Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
23 декабря 2010 года г. Краснотурьинск
Краснотурьинский городской суд Свердловской области в составе:
председательствующего судьи Радикевич З.М.,
при секретаре Ефименко Ю.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Безруковой Н.Т. к ОАО «Сибирско-Уральская Алюминиевая компания» филиал БАЗ, администрации городского округа Краснотурьинск, специализированному областному государственному унитарному предприятия «Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» Свердловской области о признании недействительным зарегистрированного права собственности на квартиру и включении квартиры в реестр муниципальной собственности, применении последствий недействительной сделки,
у с т а н о в и л:
Безрукова Н.Т. обратилась в суд с вышеназванным иском к ОАО «Сибирско-Уральская Алюминиевая компания», специализированному областному государственному унитарному предприятия «Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» Свердловской области (далее СОГУП «Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости»), администрации городского округа Краснотурьинск.
В судебном заседании истец Безрукова Н.Т. пояснила, что с /дата/ года по настоящее время она работает на Богословском алюминиевом заводе (ныне ОАО «СУАЛ»). В /дата/ году она была поставлена в очередь как нуждающаяся в улучшении жилищных условий, поскольку она с семьей проживали в жилом доме по <адрес> в <адрес>. В /дата/ году ей была выделена комната в общежитии, а затем в /дата/ года на основании заключенного /дата/ договора аренды её семья вселилась в квартиру № дома № по ул.<адрес>. а /дата/ договор аренды был перезаключен на новый срок. В настоящее время в указанной квартире проживают она, дочь Безрукова Д.Г. и внучка ФИО1, сын Безруков Ф.Г. зарегистрирован в квартире, но фактически проживает в съемном жилье в <адрес>. /дата/ между ней и ОАО «СУАЛ» был заключен договор коммерческого найма, и именно тогда она узнала, что квартира, в которой она проживает с семьей принадлежит заводу. В связи с чем в настоящее время она лишена возможности приватизировать спорное жилое помещение. Она считает, что право собственности за ОАО «СУАЛ» на указанную квартиру признано незаконным, поскольку дом строился на государственные средства, квартиры в нем были распределены нуждающимся работникам завода фактически на условиях социального найма.
Она просит признать недействительным зарегистрированное за ОАО «СУАЛ» право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, обязать администрацию городского округа Краснотурьинск включить данную квартиру в реестр муниципальной собственности и применить последствия недействительности сделки – договора коммерческого найма от /дата/.
Представитель истца, Халилов К.А., действующий по доверенности от /дата/, поддержал исковые требования Безруковой Н.Т. и в их обосновании пояснил, что строительство жилого дома № по ул.<адрес> в <адрес> было начато в /дата/ году и на момент приватизации завода, то есть на /дата/ было фактически закончено. С истцом дважды заключались договоры аренды, которые фактически должны быть приравнены к договорам социального найма, поскольку квартиры указанного дома распределялись нуждающимся в улучшении жилищных условий работникам завода, состоящим в списках очередности, то есть как муниципальное жилье. /дата/ между истцом и ОАО «СУАЛ» был заключен договор коммерческого найма на квартиру № по ул.<адрес> До данного периода времени истец не знала о принадлежности квартиры ОАО «СУАЛ», право приватизации не использовала. Документы, свидетельствующие о регистрации права собственности на спорную квартиру за ОАО «СУАЛ» он считает незаконными, поскольку строительство дома № по ул. <адрес> началось еще в начале /дата/ года, когда Богословский алюминиевый завод был государственным предприятием. На момент преобразования государственного предприятия Богословский алюминиевый завод в акционерное общество "БАЗ" при строительстве жилого дома использовались централизованные государственные средства государственного предприятия Богословский алюминиевый завод. По его мнению, данный дом не может являться собственностью ОАО "СУАЛ", так как он построен за счет государственных средств и квартиры в данном доме могли распределяться только как муниципальное жилье. Срок исковой давности относительно требований о применении последствий недействительности сделки – договора коммерческого найма – истцом не пропущен, поскольку в силу ст.181 Гражданского кодекса РФ данный срок составляет три года, а на требования Безруковой Н.Т. об устранении нарушения её права, согласно положениям ст.208 Гражданского кодекса РФ исковая давность не распространяется. В связи с чем он просит удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Представители ответчиков ОАО «СУАЛ», СОГУП «Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» Свердловской области, администрации городского округа Краснотурьинск, третьего лица - Краснотурьинского отдела управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в судебное заседание не явились, просили дело рассмотреть в их отсутствие, представив письменные отзывы на иск.
Согласно письменному отзыву представителя ОАО «СУАЛ» исковые требования истца Безруковой Н.Т. необоснованны, поскольку истцом избран ненадлежащий способ защиты своего нарушенного права. В ГК РФ, в Законе о регистрации, иных законах не предусмотрен такой способ защиты как признание недействительным зарегистрированного права. По существу предметом спора является вещное право собственности ОАО «СУАЛ» на спорную квартиру, что вытекает из существа заявления и доводов истца. Довод истца о том, что данный жилой дом построен за счет централизованных государственных средств, и следовательно относится к государственному жилищному фонду, несостоятелен.
Согласно письменному отзыву представителя администрации ГО Краснотурьинск, исковые требования истца Безруковой Н.Л. необоснованны, поскольку дом № по ул. <адрес> на момент приватизации дома был недостроен. Он был включен в План приватизации, как объект незавершенного строительства. Следовательно, ОАО «СУАЛ» приобрело на него право собственности.
Третьи лица на стороне истца Безрукова Д.Г. и Безруков Ф.Г. в судебное заседании не явились, будучи надлежащим образом извещены о месте и времени судебного заседания, направили в суд письменные заявления о поддержании требований Безруковой Н.Т. в полном объеме и рассмотрении дела в их отсутствии.
Судом с учетом мнения истца и его представителя определено рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.
Заслушав истца, её представителя, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Ходатайство представителя ответчика ОАО «СУАЛ», изложенное в письменном отзыве на иск, о применении срока исковой давности к требованиям о признании недействительным зарегистрированного права собственности на квартиру № дома № по ул. <адрес> не подлежит удовлетворению, поскольку согласно ст. 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.
Предметом спора является двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: <адрес>.
Право собственности на весь жилой дом № по <адрес> зарегистрировано за ОАО «Богословский алюминиевый завод» на основании регистрационного удостоверения № от /дата/ (л.д. 37).
Истцом оспаривается зарегистрированное право собственности на указанную квартиру. Основанием для регистрации права собственности ОАО «БАЗ» на весь дом № по ул. <адрес> явились:
- устав ОАО «БАЗ» от /дата/,
- акт № государственной приемочной комиссии, утвержденный /дата/ №,
- решение исполнительного комитета об отводе земельного участка № от /дата/.
Устав ОАО «БАЗ» предполагает правомерность включения неоконченного строительством дома № по ул. <адрес> в план приватизации предприятия.
Однако данный объект не мог быть включен в план приватизации предприятия по следующим основаниям.
Земельный участок под строительство именно жилого дома № по ул. <адрес> был предоставлен государственному предприятию – Богословский алюминиевый завод решением Краснотурьинского городского совета народных депутатов № от /дата/ (л.д.64).
Согласно акту № государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию дом № по ул<адрес> был достроен и принят комиссией в /дата/. (л.д. 56 – 59).
Таким образом, фактически к моменту приватизации завода указанный дом представлял собой достроенный жилой дом, а не был объектом незавершенного строительства, как утверждает представитель ОАО «СУАЛ» в письменном отзыве на иск.
Согласно ч. 5 ст. 2 Закона Российской Федерации от 03.07.1991 года № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий» приватизация земельного и жилищного фондов, а также социально - культурных учреждений, объектов культурного и природного наследия регулируется иными законодательными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации.
Для жилых домов таким актом был Закон РФ от 04.07.1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», который устанавливал основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, определял правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилище
Статья 1 указанного Закона устанавливает, что приватизация жилых помещений - это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.
Таким образом, законодательство, действующее на момент акционирования ОАО «БАЗ» и включения в план его приватизации фактически достроенного жилого дома № по ул. <адрес>, не предусматривало бесплатную приватизацию жилого фонда предприятиями.
Кроме того, ответчиком ОАО «СУАЛ» не предоставлена финансовая документация, подтверждающая размер вложенных в строительство дома собственных средств. Справка бухгалтерии ОАО «СУАЛ», согласно которой размер собственных средств предприятия вложенных в строительство дома составил 402 445 тыс. руб. (л.д.60), вызывает сомнение, поскольку, как уже было указано выше, на момент приватизации завода, дом № по ул. <адрес> уже был фактически достроен, строительно-монтажные работы завершились /дата/ года, что подтверждается договором подряда на капитальное строительство и актом рабочей комиссии о готовности законченного строительством здания от /дата/. Не выполненные на /дата/ года строительные работы, не могли равняться фактической стоимости всего дома или превышать в сотни раз произведенные до этого времени затраты, которые отражены в исследуемой справке в сумме 1 277 тыс. рублей.
Следовательно, жилой дом № по ул.<адрес> незаконно был включен в план приватизации завода.
Согласно п. 2 Решения исполнительного комитета Краснотурьинского городского Совета народных депутатов № от /дата/, которое также указано в качестве основания регистрации права собственности ответчика на спорный дом, Богословскому алюминиевому заводу был передан земельный участок площадью 1,5 га в микрорайоне <адрес> Заречный, под строительство двух пятиэтажных и одного 9-ти этажного жилых домов.
В данном решении не указано, на каком праве передается данный земельный участок.
Согласно ст. 6 Земельного кодекса РСФСР, действующего на момент вынесения указанного постановления, земли, находящиеся в государственной собственности, могли передаваться Советами народных депутатов в соответствии с их компетенцией в пользование, пожизненное наследуемое владение и собственность за исключением случаев, предусмотренных законодательством РСФСР и республик, входящих в состав РСФСР.
При этом, глава 3 Земельного кодекса РСФСР относила предоставление земельных участков на всех перечисленных выше правах, к компетенции местных Советов народных депутатов (городских, сельских).
Согласно ч. 2 ст. 23 Земельного кодекса РСФСР городские Советы народных депутатов изымают на основании статьи 39 настоящего Кодекса, предоставляют в пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) и временное пользование, передают в собственность и аренду земельные участки в пределах городской черты, а также из других земель, переданных в их ведение решением районного Совета народных депутатов.
Таким образом, исследуемое решение не конкретизирует на каком праве предоставлен земельный участок Богословскому алюминиевому заводу.
Соответственно оно также не может быть основанием регистрации права собственности ответчика на дом № по ул<адрес>
Акт государственной приемочной комиссии не может служить основанием регистрации права собственности на указанный дом, при отсутствии других оснований, предусмотренных гражданским законодательством.
Из вышеприведенных доказательств следует, что регистрационное удостоверение № от /дата/, которым зарегистрировано право собственности ОАО «БАЗ» на дом № по ул. <адрес>, выдано при отсутствии на это законных оснований.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности ОАО «СУАЛ» на квартиру № дома № по ул.<адрес> выдано на основании договора о реорганизации в форме присоединения ОАО «Богословский алюминиевый завод» и ОАО «Кандалакшский алюминиевый завод» к ОАО «СУАЛ» от /дата/ и передаточного акта от /дата/.
По сути данный договор означает лишь реорганизацию ОАО «БАЗ» и переход его прав (в том числе права собственности на спорный дом) и обязанностей к правопреемнику ОАО «СУАЛ».
Поскольку установлено, что право собственности на спорный дом было зарегистрировано за ОАО «БАЗ» без наличия к тому оснований, то регистрация права собственности правопреемника ОАО «БАЗ» - ОАО «СУАЛ» на квартиру № в этом доме также не может быть признана законной.
Данный вывод также подтверждается способом распределения спорной квартиры.
Так, истец Безруковой Н.Т., работавшая на Богословском алюминиевом заводе с /дата/ года (л.д.8) и с /дата/ года состоящая в очереди на получение жилья (л.д.10), на основании договора аренды от /дата/ была предоставлена спорная квартира. Указанный договор неоднократно был пролонгирован без письменного перезаключения, а /дата/ заключен новый договор аренды, который также пролонгировался до /дата/ года.
На момент предоставления квартиры истцу и заключения договора аренды право собственности завода на спорную квартиру не было зарегистрировано. Постановление главы администрации города от /дата/ № «О предоставлении жилой площади» было вынесено на заседании городской общественной комиссии, где кроме предоставления жилья АО «БАЗ» также решался вопрос о предоставлении жилой площади государственной ПТО ЖКХ, АС ЮЗП, АО БРУ и так далее.
Такой порядок предоставления жилого помещения был установлен ст. 42 Жилищного кодекса РСФСР для жилых помещений в домах жилищного фонда местных Советов народных депутатов (государственный жилищный фонд).
Однако по результатам решения истцу не был выдан ордер, а заключен договор аренды, тогда как другим работникам завода, в частности ФИО4 ФИО8, ФИО5, ФИО7, ФИО6 и другим на основании указанного постановления главы города были выданы ордера для вселения в квартиры за номерами соответственно №, №, №, № № дома № по ул. <адрес> в <адрес>. Данное обстоятельство подтверждается копией книги ордеров на получение жилой площади и обозренной в судебном заседании подлинником книги ордеров.
Подобное распределение жилья характерно для жилых помещений в домах государственного или общественного жилого фонда (ст. 47 Жилищного кодекса РСФСР).
Таким образом, заключенный первоначально с истцом Безруковой Н.Т. договор аренды фактически являлся договором социального найма жилого помещения, о чем свидетельствует порядок предоставления истцу спорной квартиры.
Последующее заключение с истцом договора коммерческого найма не может влечь для Безруковой Н.Т. правовых последствий по следующим основаниям.
Согласно ст. 671, ч. 1 ст. 672 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.
Поскольку в судебном заседании установлено, что ОАО «СУАЛ» незаконно зарегистрировано право собственности на <адрес>, а жилье было предоставлено истцу на условиях социального найма, то ОАО «СУАЛ» незаконно заключило /дата/ с Безруковой Н.Т. договор коммерческого найма.
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Таким образом, требования истца о признании договора коммерческого найма недействительным также подлежат удовлетворению.
По совокупности приведенных доказательств суд приходит к выводу о необходимости в полном объеме удовлетворить исковые требования истца для наиболее полного восстановления её нарушенных прав, которые включают в себя не только право на жилище, но и на получение данного жилища, занимаемого по договору социального найма, бесплатно в собственность в силу Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 года «О приватизации жилищного фонда в РФ».
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 4, 25, 135 Жилищного кодекса РСФСР ст. ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
р е ш и л:
Исковые требования Безруковой Н.Т. к ОАО «Сибирско-Уральская Алюминиевая компания» филиал БАЗ, администрации городского округа Краснотурьинск, специализированному областному государственному унитарному предприятия «Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» Свердловской области о признании недействительным зарегистрированного права собственности на квартиру и включении квартиры в реестр муниципальной собственности, применении последствий недействительной сделки удовлетворить.
Признать недействительным зарегистрированное право собственности открытого акционерного общества «Сибирско-Уральская Алюминиевая компания» на квартиру № дома № по ул. <адрес>.
Данное решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи о регистрации № от /дата/ права собственности ОАО «Сибирско-Уральская Алюминиевая компания» на квартиру № в доме № по улице <адрес> в городе <адрес>.
Обязать администрацию городского округа Краснотурьинск включить в реестр муниципальной собственности квартиру № дома № по ул. <адрес> в <адрес>.
Признать недействительным договор коммерческого найма квартиры № дома № по ул.<адрес>, заключенный /дата/ между открытым акционерным обществом «Сибирско-Уральская Алюминиевая компания» и Безруковой Н.Т..
Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение 10 дней со дня его принятия в окончательной форме путем подачи жалобы через Краснотурьинский городской суд Свердловской области.
Председательствующий судья: З.М.Радикевич
Мотивированное решение изготовлено 28 декабря 2010 года.
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 08 февраля 2011 года решение Краснотурьинского городского суда от 23 декабря 2010 года оставлено без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.
СОГЛАСОВАНО:
Судья: Н.К. Трегуб