Решение

Именем Российской Федерации

05 мая 2011 года г. Краснознаменск

Краснознаменский районный суд в составе председательствующего судьи Шкуратовой А.В., при секретаре Вислобоковой Л.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тимофеевой Дианы Юрьевны к ООО «Управляющая компания «Наш дом» о возложении обязанности заключить договор управления многоквартирным домом с исключением из него пунктов, перечисленных в протоколе разногласий от 12 февраля 2011 года,

установил:

Тимофеева Д.Ю. обратилась в суд с названными требованиями, указав, что 03 февраля 2011 года ООО «Управляющая компания «Наш дом» направила ей как собственнику <адрес> в <адрес> проект договора управления данным многоквартирным домом, по результатам рассмотрения которого общим собранием собственников жилья от 12 февраля 2011 года утвержден протокол разногласий, предусматривающий исключение из договора п.п. 1, 7, 11, 12, 13, 14, 17, 18 в связи с ненужностью проведения данных работ в 2011 году. Протокол разногласий направлен управляющей компании и в администрацию МО «Краснознаменское городское поселение», 16 февраля 2011 года ответчик известил об отклонении разногласий, в связи с чем, основывая свою позицию на положениях ч. 2 ст.445 ГК РФ, истица просила обязать ответчика заключить договор управления вышеуказанным многоквартирным домом с исключением из него приведенных пунктов.

В судебном заседании Тимофеева Д.Ю. заявленные требования поддержала по изложенным в иске основаниям, указав, что 12 февраля 2011 года один из собственников помещений в вышеуказанном доме Куприянов С.Ю. организовал и провел в форме заочного голосования общее собрание собственников, на котором единогласно был утвержден протокол разногласий к проекту договора управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ, направленному ответчиком для подписания собственникам помещений данного многоквартирного дома. Из Перечня работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (приложение 4 к договору) управляющей компании было предложено исключить семь перечисленных в иске пунктов, потому что указанные в них работы собственники в силах выполнить сами либо путем заключения договоров с организациями, оказывающими необходимый вид услуг. Поддержав исключение из Перечня работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (приложение 4 к договору) п. 1 «Управление многоквартирным домом», истица пояснила, что не знает, в чем заключается данная услуга; п. 7 «Уборка мусора на контейнерных площадках» по мотиву отсутствия во дворе дома контейнерной площадки, её расположения в 100 м от дома, нерегулярности вывоза мусора; п. 11 «Укрепление конструктивных элементов», п. 12 «Ремонт просевшей отмостки», п. 13 «Замена разбитых стекол окон и дверей в помещениях общего пользования», п. 14 «Утепление и прочистка дымовентиляционных каналов, проверка состояния и ремонт продухов в цоколях зданий, ремонт и укрепление входных дверей» ввиду ненужности; п.п. 17, 18 «Дератизация», «Дезинсекция» ввиду того, что собственники помещений проводят эти работы самостоятельно, в случае необходимости готовы привлечь к выполнению данных работ специализированные службы.

Кроме того, Тимофеева Д.Ю. пояснила, что, проголосовав за исключение перечисленных видов работ и услуг, она исходила из того, что управляющая компания не выполняет своих обязательств, никаких работ и услуг не оказывает, в то время как собственники добросовестно оплачивают ежемесячные платежи.

Суд, выслушав объяснения истца, исследовав письменные доказательства, пришел к следующему.

В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Как установлено судом, до окончания в 2010 году срока действия договора управления двенадцатиквартирным домом № по <адрес> в <адрес>, заключенного с ООО «Управляющая компания «Наш дом» по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации, собственниками помещений в данном многоквартирном доме решение о способе управления в 2011 году этим домом принято не было.

В силу ч. 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Как следует из протокола рассмотрения заявок на участие в открытом конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами от ДД.ММ.ГГГГ №, по окончанию срока подачи заявок на участие в конкурсе подана только одна заявка от ООО «Управляющая компания «Наш дом», конкурс признан несостоявшимся, единственным частником конкурса признан ответчик, с которым и заключен муниципальный контракт.

В соответствии с конкурсной документацией, утвержденной главой администрации МО «Краснознаменское городское поселение», срок начала выполнения управляющей организацией возникших по результатам конкурса обязательств определен через 15 дней с даты окончания срока направления собственникам помещений в многоквартирном доме подписанных управляющей организацией проектов договоров управления многоквартирным домом. Управляющая организация вправе взимать с собственников помещений в многоквартирном доме плату за содержание и ремонт помещения, а также плату за коммунальные услуги в порядке, предусмотренном условиями конкурса и договором управления многоквартирным домом (п.12.1 конкурсной документации).

Таким образом, у ООО «Управляющая компания «Наш дом» возникли обязательства по выполнению работ и оказанию услуг, включенных в Перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, который определен в конкурсной документации в зависимости от степени благоустройства дома и является одним из условий конкурса.

Согласно ч. 5 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного приведенной выше ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного ч. 4 ст. 161 ЖК РФ открытого конкурса, в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ.

Как установлено судом, 03 февраля 2011 года ответчик направил подписанный им проект договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ № истице Тимофеевой Д.Ю., ДД.ММ.ГГГГ решением общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес> в <адрес> утвержден протокол разногласий к указанному проекту договора, который был направлен ответчику и отклонен последним ввиду необоснованности, а также по мотиву определения оспоренных условий договора управления в конкурсной документации, утвержденной главой администрации МО «Краснознаменское городское поселение», в связи с чем они не могут быть предметом спора между управляющей компанией и собственниками помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Поскольку ООО «Управляющая компания «Наш дом» было единственным участником открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами заключение договора управления многоквартирными домами, являвшимися объектами конкурса, в силу п. 71 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № для ответчика также является обязательным.

Согласно ч.2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

При таких обстоятельствах, на основании приведенной нормы материального закона Тимофеева Д.Ю. вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора управления многоквартирным домом, на рассмотрение суда.

Что же касается существа заявленных ею требований, то оснований к их удовлетворению суд не находит.

Действительно, собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества, но с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом. ( п. 12 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность").

В тех случаях, когда собственниками многоквартирного дома не было реализовано решение о выборе способа управления многоквартирным домом, организация управления многоквартирным домом относится к компетенции органов местного самоуправления.

Как установлено судом и не оспаривалось сторонами, собственниками помещений в <адрес> в <адрес> способ управления данным домом выбран не был, администрацией МО «Краснознаменское городское поселение» во исполнение требований ч. 4 ст. 161 ЖК РФ организовано проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами в Краснознаменском городском поселении, объектом которого в числе прочих являлся вышеуказанный дом. Поскольку конкурс признан несостоявшимся, данный многоквартирный дом передан в управление единственному участнику конкурса ООО «Управляющая компания «Наш дом», во исполнение принятых на себя обязательств ответчик направил собственникам помещений в этом доме подписанный им проект договора управления домом, заключение которого для истицы в силу ч. 5 ст. 161 ЖК РФ является обязательным.

Требования истицы об исключении из проекта договора семи вышеприведенных пунктов в связи с ненужностью проведения в 2011 году перечисленных в них работ, как следует из её объяснений, обусловлены желанием уменьшить цену договора управления многоквартирным домом.

Вместе с тем, согласно п. 34 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" в случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации.

При этом, на основании п. 41 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06 февраля 2006 года № 75 конкурсная документация, утверждается организатором конкурса и включает в себя, кроме прочего, перечень обязательных работ и услуг, устанавливаемый организатором конкурса в зависимости от уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, включая требования к объемам, качеству, периодичности каждой из таких работ и услуг. При этом организатор конкурса в соответствии с перечнем обязательных работ и услуг самостоятельно определяет расчетную стоимость каждой из обязательных работ и услуг, которая в силу п. 83 этого же нормативно-правового акта должна быть равна плате за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса и в конкурсной документации.

Как видно из оспоренного проекта договора и приложений к нему, он по своему содержанию полностью соответствует условиям проведенного администрацией МО «Краснознаменское городское поселение» открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, поэтому его заключение обязательно как для ответчика – единственного участника конкурса, так и для истицы – собственника помещений в многоквартирном доме, не избравшей способ управления домом, в связи с чем организация управления данным домом, определение условий договора управления, перечня обязательных работ и услуг перешли к компетенции органа местного самоуправления и были реализованы им в силу требований приведенных выше нормативных правовых актов вместо собственников.

При таких обстоятельствах заявленные Тимофеевой Д.Ю. исковые требования о возложении на ответчика обязанности заключить договор управления многоквартирным домом с учетом утвержденного собственниками помещений в многоквартирном доме протокола разногласий от ДД.ММ.ГГГГ суд находит не основанными на законе и не подлежащими удовлетворению.

Кроме того, в силу ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома. (п.10 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность".

При таких обстоятельствах, исходя из приведенных норм права, принимая во внимание значение для обеспечения безопасных и благоприятных условий проживания граждан проведение тех видов работ и услуг, которые истица просит исключить из договора управления многоквартирным домом, суд находит недопустимым безмотивный отказ от их выполнения, обусловленный единственной целью уменьшением размера платежей, в противном случае, по- мнению суда, не будет обеспечено надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома.

Что же касается доводов Тимофеевой Д.Ю. о неисполнении или ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по управлению их домом, то в силу п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

Решил:

Иск Тимофеевой Дианы Юрьевны к ООО «Управляющая компания «Наш дом» о возложении обязанности заключить договор управления многоквартирным домом с исключением из него пунктов, перечисленных в протоколе разногласий от 12 февраля 2011 года, оставить без удовлетворения.

Мотивированное решение изготовлено 10 мая 2011 года.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Краснознаменский районный суд Калининградской области в течение десяти дней со дня изготовления решения в окончательной форме, начиная с 11 мая 2011 года.

Судья