Дело 2-273 ДД.ММ.ГГГГ
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Краснокамский суд Пермского края
В составе председательствующего Теплоуховой И.М.
При секретаре Мещеряковой Л.Н.
С участием прокурора Чашкиной О.Н.
Истицы Ивановой З.П., ее представителя Левашина П.Ю.
Представителя ответчика Великой С.В.
Рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Краснокамске дело по иску Ивановой З. П. к Администрации Оверятского городского поселения о назначении выкупной цены за квартиру и возложении обязанности выкупить ее
И по встречному иску Администрации Оверятского городского поселения к Ивановой З. П. о возложении обязанности принять выкупную цену, прекратить право собственности на жилое помещение, признать право собственности, выселить без предоставлении другого жилого помещения
У с т а н о в и л :
Иванова З.П. является собственником трехкомнатной квартиры общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м. на <данные изъяты> этаже 2этажного шлакоблочного многоквартирного дома, расположенного в <адрес> муниципального района.
Дом по <адрес> признан аварийным. ДД.ММ.ГГГГ Краснокамским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, на основании уведомления проведена государственная регистрация ограничения ( решения об изъятии жилого помещения) по <адрес>.
Иванова З.П. обратилась в суд с заявлением о назначении выкупной цены за квартиру в размере не менее <данные изъяты> рублей, обязать администрацию выкупить у нее данную квартиру.
В период подготовки рассмотрения дела представитель администрации обратился с встречным иском к Ивановой З.П. по которому просит обязать ответчицу принять выкупную цену в размере <данные изъяты> рублей, прекратить право собственности Ивановой З.П. на спорную квартиру, выселить ее из жилого помещения, признать право собственности за муниципалитетом.
В судебном заседании по ходатайству сторон назначались экспертизы по определению стоимости аналогично изымаемому жилому помещению. После заключения экспертиз Иванова З.П. дополнила требования, просила взыскать дополнительно с администрации <данные изъяты> рублей расходы риелтору для приобретения другого жилого помещения, увеличила исковые требования до суммы в <данные изъяты> рублей, а также просила взыскать судебные расходы на оплату услуг оценщика.
В судебном заседании свои исковые требования Иванова З.П. поддерживала в полном объеме, настаивала на получении от администрации суммы в <данные изъяты> рублей, <данные изъяты> рублей за риелтора, <данные изъяты> рублей расходы на экспертизу. Полагает, что предлагаемая сумма ответчиком не позволит ей приобрести достойное жилье. По расходам на риелтора, информацию взяли из интернета, конкретно договора ни с кем не заключала.
Исковые требования Администрации поселения признает в полном объеме – кроме суммы выкупной цены.
Прокурор в заключении полагала подлежащими удовлетворению, при расчете выкупной цены следует исходить из последнего заключения специалистов на сумму <данные изъяты> рублей.
Суд полагает, исковые требования обоих истцов подлежат частичному удовлетворению.
Согласно ст.32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием.
Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органа местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением.
Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяется соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.
При определении выкупной цены жилого помещения в нее включаются рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места жительства, временном пользовании иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условий его выкупа, орган местного самоуправления принявший такое решение, вправе предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.
Признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием для предъявления органом, принявшем решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требований о его сносе в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч.1-3,5-9 ст.32 ЖК РФ.
В соответствии со ст.46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
В соответствии с ч.4 ст.15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ межведомственной комиссией, назначенной Администрацией Оверятского городского поселения было произведено обследование дома по <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ. ввода в эксплуатацию. Согласно заключения по результатам обследования – дом подлежит капитальному ремонту, дом ветхий, не пригоден для проживания в нем граждан.
Распоряжением администрации Оверятского городского поселения от ДД.ММ.ГГГГ № акт обследования жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ был утвержден, дом признан аварийным, непригодным для проживания. Распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ № с учетом протеста прокурора распоряжение № дополнено пунктом, по которому срок отселения граждан по дому по <адрес> установлен до ДД.ММ.ГГГГ, а дальнейшее использование помещения после выселения жильцов запрещено.
Согласно Постановления Правительства РФ от 28.01.2006г. № 47 « Об утверждении Положения о признании помещений жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» именно комиссия проводит оценку соответствия помещения установленным в Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу / п.42-47/. На основании полученного заключения соответствующий орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ / п.49/.
Согласно распоряжения Главы Администрации Оверятского городского поселения от ДД.ММ.ГГГГ № было назначено повторное обследование жилого дома по <адрес> в срок до ДД.ММ.ГГГГ, ранее принятое распоряжение от ДД.ММ.ГГГГ № было отменено / л.д.48/.
ДД.ММ.ГГГГ межведомственная комиссия, назначенная ДД.ММ.ГГГГ по результатам обследования приняла заключение, что жилой дом для проживания не пригоден, дом находится в аварийном состоянии.
На основании данного акта принято новое распоряжение от ДД.ММ.ГГГГ №, дом по <адрес> признан непригодным, установлен срок для расселения граждан до ДД.ММ.ГГГГ, дальнейшее использование помещения после выселения жильцов запрещено / л.д.8/.
Распоряжением главы Администрации от ДД.ММ.ГГГГ № устанавливался срок для осуществления сноса аварийного дома до ДД.ММ.ГГГГ, дальнейшее использование жилых помещений в многоквартирном доме после выселения жильцов запретить / л.д.9/.
Согласно распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ № распоряжения № отменены / л.д.31/.
Иванова З.П. является собственником трех комнат в трехкомнатной квартире по <адрес> / л.д.44-45/.
Согласно уведомления ДД.ММ.ГГГГ проведена государственная регистрация ограничения ( решения об изъятии жилого помещения) на жилые помещения Ивановой З.П. / л.д.16-17, 35-36,41/.
Суд полагает, с учетом заявленных требований со стороны собственника изымаемого жилого помещения и администрации Оверятского городского поселения, исследованных документов, процедура изъятия жилого помещения в многоквартирном доме путем выкупа соблюденной Администрацией и не нарушает прав и интересов собственника. Спорным вопросом является только размер выкупной цены за жилое помещение.
Как указано выше в решении, ст.32 ЖК РФ предусматривает защиту прав собственника при изъятии земельного участка для муниципальных нужд, предполагая, что гражданин будет наделен правом иметь другое жилье либо путем предоставления жилого помещения, или путем выплаты стоимости этого жилья.
Исходя из конституционного принципа предварительного и равноценного возмещения, требований ст.32 ЖК РФ – возможности такого возмещения путем предоставления жилого помещения или выкупной цены как денежного эквивалента, в результате которого гражданин имеет возможность обеспечить себя жильем при изъятии земельного участка, а потому суд полагает, что в данном случае под выкупной ценой следует понимать рыночную стоимость квартиры, аналогичной изымаемой и по месту расположения и по техническим характеристикам, и по времени эксплуатации дома.
Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 02.07.2009г. № 14 « О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.
Судом по делу назначалось несколько экспертиз.
Представитель администрации Оверятского поселения просит учитывать выводы трех экспертов Питиримова В.С., Рокотянского В.И., Рыкова Ю.С. Согласно заключения на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость изымаемой квартиры <данные изъяты> рублей, рыночная стоимость жилых помещений аналогичных изымаемой указаны по 5 аналогам / л.д.115-116/.
Суд не может принять данный отчет для расчета выкупной цены, поскольку специалистами произведена оценка и изымаемого помещения Ивановой З.П., но поскольку дом признан не пригодным для проживания и подлежащим сносу, то определение рыночной цены жилого помещения, которое непригодно для проживания невозможно, поскольку данный объект не подлежит отчуждению на открытом рынке в условиях конкуренции и использования его в качестве жилого помещения.
Действительно, в соответствии с ФЗ « Об оценочной деятельности в РФ» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда сторон сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, однако в данном случае идет речь об объекте, который не может быть отчужден на рынке жилья, с сохранением назначения этого объекта как жилого.
Более того, при рассмотрении дела судом в связи с неясностью ответа на поставленный судом вопрос, была назначена дополнительная экспертиза / л.д.215-217/.
По заключению дополнительной экспертизы, произведенной Митюшкиной Е.Н., рыночная стоимость объекта жилой недвижимости, аналогичного по месторасположению и техническим характеристикам 3 комнатной квартиры, пригодном для проживания на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> рублей / л.д.222-302 т.1/.
В судебном заседании исследовав данное заключение на основании ходатайства судом назначена повторная экспертиза, в связи с разительно отличающимися выводами двух экспертиз, а также использованием минимального количества аналогов, расположенных на территории <адрес>, при этом в заключении содержится вывод не соответствующий действительности, а именно указано о наличии центрального водоснабжения, тогда как в доме нет водоснабжения и канализации. Поэтому считать, что экспертом произведена рыночная оценка аналогично изымаемому объекты жилья нельзя.
Согласно заключения повторной экспертизы Кондрина Д.Г. на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость жилого помещения аналогичного изымаемой и по месту расположения и по техническим характеристикам и по времени эксплуатации дома в жилом доме, который не признан аварийным и непригодным для проживания составляет <данные изъяты> рублей.
Суд полагает данный отчет, составленный на более близкую дату к судебному разбирательству, в котором использованы аналоги жилых помещений, все расположены на территории <адрес>, все корректировки использованные в заключении замотивированы, по объектам представлены копии договоров продажи, т.е. использованы реальные аналоги, а потому наиболее приближенный к реальной рыночной стоимости квартиры, для равноценного возмещения собственнику изымаемого жилого помещения.
В соответствии с ч.7 ст.32 ЖК РФ при определении выкупной цены в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, которые собственник несет, т.е. законодатель определили, что убытки входят в состав выкупной цены, следовательно допускает включение в выкупную цены убытков, которое лицо понесет в будущем. Кроме того, принцип предварительного и равноценного возмещения, включение в выкупную цену убытков, свидетельствует о праве лица на возмещение и в случае, если эти убытки будут понесены в будущем.
Иванова З.П. просит включить в выкупную цену <данные изъяты> рублей за риэлтерские услуги. При этом как доказательство представлена распечатка из интернета. Данный документ суд не может признать допустимым доказательством. Тем более, что в сумму <данные изъяты> рублей включены услуги, которые нельзя признать разумными, лишними ( заключение предварительного договора, контроль выполнения условий сделки и т.д.).
Представитель Администрации в судебном заседании, представив информацию на ДД.ММ.ГГГГ предлагала для включения в выкупную цену расходы на подыскание другого жилья в <данные изъяты> рублей. Суд полагает данную сумму разумной, опровергающих доказательств Иванова З.П. в судебном заседании, не достаточность предполагаемых убытков не представила.
Представитель Администрации также предложила включить в выкупную цену расходы по переезду, услугам грузоперевозки, грузчиков – <данные изъяты> рублей, подтвердив письменными доказательствами / л.д.54-58 т1/. Иванова З.П. выразила согласие с суммой в <данные изъяты> рублей.
По иным расходам Ивановой З.П. не заявлялось. А потому общая сумма выкупной цены составляет <данные изъяты> рублей.
С момента получения выкупной цены за изымаемое жилое помещение прекращается право собственности Ивановой З.П. ( ст.235,239 ГК РФ).
В силу ст.35 ЖК РФ в случае прекращения право пользования, в связи с прекращением права собственности, гражданин обязан освободить жилое помещение, т.е. подлежит выселению.
Иванова З.П. просит взыскать расходы на оплату услуг эксперта Митюшкиной Е.Н. в <данные изъяты> рублей. Суд полагает, данная сумма не может быть взыскана, поскольку для разрешения судебного спора данное заключение не принято за доказательство.
Руководствуясь ст.ст.194-198,199 ГПК РФ, суд
Р е ш и л :
Требования Ивановой З. П., Администрации Оверятского городского поселения удовлетворить частично.
Изъять у Ивановой З. П. жилое помещение трех комнатную квартиру по <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой площадью <данные изъяты> кв.м. на <данные изъяты> этаже 2-этажного жилого дома путем выкупа по выкупной цене <данные изъяты> рублей в пользу муниципального образования « Оверятское городское поселение», обязав Администрацию Оверятского городского поселения выплатить выкупную цену <данные изъяты> рублей Ивановой З. П..
Прекратить право собственности Ивановой З. П. на трехкомнатую квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, признав право собственности на данное помещение по <адрес> за муниципальным образованием « Оверятское городское поселение».
Выселить Иванову З. П. без предоставления другого жилого помещения из трехкомнатной квартиры по <адрес>.
В удовлетворении остальной части требований Ивановой З. П., Администрации Оверятского городского поселения отказать.
Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд в 10 дней через Краснокамский суд со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Теплоухова И.М.