Дело №ДД.ММ.ГГГГ
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Краснокамский суд Пермского края
В составе председательствующего Теплоуховой И.М.
При секретаре Мещеряковой Л.Н.
С участием прокурора Чашкиной О.Н.
Истицы Бородиной А.А.
Представителя Минсоцразвития Бычковой Е.Б.
Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Бородиной А.А., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних Ядрова Артема, Бородиной Алисы к Администрации о понуждении к заключению договора социального найма жилого помещения и признания приобретшими право на жилое помещение
По встречному иску Администрации к Бородиной А.А., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних Ядрова Артема, Бородиной Алисы о признании утратившими право пользования жилым помещением, признания договоров найма специализированного жилого помещения и коммерческого найма прекращенными, выселении без предоставления другого жилого помещения
У с т а н о в и л :
Бородина А.А. вместе со своими детьми сыном Ядровым А.А., ДД.ММ.ГГГГ рождения, дочерью Бородиной А.А., ДД.ММ.ГГГГрождения проживают в комнате <адрес>
Бородина А.А. обратилась в суд с заявлением к Администрации о понуждении к заключению договора социального найма на занимаемое жилое помещение. В иске указала, что трудоустроившись в магазин, обслуживающий ОАО «ПТЖБ» ей предоставили комнату в общежитии. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор найма специализированного жилого помещения на комнату <адрес>. После передачи здания общежития в муниципальную собственность, с ней Администрация заключила договор найма жилого помещения ДД.ММ.ГГГГ, установив срок по ДД.ММ.ГГГГ Полагает, что Администрация не имела права заключать фактически договор коммерческого найма.
Позднее исковые требования уточнила, просила признать ее с детьми приобретшими право на жилое помещение, и просила возложить обязанность на администрацию заключить с ней договор социального найма.
В период подготовки к рассмотрению дела в судебном заседании ответчик обратился в суд с встречным иском, по которому просил признать Бородину А.А. с детьми утратившими право на жилое помещение, в связи с прекращением действия договора найма и выселения без предоставления другого жилого помещения.
В заявлении указано о том, что в ДД.ММ.ГГГГ Администрация заключила договор найма с Бородиной А.А. и передала ей жилье ( комнату <адрес>) в срочное возмездное владение и пользование. По условиям договора срок найма устанавливался в <данные изъяты> месяцев по ДД.ММ.ГГГГ регистрация места жительства носила временный характер и действовала до ДД.ММ.ГГГГ
Согласно п.3.1.11 договора наниматель с членами семьи обязана была освободить жилье по истечении срока действия договора. В период действия договора Бородина вселяла к себе мужа Дик А.В., сына Ядрова А.А., уже после окончания срока договора вселила дочь Бородину А.А.
Бородина отказывается с детьми выселяться из комнаты, продолжают пользоваться помещением и коммунальными услугами, однако по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ имеют задолженность по оплате жилья. Бородина имеет постоянную регистрацию места жительства в <адрес> Майского сельского поселения, состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, но в Администрации Майского поселения. Полагает, что жилье ей обязана представить администрация Майского поселения.
В дальнейшем исковые требования представителем Администрации были уточнены / л.д.51-53/.
В заявлении указано, что Бородина, хоть и не являлась работником ОАО « ПТЖБ», но с ней был заключен договор найма, который носил срочный характер, на период трудовых отношений. Поскольку договор с ней был заключен после ДД.ММ.ГГГГ, то на Бородину не распространяются правила пользования жилым помещением на условиях договора социального найма. Ответчики не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок, продление сроков проживания в указанном жилом помещении являлось исключительно правом наймодателя – собственника помещений. Руководствуясь ст.102 ч.2 ЖК РФ, при переходе права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения является стороной трудового договора. Поскольку Бородина не состоит в трудовых отношениях с собственником жилого помещения, то считает, что договор найма, заключенный между ОАО « ПТЖБ» и Бородиной прекращен.
На правах нового собственника Администрация заключила договор коммерческого найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и передала комнату в срочное возмездное владение и пользование. Регистрация в комнате носила временный характер. Поскольку договор носил срочный характер, срок устанавливался до ДД.ММ.ГГГГ, то продлению данный договор подлежал только с согласия наймодателя. Существенным условием договора найма являлась оплата за пользование жилым помещением, но Бородиной оплата в течение <данные изъяты> месяцев подряд оплаты не производилось, есть задолженность. В связи с чем Администрация вынуждена потребовать расторжения договора коммерческого найма.
ДД.ММ.ГГГГ между наймодателем и Бородиной было подписано дополнительное соглашение о расторжении договора найма, согласно которого Бородина должна была погасить задолженность и освободить занимаемое жилое помещение. Кроме того, она должна освободить жилье и после окончания срока договора ДД.ММ.ГГГГ Ее супруг Дик выехал из комнаты ДД.ММ.ГГГГ, снят с регистрационного учета, Бородина отказалась освобождать жилье, и после этого вселила самовольно свою дочь Бородину Алису.
По уточненному иску представитель администрации просит признать договор найма специализированного жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ прекращенным, признать договор коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ прекращенным, признать Бородину с детьми утратившими право на жилое помещение, выселить их без предоставления другого жилого помещения.
В судебное заседание представитель Администрации не явился, просил о рассмотрении дела без представителя, указав, что примет к исполнению вступившее в законную силу решение суда.
Бородина А.А. в судебном заседании свои исковые требования поддерживала, с иском администрации не согласна. Пояснила, что у нее не было таких долгов по оплате за коммунальные платежи, а на момент суда она выплатила всю задолженность, так как она частично платила за жилье в связи с материальным положением. У нее нет другого жилья. Комнату ей дали в связи с трудовыми отношениями в ДД.ММ.ГГГГ. Она зарегистрирована в старом доме частного сектора, дом ветхий, да и принадлежит кому-то из родственников, документы пытаются оформить вроде, но не ей. В очереди она состоит на получение жилого помещения в общей очереди. Она одна воспитывает детей. У отцов детей также нет своего жилья, но в Краснокамском районе они не проживают.
Представитель органа опеки и попечительства возражала по иску Администрации о выселении несовершеннолетних детей, поддержала иск Бородиной А.А.о праве на жилое помещение.
Прокурор в заключении полагала обоснованными требования Бородиной А.А., оснований для удовлетворения требований Администрации нет.
Суд полагает, в удовлетворении требований Администрации следует отказать, а иск Бородиной А.А.- удовлетворить.
В соответствии с ч.1 ст.40 Конституции РФ никто не может быть произвольно лишен жилища.
Согласно ч.4 ст.3 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ и другими федеральными законами.
Суд считает, что спорное жилое помещение на момент рассмотрения дела не относится к специализированному жилому фонду, а потому выселение из него как из общежития, при признании ранее возникшего права не основано на законе.
Согласно технического паспорта здание общежития возведено в ДД.ММ.ГГГГ году государственным предприятием « ЖБК». По сообщению федерального агентства по управлению Государственным имуществом, при приватизации государственного предприятия « ЖБК» путем преобразования его в АООТ « ПТЖБ» (форма собственности до преобразования –федеральная) указанное общежитие не вошло в уставной капитал акционерного общества и учитывалось в реестре федерального имущества ( казна РФ). Из выписки из госреестра юридических лиц следует, что акционерное общество было зарегистрировано как юридическое лицо ДД.ММ.ГГГГ
По договору № о передаче государственного имущества от ДД.ММ.ГГГГ комитетом по управлению госимуществом было передано на праве хозяйственного ведения государственное имущество – жилой фонд АО «ПТЖБ» до передачи в муниципальную собственность /п.4.3 договора/. Согласно п.3.1 договора «предприятие» вправе владеть, распоряжаться имуществом, для осуществления установленных видов деятельности. Имущество может быть передано в безвозмездное пользование, сдано в аренду, передано по договору имущественного найма только по решению « комитета» / п.3.4/.
По дополнению к договору №, подписанного ДД.ММ.ГГГГ «предприятию» было предоставлено право, для использования под жилье, сдавать в аренду жилые помещения в рабочем общежитии по <адрес>.
В силу ст.92 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда, предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения / ст.94 ЖК РФ/. В силу ст.99 ЖК РФ специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений.
Судом установлено, что жилой помещение было предоставлено Бородиной А.А. на основании договора найма специализированного жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ/ л.д.7/. В договоре срок определен на период трудовых отношений. Кроме того п.6.3 предусматривал, что договор считается продленным на следующий срок, если ни одна из сторон за 30 дней до окончания срока договора не заявит о намерении его расторгнуть, то договор пролонгируется на следующий срок на тех же условиях.
На момент рассмотрения дела в суде Бородина продолжает работать на том же предприятии, что и на момент заключения договора найма.
Основания расторжения договора найма специализированного жилого помещения предусмотрены ст.101 ЖК РФ.
Представитель Администрации ссылается на основания прекращения права на жилое помещение- ст.102 ЖК РФ.
В силу ст.102 ч.2 ЖК РФ переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения.
Однако данная норма не может быть применена по отношению к пользователям здания по <адрес>, так как жилые помещения в здании общежития после передачи здания в муниципальную собственность перестало относиться к специализированному жилому фонду.
В определении Конституционного суда РФ от 03.07.2007г. № 425-0-0 для защиты прав тех граждан, которые после передачи органам местного самоуправления общежитий, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям), выполнявшим в отношении указанных граждан функцию и наймодателя, и работодателя, оказались пользователями жилой площади, принадлежащей другому наймодателю, не являющемуся их работодателем, что исключало возможность использования этих помещений в качестве общежитий и, соответственно, выселения проживающих в них граждан по основаниям, предусмотренным для выселения из специализированного жилищного фонда, была введена в действующее законодательство ст.7 Федерального закона от 29 декабря 2004г. № 189-ФЗ. Указанный закон вступил в силу независимо от ЖК РФ и до его введения в действие.
В соответствии со ст.7 ФЗ № 189-ФЗ « О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.
Из указанной статьи следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и были переданы в ведение местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. При этом отсутствие договора социального найма, а также решение органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.
Поскольку здание общежития было передано в муниципальную собственность, то статус общежития данным жилым домом утрачен в силу закона. То обстоятельство, что право муниципальной собственности передано с момента подписания акта приема-передачи с ДД.ММ.ГГГГ, т.е. после введения в действие ФЗ № 189-ФЗ, не должно нарушать жилищных прав граждан.
В судебном заседании тем более установлено, что у Бородиной А.А. возникли правоотношения по найму жилья в конце ДД.ММ.ГГГГ еще до перехода здания в муниципальную собственность. Данный факт подтверждается актом от ДД.ММ.ГГГГ
Не может быть применима к отношениям с Бородиной А.А. норма ст.103 ЖК РФ по выселению, так как в случаях расторжения или прекращения договора найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам, но в случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 ст.102 и частью 2 ст.103 ЖК РФ.
В силу ст.102 ч.2 ЖК РФ переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником – нанимателем такого жилого помещения.
По смыслу ч.1 ст.103, ч.4 ст.103 ЖК РФ в случае перехода права собственности на жилое помещение к другому собственнику, выселение граждан из служебного жилого помещения возможно лишь с предоставлением другого жилого помещения, которое предоставляется прежним собственником.
Из искового заявления представителя администрации следует, что возникновение жилищных прав на спорную комнату на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ не оспаривается, поскольку заявлено требование признать данный договор прекращенным.
Поскольку, в связи с передачей жилья в муниципальную собственность на отношения проживающих стали распространяться нормы договора социального найма, то с учетом ст.675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилого помещения не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение установлена ст.678 ГК РФ.
В соответствии с ч.2 ст.687 ГК РФ, договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения платы за жилое помещение за шесть месяцев, если не договором не установлен более длительный срок.На момент рассмотрения дела Бородина А.А. представила справку об отсутствии у нее задолженности по оплате за спорное жилое помещение за наем и за коммунальные услуги.
А потому в судебном заседании не установлено оснований для расторжения договора найма и выселении по основанию неуплаты за коммунальные платежи.
В предварительном судебном заседании представителем администрации затрагивался вопрос о том, что Бородина А.А. не являлась работником ОАО « ПТЖБ», а потому ставилась под сомнение законность предоставления комнаты в общежитии. Однако требования заявлены об утрате права на жилое помещение, а потому следует признать, что факт законности вселения не оспаривается.
Суд не может признать обоснованным требование о признании договора найма от ДД.ММ.ГГГГ прекращенным.
Из искового заявления следует, что наймодатель рассматривает данный договор как договор коммерческого найма. Однако в силу ст.672 ч.1 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, а потому следует, что заключить договор коммерческого найма Администрация была не вправе. В связи с чем договор найма от ДД.ММ.ГГГГ следует признать ничтожным, как не соответствующий требованиям закона, тем более, что на период его заключения у Бородиной А.А. продолжались отношения по найму в соответствии с ранее заключенным договором от ДД.ММ.ГГГГ, который не был расторгнут или прекращен.
На основании изложенного, судом не установлено оснований, заявленных представителем Администрации, дающие право на выселение Бородиной А.А. и ее детей из занимаемой спорной комнаты.
Бородина А.А., имеющая двоих несовершеннолетних детей, состоит в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий, вставших в очередь до ДД.ММ.ГГГГ/ л.д.17/, а потому ее регистрация места жительства в дер. <адрес> не свидетельствует сама по себе о том, что истица обеспечена жильем.
В силу п.1 ст.8 Конвенции от 04.11.1950г. « О защите прав человека и основных свобод» комнату, которую занимает Бородина А.А. следует рассматривать в смысле положений международной Конвенции жилищем ввиду наличия достаточных продолжающихся связей с этим конкретным местом проживания, отсутствия другого жилья.
В силу ст.60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения- собственник жилого помещения муниципального жилищного фонда обязуется передать другой стороне –гражданину жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. В силу ст.64 ЖК РФ переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.
Поскольку Администрацией не оспорено приобретение права на жилое помещение, ранее по аналогичным требованиям представителем заявлен отказ от иска, определением Крансокамского суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу прекращено, оснований для расторжения договора или его прекращения не установлено, а потому следует признать наличие права пользования спорной комнатой у Бородиной А.А., а также ее детей Ядрова А.А., которому предоставлялось право на проживание вместе с матерью и приобретение права у Бородиной Алисы, по праву законного представителя.
В силу ст.63 ч.1 ЖК РФ договор социального найма заключается в письменной форме. Учитывая, что наймодателем на сегодняшний день является Администрация, то обоснованными являются требования об оформлении договорных отношений по найму в письменном виде.
Руководствуясь ст.ст.194-198,199 ГПК РФ, суд
Р е ш и л :
В удовлетворении требований Администрации к Бородиной А.А., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних Ядрова Артема, Бородиной Алисы о признании утратившими право пользования жилым помещением, признания договоров найма специализированного жилого помещения и коммерческого найма прекращенными, выселении без предоставления другого жилого помещения отказать.
Требования Бородиной А.А. удовлетворить.
Признать Бородиной А.А., несовершеннолетних Ядрова А.А., Бородину А.А. приобретшими право пользования жилым помещением по <адрес> приг.Краснокамска.
Обязать Администрацию заключить с Бородиной А.А. договор социального найма на комнату № в доме по <адрес>, с включением в него членами семьи несовершеннолетних детей Ядрова А.А., Бородину А.А..
Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд в 10 дней через Краснокамский суд со дня принятия решения в окончательной форме.
СудьяТеплоухова И.М.