РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 мая 2011 года г. Краснотурьинск
Краснотурьинский городской суд Свердловской области в составе
председательствующего судьи Арефьевой Л.А.,
с участием истца Герасимовой В.П.,
третьих лиц Галковой Л.А., Герасимова М.А.,
при секретаре Барановой А.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Герасимовой В.П. к ОАО «Сибирско-Уральская алюминиевая компания», администрации городского округа Краснотурьинск, специализированному областному государственному унитарному предприятию «Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» о признании недействительным зарегистрированного права, включении квартиры в реестр муниципальной собственности, применении последствий недействительности ничтожной сделки,
установил:
Герасимова В.П. обратилась в суд с к ОАО “Сибирско-Уральская Алюминиевая компания” (далее – ОАО “СУАЛ”), администрации городского округа Краснотурьинск, специализированному областному государственному унитарному предприятия “Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости” Свердловской области о признании недействительным зарегистрированного права собственности на жилое помещение № в доме № по ул. <адрес обезличен>, о включении указанного жилого помещения в реестр муниципальной собственности, применении последствий недействительности ничтожной сделки – договора коммерческого найма.
В судебном заседании истец Герасимова В.П. исковые требования поддержала и пояснила, что она с <дата обезличена> года работала <данные изъяты> Богословского алюминиевого завода и с <дата обезличена> года стояла в очереди нуждающихся на получение жилья. В то время их семья в составе трех человек: она, муж и сын проживала в квартире свекрови по <адрес обезличен> <адрес обезличен>. В <дата обезличена> году по ходатайству трудового коллектива заводом ей была предоставлена комната площадью <данные изъяты> кв.м. в двухкомнатной квартире по <адрес обезличен> <адрес обезличен>, куда они въехали семьей уже в составе 4-х человек. Однако с очереди на улучшение жилищных условий она снята не была. <дата обезличена> на основании ордера №, выданного исполкомом Краснотурьинского городского Совета народных депутатов в соответствии с постановлением Главы администрации г.Краснотурьинска от <дата обезличена> №, их семья вселилась в квартиру № дома № по ул.<адрес обезличен> <адрес обезличен>. При этом взамен предоставленного жилья ею была сдана комната в квартире по <адрес обезличен> По вселении в спорную квартиру они сами занимались внутренней отделкой квартиры, а в <дата обезличена> года с ней был заключен договор найма жилого помещения. <дата обезличена> её муж умер, но она с детьми продолжает проживать в квартире по <адрес обезличен>, оплачивает квартплату и коммунальные услуги. После заключения <дата обезличена> договора коммерческого найма, завод увеличил оплату жилья, так как стали предъявлять к оплате арендную плату. Однако о том, что квартира находится в собственности завода она узнала лишь при оформлении документов на приватизацию занимаемого жилого помещения. Она считает оформление права собственности ОАО «СУАЛ» на спорную квартиру незаконным, поскольку дом № по ул. <адрес обезличен> на момент акционирования завода был уже фактически построен на государственные средства. Ордер на спорную квартиру ему был выдан на основании постановления главы города, как нуждавшейся в жилье, то есть жилье распределялось как муниципальное. Регистрация права собственности за заводом на данную квартиру была произведена в то время, когда квартира была фактически занята её семьёй по договору социального найма. Ни при получении ордера, и при заключении с ней договора коммерческого найма никто не предупредил, что квартира является собственностью Богословского алюминиевого завода, и что она лишается права на приватизацию жилого помещения. В связи с чем, она просит её исковые требований удовлетворить в полном объеме.
Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц Галкова Л.А. и Герасимов М.А. исковые требования Герасимовой В.П. поддержали в полном объеме, указав, что спорную квартиру их мама получала как работник завода, нуждавшаяся в улучшении жилищных условий и стоявшая в очереди на получение жилья. Начиная с <дата обезличена> года их семья проживает в квартире № дома № по ул.<адрес обезличен> <адрес обезличен>. Задолженности по оплате жилья они не имеют.
Представители ответчиков - ОАО “Сибирско-Уральская Алюминиевая компания” филиал “БАЗ-СУАЛ”, СОГУП “Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости” Свердловской области, администрации городского округа Краснотурьинск, третьего лица - Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в судебное заседание не явились, направили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие. От третьего лица Пославской О.А. также поступило заявление о рассмотрении дела в её отсутствие. Из представленного истцом копии паспорта Пославской О.А. и справки ООО «КСК» с места жительства на <дата обезличена> следует, что последняя снята с регистрационного учета по <адрес обезличен> <дата обезличена>.
Судом, с учетом мнения истца, явившихся третьих лиц, надлежащего извещения ответчиков о месте и времени судебного заседания, положений ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определено рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие представителей ответчиков - ОАО “Сибирско-Уральская Алюминиевая компания” филиал “БАЗ-СУАЛ”, СОГУП “Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости” Свердловской области, администрации городского округа Краснотурьинск, третьего лица - Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области и Пославской О.А..
Из письменного отзыва представителя ответчика администрации ГО Краснотурьинск Ленючевой С.А. следует, что требования, изложенные в исковом заявлении, она также не признаёт в связи с тем, что на момент преобразования государственного предприятия БАЗ в АО "БАЗ" дом № по ул.<адрес обезличен> был недостроенным. В плане приватизации БАЗа недостроенный дом № значится как объект незавершенного капитального строительства. Стоимость объекта была включена в стоимость основных средств и вложений и уставный капитал АО "БАЗ". Таким образом, АО "БАЗ" после преобразования получило в частную собственность недостроенный объект по <адрес обезличен>. Согласно выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок следует, что правообладателем спорной квартиры № по улице <адрес обезличен> дома № является Открытое Акционерное Общество "Сибирско-Уральская Алюминиевая компания". Именно поэтому у Администрации городского округа Краснотурьинск нет законных оснований для включения спорной квартиры в реестр муниципальной собственности.
От остальных участников процесса, не направивших в суд своих представителей, возражений на иск не поступило.
Заслушав мнение истца, третьих лиц Галкову Л.А. и Герасимова М.А., исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.
Предметом спора является трехкомнатная квартира, расположенная по адресу: <адрес обезличен>.
Право собственности на весь жилой дом № по ул. <адрес обезличен> зарегистрировано за ОАО «Богословский алюминиевый завод» на основании регистрационного удостоверения № от <дата обезличена>.
Впоследствии, именно на основании данного регистрационного удостоверения было выдано свидетельство о регистрации права ОАО «СУАЛ» на спорную квартиру от <дата обезличена>
Поскольку истцом оспаривается зарегистрированное право собственности на указанную квартиру, необходимо исследовать документы, явившиеся основанием для регистрации права собственности ОАО «БАЗ» на весь дом № по ул. <адрес обезличен>, которыми явились:
- устав ОАО «БАЗ» от <дата обезличена>, акт № государственной приемочной комиссии утвержденный <дата обезличена> №, Постановление Главы администрации <адрес обезличен> № от <дата обезличена>, государственный акт на право пользования землей от <дата обезличена>.
Устав ОАО «БАЗ», как указано в письменном отзыве представителя администрации ГО Краснотурьинск, предполагает правомерность включения неоконченного строительством дома № по ул. <адрес обезличен> в план приватизации предприятия.
Однако данный объект не мог быть включен в план приватизации предприятия по следующим основаниям.
Земельный участок под строительство именно жилого дома № по ул. <адрес обезличен> был предоставлен государственному предприятию – Богословский алюминиевый завод, который и являлся заказчиком строительства, подрядчиком строительства, было также государственное предприятие трест «Базстрой», сроки строительства были определены с <дата обезличена> года до <дата обезличена> года.
Согласно акту № государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию (4 секции) дом № по ул. <адрес обезличен> был достроен и принят комиссией в <дата обезличена> года. При этом, строительно-монтажные работы производились в период с <дата обезличена> года по <дата обезличена> года.
Таким образом, фактически к моменту приватизации завода указанный дом представлял собой достроенный жилой дом, а не был объектом незавершенного строительства, как утверждает ответчик администрация ГО Краснотурьинск.
Согласно ч. 5 ст. 2 Закона Российской Федерации от 03.07.1991 года № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий» приватизация земельного и жилищного фондов, а также социально - культурных учреждений, объектов культурного и природного наследия регулируется иными законодательными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации.
Для жилых домов таким актом был Закон РФ от 04.07.1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», который устанавливал основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, определял правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилище.
Статья 1 указанного Закона устанавливает, что приватизация жилых помещений - это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.
Таким образом, законодательство, действующее на момент акционирования ОАО «БАЗ» и включения в план его приватизации фактически достроенного жилого дома № по ул. <адрес обезличен>, не предусматривало бесплатную приватизацию жилого фонда предприятиями.
Кроме того, ответчиком ОАО «СУАЛ» не предоставлена финансовая документация, подтверждающая размер вложенных в строительство дома собственных средств.
Следовательно, жилой дом № по ул. <адрес обезличен> незаконно был включен в план приватизации завода.
Решением горисполкома <адрес обезличен> от <дата обезличена> за № Богословскому алюминиевому заводу был отведен земельный участок. В данном решении не указано, на каком праве передается данный земельный участок.
Согласно ст. 6 Земельного кодекса РСФСР, действующего на момент вынесения указанного решения, земли, находящиеся в государственной собственности, могли передаваться Советами народных депутатов в соответствии с их компетенцией в пользование, пожизненное наследуемое владение и собственность за исключением случаев, предусмотренных законодательством РСФСР и республик, входящих в состав РСФСР.
При этом, глава 3 Земельного кодекса РСФСР относила предоставление земельных участков на всех перечисленных выше правах, к компетенции местных Советов народных депутатов (городских, сельских).
Согласно ч. 2 ст. 23 Земельного кодекса РСФСР городские Советы народных депутатов изымают на основании статьи 39 настоящего Кодекса, предоставляют в пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) и временное пользование, передают в собственность и аренду земельные участки в пределах городской черты, а также из других земель, переданных в их ведение решением районного Совета народных депутатов.
Государственный акт на право пользования землей от <дата обезличена> не может служить основанием регистрации права собственности на указанный дом, при отсутствии других оснований, предусмотренных гражданским законодательством.
Из вышеприведенных доказательств следует, что регистрационное удостоверение № от <дата обезличена>, которым зарегистрировано право собственности ОАО «БАЗ» на дом № по ул. <адрес обезличен>, выдано при отсутствии на это законных оснований.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности ОАО «СУАЛ» на квартиру № дома № по ул. <адрес обезличен> выдано на основании договора о реорганизации в форме присоединения ОАО «Богословский алюминиевый завод» и ОАО «Кандалакшский алюминиевый завод» к ОАО «СУАЛ» от <дата обезличена> и передаточного акта от <дата обезличена>.
По сути данный договор означает лишь реорганизацию ОАО «БАЗ» и переход его прав (в том числе права собственности на спорный дом) и обязанностей к правопреемнику ОАО «СУАЛ».
Поскольку установлено, что право собственности на спорный дом было зарегистрировано за ОАО «БАЗ» без наличия к тому оснований, то регистрация права собственности правопреемника ОАО «БАЗ» - ОАО «СУАЛ» на квартиру № в этом доме также не может быть признана законной.
Данный вывод также подтверждается способом распределения спорной квартиры.
Так, Герасимовой В.П., являвшейся работником завода, что подтверждается копией её трудовой книжки, для заселения в квартиру № дома № по ул. <адрес обезличен> в <дата обезличена> года был выдан ордер № серия <данные изъяты> (л.д. 9). Данный ордер был выдан истцу на основании постановления главы администрации города <адрес обезличен> от <дата обезличена> №. В качестве членов семьи, вселяемых вместе с истцом указаны: муж <ФИО>1, сын Герасимов М.А. и дочь <ФИО>2
Как установлено в судебном заседании по вселении в спорную квартиру, истцом была сдана заводу ранее занимаемая её семьей комната в двухкомнатной квартире по <адрес обезличен>, что также подтверждается справкой квартирного отдела БАЗ «СУАЛ» от <дата обезличена>.
Данный факт подтвердила в суде и свидетеля <ФИО>4, пояснившая, что она с <дата обезличена> года знает Герасимову В.П., которой по ходатайству бригады в <дата обезличена> году была предоставлена комната в двухкомнатной квартире по <адрес обезличен> в <адрес обезличен>. После распределения квартир вновь построенного жилого дома № по ул.<адрес обезличен>, указанная комната истцом была сдана.
Свидетель <ФИО>3 пояснила суду, что она работала на заводе с <дата обезличена> года инженером по ТБ РСУ и председателем профсоюзного комитета цеха, в связи с чем, ею составлялись списки лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, к которым относилась и Герасимова В.П., поскольку проживала в коммунальной квартире и не менее 10 лет работала на заводе. Она также знает, что на момент акционирования жилой дом № находился в стадии завершения строительства.
Пояснения указанного свидетеля подтверждаются справкой квартирного отдела БАЗ «СУАЛ» от <дата обезличена> о том, что Герасимова В.П. стояла в списке очередности БАЗ на получение жилья с <дата обезличена> по <дата обезличена> г.г., а также выпиской из коллективного договора завода на <дата обезличена> год, из п.6.3 которого усматривается, что к нуждающимся в улучшении жилищных условий и подлежащим включению в списки очередности трудящихся завода относились лица, проживающие в коммунальных квартирах, имеющие незначительное превышение учетной нормы на одного члена семьи и проработавшие на заводе непрерывно не менее 10 лет.
На момент вынесения постановления главы администрации от <дата обезличена> и выдачи ордера право собственности завода на спорную квартиру не было зарегистрировано. Указанное постановление главы администрации города «О распределении жилой площади» было вынесено на заседании городской общественной комиссии, где кроме предоставления жилья АО «БАЗ» также решался вопрос о предоставлении жилой площади другим учреждениям города.
Такой порядок предоставления жилого помещения был установлен ст. 42 Жилищного кодекса РСФСР для жилых помещений в домах жилищного фонда местных Советов народных депутатов (государственный жилищный фонд).
По результатам решения истцу был выдан ордер, что также характерно для жилых помещений в домах государственного или общественного жилого фонда (ст. 47 Жилищного кодекса РСФСР) и в <дата обезличена> года заключен типовой договор найма жилого помещения (л.д.15-16).
Таким образом, порядок предоставления истцу спорной квартиры также свидетельствует о том, что жилье распределялось на условиях социального найма из государственного жилого фонда.
Последующее заключение с истцом договора коммерческого найма не может влечь для него правовых последствий по следующим основаниям.
Согласно ст. 671, ч. 1 ст. 672 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.
Поскольку в судебном заседании установлено, что ОАО «СУАЛ» незаконно зарегистрировано право собственности на квартиру № дома № по ул.<адрес обезличен>, а жилье было предоставлено истцу на условиях социального найма, то ОАО «СУАЛ» незаконно заключило с Герасимовой В.П. договор коммерческого найма.
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Таким образом, исковые требования Герасимовой В.П. подлежат удовлетворению в полном объеме.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд
решил:
Иск Герасимовой В.П. к ОАО «Сибирско-Уральская алюминиевая компания», администрации городского округа Краснотурьинск, специализированному областному государственному унитарному предприятию «Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» о признании недействительным зарегистрированного права, включении квартиры в реестр муниципальной собственности, применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворить.
Признать недействительным зарегистрированное право собственности открытого акционерного общества «Сибирско-Уральская Алюминиевая компания» на квартиру № дома № по ул. <адрес обезличен>
Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество запись о регистрации № от <дата обезличена> права собственности на квартиру № дома № по ул. <адрес обезличен> за открытым акционерным обществом «Сибирско-Уральская Алюминиевая компания».
Обязать администрацию городского округа Краснотурьинск включить в реестр муниципальной собственности квартиру № дома № по ул. <адрес обезличен>.
Признать недействительным договор коммерческого найма жилого помещения от <дата обезличена> №, заключенный между ОАО “Сибирско-Уральская Алюминиевая компания” и Герасимовой В.П..
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суд в течение 10 дней со дня его изготовления в окончательной форме с подачей жалобы через Краснотурьинский городской суд Свердловской области.
Председательствующий: судья Арефьева Л.А.
Мотивированное решение изготовлено 23 мая 2011 года.
СОГЛАСОВАНО:
Судья Л.А. Арефьева