№2-824/2010 Иск о признании недействительным зарегистрированного права удовлетворен



                                                                                                                                          Дело № 2-824/2010

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 сентября 2010 года г. Краснотурьинск

Краснотурьинский городской суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Арефьевой Л.А.,

         при секретаре Барановой А.М.,

         рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Самигуллиной Р.З. к ОАО “Сибирско-Уральская Алюминиевая компания”, администрации городского округа Краснотурьинск, специализированному областному государственному унитарному предприятия “Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости” Свердловской области о признании недействительным зарегистрированного права собственности на жилое помещение, о включении занимаемого жилого помещения в реестр муниципальной собственности, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

                                                  

у с т а н о в и л:

Самигуллина Р.З. обратилась в суд с иском к ОАО “Сибирско-Уральская Алюминиевая компания” (далее – ОАО “СУАЛ”), администрации городского округа Краснотурьинск, специализированному областному государственному унитарному предприятия “Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости” Свердловской области о признании недействительным зарегистрированного права собственности на жилое помещение /Номер обезличен/ в доме /Номер обезличен/ по ..., о включении занимаемого жилого помещения в реестр муниципальной собственности, применении последствий недействительности ничтожной сделки – договора коммерческого найма.

В судебном заседании истец Самигуллина Р.З. исковые требования поддержала и суду пояснила, что ее супруг ФИО2 работал в электролизном цехе БАЗа и состоял на учете как нуждающийся в улучшении жилищных условий с /Дата обезличена/ года, поскольку они проживали в двухкомнатной квартире семьей, состоящей из 5-ти человек. Распределение жилья состоялось в /Дата обезличена/ года, ордер на квартиру муж получил /Дата обезличена/ года. При этом в ордер, кроме мужа, были включены она и дочь ФИО1 До вселения в занимаемую квартиру им пришлось самостоятельно производить отделочные работы: штукатурить стены и потолки, стеклить и окрашивать оконные рамы, клеить обои. В /Дата обезличена/ году с супругом, который уже с /Дата обезличена/ года был на пенсии, сотрудники УБСР заключили договор коммерческого найма, который является незаконным, потому что он является срочным, что ухудшает их положение, предусматривает основания расторжения договора найма и соответственно, выселения, не предусмотренные Жилищным кодексом РФ. Она данный договор не подписывала, так как её не устроили условия последнего.

Строительство дома по ... с /Дата обезличена/ года осуществляло предприятие Ремстройдормаш, а завершило строительство ОАО БАЗ. Но в строительство были вложены государственные средства и продолжалось строительство государственным предприятием более 4 лет. Завод БАЗ окончил строительство и вкладывал в строительство тоже государственные средства, поскольку в  /Дата обезличена/ года незавершенное строительство было передано заводу, который стал акционерным обществом только в /Дата обезличена/ года. Ни при получении ордера, и при заключении с её супругом договора коммерческого найма никто не предупредил, что квартира является собственностью Богословского алюминиевого завода, и что он лишается права на приватизацию жилого помещения.

Она просит признать недействительным зарегистрированное право собственности ОАО “СУАЛ” на квартиру /Номер обезличен/ в доме /Номер обезличен/ по ... в ..., обязать администрацию городского округа Краснотурьинск включить в  реестр муниципальной собственности квартиру /Номер обезличен/ дома /Номер обезличен/ по ... в ..., признать недействительным договор коммерческого найма жилого помещения от /Дата обезличена/ года и применить последствия недействительности сделки.

Представители ответчиков - ОАО “Сибирско-Уральская Алюминиевая компания” филиал “БАЗ-СУАЛ”, СОГУП “Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости” Свердловской области, администрации городского округа Краснотурьинск, третьего лица - Краснотурьинского отдела главного управления федеральной регистрационной службы по Свердловской области в судебное заседание не явились, направили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Судом, с учетом мнения истца, определено рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие истца, представителей ответчиков - ОАО “Сибирско-Уральская Алюминиевая компания” филиал “БАЗ-СУАЛ”, СОГУП “Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости” Свердловской области, администрации городского округа Краснотурьинск, третьего лица - Краснотурьинского отдела главного управления федеральной регистрационной службы по Свердловской области.

Из письменного возражения представителя ответчика ОАО “Сибирско-Уральская Алюминиевая компания” Янцен А.А. следует, что требования, изложенные в исковом заявлении, он не признаёт по следующим основаниям:

            Согласно договору от /Дата обезличена/ г., заключенному между заводом РСДМ и   Богословским алюминиевым заводом о передаче функций Заказчика по строительству 106-квартирного жилого дома с трансагентством в микрорайоне /Номер обезличен/ от завода «Ремстройдормаш» Богословскому алюминиевому заводу было передано безвозмездно незавершенное строительство. На момент преобразования государственного предприятия в акционерное общество незавершенный строительством объект (каким в тот момент являлся недостроенный дом по ...) в соответствии с разделом 4 Временных методических указаний по оценке стоимости объектов приватизации, утв. Указом Президента РФ от 29.01.1992 г. № 66, правомерно был включен в план приватизации завода и  в дальнейшем вошел в   Уставный фонд акционерного общества Богословский алюминиевый завод.

     Утверждение истца о том, что дом построен за счет государственных средств, противоречит фактическим обстоятельствам и законодательству. При строительстве данного дома использовались не только централизованные капвложения, как утверждает заявитель, но и собственные средства акционерного общества. 106 - квартирный дом по ... был принят по акту /Номер обезличен/ государственной комиссией /Дата обезличена/ г. в период, когда государственное предприятие - Богословский алюминиевый завод был уже преобразован в акционерное общество открытого типа и которое стало правопреемником прав и обязанностей Богословского алюминиевого завода по ранее заключенному договору строительного подряда. Соответственно, за период строительства с /Дата обезличена/. (момент акционирования) по /Дата обезличена/ г. строительство дома осуществлялось за счет собственных средств завода. При этом в строительство дома были вложены средства акционерного общества, что подтверждается справкой, выданной бухгалтерией на основании Приложения № 2 к Плану приватизации справкой формы КС-1 о стоимости дома при его вводе в эксплуатацию. Согласно справке бухгалтерии сумма капитальных вложений предприятия составила 551.519,6 тыс. руб. Таким образом, жилой дом по ... был построен акционерным обществом «БАЗ» по договору строительного подряда на собственные средства АО. Как заказчик (ст.368 ГК РСФСР) АО «БАЗ» осуществлял финансирование его строительства, данное обстоятельство истцом не опровергнуто. Согласно ст.7 ФЗ-4218 от 24.12.92 г. «Об основах федеральной жилищной политики» указанный дом и спорная квартира является частным жилым фондом, так как построен за счет средств частного юридического лица- АО «БАЗ». Право собственности у АО «БАЗ» на дом /Номер обезличен/ по ... возникло после окончания строительства в /Дата обезличена/ года, когда был подписан акт /Номер обезличен/ о приемке оконченного строительством объекта в эксплуатацию, который не признан недействительным в установленном порядке.

     Жилищные права истца возникли только после изменения формы собственности государственного предприятия в акционерное общество, достроившего жилой дом, и эта форма собственности частная, следовательно, пользоваться жилым помещением истец может лишь на условиях найма в частном жилом фонде  (гл. 35 ГК РФ). Спорная квартира была предоставлена истцу в  соответствии с положением о порядке предоставления жилья трудящимся ОАО «БАЗ», утвержденного /Дата обезличена/ года и согласно заявлению истца и списку очередности ОАО «СУАЛ» (филиал «БАЗ-СУАЛ») на основании договора коммерческого найма. Истцом не указано, какому конкретно закону не соответствует сделка (договор коммерческого найма). Истцу жилое помещение было предоставлено не договору социального найма, он не значился в списке на предоставление жилья, утвержденного главой Городского округа Краснотурьинск, а ему было предоставлено жилое помещение, являющееся собственностью ответчика. Истец был согласен на предоставление жилья на таких условиях, о чем свидетельствует оспариваемый договор коммерческого найма, заключенный с истцом /Дата обезличена/ года.

     Кроме того, заявителем не учтено требование п. 1 ст. 181 ГК РФ, согласно которому срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года.

     Представитель ответчика ОАО “Сибирско-Уральская Алюминиевая компания” Янцен А.А. в своем возражении на исковое заявление Самигуллинорй Р.З. просит отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Из письменного возражения представителя ответчика администрации ГО Краснотурьинск Ленючевой С.А. следует, что требования, изложенные в исковом заявлении, она также не признаёт в связи с тем, что на момент преобразования государственного предприятия БАЗ в АО “БАЗ” дом /Номер обезличен/ по ... был недостроенным. В плане приватизации БАЗа недостроенный дом /Номер обезличен/ значится как объект незавершенного капитального строительства. Стоимость объекта была включена в стоимость основных средств и вложений и уставный капитал АО “БАЗ” согласно разделу 4 Временных методических указаний по оценке стоимости объектов приватизации, утвержденных Указом Президента РФ от 29 января 1992 года № 66. Кроме того, данные Указания содержат норму, прямо предусматривающую, что объекты незавершенного строительства включаются в План приватизации и приводятся в “Акте оценке стоимости незавершенного строительства и неустановленного оборудования”. Таким образом, АО “БАЗ” после преобразования получило в частную собственность недостроенный объект по ..., ..., а Конституция РФ предусматривает охрану частной собственности.

Также в соответствии с ч. 1 ст. 2 Закона РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” от 04 июля 1991 года № 1541-1 приватизации подлежат жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, занимаемые гражданами по договору социального найма. Из выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок установлено, что правообладателем спорной квартиры /Номер обезличен/ по ..., ... является открытое акционерное общество “Сибирско-Уральская Алюминиевая компания”. Именно поэтому у Администрации городского округа Краснотурьинск нет законных оснований для включения спорной квартиры в реестр муниципальной собственности.

В письменном отзыве представителя третьего лица Управления федеральной регистрационной службы по Свердловской области Муллагалиевой Р.Р. указано, что Управление просит рассмотреть дело по усмотрению суда, в связи с тем, что не оспаривает и не может оспаривать в силу своей компетенции чьих-то сделок и прав.

Заслушав истца, исследовав письменные материалы дела, суд считает установленными в судебном заседании следующие факты.

Ходатайство представителя ответчика ОАО «СУАЛ», изложенное в письменном отзыве, о применении срока исковой давности к требованиям о признании недействительным зарегистрированного права собственности на квартиру /Номер обезличен/ дома /Номер обезличен/ по ... ... не подлежит удовлетворению, поскольку согласно ст. 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

         В судебном заседании установлено, что строительство жилого дома по ... в ... было начато в /Дата обезличена/ году, что подтверждается актом передачи незавершенного строительством 106-квартирного жилого дома с трансагенством заводом Ремстройдормаш Богословскому алюминиевому заводу от /Дата обезличена/ года, заказчиком данного строительства являлось государственное предприятие - завод Ремстройдормаш.

         Таким образом, изначально дом проектировался как жилой, именно под жилой дом был выделен земельный участок решением Краснотурьинского горисполкома от /Дата обезличена/ года за номером /Номер обезличен/ который /Дата обезличена/ года был изъят у завода Ремстройдормаш и отведен в пользование БАЗ постановлением Главы администрации города Краснотурьинска от /Дата обезличена/ года /Номер обезличен/ для строительства жилого дома, строительство которого осуществлялось за государственные средства.

       

     Право собственности на весь жилой дом /Номер обезличен/ по ... ... зарегистрировано за ОАО «Богословский алюминиевый завод» на основании регистрационного удостоверения /Номер обезличен/ от /Дата обезличена/ года л.д. 49).

Впоследствии, именно на основании данного регистрационного удостоверения было выдано свидетельство о регистрации права ОАО «СУАЛ» на спорную квартиру за номером ... от /Дата обезличена/ года л.д. 45).

Поскольку истцом оспаривается зарегистрированное право собственности на указанную квартиру, необходимо исследовать документы, явившиеся основанием для регистрации права собственности ОАО «БАЗ» на весь дом /Номер обезличен/ по ... ....

Такими документами – основаниями явились:

- устав ОАО «БАЗ» от /Дата обезличена/ года,

- акт /Номер обезличен/ государственной приемочной комиссии утвержденный /Дата обезличена/ /Номер обезличен/,

    - решение об отводе земельного участка под строительство жилого дома от /Дата обезличена/,

 Первый из документов оснований – Устав ОАО «БАЗ» предполагает правомерность включения неоконченного строительством дома /Номер обезличен/ по ... ... в план приватизации предприятия.

Однако данный объект не мог быть включен в план приватизации предприятия по следующим основаниям.

Земельный участок под строительство именно жилого дома /Номер обезличен/ по ... был предоставлен государственному предприятию – Богословский алюминиевый завод решением Краснотурьинского городского совета народных депутатов /Номер обезличен/ от /Дата обезличена/ года.

Согласно акту /Номер обезличен/ государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию дом /Номер обезличен/ по ... ... был достроен и принят комиссией в /Дата обезличена/ года л.д. 46-47).

Таким образом, фактически к моменту приватизации завода указанный дом представлял собой достроенный жилой дом, а не был объектом незавершенного строительства, как утверждает ответчик.

Согласно ч. 5 ст. 2 Закона Российской Федерации от 03.07.1991 года № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий» приватизация земельного и жилищного фондов, а также социально - культурных учреждений, объектов культурного и природного наследия регулируется иными законодательными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации.

Для жилых домов таким актом был Закон РФ от 04.07.1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», который устанавливал основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, определял правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилище

Статья 1 указанного Закона устанавливает, что приватизация жилых помещений - это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Таким образом, законодательство, действующее на момент акционирования ОАО «БАЗ» и включения в план его приватизации фактически достроенного жилого дома /Номер обезличен/ по ... ..., не предусматривало бесплатную приватизацию жилого фонда предприятиями.

Кроме того, ответчиком ОАО «СУАЛ» не предоставлена финансовая документация, подтверждающая размер вложенных в строительство дома собственных средств. Справка бухгалтерии ОАО «СУАЛ», согласно которой размер собственных средств предприятия вложенных в строительство дома составил 551 519,6 тыс. руб., вызывает сомнение, поскольку, как уже было указано выше, на момент приватизации завода, дом /Номер обезличен/ по ... ... уже был фактически достроен. Кроме того, данная справка не подтверждена другими бухгалтерскими документами.

Следовательно, жилой дом /Номер обезличен/ по ... ... незаконно был включен в план приватизации завода.

Согласно Решения Главы администрации города Краснотурьинска /Номер обезличен/ от /Дата обезличена/ года, которое также указано в качестве основания регистрации права собственности ответчика на спорный дом, Богословскому алюминиевому заводу был передан земельный участок в микрорайоне /Номер обезличен/ района Центральный, занимаемый девятиэтажным жилым домом с блоком обслуживания.

Согласно ст. 6 Земельного кодекса РСФСР, действующего на момент вынесения указанного постановления, земли, находящиеся в государственной собственности, могли передаваться Советами народных депутатов в соответствии с их компетенцией в пользование, пожизненное наследуемое владение и собственность за исключением случаев, предусмотренных законодательством РСФСР и республик, входящих в состав РСФСР.

При этом, глава 3 Земельного кодекса РСФСР относила предоставление земельных участков на всех перечисленных выше правах, к компетенции местных Советов народных депутатов (городских, сельских).

Согласно ч. 2 ст. 23 Земельного кодекса РСФСР городские Советы народных депутатов изымают на основании статьи 39 настоящего Кодекса, предоставляют в пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) и временное пользование, передают в собственность и аренду земельные участки в пределах городской черты, а также из других земель, переданных в их ведение решением районного Совета народных депутатов.

Таким образом, исследуемое решение не конкретизирует на каком праве предоставлен земельный участок Богословскому алюминиевому заводу.

Соответственно оно также не может быть основанием регистрации права собственности ответчика на дом /Номер обезличен/ по ... ....

Из вышеприведенных доказательств следует, что регистрационное удостоверение /Номер обезличен/ от /Дата обезличена/ года, которым зарегистрировано право собственности ОАО «БАЗ» на дом /Номер обезличен/ по ... ..., выдано при отсутствии на это законных оснований.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности ОАО «СУАЛ» на квартиру /Номер обезличен/ дома /Номер обезличен/ по ... ... выдано на основании договора о реорганизации в форме присоединения ОАО «Богословский алюминиевый завод» и ОАО «Кандалакшский алюминиевый завод» к ОАО «СУАЛ» от /Дата обезличена/ года и передаточного акта от /Дата обезличена/ года.

По сути данный договор означает лишь реорганизацию ОАО «БАЗ» и переход его прав (в том числе права собственности на спорный дом) и обязанностей к правопреемнику ОАО «СУАЛ».

Поскольку установлено, что право собственности на спорный дом было зарегистрировано за ОАО «БАЗ» без наличия к тому оснований, то регистрация права собственности правопреемника ОАО «БАЗ» - ОАО «СУАЛ» на квартиру /Номер обезличен/ в этом доме также не может быть признана законной.

      Данный вывод также подтверждается способом распределения спорной квартиры.

Так, супругу истца Самигуллиной Р.З., состоящему с /Дата обезличена/ года в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий, для заселения в квартиру /Номер обезличен/ дома /Номер обезличен/ по ... ... в /Дата обезличена/ года был выдан ордер /Номер обезличен/ л.д. 6). Данный ордер был выдан ему на основании постановления главы администрации города Краснотурьинска. На момент вынесения указанного постановления и выдачи ордера право собственности завода на спорную квартиру не было зарегистрировано.

     Такой порядок предоставления жилого помещения был установлен ст. 42 Жилищного кодекса РСФСР для жилых помещений в домах жилищного фонда местных Советов народных депутатов (государственный жилищный фонд). В силу ст.25 Жилищного кодекса РСФСР был предусмотрен единый порядок государственного учета жилищного фонда в  форме регистрации жилищного фонда и его технической инвентаризации.

По результатам решения о распределении квартир ФИО2 был выдан ордер, что также характерно для жилых помещений в домах государственного или общественного жилого фонда (ст. 47 Жилищного кодекса РСФСР).

Таким образом, порядок предоставления истцу спорной квартиры также свидетельствует о том, что жилье распределялось на условиях социального найма из государственного жилого фонда.

Последующее заключение с истцом договора коммерческого найма не может влечь для него правовых последствий по следующим основаниям.

Согласно ст. 671, ч. 1 ст. 672 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

Поскольку в судебном заседании установлено, что ОАО «СУАЛ» незаконно зарегистрировано право собственности на квартиру /Номер обезличен/ дома /Номер обезличен/ по ... ..., а жилье было предоставлено истцу на условиях социального найма, то ОАО «СУАЛ» незаконно заключило с ФИО2 договор коммерческого найма.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, требования истца о признании договора коммерческого найма недействительным также подлежат удовлетворению.

      Следовательно, по совокупности приведенных доказательств суд приходит к выводу о необходимости в полном объеме удовлетворить исковые требования истца для наиболее полного восстановления её нарушенных прав, которые включают в себя не только право на жилище, но и на получение данного жилища, занимаемого по договору социального найма, бесплатно в собственность в силу Закона Российской Федерации от /Дата обезличена/ года “О приватизации жилищного фонда в РФ”.

         На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 4, 25, 135 Жилищного кодекса РСФСР, ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

         Иск Самигуллиной Р.З. к ОАО “Сибирско-Уральская Алюминиевая компания”, администрации городского округа Краснотурьинск, специализированному областному государственному унитарному предприятия “Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости” Свердловской области о признании недействительным зарегистрированного права собственности на жилое помещение, о включении занимаемого жилого помещения в реестр муниципальной собственности, применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворить.

         Признать недействительным зарегистрированное право собственности открытого акционерного общества  “Сибирско-Уральская Алюминиевая компания” на квартиру /Номер обезличен/ дома /Номер обезличен/ по ... ....

        

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество запись о регистрации /Номер обезличен/ от /Дата обезличена/ года права собственности на квартиру /Номер обезличен/ дома /Номер обезличен/ по ... ... за открытым акционерным обществом «Сибирско-Уральская Алюминиевая компания».

     Обязать администрацию городского округа Краснотурьинск включить в реестр муниципальной собственности квартиру /Номер обезличен/ дома /Номер обезличен/ по ... в ....

     Признать недействительным договор коммерческого найма жилого помещения от /Дата обезличена/ года /Номер обезличен/, заключенный между ОАО “Сибирско-Уральская Алюминиевая компания” и ФИО2.

        

         Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в десятидневный срок путем подачи жалобы через суд г. Краснотурьинска.

Судья: Л.А. Арефьева

       

Мотивированное решение изготовлено с использованием компьютерной техники /Дата обезличена/ года.

           Верно:

           Судья:                                                   Л.А. Арефьева