Дело 2-325 ДД.ММ.ГГГГ
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Краснокамский суд Пермского края
В составе председательствующего Теплоуховой И.М.
При секретаре Мещеряковой Л.Н.
С участием истцов Чуглаевой Н.П., Ахметзяновой Р.Х.
Представителя истцов Бойко П.В.
Представителя Администрации Краснокамского муниципального района – Кочетовой А.В.
Представителя комитета имущественных отношений Администрации КМР- Лифанова И.А.
Рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Краснокамске дело по иску Администрации Краснокамского городского поселения, собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома по <адрес> к Администрации Краснокамского муниципального района, комитета имущественных отношений Администрации Краснокамского муниципального района о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение в многоквартирном доме
У с т а н о в и л :
Собственники жилых помещений в доме по <адрес> ( физические лица и Администрация Краснокамского городского поселения) обратились в суд с требованиями к Администрации Краснокамского муниципального района, собственнику помещений в подвале дома по <адрес> о признании общей долевой собственности на эти помещения. Основанием требований указывает на отнесение спорных помещений к техническим. В подвальном помещении находятся: система отопления, бойлер, тепловой узел, общедомовой счетчик воды, запорная арматура, внутренние инженерные сети ( канализационные стояки, стояки холодной и горячей воды, отопления, электросети).
В судебном заседании представитель собственников жилых помещений на исковых требованиях настаивал. Суду пояснил, что для истцов подвал просто необходим, так как при аварийном ( или плановом) обслуживании необходим доступ к стоякам канализации с ревизии для чистки, спускникам для продувки системы отопления, кранам для перекрытия холодного и горячего водоснабжения, бойлеру, тепловому узлу и др. Все помещения в подвале имеют инженерные коммуникации, к которым необходим круглосуточный доступ.
Право истцов на спорное нежилое помещение полагает подтверждается ст.36 ЖК РФ.
Соистица Чуглаева также просила иск удовлетворить. Она является собственником жилья с ДД.ММ.ГГГГ., в доме проживает с ДД.ММ.ГГГГ. В подвале дома был приемный пункт стеклопосуды ( бутылки), компьютерный клуб был. Дом строился заводом <данные изъяты> для рабочих. Для кладовок в подвале дома помещений на всех жильцов не хватит. Объяснить для чего в подвале душевые, туалет, не может.
Соистица Ахметзянова Р.Х. получила квартиру от завода. Когда дом был заводской, никто не спрашивала, что хотят сделать в подвале. После сдачи в подвале был спортивный клуб, его закрыли. Были обращения жильцов. Потом клуб « отселили». Строительства в подвале после сдачи дома не видели.
Представитель Администрации Краснокамского муниципального района и комитета имущественных отношений с исковыми требованиями согласны в части нескольких помещений. По факту приобретения права собственности пояснили, что дом вводился в эксплуатацию с детским клубом, а потому помещения в подвале не являются только техническими.
Кроме того, представитель комитета имущественных отношений пояснил в отношении размера площади, указанного в свидетельстве о регистрации права. Полагает, что раз проведена регистрация, то значит были какие-то основания для этого.
Суд полагает, исковые требования подлежат удовлетворению в части.
Для осуществления защиты права собственности на общее имущество в многоквартирных домах собственники помещений вправе использовать все законные способы защиты, как предусмотренные ст.12 ГК РФ, так и не названные в ней.
Согласно ст.2 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено в судебном порядке.
Для определения норм, которыми следует руководствоваться при рассмотрении спора юридически значимым является год ввода дома в эксплуатацию, дата появления в доме собственника жилого помещения.
Судом установлено, что на основании решения исполкома Крансокамского городского Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ акт государственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ о приемке дома завода « <данные изъяты>» ( позднее «<данные изъяты>») по <адрес> утвержден.
До 1990г. многоквартирные дома в СССР находились в государственной, общественной либо кооперативной собственности и являлись неделимыми объектами недвижимости. Объектом технического учета являлось домовладение. Собственником жилого дома выступало либо государство, либо юридическое лицо.
Закон СССР от 06.03.1990г. № 1305-1 «О собственности в СССР» ввел много- субъектность и делимость собственности жилищно-строительного кооператива, поскольку в соответствии с п.2 ст.7 названного Закона член жилищного, жилищно-строительного кооператива, полностью внесший паевой взнос за квартиру или помещение, предоставленные ему в пользование, приобретал право собственности на это имущество.
С введением Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991г. государственный и муниципальный жилищный фонд также перестал быть односубъектным, поскольку гражданам было предоставлено право получить занимаемые в этом фонде жилые помещения в собственность.
Для реализации жилищных прав лиц, проживающих в многоквартирных домах, необходимо существование внутридомовой инфраструктуры, целевым назначением которой является обеспечение эксплуатации и благоустройство дома и придомовой территории. В связи с этим возникла необходимость регулировать правоотношения общей собственности на места общего пользования и внеквартирное инженерное оборудование.
Многоквартирный дом в целом объектом жилищных прав не является даже в том случае, когда все помещения в нем принадлежат одному лицу, что вытекает из содержания ст.ст.15,16, ч.7 ст.46 ЖК РФ. Такой дом представляет собой совокупность помещений, принадлежащих различным собственникам и объединенных лишь пространственно, с одной стороны, и имущества, принадлежащего всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности, с другой стороны.
Многоквартирный дом существует лишь как объект градостроительной деятельности и учета, не будучи при этом единым объектом прав. Самостоятельными объектами права собственности являются жилые и нежилые помещения в таком доме. Общее имущество многоквартирного дома, принадлежащее на праве собственности всем домовладельцам, оборотоспособности лишено и самостоятельным объектом прав не является.
Согласно ведомости по квартирам установлено, что первая квартира перешла в собственность граждан на основании договора приватизации от ДД.ММ.ГГГГ ( право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ) / л.д.38/.
В силу ст.289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, то есть часть комплекса недвижимого имущества, которая предназначена для обслуживания, использования помещений и доступа к ним, тесно связана с ними назначением и следующая их судьбе.
В соответствии с п.1 ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Аналогичное положение содержит часть 1 ст.36 ЖК РФ, введенная в действие ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающие более одного помещения в данном доме оборудование ( технические подвалы).
Таким образом, для отнесения подвала к нежилым помещениям, которые являются общим имуществом собственников, необходимо, чтобы помещения обладали следующими признаками: помещение подвального этажа предназначено для обслуживания более одного помещения в данном доме. Это общий признак для любого общего имущества. Для определения подвала техническим в нем должны иметься инженерные коммуникации или иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудования.
Из содержания приведенных норм следует, что многоквартирный дом как комплексный объект состоит из: а) жилых помещений, б) нежилых помещений, в) помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений.
При этом жилые и нежилые помещения могут находиться в индивидуальной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательное имущество – только в общей долевой собственности указанных субъектов.
Из системного анализа действующего законодательства следует, что жилые помещения ( квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, то есть состоят из главной вещи ( самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании ( лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.), предназначенных для обслуживания в обеспечения главной вещи (квартиры), и связанных с ней общим назначением.
В силу ст.ст.134,135 ГК РФ если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь ( сложная вещь), а вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи, и связанная с ней общим назначением ( принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
Предметом спора являются помещения подвала, расположенные в жилом многоквартирном доме по <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. По техпаспорту ДД.ММ.ГГГГ. площадь подвала <данные изъяты> кв.м./ л.д.23-26/
Для применения ст.36 ЖК РФ необходимо установление того, что спорное помещение имеет вспомогательное значение, предназначенное для обслуживания и эксплуатации здания.
Исходя из правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от 19.05.2009г. № 489-О-О следует, что если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
В силу п.3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, для решения вопроса о том, относится ли спорный объект к категории общего имущества в многоквартирном доме, для решения вопроса о том, относится ли спорный объект к категории общего имущества необходимо использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Статус жилого помещения установлен законодательно в ч.2 ст.15 ЖК РФ. Что касается нежилого помещения, то такое определение законодательно не определено. В Законе РФ «О товариществах собственников жилья» от 15.06.1996г. дано понятие помещения: единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей. Отсюда нежилое помещение можно определить как изолированное помещение в строении, не предназначенное для проживания граждан. Нежилые помещения в многоквартирных домах могут быть как первичными, изначально создаваемыми как таковые (магазины, колясочные и т.д.), так и переведенными из жилого фонда. Данные помещения могут как входить в общее имущество многоквартирного дома, так и быть самостоятельными объектами права собственности, что вытекает из содержания ч.1 ст.36 ЖК РФ.
Как указано выше, предназначением общего имущества является обслуживание и эксплуатация здания. В судебном заседании установлено иное, а именно, что спорное помещение частично создавалось изначально с иным специальным предназначением.
Согласно свидетельства о государственной регистрации права муниципальной собственности на спорное помещение от ДД.ММ.ГГГГ/ л.д.46 т.1/ основанием регистрации права является распоряжение Краснокамской администрации от ДД.ММ.ГГГГ
Из выписки из реестра муниципальной собственности, спорное помещение в подвале 4 этажного кирпичного жилого дома включено в реестр муниципальной собственности в 1992г. / л.д.16 т.2/.
Согласно распоряжения от 04.02.1992г. в соответствии с Указом президента РСФСР от 05.11.1991г. № 166 « О первоначальных мерах по обеспечению деятельности органов управления Российских городов», а также Постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.1991г. № 3020-1 « О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и
Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» в муниципальную собственность <адрес> были переданы встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5 и 7 процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения / л.д.17-30 т.2/. Согласно акта передан по <адрес> цокольный этаж в котором поименованы организации : ТОО «<данные изъяты>»( детский досуговый центр), с/к « <данные изъяты>» ( магазин), соответственно, занимаемые площади <данные изъяты> кв.м. и <данные изъяты> кв.м. / л.д.12 т.2/.
Сам дом был передан в муниципальную собственность только ДД.ММ.ГГГГ / т.2 л.д.13-15/. По перечню передано общей площади <данные изъяты> кв.м. Аналогична площадь в техпаспорте на ДД.ММ.ГГГГ. всего по дому, но без подвала, а также по жилой площади квартир (приложение № к акту приема-передачи).
В судебном заседании соистцами не оспаривался факт того, что с момента ввода дома в эксплуатацию подвальное помещение использовалось по специальному назначению, хотя письменных доказательств об образовании, существовании по <адрес> спортивного клуба и детского досугового центра не обнаружены. Не оспаривая факт того, что в подвале находился спортивный клуб, компьютерный клуб, пункт приема стеклотары, истцы полагают, что подвальное помещение не было приспособлено для этого, так как по их просьбам размещение спортивного клуба было прекращено.
Согласно ответов жителям дома, в частности Кулюшину А.В. в ДД.ММ.ГГГГ решался вопрос о возможности эксплуатации в подвальном помещении жилого дома спортивного клуба « <данные изъяты>» / л.д.95 -99 т.2/, что также подтверждает специальное использования данного помещения. В ДД.ММ.ГГГГ в подвальном помещении уже размещался офис компании «<данные изъяты>» / л.д.88-93 т.2/.
В период судебного разбирательства не удалось обнаружить проектную документацию на дом. Однако о специальном назначении свидетельствуют иные письменные доказательства.
Так по решению об утверждении акта о приемке дома в эксплуатацию, жилой 44-х квартирный дом сдавался с встроенным детским клубом.
В период до судебного обращения истцами разыскивалась самостоятельно проектная документация, но обнаружили лишь документы по 33 квартирному дому по <адрес> ( расположен рядом со спорным домом).
По заключению по проекту строительства следует, что в подвальной части дома планируется разместить детский клуб. Набор помещений соответствует санитарным требованиям к проектированию и содержанию внешкольных детских учреждений ( есть кабинет заведующего, завхоза, зал массовых игр, гардероб, фойе, мастерская, подсобные помещения, сан.узлы, коридор) / л.д.54-56 т.2/. Дом по <адрес> принадлежал также заводу « <данные изъяты>». Для расположения в доме детского клуба были получены все согласования / л.д.57-64 т.2/.
Согласно заключения экспертизы, назначенной в судебном заседании – на основании сравнения технических паспортов жилых домов по <адрес>, на который имеется проектная документация для специального назначения, планировка в доме по <адрес> аналогична / л.д.203 т.2/.
По данному заключению было установлено, что планировка подвальных помещений по техническому паспорту ДД.ММ.ГГГГ. ( год сдачи дома в эксплуатацию) соответствует планировке техпаспорта ДД.ММ.ГГГГ. Это означает, что перегородки построены на основании проекта жилого дома, перегородки в подвале возводились при строительстве дома.
Согласно техпаспорта ДД.ММ.ГГГГ. помещениями подвала являлись – комнаты, коридоры, туалеты ( всего 31 помещение). По техпаспорту на ДД.ММ.ГГГГ.- те же комнаты, коридоры, туалеты, но также душ, аналогично по техпаспорту ДД.ММ.ГГГГ., но также электрощитовая, венткамера, вентиляционное помещение, и вместо комнат- подвальное или подсобное помещение ( 35 помещений).
С учетом изложенного, у суда нет оснований не доверять приложению к распоряжению от ДД.ММ.ГГГГ №, в котором в одном указано о цокольном этаже дома по <адрес> / л.д.123 т.2/, занято детским досуговым центром на ДД.ММ.ГГГГ, с/к « <данные изъяты>», в другой копии приложения этого нет, поскольку в самом акте приема передач данные объекты отражены.
Поскольку установлено специальное назначение спорных помещений, то рассматривать их как объекты общей собственности собственников жилых помещений нельзя.
Однако в судебном заседании установлен факт того, что не весь объем подвального помещения вошел в акт приема передачи, а потому в этой части и подлежат требования истцов удовлетворению.
Так, при сравнении переданных помещений и общей площади подвального помещения была установлена достаточная разница. Представителем Администрации и комитета имущественных отношений доказательств полной передачи всей площади в муниципальную собственность в ДД.ММ.ГГГГ. не представлено.
Судом по данному факту назначалась экспертиза. По результатам которой установлено, что по техпаспорту ДД.ММ.ГГГГ. площадь подвала составляла <данные изъяты> кв.м. за вычетом не учтенных экспликацией помещений : 3х лестничных клеток и коридора между помещениями 9 и 27. В собственность муниципалитета, переданы помещения площадью <данные изъяты> кв.м. и <данные изъяты> кв.м, т.е.<данные изъяты> кв.м. Не переданными остались помещения <данные изъяты> и не учтенные экспликацией помещения 3 лестниц и коридора между помещениями 9 и 27.
Спорные помещения ( по площади <данные изъяты> им <данные изъяты> кв.м) проверялись специалистами на соответствие санитарным требованиям.
При этом экспертами не обосновано были взяты за основу СанПин, введенный в действие в 2003г. Однако отражено, что в спорных помещениях имеется механическая приточно-вытяжная вентиляция для нахождения людей длительное время, но в не рабочем состоянии. Предусмотрены мероприятия по предотвращению затопления подвала грунтовыми водами. Высота помещений соответствует санитарным нормам для размещения детских внешкольных учреждений и составляет 2,5 кв.м.
В экспертном заключении отражено, что во всех помещениях находятся трубы, оснащенные запорной и регулирующей арматурой, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в жилом доме.
Однако несмотря на данное обстоятельство, из установленного в судебном заседании, возможно сделать вывод о том, что спорное помещение ( частично) изначально имело специальное назначение, именно в связи с этим обстоятельством и передавалось отдельно от всего дома в муниципальную собственность.
При сравнении дат следует, что передача в муниципальную собственность подвального помещения произведена до того, как первая квартира была передана в собственность граждан и возникло право общей собственности на места общего пользования.
Исследуя техпаспорта на жилой дом ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ следует, что в муниципальную собственность в ДД.ММ.ГГГГ. не передавались помещения под номерами ( по техпаспорту 2010г.) №,№,№,№. Учитывая, что по проектной документации в доме по <адрес> уже были предусмотрены венткамера, вентиляционное помещение, то данные помещения не могли быть переданы в муниципальную собственность, т.к. их назначение – обслуживание более одной квартиры в многоквартирном доме.
Итого, следует признать общей собственностью собственников жилых квартир помещения под № №,№,№,№,№,№,№ всего <данные изъяты> кв.м. В муниципальной собственности остается <данные изъяты> кв.м.
Поскольку оснований для регистрации права собственности на все подвальное помещение у муниципалитета не было, то следует в порядке приведения сторон в первоначальное положение, удовлетворить требования по недействительности регистрации.
В судебном заседании представитель комитета имущественных отношений не возражал передать собственникам квартир помещение под №, в котором в настоящее время установлено оборудование для обслуживания квартир. Поскольку мировое соглашение сторонами не заключено, суд в порядке принятия судебного решения не имеет оснований для включения в общую собственность помещение №. Стороны вправе решить данный вопрос и не в порядке судебного разбирательства.
Руководствуясь ст.ст.194-198,199 ГПК РФ, суд
Р е ш и л :
Исковые требования Администрации Краснокамского городского поселения, собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома по <адрес> к Администрации Краснокамского муниципального района, комитета имущественных отношений Администрации Краснокамского муниципального района удовлетворить частично.
Признать подвальные помещения многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, а именно: подсобное помещение площадью <данные изъяты> кв.м. ( №), тепловой узел площадью <данные изъяты> кв.м.( №), коридор площадью <данные изъяты> кв.м.( №), электрощитовая площадью <данные изъяты> кв.м. ( № венткамера площадью 2,5 кв.м.( №), вентиляционное помещение площадью <данные изъяты> кв.м.( №), бойлерная площадью <данные изъяты> кв.м.( №), общей площадью <данные изъяты> кв.м. общей собственностью собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Признать недействительной регистрацию права собственности за муниципальным образованием Краснокамский муниципальный район <адрес> на нежилое помещение в подвале 4 этажного кирпичного жилого дома по <адрес> в части площади <данные изъяты> кв.м., а именно: подсобное помещение площадью <данные изъяты> кв.м. ( №), тепловой узел площадью <данные изъяты> кв.м.( №), коридор площадью <данные изъяты> кв.м.( №), электрощитовая площадью <данные изъяты> кв.м. ( №), венткамера площадью <данные изъяты> кв.м.( №), вентиляционное помещение площадью <данные изъяты> кв.м.( №), бойлерная площадью <данные изъяты> кв.м.( №).
Решение является основанием для регистрации права общей собственностью собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по <адрес> на подсобное помещение площадью <данные изъяты> кв.м. ( №), тепловой узел площадью <данные изъяты> кв.м.( №), коридор площадью <данные изъяты> кв.м.( №), электрощитовая площадью <данные изъяты> кв.м. ( №), венткамера площадью <данные изъяты> кв.м.( №), вентиляционное помещение площадью <данные изъяты> кв.м.( №), бойлерная площадью <данные изъяты> кв.м.( №), общей площадью <данные изъяты> кв.м.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд в 10 дней через Краснокамский суд со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Теплоухова И.М.