РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
22 июня 2011 г. с. Красный Яр
Красноярский районный суд Самарской области в составе:
председательствующего судьи Больсунова А. М.,
при секретаре Ефимовой Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-949/11 по иску Хожагульевой ФИО18 к Кукушкиной ФИО19 о признании договора купли-продажи земельного участка состоявшимся и признании права собственности на земельный участок,
У С Т А Н О В И Л:
Истец обратилась в Красноярский районный суд Самарской области с вышеуказанным иском, из которого следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Хожагульевой ФИО18. и Кукушкиным ФИО21 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым Кукушкин ФИО21. (продавец) обязался продать, а истица – купить у него земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, Красноярский район, <адрес>, площадью 005га. Вышеуказанный земельный участок принадлежал Кукушкину ФИО21 на праве собственности, согласно свидетельства о праве собственности на землю № №, выданного на основании решения <данные изъяты> поселкового совета от ДД.ММ.ГГГГ. №№. В качестве задатка истица сразу передала Кукушкину ФИО21 60 000рублей. Общая стоимость земельного участка была оговорена в 90 000рублей. Оставшиеся 30 000рублей истица должна была выплатить продавцу в момент заключения договора купли-продажи указанного земельного участка. В тот же день, ДД.ММ.ГГГГ. Кукушкин ФИО21 выдал доверенность сроком на три года на имя Назарова ФИО26 на право продажи вышеуказанного земельного участка истице. Но в поскольку право собственности у Кукушкина ФИО21 на земельный участок не было зарегистрировано в установленном порядке, Назаров ФИО26 должен был собрать все необходимые документы, а в последствии переоформить участок на имя истицы. Хожагульева ФИО18. в тот же день оплатила Назарову ФИО26. 9000рублей за проведение межевых работ, подготовку и сбор необходимых документов для регистрации, о чем последний написал расписку. Жена Кукушкина ФИО21 – ответчица по делу Кукушкина ФИО19. также в тот же день дала нотариальное согласие на продажу земельного участка за цену и на известных ей условиях. После чего истица в тот же день передала Кукушкину ФИО21 оставшиеся 30 000 рублей, и Кукушкин ФИО21 в подтверждение того, что сделка купли-продажи земельного участка состоялась, собственноручно написал истице расписку о том, что получил все 90 000рублей за проданный земельный участок. Таким образом, как считает истица, ею были выполнены все условия договора купли-продажи. Кукушкин ФИО21. передал истице все документы на земельный участок, однако собрать все необходимые документы и зарегистрировать договор купли-продажи в регистрационной палате не успели по независящим причинам, так как ДД.ММ.ГГГГ года Кукушкин ФИО21. скончался. Истицей было предложено его жене - ответчице по делу оформить данный земельный участок как наследственное имущество на свое имя, а затем переоформить документы на истицу, но последняя отказалась это сделать. Вышеуказанным земельным участком истица начала пользоваться как своей собственностью с момента покупки, оплатила задолженность Кукушкина ФИО21. по дачным взносам с 1995 по 2010год в сумме 10930рублей, в феврале 2011 года оплатила за воду. Предварительный договор заключен в письменный форме, содержит все существенные условия, позволяющие установить предмет, цену и другие условия. Фактически между истицей и Кукушкиным ФИО21. было достигнуто соглашение о заключении договора купли-продажи земельного участка. Предварительный договор полностью соответствует основному договору, он полностью исполнен сторонами, фактическая передача земельного участка произведена, однако истица лишена возможности зарегистрировать право собственности на земельный участок на свое имя по вышеуказанным обстоятельствам. Наличие волеизъявления Кукушкина ФИО21 на совершение сделки купли-продажи спорного земельного участка при жизни подтверждается собственноручной написанной им распиской о получении денег за проданный им земельный участок. Считает, что поскольку сделка купли-продажи земельного участка между ней и Кукушкиным ФИО21. состоялась, за ней должно быть признано право собственности на приобретенный земельный участок.
Просит суд признать договор купли-продажи земельного участка №№ площадью 005га, расположенного по адресу: Самарская область, красноярский район, <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ года между Кукушкиным ФИО21 и Хожагульевой ФИО18 состоявшимся и признать за ней право собственности на указанный земельный участок.
В судебном заседании истец Хожагульева ФИО18. и ее представитель по доверенности Гончарова ФИО44. поддержали исковые требования в полном объеме и дали по делу пояснения, согласно искового заявления.
Ответчица Кукушкина ФИО19., в судебное заседание не явилась, просила суд рассмотреть дело без её присутствия, будучи допрошенной в судебном заседании 31.05.2011 г. суду пояснила, что не может высказать мнение относительно признания либо не признания иска без учета мнения своего представителя, поскольку даже не видела иска, подтвердила факт дачи согласия на продажу дачи своим мужем после оформления всех документов. 22.06.2011 г., от нее в адрес суда поступила телефонограмма в которой она просила рассмотреть дело в ее отсутствие, сообщив, что нотариусом ей отказано в выдаче свидетельства о праве собственности по наследство на земельный участок в связи с отсутствием в свидетельстве о праве собственности даты его выдачи.
Соответчик Кукушкина ФИО48., в судебном заседании 31.05.2011 года просила суд принять решение на усмотрение суда, в суд являться не желает, подала заявление нотариусу на вступление в наследство после смерти отца.
Представитель привлеченного к участию в деле в качестве 3 лица Отдела по делам семьи, материнства и детства муниципального района Красноярский Самарской области, в судебном заседании исковые требования истца поддержала.
3-е лицо – нотариус г. Самары Питекъян И.А. в судебное заседание не явилась, в адрес суда направлено ходатайство временно исполняющего обязанности нотариуса И.А. Питекъян – О.Н. Умновой с просьбой рассмотреть данное дело в отсутствие нотариуса.
3-е лицо - представитель Красноярского отдела Управления Федеральной службы Государственной регистрации Кадастра и Картографии по Самарской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причина неявки в судебное заседание не известна, письменный отзыв на исковое заявление в адрес суда не направил.
Выслушав в судебном заседании истца и его представителя по доверенности, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к выводу, что исковые требования истца удовлетворению не подлежат.
В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности эти гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 131 ГК РФ: «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления……., а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами».
Статья 219 ГК РФ устанавливает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Доказательств того, что право Кукушкина С. А. на спорный земельный участок прошло государственную регистрацию, не имеется, следовательно, нет оснований у суда считать сделку купли-продажи земельного участка состоявшейся, по этой же причине нет оснований считать состоявшимся переход права собственности на земельный участок истцу.
Сама истица не отрицает, что право собственности у Кукушкина ФИО21. на земельный участок не было зарегистрировано, в установленном порядке, согласно действующему законодательству, в связи с чем, еще при жизни Кукушкиным ФИО21 ДД.ММ.ГГГГ года была выдана доверенность на имя Назарова ФИО51. согласно которой доверитель уполномочил Назарова ФИО51 быть его представителем в организациях и учреждениях по вопросу оформления в собственность на его имя и государственной регистрации права на земельный участок по адресу: Самарская область, Красноярский район, <адрес>
Поскольку Кукушкин ФИО21. умер ДД.ММ.ГГГГ, то в соответствии со ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращено вследствие смерти гражданина.
Согласно ст.1112 ГК РФ, в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
В силу ст.1142 ГК РФ, наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.
После смерти Кукушкина ФИО21 было заведено наследственное дело №54/2011 нотариусом Питекъян И.А. Наследниками после смерти умершего являются : Кукушкина ФИО19 (супруга), Кукушкина ФИО56 (дочь), Мавричева ФИО57 (дочь, отказалась от причитающейся доли в наследственном имуществе после смерти своего отца), Яковенко ФИО58 (дочь, отказалась от причитающейся доли в наследственном имуществе после смерти своего отца), Кукушкин ФИО59 (сын, отказался от причитающейся доли в наследственном имуществе после смерти своего отца).
Согласно копии наследственного дела, заведенного после смерти Кукушкина ФИО21., спорный земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, Красноярский район, <адрес>, также вошел в состав наследственного имущества.
Ответчица Кукушкина ФИО19. обратилась 16 февраля 2011 года к нотариусу г. Самары Питекьян с заявлением о выдаче ей свидетельства о праве на наследство по закону на имущество её умершего мужа Кукушкина ФИО21., в том числе на ? долю земельного участка, находящегося по адресу: Самарская область, Красноярский район, <адрес>.
Свидетельство на указанное имущество ей не выдано, в связи с отсутствием в свидетельстве о праве собственности на землю № №, на имя Кукушкина ФИО21., даты выдачи указанного свидетельства. Данное обстоятельство подтверждает факт отсутствия всех необходимых реквизитов для государственной регистрации сделок по спорному земельному участку.
Согласно справке, СДТ «<данные изъяты>» переименовано в СНТ «<данные изъяты>» на основании постановления Администрации Кировского района г. Самара №1597 от 26.10.1998г.
Данный земельный участок, согласно предварительного договора купли-продажи земельного участка (соглашения о задатке), Кукушкин ФИО21 обязался продать, а Хожагульева ФИО18 обязалась купить в собственность. В указанном предварительном договоре купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года в графе «Предмет договора» продавец обязуется продать, а покупатель купить в собственность объект, расположенный по адресу: Самарская область, Красноярский район, <адрес>, общей площадью 0,05 га, в срок до ДД.ММ.ГГГГ года».
В графе «срок исполнения договора» пункт 1 гласит: «Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до исполнения сторонами своих обязательств по настоящему договору в срок до ДД.ММ.ГГГГ года».
Указанные условия срока исполнения договора оговорены не случайно, истец знал о том, что земельный участок, принадлежащий на праве собственности продавцу, не был оформлен в соответствии с действующим законодательством.
В соответствии с ч. 2 ст.218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Статья 429 ГК РФ раскрывает понятие предварительного договора. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Пункт 6 этой же статьи гласит: «Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор».
ДД.ММ.ГГГГ года Кукушкин ФИО21 умер, в связи со смертью гражданина Кукушкина ФИО21., обязательства по предварительному договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года считаются прекращенными.
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Предварительный договор купли-продажи земельного участка (соглашение о задатке) от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между Кукушкиным ФИО21 и Хожагульевой ФИО18 не является основным договором, и предполагает заключение договора купли-продажи земельного участка в будущем, после выполнения определенных действий продавца и покупателя.
В связи со смертью гр-на Кукушкина ФИО21 обязательства по договору от ФИО71 года считаются прекращенными.
Согласие Кукушкиной ФИО19 на продажу своим супругом Кукушкиным ФИО21. земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, Красноярский район, <адрес>, юридического значения в настоящее время (после смерти Кукушкина ФИО21.) не имеет.
Расписка Кукушкина ФИО21 в получении денежных средств в сумме 90000 рублей от Хожагульевой ФИО18 ДД.ММ.ГГГГ года также не может считаться договором купли-прдажи земельного участка, поскольку данная расписка не соответствует требованиям закона к соблюдению формы договора.
Показания свидетеля Островской ФИО77., которая подтвердила факт передачи денег, в сумме 90000 рублей Хожагульевой ФИО18 Кукушкину ФИО21 в июне 2010 года, за продаваемый им земельный участок юридического значения по данному гражданскому делу не имеет.
В соответствии со ст. 59 Земельного Кодекса РФ признание права собственности на земельный участок осуществляется в судебном порядке. На основании ст. ст. 6, 11.1 Земельного Кодекса РФ, объектом земельных отношений является только сформированный земельный участок, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке. В силу ч. 1 ст. 261 ГК РФ территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.
Статья 37 3K РФ закрепляет, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Таким образом, Кукушкин ФИО21А., заключая предварительный договор купли-продажи земельного участка только обязался продать, но не сделал этого по независящим от него причинам, земельный участок у него не был сформирован и оформлен в соответствии с действующим законодательством.
Подтверждением указанного факта является бланк свидетельства о праве собственности на землю № 35421, выданный на имя Кукушкина ФИО21, на основании решения <данные изъяты> пос. совета, на данном правоудостоверяющем документе отсутствует дата его выдачи.
ДД.ММ.ГГГГ года Кукушкин ФИО21. по доверенности, удостоверенной нотариусом Сенькиной Л. М., уполномочил гражданина Назарова ВФИО83. быть его представителем в организациях и учреждениях по вопросу оформления в собственность на его имя и государственную регистрацию права на земельный участок по адресу: Самарская область, Красноярский район, «<адрес>, без права отчуждения.
В этот же день ДД.ММ.ГГГГ года Кукушкин ФИО21 по доверенности, удостоверенной нотариусом Сенькиной Л. М., уполномочил гражданина Назарова ФИО83 продать Хожагульевой ФИО18 земельный участок по адресу: Самарская область, Красноярский район, «<адрес>
Согласно ксерокопии свидетельства о смерти №, выданного отделом ЗАГС Промышленного района городского округа Самара управления ЗАГС Самарской области Кукушкин ФИО21, ДД.ММ.ГГГГ года рождения умер ДД.ММ.ГГГГ года, следовательно, в соответствии со ст. 188 ГК РФ действие доверенностей прекращено с даты смерти доверителя. Не смотря на это обстоятельство доверенное лицо ДД.ММ.ГГГГ года производит работы по межеванию спорного земельного участка, т. е. составляет акт согласования местоположения границы земельного участка: кадастровый номер или обозначение земельного участка № Самарская область, Красноярский район, <адрес>(л. д.31).
Указанная в акте кадастровая выписка о земельном участке в графе 16 имеет запись: «Площадь ориентировочная, сведения об участке подлежат уточнению при межевании. Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства» (л. д. 43). В графе 7 «Местоположение» - указано: р-н Красноярский.
Предоставленная истцом ксерокопия кадастрового паспорта земельного участка от 12 октября 2010 года в графе 15 «Сведения о правах», «Документ» указано: «Свидетельство о праве собственности на землю № № от ДД.ММ.ГГГГ» (л.д. 21). Имеющиеся в материалах дела ксерокопия Свидетельства о праве собственности на землю № № даты выдачи не имеет, следовательно, в ксерокопии кадастрового паспорта сведения о правах не соответствуют действительности. Именно по этому основанию нотариус отказала Кукушкиной ФИО19 выдать свидетельство о праве на наследственное имущество – земельный участок.
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным, а договор - незаключенным (ст. 554 ГК РФ).
Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части (п. 7 ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").
В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают его существование с характеристиками, позволяющими определить такое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого имущества, а также иных предусмотренных данным Законом сведений о недвижимом имуществе.
Согласно ст. 7 Закона N 221-ФЗ в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе:
- вид объекта недвижимости;
- кадастровый номер и дата его внесения в государственный кадастр недвижимости;
- описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;
- площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.
Таким образом, описание границ земельного участка в установленном порядке и его постановка на кадастровый учет подтверждают существование такого участка с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи. Это позволяет данному участку быть объектом сделок и участвовать в гражданском обороте.
Согласно Правилам оформления кадастрового плана земельного участка ГЗК-1-Т. О-04-01-01, утвержденным Росземкадастром от 10.04.2001 (далее - Правила), в строку "11" заносится значение площади земельного участка, содержащееся в строке "12" Ф.1.1 ГРЗ КР (при отсутствии записей в строках "13" - "15" Ф.1.1 ГРЗ КР). В этом случае в строку"16" раздела В.1 заносится отметка "площадь ориентировочная, подлежит уточнению при межевании".
Наличие такой отметки свидетельствует о том, что межевание земельного участка в порядке, установленном законодательством, не проводилось, площадь и границы не установлены и, соответственно, земельный участок не индивидуализирован и не может быть предметом сделки.
Таким образом, если в предварительном договоре площадь земельного участка установлена ориентировочная, а сведения о границах не позволяют однозначно определить участок, то предмет предварительного договора считается несогласованным, а договор - незаключенным.
В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов.
Доказательств того, что право Кукушкина ФИО21 на спорный земельный участок прошло государственную регистрацию, не имеется, следовательно, нет оснований у суда считать сделку купли-продажи земельного участка состоявшейся, по этой же причине нет оснований считать состоявшимся переход права собственности на земельный участок истцу.
На основании ст. ст. 1, 8, 131, 164, 188, 218, 219, 261, 429, 434, 550, 1112, 1142 ГК РФ, ст.ст.6,11.1, 37,59 ЗК РФ, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Хожагульевой ФИО18 к Кукушкиной ФИО19 о признании договора купли-продажи земельного участка состоявшимся и признании права собственности на земельного участок оставить без удовлетворения.
Решение суда может быть обжаловано в Самарский областной суд через Красноярский районный суд Самарской области в течение 10 дней со дня принятия решения судом.
Судья: А. М. Больсунов