РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
(Заочное)
18 октября 2010 г. Красноярский районный суд Самарской области в составе:
председательствующего судьи Кузнецова А.М.,
при секретаре ФИО3,
представителе истцов ФИО1, ФИО2 – ФИО4
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1, ФИО2 к ООО СК «Сириус-А» о признании права собственности на объект незавершенного строительства,
УСТАНОВИЛ:
Истцы обратились в суд с вышеуказанным исковым заявлением, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ними и ООО СК «Сириус-А», «Самарским областным фондом жилья и ипотеки» был заключен договор уступки прав № по Договору уступки прав №<адрес> по «Договору № «О долевом участии в строительстве 9-ти секционного 5-ти этажного жилого дома в <адрес> <адрес>» о переуступки прав требования на долю в строительстве жилого дома. Согласно п.1.1 указанного договора предметом договора является переуступка на возмездной основе права требования доли в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, соответствующей имущественному праву на четырехкомнатную <адрес> (условный строительный) <адрес>, ориентировочно общей площадью 110,41 кв.м., жилой площадью 61,39 кв.м. Размер квартиры берется из проектно-сметной документации и в дальнейшем должен уточняться на основании технического паспорта ДФГУП «ЦТИ и УОН» <адрес>.
Основанием передачи прав по настоящему договору является Договор уступки прав № по «Договору № «О долевом участии в строительстве 9-ти секционного 5-ти этажного жилого дома в <адрес>, участок 30, <адрес>», заключенный между ООО СК «Сириус-А», ОАО «Самарским ипотечным агентством» и НО «Самарским областным фондом жилья и ипотеки» ДД.ММ.ГГГГ. Данный договор был заключен на основании Договора № «О долевом участии…» от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО СК «Сириус-А», «Самарским областным фондом жилья и ипотеки» подписано дополнительное соглашение к Договору № «О долевом участии…» от ДД.ММ.ГГГГ. В связи с изменением порядковых номеров строительных участков в <адрес> строительный адрес места расположения 9-ти секционного 5-ти этажного жилого дома считать согласно выданного разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенным по адресу: <адрес>. Согласно п. 2.1 договора уступки прав № от ДД.ММ.ГГГГ «По договору уступки прав №-П» от ДД.ММ.ГГГГ по «Договору № «О долевом участии в строительстве 9-ти секционного 5-ти этажного жилого дома в <адрес>, участок 30, <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ цена уступаемого права требования, составляет 2208200 рублей, из которых сумма в размере 230200 рублей была внесена истцами в качестве аванса, оставшуюся сумму 1978000 рублей выплачена в счет займа, предоставленного истцам НО «Самарским областным фондом жилья и ипотеки» по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ. Свои денежные обязательства истцы выполнили в полном объеме и оплатили за указанный объект оговоренную сумму, что подтверждается платежным поручением и квитанциями. ООО СК «Сириус-А» уведомил истцов о необходимости подписания дополнительного соглашения к Договору уступки прав требования № от ДД.ММ.ГГГГ, однако данное соглашение ДД.ММ.ГГГГ истцами подписано не было.
ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ООО СК «Сириус-А» подписано дополнительное соглашение к Договору № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого в связи с изменением нумерации квартир в секции № <адрес> квартире со строительным номером №.
В настоящее время 7-я секция жилого дома построена, подведены, но не подключены коммуникации. Зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства не представляется возможным в связи с тем, что дом до сих пор не введен в эксплуатацию, квартира не передана по акту приема-передачи.
В связи с чем, истцы просят суд признать за ними право собственности на право общей совместной собственности на незавершенный строительством объект- четырехкомнатную <адрес>, жилой площадью (проектная) 61,39 кв.м., общей площадью (проектная) 110,41 кв.м.
В судебном заседании представитель истцов ФИО5 действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, уточнила заявленные исковые требования и просила суд признать за её доверителями право общей совместной собственности на незавершенный строительством объект - четырехкомнатную <адрес>, общей площадью 112,1 кв.м., кроме того площадь лоджий, балконов, террас, веранд с коэффициентом – 1,9 кв.м.
Представитель ответчика ООО СК «Сириус-А», а также представитель третьего лица НО «Самарский областной фонд жилья и ипотеки» ДФГУП «ЦТИ и УОН» <адрес> в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель третьего лица ДФГУП «ЦТИ и УОН» <адрес> в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в суд направил заявление, в котором ходатайствует о рассмотрении дела в его отсутствие, против удовлетворения заявленных требований не возражает, суду доверяет.
С учетом положений ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства, против чего представитель истцов не возражал.
Суд, выслушав представителя истцов и исследовав материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования истцов подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ООО СК «Сириус-А», «Самарским областным фондом жилья и ипотеки» был заключен договор уступки прав № по Договору уступки прав № по «Договору № «О долевом участии в строительстве 9-ти секционного 5-ти этажного жилого дома в <адрес>, № <адрес>» о переуступки прав требования на долю в строительстве жилого дома. Согласно п.1.1 указанного договора предметом договора является переуступка на возмездной основе права требования доли в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>№, соответствующей имущественному праву на четырехкомнатную <адрес> (условный строительный) №, ориентировочно общей площадью 110,41 кв.м., жилой площадью 61,39 кв.м. Свои финансовые обязательства истцы исполнили в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями и квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ. Превышение площади выявленное по итогам технического обследования оплачено истицей ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время жилой многоквартирный дом, расположенный по указанному адресу, фактически достроен, однако, до сих пор не введен в эксплуатацию, квартира не передана по акту приема-передачи, не представляется возможным во внесудебном порядке зарегистрировать свои права на объект недвижимости - <адрес>, расположенную по указанному адресу.
Строительство жилого дома осуществлялось ДД.ММ.ГГГГ Администрацией муниципального района <адрес> ответчику было выдано разрешение на строительство 9-ти секционного 5-ти этажного жилого дома с мансардой со встроенными нежилыми помещениями в <адрес>а, <адрес> сроком до ДД.ММ.ГГГГ Впоследствии Администрацией муниципального района <адрес> ответчику было выдано разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГсроком до ДД.ММ.ГГГГ.
На проект дома имеется положительное заключение вневедомственной экспертизы: Экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ
Актом № выбора земельного участка, расположенного: <адрес> <адрес>, указанный земельный участок предоставлен ответчику Комитетом по управлению муниципальной собственностью <адрес> для строительства 9-ти секционного 5-ти этажного жилого дома с мансардой.
Земельный участок, на котором расположен указанный дом, принадлежит ООО СК «Сириус-А» на основании договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, о чем ДД.ММ.ГГГГ сделана запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданного ДД.ММ.ГГГГ № №.
Стоимость указанного земельного участка вошла в проектную стоимость и он указан в проектной декларации. Так, на <данные изъяты> <данные изъяты> в свободном доступе размещена проектная декларация для неограниченного круга лиц (потребителей), из которой следует, что право застройщика на земельный участок, площадь земельного участка Участок № (площадь – 8593 кв.м.) – свидетельство о праве собственности регистрационный № от ДД.ММ.ГГГГ участок № (площадь – 2437 кв.м) – договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ
Таким образом, в судебном заседании установлено, что строительство дома застройщик осуществлял в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ на земельном участке, отведенном для этих целей, при наличии разрешения на строительство, технической документации и технических условий.
Фактическое наличие многоквартирного, жилого дома подтверждается техническим паспортом объекта недвижимого имущества, составленным ГУП <адрес> «Центр технической инвентаризации».
Содержание вышеуказанных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) заключается в том, что на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (строительная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию.
Верховный суд РФ обобщил в Обзоре судебной практики, анализируя нормы ст. ст. 2, 3, 5 и 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», отметил, что в результате исполнения договоров после оплаты инвестором (заказчиком) обозначенных договором сумм незавершенный строительством объект переходит в собственность последнего.
Правомерность применения к исследуемым договорам вышеуказанного Закона, а также Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» № 39-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ обоснована также изучением названия и содержания договоров. Так, основной договор является договором «Об инвестировании (долевом участии)…». Из п.1.1 следует, что предметом договора является инвестиционная деятельность (долевое участие) в проектировании и строительстве жилого дома. Согласно п.3.2.1. Инвестор в целях обеспечения строительства обязался осуществить инвестирование указанной в п.1.2 Доли. По смыслу п.3.2.5 инвестор имеет право переуступить свою Долю, что и было сделано. В п.2.4. также установлено, что в случае несвоевременного поступления инвестиций от других Дольщиков срок строительства может быть продлен. При этом истца об этом также не уведомили. По смыслу же ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Соответственно материальное основание иска обоснованно.
Статьей 3,5 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» № 39-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что инвесторы обладают правами владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
В соответствии со ст. 6 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений», только инвесторы имеют права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений.
Вместе с тем по рассматриваемому договору следует исходить из приоритета норм Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» над нормами, установленными по условиям договора. Верховный суд РФ в «Обобщении практики рассмотрения Судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов" указал, что договоры между гражданами и организациями о долевом участии в строительстве жилья по своему предмету и характеру взаимоотношений сторон фактически являются договорами подряда, к которым применим Закон РФ «О защите прав потребителей».
Рассматриваемый договор заключен, поскольку достигнуто соглашение по всем существенным условиям и подписано уполномоченными лицами.
Согласно ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка. Таким образом, Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ привязал применение данного закона к моменту получения разрешения на строительство.
Разрешение № было получено ДД.ММ.ГГГГ При этом как основной договор был заключен до его получения.
Помимо этого ст. 6 ФЗ № устанавливает, что Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома. При этом из проектной декларации следует срок реализации проекта- первый квартал 2009года.
Поскольку исследуемый договор по иным основаниям, чем отсутствие государственной регистрации ответчиком не может оспариваться, совершен в надлежащей форме, факт оплаты не оспаривается ответчиком, оснований для признания данного договора недействительными и незаключенными не имеется. Кроме того, подобная позиция нарушила бы положения ст. 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище.
Согласно ст. 128 и ст. 130 ГК РФ, указанный объект строительства (квартира) признается недвижимым имуществом и является объектом гражданских прав.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требований закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований, в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявленными требованиями. Защита гражданских прав осуществляется путем признания права и присуждения к исполнению обязанности в натуре.
В силу ч.2 ст.209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования, распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Однако, истица не имеет возможности распорядиться своей собственностью
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путём признания права.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от ДД.ММ.ГГГГ за № 122-ФЗ права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации и такая регистрация является единственным доказательством существования права собственности на такое помещение.
Доля собственности истцов в праве собственности на объект незавершенного строительства – жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> возможно определить в размере №
Из технического паспорта также следует, что процент завершенного строительства по объекту составляет 95%. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ выполнены следующие вилы строительно-монтажных работ: устройство фундаментов – 100 %; монтаж стеновых панелей и перегородок – 100 %; монтаж перекрытий, лестничных маршей, покрытия – 100 %; установка оконных и дверных блоков, остекление – 100 %; устройство кровли – 100 %; устройство подготовки под полы – 95 %; отделочные работы – 90 %.
Неполное выполнение требований действующего законодательства РФ со стороны ООО СК «Сириус-А» лишает истца возможности надлежащим образом реализовать свои права, представленные ему, как участнику долевого строительства согласно п. 1 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей», а также на проведение государственной регистрации указанного права.
На невозможность надлежащего исполнения своих обязательств ответчиком ввиду отсутствия денежных средств указывает факт введения в отношении ООО «Сириус-А» определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № процедуры наблюдения, а также затягивание строительного процесса.
В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Право требования о признании права собственности вытекает из договора №, №, который истицей полностью выполнен, доля инвестирования оплачена. При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что у истца возникло право собственности на спорную квартиру и его требования являются обоснованными, подлежащими удовлетворению.
В соответствии со ст. 314 ГК РФ «Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода». Таким образом, Ответчик нарушил данную норму права.
Исходя из п.10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», срок окончания строительных работ может быть изменен только по соглашению сторон. При этом истца не информировали об изменениях сроков окончания строительства, что, в свою очередь нарушает положения ст. 10 ФЗ «О защите прав потребителей», в которой закреплено, что Изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильно го выбора.
Согласно ст. 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" "в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами".
Исходя из ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» за нарушение прав потребителей исполнитель, несет ответственность, предусмотренную законом или договором.
Согласно ст. 27 ФЗ «О защите прав потребителей», согласно которому исполнитель обязан осуществить выполнение работы в срок указанный в договоре.
Вместе с тем в силу ст.396 ГК РФ, уплата неустойки, возмещение убытков в случае ненадлежащего исполнения обязательства не освобождают должника от исполнения обязательства в натуре.
Кроме того, из п.8.1 договора № от ДД.ММ.ГГГГ, согласованного с ответчиком, следует, что договор вступает в силу со дня подписания его обеими сторонами и действует до полного исполнения сторонами принятых на себя обязательств.
На основании ст.98 ГПК РФ следует взыскать с ООО СК «Сириус-А» государственную пошлину.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск ФИО1, ФИО2 к ООО СК «Сириус-А» о признании права собственности на объект незавершенного строительства - удовлетворить.
Признать за ФИО1, ФИО2 право общей совместной собственности на незавершенный строительством объект - четырехкомнатную <адрес>, общей площадью 112,1 кв.м., кроме того площадь лоджий, балконов, террас, веранд с коэффициентом – 1,9 кв.м.
Взыскать с ООО СК «Сириус-А» государственную пошлину в доход государства в размере 13 725 руб.
Заочное решение может быть обжаловано путем принесения заявления об отмене в Красноярский районный суд <адрес> в течение 7 дней со дня получения копии заочного решения, либо в порядке ст. 366 ГПК РФ.
Председательствующий:Кузнецов А.М.