Решение Именем Российской Федерации 05 мая 2011 года г. Краснознаменск Краснознаменский районный суд в составе председательствующего судьи Шкуратовой А.В., при секретаре Вислобоковой Л.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Куприянова Сергея Юрьевича к ООО «Управляющая компания «Наш дом» о возложении обязанности заключить договор управления многоквартирным домом с исключением из него пунктов, перечисленных в протоколе разногласий от 12 февраля 2011 года, установил: Куприянов С.Ю. обратился в суд с названными требованиями, указав, что 03 февраля 2011 года ООО «Управляющая компания «Наш дом» направила ему как собственнику <адрес> в <адрес> проект договора управления данным многоквартирным домом, по результатам рассмотрения которого общим собранием собственников жилья от 12 февраля 2011 года утвержден протокол разногласий, предусматривающий исключение из договора п.п. 1, 7, 11, 12, 13, 14, 17, 18 в связи с ненужностью проведения данных работ в 2011 году. Протокол разногласий направлен управляющей компании и в администрацию МО «Краснознаменское городское поселение», 16 февраля 2011 года ответчик известил об отклонении разногласий, в связи с чем, основывая свою позицию на положениях ч. 2 ст.445 ГК РФ, истец просил обязать ответчика заключить договор управления вышеуказанным многоквартирным домом с исключением из него вышеуказанных пунктов. В судебном заседании Куприянов С.Ю. заявленные требования поддержал по изложенным в иске основаниям, указав, что 12 февраля 2011 года он организовал и провел в форме заочного голосования общее собрание собственников помещений в <адрес>, на котором единогласно был утвержден протокол разногласий к проекту договора управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ, направленному ответчиком для подписания собственникам помещений данного многоквартирного дома. Из Перечня работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (приложение 4 к договору) управляющей компании было предложено исключить семь пунктов по следующим причинам: п. 1 «Управление многоквартирным домом» как не подразумевающий предоставление услуг по содержанию и ремонту дома, не содержащий перечня конкретных видов работ; п. 7 «Уборка мусора на контейнерных площадках» по мотиву отсутствия во дворе дома контейнерной площадки, её расположения в 100 м от дома, нерегулярности вывоза мусора, растаскивания мусора животными, уборку за которыми собственники оплачивать не должны; п. 11 «Укрепление конструктивных элементов», п. 12 «Ремонт просевшей отмостки», п. 13 «Замена разбитых стекол окон и дверей в помещениях общего пользования» ввиду того, что решение о проведении данных работ относится к компетенции общего собрания собственников; п. 14 «Утепление и прочистка дымовентиляционных каналов, проверка состояния и ремонт продухов в цоколях зданий, ремонт и укрепление входных дверей» по мотиву целесообразности внесения платы за выполнение данных видов работ после их проведения; п.п. 17, 18 «Дератизация», «Дезинсекция» ввиду того, что собственники помещений проводят эти работы самостоятельно, в случае необходимости готовы привлечь к выполнению данных работ специализированные службы. Резюмировав свою позицию, истец пояснил, что перечисленные выше работы собственники в силах выполнить сами либо путем заключения договоров с организациями, оказывающими необходимый вид услуг, в связи с чем приведенные им выше пункты на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома подлежат исключению из договора. Представитель ответчика ООО «Управляющая компания «Наш дом» Асташова М.А., действовавшая на основании доверенности, исковые требования не признала, указав, что в оспоренный истцом договор включены только обязательные виды работ и услуг, перечень которых утвержден администрацией МО «Краснознаменское городское поселение», являвшейся организатором проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами Краснознаменского городского поселения, по результатам которого <адрес> передан в управление ООО «Управляющая компания «Наш дом». По-мнению Асташовой М.А., заключение истцом договора управления данным домом с ответчиком, на условиях, определенных конкурсной документацией, утвержденной органом местного самоуправления, является для Куприянова С.Ю. обязательным. Кроме того, представитель ответчика полагала, что по смыслу ч. 1 ст. 445 ГК РФ истец не вправе передавать в суд разногласия к проекту договора управления домом, таким правом наделен только ответчик, в связи с чем производство по делу подлежит прекращению. Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, пришел к следующему. В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. Как установлено судом, до окончания в 2010 году срока действия договора управления двенадцатиквартирным домом № по <адрес> в <адрес>, заключенного с ООО «Управляющая компания «Наш дом» по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации, собственниками помещений в данном многоквартирном доме решение о способе управления в 2011 году этим домом принято не было. В силу ч. 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Как следует из протокола рассмотрения заявок на участие в открытом конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами от ДД.ММ.ГГГГ №, по окончанию срока подачи заявок на участие в конкурсе подана только одна заявка от ООО «Управляющая компания «Наш дом», конкурс признан несостоявшимся, единственным частником конкурса признан ответчик, с которым и заключен муниципальный контракт. В соответствии с конкурсной документацией, утвержденной главой администрации МО «Краснознаменское городское поселение», срок начала выполнения управляющей организацией возникших по результатам конкурса обязательств определен через 15 дней с даты окончания срока направления собственникам помещений в многоквартирном доме подписанных управляющей организацией проектов договоров управления многоквартирным домом. Управляющая организация вправе взимать с собственников помещений в многоквартирном доме плату за содержание и ремонт помещения, а также плату за коммунальные услуги в порядке, предусмотренном условиями конкурса и договором управления многоквартирным домом (п.12.1 конкурсной документации). Таким образом, у ООО «Управляющая компания «Наш дом» возникли обязательства по выполнению работ и оказанию услуг, включенных в Перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, который определен в конкурсной документации в зависимости от степени благоустройства дома и является одним из условий конкурса. Согласно ч. 5 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного приведенной выше ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного ч. 4 ст. 161 ЖК РФ открытого конкурса, в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ. Как установлено судом, 03 февраля 2011 года ответчик направил подписанный им проект договора управления многоквартирным домом от 01 февраля 2010 года № истцу Куприянову С.Ю., 12 февраля 2011 года решением общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес> в <адрес> утвержден протокол разногласий к указанному проекту договора, который был направлен ответчику и отклонен последним ввиду необоснованности, а также по мотиву определения оспоренных условий договора управления в конкурсной документации, утвержденной главой администрации МО «Краснознаменское городское поселение», в связи с чем они не могут быть предметом спора между управляющей компанией и собственниками помещений в многоквартирном доме. В соответствии с положениями ч. 1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. Доводы представителя ответчика о том, что по смыслу приведенной ч. 1 ст. 445 ГК РФ у истца отсутствует право передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда, поскольку для Куприянова С.Ю. заключение договора является в силу ч. 5 ст. 161 ЖК РФ обязательным, суд находит ошибочными. Поскольку ООО «Управляющая компания «Наш дом» было единственным участником открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами заключение договора управления многоквартирными домами, являвшимися объектами конкурса, в силу п. 71 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06 февраля 2006 года № 75 для ответчика также является обязательным. Согласно ч.2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. При таких обстоятельствах, на основании приведенной нормы материального закона Куприянов С.Ю. вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора управления многоквартирным домом, на рассмотрение суда. Что же касается существа заявленных Куприяновым С.Ю. требований, то оснований к их удовлетворению суд не находит. Действительно, собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества, но с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом. ( п. 12 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность"). В тех случаях, когда собственниками многоквартирного дома не было реализовано решение о выборе способа управления многоквартирным домом, организация управления многоквартирным домом относится к компетенции органов местного самоуправления. Как установлено судом и не оспаривалось сторонами, собственниками помещений в <адрес> в <адрес> способ управления данным домом выбран не был, администрацией МО «Краснознаменское городское поселение» во исполнение требований ч. 4 ст. 161 ЖК РФ организовано проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами в Краснознаменском городском поселении, объектом которого в числе прочих являлся вышеуказанный дом. Поскольку конкурс признан несостоявшимся, данный многоквартирный дом передан в управление единственному участнику конкурса ООО «Управляющая компания «Наш дом», во исполнение принятых на себя обязательств ответчик направил собственникам помещений в этом доме подписанный им проект договора управления домом, заключение которого для истца в силу ч. 5 ст. 161 ЖК РФ является обязательным. Требования истца об исключении из проекта договора семи вышеприведенных пунктов в связи с ненужностью проведения в 2011 году перечисленных в них работ, как следует из объяснений Куприянова С.Ю,, обусловлены желанием уменьшить цену договора управления многоквартирным домом. Вместе с тем, согласно п. 34 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" в случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации. При этом, на основании п. 41 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06 февраля 2006 года № 75 конкурсная документация, утверждается организатором конкурса и включает в себя, кроме прочего, перечень обязательных работ и услуг, устанавливаемый организатором конкурса в зависимости от уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, включая требования к объемам, качеству, периодичности каждой из таких работ и услуг. При этом организатор конкурса в соответствии с перечнем обязательных работ и услуг самостоятельно определяет расчетную стоимость каждой из обязательных работ и услуг, которая в силу п. 83 этого же нормативно-правового акта должна быть равна плате за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса и в конкурсной документации. Как видно из оспоренного проекта договора и приложений к нему, он по своему содержанию полностью соответствует условиям проведенного администрацией МО «Краснознаменское городское поселение» открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, поэтому его заключение обязательно как для ответчика – единственного участника конкурса, так и для истца – собственника помещений в многоквартирном доме, не избравшего способ управления домом, в связи с чем организация управления данным домом, определение условий договора управления, перечня обязательных работ и услуг перешли к компетенции органа местного самоуправления и были реализованы им в силу требований приведенных выше нормативных правовых актов вместо собственников. При таких обстоятельствах заявленные Куприяновым С.Ю. исковые требования о возложении на ответчика обязанности заключить договор управления многоквартирным домом с учетом утвержденного собственниками помещений в многоквартирном доме протокола разногласий от 12 февраля 2011 года суд находит не основанными на законе и не подлежащими удовлетворению. Кроме того, в силу ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома. (п.10 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность". При таких обстоятельствах, исходя из приведенных норм права, принимая во внимание значение для обеспечения безопасных и благоприятных условий проживания граждан проведение тех видов работ и услуг, которые истец просит исключить из договора управления многоквартирным домом, суд находит недопустимым безмотивный отказ от их выполнения, обусловленный единственной целью уменьшением размера платежей, в противном случае, по- мнению суда, не будет обеспечено надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома. На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, Решил: Иск Куприянова Сергея Юрьевича к ООО «Управляющая компания «Наш дом» о возложении обязанности заключить договор управления многоквартирным домом с исключением из него пунктов, перечисленных в протоколе разногласий от 12 февраля 2011 года, оставить без удовлетворения. Мотивированное решение изготовлено 10 мая 2011 года. Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Краснознаменский районный суд Калининградской области в течение десяти дней со дня изготовления решения в окончательной форме, начиная с 11 мая 2011 года. Судья