, с даты направления которого договор считается расторгнутым, просило суд признать вышеуказанный договор расторгнутым, сославшись на то, что уведомление о расторжении договора направлено ответчику заказанным письмом 20 марта 2010 года.

В судебном заседании представитель истца Романова Л.А., действовавшая на основании доверенности, иск поддержала по изложенным в нем основания, просила расторгнуть указанный в иске договор сначала, оспорив по различным основаниям все квитанции, представленные ответчиком суду в подтверждение внесения полной оплаты по договору, но, признавая при этом внесение Ляминым Э.А. в ООО «Росслитстрой-Риэлт» денежные средства в размере <данные изъяты> руб., затем, оспорив только квитанцию от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> руб., полагала, что данная квитанция содержит очевидные признаки подделки подписи главного бухгалтера и кассира ООО «Росслитстрой-Риэлт» ФИО8, в связи с чем настаивала на том, что ответчиком в счет оплаты стоимости квартиры по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ внесена денежная сумма в размере <данные изъяты> руб., и договор подлежит расторжению.

Ответчик Лямин Э.А. в судебном заседании исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать, настаивал, что свои обязательства по оплате стоимости квартиры выполнил в полном объеме, в подтверждение чего предоставил квитанции о внесении денежных средств частично в ООО «Росслитстрой», частично в ООО «Росслитстрой-Риэлт», полагал, что позиция истца об обратном связана с нежеланием передать в его собственность квартиру, стоимость которой в настоящее время значительно возросла, а также с тем обстоятельством, что из спорной квартиры застройщик построил две, чем нарушил условия заключенного договора. Что же касается оспоренной представителем истца квитанции, Лямин Э.А. показал, что внес по ней <данные изъяты> руб. главному бухгалтеру ООО «Росслитстрой» ФИО4, которая расписалась в квитанции подписью главного бухгалтера ООО «Росслитстрой-Риэлт» ФИО8

О причинах её поступка он не задумывался, вопросов не задавал, поскольку оба общества имели один и тот состав учредителей, с генеральным директором ООО «Росслитстрой» ФИО5 его связывали дружеские, доверительные отношения, проблемы с застройщиком возникли только после исчезновения ФИО5, возбуждения по данному факту уголовного дела, последующего убийства ДД.ММ.ГГГГ очередного генерального директора ФИО6, смены руководства обществ, которое отказалось признать ранее заключенные договоры, в связи с чем он и остальные дольщики были вынуждены обратиться за защитой своих прав в Октябрьский районный суд г. Калининграда. Решением данного суда от 28 ноября 2007 года заключенный с ним предварительный договор купли-продажи квартиры признан договором долевого участия в строительстве и в качестве такового зарегистрирован в УФРС по Калининградской области. Ответчик сослался на то, что данным решением суда установлен факт внесения им полной оплаты по договору, в связи с чем это обстоятельство в силу преюдиции оспариванию не подлежит. Кроме того, с 2007 года истец исполнение им обязательства по оплате предварительной стоимости квартиры в полном объеме не оспаривал, в том числе и при рассмотрении дела Октябрьским районным судом г. Калининграда, куда он в обоснование своих требований предоставлял те же квитанции.

Представитель ответчика адвокат Глотов А.В. в удовлетворении иска просил отказать, полагал, что Лямин Э.А. не должен нести ответственность за несоблюдение в ООО «Росслитстрой-Риэлт» и в ООО «Росслитстрой» финансовой дисциплины, за неправильное оформление платежных документов, отсутствие сведений о внесенных Ляминым Э.А. денежных средствах.

Суд, выслушав объяснения лиц, участвовавших в деле, исследовав письменные доказательства, пришел к следующему.

Как установлено судом, ООО «Росслитстрой-Риэлт» в соответствии с условиями заключенного с истцом ООО «Росслитстрой» агентского договора от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ обязалось по поручению последнего оказывать услуги по поиску, заключению и полному сопровождению предварительных договоров купли-продажи квартир в строящихся многоквартирных домах по <адрес> (<данные изъяты>) в <адрес> от имени и за счет ООО «Росслитстрой».

В соответствии с п. 1 ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком Ляминым Э.А. и ООО «Росслитстрой-Риэлт» на основании указанного агентского договора заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым стороны обязались в будущем заключить между собой основной договор купли-продажи квартиры, по которому Продавец будет обязан передать в собственность Покупателя, а Покупатель будет обязан принять и оплатить квартиру. Её предварительную стоимость стороны определили в <данные изъяты> долларов, что составляет <данные изъяты> руб., исходя из курса доллара на день оплаты по курсу ЦБ РФ, <данные изъяты>., подлежащую уточнению путем корректировки предварительной стоимости квартиры на сумму, рассчитываемую как произведение разницы между фактической площадью квартиры по результатам обмеров органа технической инвентаризации и проектной площадью квартиры и стоимости 1 кв. м площади квартиры в размере 600 долларов.

Согласно п.п. 2.3, 4.1 заключенного договора, полный расчет между покупателем и продавцом производится при подписании Основного договора, в качестве обеспечения исполнения обязательства покупателя по заключению основного договора и иных обязательств по предварительному договору покупатель вносит 100% оплату в кассу продавца в размере <данные изъяты> руб. в день подписания договора.

Кроме того, в силу п. 3.1.2 Продавец принял на себя обязательство об окончании строительства дома в 4 квартале 2007 года и обеспечении государственной регистрации своего права собственности на квартиру не позднее 2 квартала 2008 года.

Как установлено судом, данное обязательство истцом до настоящего времени не исполнено.

В соответствии с положениями ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, по заявленным истцом требованиям и в силу приведенной нормы договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора одной стороной. При этом должно быть установлено, что другая сторона надлежащим образом выполнила условия договора в полном объеме.

Только при наличии этих условий, по – мнению суда, возможно расторжение договора по основаниям изложенного п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Несмотря на неисполнение истцом принятого на себя обязательства по окончанию строительства дома в 4 квартале 2007 года и оформлению на себя права собственности на спорную квартиру не позднее 2 квартала 2008 года, ответчик Лямин Э.А. обязательство по 100 % оплате в кассу продавца денежных средств в сумме <данные изъяты> руб. в день подписания предварительного договора купли-продажи квартиры выполнил.

Как видно из представленных Ляминым Э.А. квитанций, платежи ответчиком внесены частично застройщику ООО «Росслитстрой», частично в ООО «Росслитстрой-Риэлт» в период с <данные изъяты> по ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до заключения предварительного договора, о расторжении которого заявил истец.

По данному обстоятельству представитель истца в судебном заседании объяснений дать не смогла.

Признав факт внесения ответчиком платежей в счет оплаты спорной квартиры, в отношении которой ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи, Романова Л.А., окончательно сформулировав исковые требования, оспорила только последнюю квитанцию к приходно-кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму <данные изъяты> руб. по мотиву подделки подписи главного бухгалтера и кассира ООО «Росслитстрой-Риэлт» ФИО8

Допрошенная судьей Ленинградского районного суда г. Калининграда на основании судебного поручения свидетель ФИО8 показала, что работала в ООО «Росслитстрой-Риэлт» главным бухгалтером в период с июля 2006 по октябрь 2007 года. Обозрев оспоренную истцом квитанцию, свидетель подтвердила, что подпись, а также почерк ей не принадлежат, от руки квитанции она не выписывала, такие бланки в бухгалтерии отсутствовали, предположила, что печать ООО «Росслитстрой-Риэлт», которая хранилась в её сейфе и проставлялась ею лично, также не подлинная.

Вместе с тем, как видно из материалов истребованного по ходатайству истца гражданского дела по иску ФИО13 к ООО «Росслитстрой», ООО «Росслитстрой-Риэлт» о признании заключенного ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора купли-продажи квартиры договором долевого участия в строительстве, в подтверждение внесения платежей в ООО «Росслитстрой-Риэлт» в счет оплаты квартиры, строившейся в том же доме, что и у ответчика Лямина Э.А., ФИО9 представлены две квитанции к приходно-кассовым ордерам № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> и без номера от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> руб., на общую сумму <данные изъяты> (дело №, л.д. 10).

Однако квитанция к приходно-кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ имеет печать ООО «Росслитстрой-Риэлт» при отсутствии подписи главного бухгалтера и кассира ФИО8

Более того, согласно материалам дела и это же следует из пояснений Романовой Л.А. вышеуказанный предварительный договор между ФИО9 и ООО «Росслитстрой-Риэлт» ДД.ММ.ГГГГ заключен быть не мог, поскольку ООО «Росслитстрой-Риэлт» начало заключать договоры с дольщиками на основании дополнительного соглашения к Агентскому договору от ДД.ММ.ГГГГ только после ДД.ММ.ГГГГ, так как до этого времени ООО «Росслитстрой-Риэлт» не существовало. Упомянутый агентский договор от ДД.ММ.ГГГГ был заключен между истцом ООО «Росслитстрой» и «Руслитцемент плюс», ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение к агентскому договору от ДД.ММ.ГГГГ году, по которому агентом вместо ООО «Руслитцемент плюс» стало ООО «Росслитстрой-Риэлт».

Вместе с тем, данные обстоятельства не препятствовали истцу ООО «Росслитстрой» признать как факт заключения указанного предварительного договора с ФИО9, так и внесение им денежных средств, в подтверждение чего ФИО9 были представлены две квитанции, как и у Лямина Э.А., не соответствующие по своей форме (отсутствие подписи главного бухгалтера и кассира, приколотых кассовых чеков, номера приходно-кассового ордера) выдаваемым остальным дольщикам, но не оспариваемые ООО «Росслитстрой».

Кроме того, из показаний допрошенной в качестве свидетеля кассира ООО «Росслитстрой» ФИО10, подтвердившей подлинность всех представленных ей на обозрение квитанций о внесении Ляминым Э.А. денежных средств в ООО «Росслитстрой» в счет оплаты квартиры по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что правила ведения бухгалтерского учета в обществе не соблюдались. ФИО10 показала, что все вопросы решал лично генеральный директор, он же владелец фирмы, который руководил деятельностью компаний, в том числе ООО «Росслитстрой» и ООО «Росслитстрой-Риэлт». С её слов, квитанции изготавливались как от руки, так и на компьютере, рукописные квитанции обычно через кассу и бухгалтерский учет не проводились, деньги по ним не приходывались, поступавшие денежные средства в валюте не приходывались никогда, печать общества находилась у директора, он проставлял её лично.

При таком положении суд признает несостоятельными доводы представителя истца в обоснование заявленных исковых требований об отсутствии в бухгалтерии общества расходных кассовых ордеров, подтверждающих получение указанных в квитанциях Лямина Э.А. денежных средств, поскольку отсутствие кассовых документов свидетельствует о неправильном ведении бухгалтерского учета и не влечет возникновения и прекращения гражданских прав ответчика.

Принимая во внимание, что на оспоренной истцом квитанции печать ООО «Росслитстрой-Риэлт» проставлена, доводы представителя Романовой Л.А. о подделке подписи главного бухгалтера и кассира общества ФИО8, хотя и подтвержденные последней, не могут служить основанием к признанию судом установленным факта невнесения по данной квитанции денежных средств.

По-мнению суда, ответчик как слабая сторона по договору, заключив вышеуказанный предварительный договор и имея намерение приобрести квартиру исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не может нести ответственность за ненадлежащее ведение бухгалтерского учета хозяйствующим субъектом, заключавшим договор с целью осуществления предпринимательской деятельности и извлечения прибыли, обязанного вести бухгалтерский учет в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Суд находит заслуживающими внимания доводы Лямина Э.А. о том, что причинами обращения в суд с настоящим иском, явился существенный рост стоимости жилья и нежелание истца исполнять обязательство по передаче квартиры в его собственность.

Из объяснений представителя истца Романовой Л.А. в судебном заседании следует, что истцом в Октябрьский районный суд г. Калининграда были предъявлены два иска о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры: настоящий - к Лямину Э.А. и аналогичный (по основанию невнесения полной оплаты по договору) – к ФИО9

Согласно условиям предварительного договора купли-продажи квартиры между ФИО9 и ООО «Росслитстрой-Риэлт» ДД.ММ.ГГГГ, аналогичного по своему содержанию договору, заключенному с ответчиком Ляминым Э.А., в качестве обеспечения исполнения обязательства покупателя по заключению основного договора покупатель обязался внести <данные изъяты> на расчетный счет или в кассу продавца, а оставшиеся <данные изъяты>. – не позднее ДД.ММ.ГГГГ, т.е. всего <данные изъяты> руб.

В ходе судебного разбирательства по гражданскому делу по иску к Алиеву А.А. истец отказался от иска ввиду заключения ДД.ММ.ГГГГ с ФИО9 соглашения о расторжении договора, по которому ООО «Росслитстрой» выплатило ему <данные изъяты> руб., включающие в себя внесенные ФИО9 по предварительному договору <данные изъяты>. и проценты за пользование денежными средствами.

В суде Романова Л.А. предложила заключить ответчику Лямину Э.А аналогичное соглашение, по условиям которого тому возвращалась денежная сумма в размере <данные изъяты> руб., включающая в себя <данные изъяты> руб. -признаваемая истцом как внесенная Ляминым Э.А. по предварительному договору за вычетом <данные изъяты> руб. по оспоренной квитанции от ДД.ММ.ГГГГ и проценты за пользование чужими денежными средствами. От заключения соглашения на таких условиях ответчик отказался, настаивая на исполнении им обязательства по 100 % оплате предварительной стоимости квартиры.

Оценив в совокупности представленные сторонами доказательства, суд считает, что утверждения Лямина Э.А. о внесении денежных средств по договору в полном объеме подтверждены представленными им квитанциями, истцом не опровергнуты, допустимые и достоверные доказательства обратного не представлены.

О правильность таких выводов суда свидетельствует и то обстоятельство, что на протяжении трех с половиной лет истец никаких намерений расторгнуть договор и возвратить ответчику уплаченные денежные средства не высказывал, хотя согласно п. 4.1 предварительного договора обязанность Лямина Э.А. по внесению в кассу продавца денежных средств в сумме <данные изъяты> руб. наступила в день подписания предварительного договора, т.е. ДД.ММ.ГГГГ.

Более того, не заявлялись такие требования истцом в судах первой и кассационной инстанции в ходе судебного разбирательства по гражданскому делу по иску Лямина Э.А. к ООО «Росслитстрой», ООО «Росслитстрой-Риэлт» о признании заключенного им ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Росслитстрой-Риэлт» предварительного договора купли-продажи квартиры договором долевого участия в строительстве, в то время как вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Калининграда от ДД.ММ.ГГГГ был установлен факт внесения Ляминым Э.А. полной оплаты стоимости квартиры по договору.

Доводы представителя истца Романовой Л.А. о том, что в связи с исчезновением ДД.ММ.ГГГГ при неизвестных обстоятельствах директора ООО «Росслитстрой» ФИО5 и убийстве ДД.ММ.ГГГГ генерального директора ООО «Росслитстрой» ФИО6 как на обстоятельства, препятствовавшие обращению в суд с настоящим иском, суд находит несостоятельными.

Генеральным директором ООО «Росслитстрой» в 2007 году стал ФИО11, занимающий данную должность и в настоящее время, который изначально не признавал как обязательства общества, возникшие из заключенных с гражданами предварительных договоров купли-продажи квартир, так и вообще внесение ими денежных средств. Несмотря на такую позицию генерального директора общества, истцом доводы о подложности представленных Ляминым Э.А. Октябрьскому районному суду г. Калининграда и исследованных в судебном заседании квитанций либо о неполном внесении денежных средств Ляминым Э.А. не приводились.

При таких обстоятельствах, на основании анализа изложенных выше доказательств, руководствуясь приведенными нормами материального закона, суд считает исковые требования ООО «Росслитстрой» не подлежащими удовлетворению.

На основании ст. 194-199 ГПК РФ,

Решил:

Иск ООО «Росслитстрой» к Лямину Эдуарду Александровичу о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного <адрес> <адрес> в качестве договора долевого участия в строительстве, оставить без удовлетворения.

Мотивированное решение изготовлено 10 мая 2011 года.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Краснознаменский районный суд <адрес> в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме, начиная с 11 мая 2011 года.

Судья