РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 декабря 2011 года г.Краснотурьинск

Краснотурьинский городской суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Арефьевой Л.А.,

с участием представителей истца: Максимова А.С., действующего на основании доверенности от <дата обезличена>, Сурма Д.С., действующего на основании доверенности № от <дата обезличена>,

ответчиков Патрушевой Е.И., действующей в своих интересах и представляя интересы ООО «Людмила» на основании Устава, Столяровой Л.Н.,

при секретаре: Барановой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «Уральский Банк реконструкции и развития» к Обществу с ограниченной ответственностью «Людмила», Патрушевой Е. И., Столяровой Л. Н. об обращении взыскания на заложенное имущество,

у с т а н о в и л:

Открытое акционерное общество «Уральский Банк реконструкции и развития» (далее ОАО «УБРиР») обратилось в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Людмила» (далее ООО «Людмила»), Патрушевой Е.И., Столяровой Л.Н. о взыскании задолженности по кредитному договору, заключенному <дата обезличена> между ОАО «УБРиР» и ООО «Людмила» на сумму <данные изъяты> руб. и обращении взыскания на заложенное по договору залога с поручителем Столяровой Л.Н. от <дата обезличена> имущество: нежилые помещения №№, общей площадью <данные изъяты> кв. м., № по плану строения №, назначение/фактическое использование объекта: культурно-досугово-развлекательное, материал стен: кирпич, расположенные в теплом пристрое на первом этаже к пятиэтажному жилому дому под номером № на <адрес обезличен>. Условный номер №, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества <данные изъяты>.

Решением Краснотурьинского городского суда от 14.06.2011 исковые требования кредитной организации о взыскании задолженности по кредитному договору удовлетворены: солидарно с ответчиков в пользу ОАО «УБРиР» взыскана денежная сумма в размере <данные изъяты> коп., в том числе кредитная задолженность в сумме <данные изъяты>. и госпошлина в сумме <данные изъяты>., в удовлетворении искового требования об обращеннии взыскания на заложенное имущество-.нежилое помещение по адресу:<адрес обезличен>, принадлежащее Столяровой Л.Н. – отказано.

02.08.2011 определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда вышеуказанное решение суда в части взыскания кредитной задолженности оставлено в силе, в части обращения на заложенное имущество – отменено, дело в данной части направлено на новое рассмотрение в связи с отсутствием в материалах дела надлежащих доказательств, подтверждающих реальную рыночную стоимость заложенного имущества – нежилых помещений №№, общей площадью <данные изъяты> кв.м. по плану строения 1-10, назначение: фактическое использование объекта культурно-досугово-развлекательное, материал стен-кирпич, расположенное в теплом пристрое на первом этаже к пятиэтажному жилому дому по № по <адрес обезличен> в <адрес обезличен>, условный номер объекта: №

При новом рассмотрении дела представители истца Максимов А.С. и Сурма Д.С. поддержали заявленное ОАО «УБРиР» требование об обращении взыскания на заложенное по договору залога со Столяровой Л.Н. от <дата обезличена> имущество: нежилое помещение по адресу: Краснотурьинск. <адрес обезличен>, считая, что начальная продажная стоимость спорного объекта в соответствии с отчетом №р-10/2011 ООО «Оценка96» от <дата обезличена> об определении рекомендуемой рыночной стоимости недвижимого имущества должна быть определена в сумме не более <данные изъяты>

При этом представитель истца Сурма Д.С. высказал свое несогласие с оценкой спорного объекта, выполненной специалистом-оценщиком <ФИО>4, которым по состоянию на <дата обезличена> рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес обезличен> определена в размере <данные изъяты> для целей продажи в рамках исполнения судебного решения и в размере <данные изъяты>. для целей продажи на свободном рынке, поскольку эксперт неправильно избрал для оценки объекта недвижимости подходы оценки.

Кроме того, в экспертном заключении, по его мнению, необоснованно имеется ссылка на Проект реконструкции нежилых помещений №№ по <адрес обезличен> под устройство пиццерии <дата обезличена>. Тогда как данные, которые представлены в указанном проекте могут носить лишь рекомендательный характер, и не могут быть признаны достоверными на том основании, что данный документ представляет собой архитектурные решения и имеет стадию эскизного проекта или предложения одного из возможных решений. Заключение Специалиста-оценщика не содержит упоминаний о завершении и согласовании проекта реконструкции нежилых помещений заказчиком и исполнителем. Также не указаны официально зарегистрированные документы подтверждающие факт согласования проекта реконструкции с Администрацией г. Краснотурьинска и разрешения на реализацию данного проекта, отсутствует акт сдачи в эксплуатацию реконструированного помещения.

Поскольку на день рассмотрения данного гражданского дела задолженность ответчиков перед банком составляет <данные изъяты>., что составляет <данные изъяты>% от оценки предмета залога, период просрочки исполнения обязательств ответчиков по кредитному договору составляет свыше года, Сурма Д.С. просит суд удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Ответчик Столярова Л.Н. исковые требования банка не признала, пояснив, что стоимость спорного объекта недвижимости в несколько раз превышает задолженность по кредиту, которую они погашают, оплачивая её наличными и представляя в службу судебных приставов-исполнителей имеющееся у ООО «Людмила» и Патрушевой Е.И. имущество.

В судебное заседание ответчик Патрушева Е.И., являющаяся директором ООО «Людмила» и поручителем по кредитному договору, заключенному <дата обезличена> между ОАО «УБРиР» и ООО «Людмила», исковые требования не признала, пояснив, что с методами оценки, проведенной экспертом <ФИО>4 она согласна не полностью, считая, что при определении стоимости реализуемого на рынке объекта необходимо брать сравнительный метод, при котором определяется реальная цена нежилого помещения, расположенного в <адрес обезличен> в <адрес обезличен>, в размере <данные изъяты>., поскольку затратный и доходный подходы лишь уменьшают его стоимость.

Руководитель Краснотурьинского бюро технической инвентаризации и регистрации недвижимости Филиала СОГУП «Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» Свердловской области <ФИО>3, допрошенная в качестве свидетеля в суде пояснила, что первоначально на момент регистрации за Столяровой Л.Н. права собственности в <дата обезличена> полезная площадь спорного объекта недвижимости составляла <данные изъяты> кв.м. Затем на момент заключения договора залога в <дата обезличена> внутренняя площадь спорного объекта, являющегося нежилым помещением, в результате произведенной перепланировки стала составлять 196,5 кв.м. При выполнении технического паспорта нежилых помещений в <адрес обезличен> в <адрес обезличен> по состоянию на <дата обезличена> по заявке собственника после проведенной ею реконструкции, специалистами БТИ была определена полезная площадь помещения, которая составила <данные изъяты> кв.м.

Начальник Краснотурьинского отдела Управления Росреестра по Свердловской области <ФИО>2 пояснил суду, что изначально нежилые помещения, расположенные по <адрес обезличен> в <адрес обезличен>, были зарегистрированы в <дата обезличена>, при этом площадь объекта составляла <данные изъяты> кв.м. После чего несколько раз вносились изменения: первый раз на основание плана БТИ от <дата обезличена> и справки №, согласно которым площадь изменилась до <данные изъяты> кв.м. и поменялось наименование помещения на №, во второй раз - <дата обезличена> года на основании справки БТИ от <дата обезличена> № наименование помещения изменено на №, был изменен номер на поэтажном плане на № вместо №, и площадь изменилась до <данные изъяты> кв.м., окончательное изменение было внесено <дата обезличена> на основании справки БТИ от <дата обезличена> №, согласно которой номер на поэтажном плане был указан №, площадь составила <данные изъяты> кв.м. Изменения вносились по заявлению собственника. Договор залога вышеуказанного объекта был зарегистрирован в учреждении юстиции <дата обезличена>. При этом, справка БТИ не предоставлялась, поскольку объект уже был зарегистрирован и параметры помещения не изменились.

В подтверждение своих показаний свидетель по запросу суда представил копии регистрационного дела спорного объекта недвижимости (т.3, л.д.52-94).

Допрошенная в качестве свидетеля судебный пристав-исполнитель <ФИО>1 пояснила, что <дата обезличена> ею возбуждено исполнительное производство о взыскании солидарно с ООО «Людмила», Столяровой Л.Н. и Патрушевой Е.И. задолженности по кредиту в размере <данные изъяты>. Во исполнение решения суда ею в регистрирующих органах и банках была запрошена информация о наличии имущества и счетов у ответчиков, в результате чего было установлено наличие у должника Столяровой Л.Н. автомашины, на которую наложен арест в виде запрета на проведение регистрационных действий. Также в УПФ РФ по <адрес обезличен> было направлено постановление о произведении удержаний из пенсии Столяровой Л.Н. У должника ООО «Людмила» денежных средств и имущества выявлено не было. <дата обезличена> от Патрушевой Е.И. поступило заявление об обращении взыскания на КАМАЗ, перешедший к ней в результате раздела имущества, торговое оборудование, стеллажи, плитки кафельные и обои. Однако на указанный автотранспорт она не может наложить арест в связи с тем, что он не зарегистрирован за должником и не поставлен на учет в органах ГИБДД. Однако сейчас она решает вопрос о постановке его на учет в порядке ст.66 Закона «Об исполнительном производстве» для дальнейшей реализации.

В период с <дата обезличена> по <дата обезличена> должниками в добровольно порядке погашено <данные изъяты>

Заслушав представителей истца, ответчиков Столярову Л.Н., Патрушеву Е.И., допросив свидетелей и специалиста-оценщика <ФИО>4, которому было поручено в рамках данного гражданского дела проведение судебной экспертизы, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.ст.309, 310 Ггражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В судебном заседании установлено, что между ОАО «Уральский банк реконструкции и развития» и ООО «Людмила» в лице директора Столяровой Л.Н. <дата обезличена> на срок до <дата обезличена> заключен кредитный договор №, в соответствии с которым истец обязался предоставить заемщику кредит в сумме <данные изъяты> с уплатой за пользованием кредита <данные изъяты>% годовых. С <дата обезличена> банком изменена процентная ставка с <данные изъяты>% до <данные изъяты> %, с <дата обезличена> процентная ставка увеличилась до <данные изъяты> %, о чем заемщик уведомлялся (л.д.144-145, т.1).

Решением Краснотурьинского городского суда от <дата обезличена> исковые требования ОАО «УБРиР», вступившим в законную силу с ООО «Людмила», Патрушевой Е.И, Столяровой Л.Н. солидарно в пользу банка взыскано <данные изъяты>, в том числе кредитная задолженность в сумме <данные изъяты>, госпошлина в сумме <данные изъяты>,

В судебном заседании установлено, что в обеспечение исполнения вышеуказанного кредитного обязательства <дата обезличена> между ОАО «УБРиР» и Столяровой Л.Н.заключен договор залога недвижимого имущества - нежилых помещений №№, общей площадью <данные изъяты> кв. м., № по плану строения №, назначение: культурно-досугово-развлекательное, материал стен: кирпич, расположенные в теплом пристрое на первом этаже к пятиэтажному жилому дому под № на <адрес обезличен>, условный номер №

Указанный договор залога <дата обезличена> зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес обезличен> (л.д.24, т.1).

Как усматривается из договора о залоге от <дата обезличена> его сторонами установлен порядок обращения взыскания на заложенное имущество: по решению суда либо нотариально удостоверенного между залогодателем и залогодержателем соглашения, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмер залога (л.д.22, т.1).

Нотариальное согласие на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество между сторонами не заключено.

При этом, согласно п.1.1. договора залога стоимость заложенного имущества оценена сторонами в <данные изъяты>.

В соответствии с ч. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно ч.ч.1,2 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

В части 3 указанной статьи предусмотрено, что если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Из представленного истцом расчета задолженности усматривается, что заемщик начал допускать просрочку уплаты основного долга с <дата обезличена>, процентов с <дата обезличена>. При этом, период просрочки намного превысил три месяца и длился до <дата обезличена>, заемщик не вносил по согласованному графику ни текущие платежи по возврату основного долга и процентов, ни просроченные суммы ( т.1,л.д.36-44, т.3, л.д.44-46).

В соответствии с п.1 ст.350 гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

Согласно п.1 ст.56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества) №102-ФЗ от 16.07.1998 имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации (абзац 2 пункта 1 статьи 56 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Порядок реализации имущества путем проведения публичных торгов определен главой 9 Федерального закона "Об исполнительном производстве". При этом из смысла ст. 89 данного закона следует, что начальная продажная цена заложенного имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, определяется судебным актом.

В ходе рассмотрения иска ОАО «УБРиР» об обращении взыскания на предмет залога сторонами было представлено несколько отчетов об оценке спорного имущества.

Так, представитель Максимов А.С. представил суду отчет №р-10/2011 ООО «Оценка96» от <дата обезличена> об определении рекомендуемой рыночной стоимости недвижимого имущества, согласно которому указанная стоимость оцениваемого недвижимого имущества по адресу: <адрес обезличен>, площадью <данные изъяты> кв.м. по состоянию на <дата обезличена> составляет <данные изъяты>

Ответчики Столярова Л.Н., Патрушева Е.И. представили суду отчет об оценке, составленный на <дата обезличена> ООО «ОРГТРАНС-АВТО», согласно которому рыночная стоимость спорных нежилых помещений площадью <данные изъяты> кв. м. составляет <данные изъяты>.

Поскольку оба отчета содержат недостоверные сведения о фактической площади спорного объекта недвижимости на момент рассмотрения данного гражданского дела судом была назначена судебная экспертиза для определения как его площади, так и рыночной стоимости с учетом проведенных собственником в 2009-2010 годах работ в связи с реконструкцией помещения.

После предоставления специалисту-оценщику <ФИО>4 технического паспорта нежилых помещений в <адрес обезличен> в <адрес обезличен> по состоянию на <дата обезличена>, выполненного по заявке собственника специалистами Краснотурьинского бюро технической инвентаризации и регистрации недвижимости Филиала СОГУП «Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» Свердловской области, согласно которому полезная площадь помещения составила <данные изъяты> кв.м., эксперт определил стоимость спорного объекта недвижимости – нежилых помещений, расположенных в <адрес обезличен> в <адрес обезличен>, для целей реализации на торгах в рамках исполнительного производства в сумме <данные изъяты>., для целей реализации на свободном рынке – в размере <данные изъяты>.

Суд считает возможным при определении начальной продажной цены спорного объекта недвижимости принять во внимание заключение специалиста-оценщика <ФИО>4, поскольку при определении рыночной стоимости он руководствовался данными о его фактической полезной площади, определенной специализированной организацией после последней реконструкции, а также условиями его реализации в рамках исполнительного производства.

Кроме того, указанный специалист обладает специальными познаниями в области оценки недвижимости, прошел специальную переподготовку по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» <дата обезличена>, является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков» с применением стандартов: Приказов Минэкономразвития России от <дата обезличена>, имеет опыт работы в оценочной деятельности с 2009 года.

Поскольку размер задолженности по кредитному обязательству ответчиков на день рассмотрения иска ОАО «УБРиР» об обращении взыскания на заложенное имущество <данные изъяты>.) превышает сумму равную <данные изъяты>% от стоимости предмета залога (<данные изъяты>.), периоды просрочки по согласованному графику текущих платежей по возврату основного долга и процентов превысили период равный трем месяцам, суд считает возможным удовлетворить рассматриваемый иск.

Согласно ч.1 ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. В связи с чем с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию солидарно госпошлина в размере <данные изъяты>

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.98, 194, 198 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Иск Открытого акционерного общества «Уральский Банк реконструкции и развития» к Обществу с ограниченной ответственностью «Людмила», Патрушевой Е. И., Столяровой Л. Н. об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Обратить взыскание на заложенное Столяровой Л. Н. путем продажи с публичных торгов имущество - нежилые помещения №№, общей площадью <данные изъяты> кв.м. по плану строения №, назначение: фактическое использование объекта культурно-досугово-развлекательное, материал стен: кирпич, расположенные в теплом пристрое на первом этаже к пятиэтажному жилому дому под номером № по <адрес обезличен>, условный номер объекта: № установив начальную продажную стоимость – <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение 10 дней со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий судья: Л.А. Арефьева

Решение изготовлено в окончательной форме с использованием компьютерной техники 30 декабря 2011 года.

На основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 28.12.2011 года:

решение Краснотурьинского городского суда Свердловской области от 28.12.2011, касающееся размера начальной продажной стоимости заложенного имущества, подлежащего продажи с публичных торгов - изменить.

Установить начальную продажную стоимость недвижимого имущества - нежилых помещений №№, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: <адрес обезличен> в размере <данные изъяты>.

Отсрочить исполнение решения Краснотурьинского городского суда Свердловской области от <дата обезличена> в части обращения взыскания на шесть месяцев, до <дата обезличена>.

В остальном решение Краснотурьинского городского суда Свердловской области от <дата обезличена> оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчиков ООО «Людмила», Патрушевой Е.И., Столяровой Л.Н. - без удовлетворения.

Дополнительным решением Краснотурьинского городского суда от <дата обезличена> заявление Открытого акционерного общества «Уральский банк реконструкции и развития» о принятии дополнительного решения о распределении судебных расходов по гражданскому делу по иску Открытого акционерного общества «Уральский Банк реконструкции и развития» к Обществу с ограниченной ответственностью «Людмила», Патрушевой Е. И., Столяровой Л. Н. об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворено.

С Общества с ограниченной ответственностью «Людмила», Патрушевой Е. И., Столяровой Л. Н. в пользу Открытого акционерного общества «Уральский банк реконструкции и развития взысканы судебные расходы в сумме <данные изъяты>

СОГЛАСОВАНО

Судья Краснотурьинского городского суда: Л.А. Арефьева