РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
18 августа 2011 г. с. Красный Яр
Красноярский районный суд Самарской области в составе:
председательствующего судьи Больсунова А. М.,
при секретаре Ефимовой Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1023/11 по иску Лозгачевой ФИО10 к Решетниковой ФИО11 о признании состоявшейся сделки договора купли-продажи земельного участка состоявшимся и признании права собственности на земельный участок,
У С Т А Н О В И Л:
Истец обратилась в Красноярский районный суд Самарской области с вышеуказанным иском, из которого следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Решетниковой ФИО12. и Лозгачевой ФИО13. (на самом деле между продавцами Решетниковой ФИО14 ФИО15 и покупателем Лозгачевой ФИО16 был заключен договор купли-продажи целого жилого дома одноэтажного, деревянного, полезной площадью 29,8 кв.м., жилой площадью 18,1 кв. м., служб и сооружений, расположенный по адресу: Самарская область, Красноярский район, <адрес>, на земельном участке мерою в 870,4 кв. м. Вышеуказанный целый жилой дом принадлежал Решетниковой ФИО17 на праве личной собственности, согласно справки за №, выданной ДД.ММ.ГГГГ г. БТИ г. Самары и свидетельства о праве на наследство по завещанию, выданного ДД.ММ.ГГГГ года нотариусом Красноярского района, Самарской области по реестру за №. Указанный жилой дом был приобретен истцом за 2 (два) миллиона рублей, продавец указанную сумму получил с покупателя до подписания договора. Договор купли-продажи был зарегистрирован нотариусом ФИО18. в реестре за №
Таким образом, как считает истица, ею были выполнены все условия договора купли-продажи целого жилого дома и земельного участка, в том числе.
Как указывает в своем исковом заявлении истец с момента заключения указанного договора она владеет и пользуется домом и земельным участком в течение 16 лет, её прав на него Решетникова ФИО19 не оспаривает. С 1996 года истец оплачивает налоги за приобретенный земельный участок.
В настоящее время истец снесла приобретенный у Решетниковой ФИО20 дом, построила новый. Когда стала оформлять право собственности на него, то оказалось, что на земельный участок, приобретенный ею, имеются сведения о наличии свидетельства на право собственности на землю от ДД.ММ.ГГГГ года на имя Решетниковой ФИО21
Несмотря на то, что в договоре купли-продажи истцом дома и земельного участка земельный участок не указан как объект сделки в связи с отсутствием на тот период времени законодательной базы по совершению сделок с землей, вместе с тем, нормами гражданского и земельного законодательства был определен порядок перехода права на земельный участок при продаже зданий и сооружений. В соответствии с ч. 2 ст. 552 ГК РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности, или иное, предусмотренное договором право на соответствующую часть земельного участка.
Далее истец указывает на то, что в соответствии с ч. 4 ст. 35 Земельного Кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. В договоре купли-продажи указана площадь земельного участка - 870,4 кв. м., однако такая площадь является результатом неточных измерений. В 1996 году ею были приглашены геодезисты, которые приборами замерили земельный участок, определив точную площадь в 1000 кв. м. Расхождение в площадях связано только с неточностью ранее проведенных измерений, поскольку границ приобретенного земельного участка она не изменяла, участок был огорожен забором. Увеличить участок она не могла, поскольку рядом вплотную расположены соседние участки, границы которых давно сформировались.
Таким образом, фактически по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года считает истица, она приобрела 1000 кв.м. земли и просит признать состоявшейся сделку купли-продажи земельного участка площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером № расположенного по адресу: Самарская область Красноярский район <адрес> заключенную между ней и Решетниковой ФИО22 ДД.ММ.ГГГГ года, признать за ней право собственности на указанный земельный участок, а также внести текущие изменения в Государственный кадастр недвижимости о собственнике указанного земельного участка.
В судебном заседании истец Лозгачева ФИО23 поддержала свои исковые требования в полном объеме и дала по делу пояснения, согласно искового заявления.
Ответчица Решетникова ФИО24 в судебное заседание не явилась поскольку её место жительства в настоящее время не известно.
Представитель ответчика Решетниковой ФИО25 назначенный судом по требованию адвокат ФИО26. просил в иске Лозгачевой НФИО27 отказать за необоснованностью.
3-е лицо - представитель Красноярского отдела Управления Федеральной службы Государственной регистрации Кадастра и Картографии по Самарской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причина неявки в судебное заседание не известна, письменный отзыв на исковое заявление в адрес суда не направил.
Выслушав в судебном заседании истца, представителя ответчика по ордеру адвоката ФИО28 исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к выводу, что исковые требования истца удовлетворению не подлежат.
В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности эти гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 131 ГК РФ: «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления……., а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами».
Статья 219 ГК РФ устанавливает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Доказательств того, что право Лозгачевой ФИО29 на спорный земельный участок прошло государственную регистрацию, не имеется, нет и договора купли-продажи земельного участка, следовательно, нет оснований у суда считать сделку купли-продажи земельного участка состоявшейся, по этой же причине нет оснований считать состоявшимся переход права собственности на земельный участок истцу.
Сама истица не отрицает, что право собственности у неё на земельный участок не было зарегистрировано, в установленном порядке, согласно действующему законодательству, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Решетниковой ФИО30 ФИО31 ФИО32., как продавцов, с одной стороны и Лозгачевой ФИО33 как покупателя, с другой стороны, в отношении целого жилого дома одноэтажного, деревянного, полезной площадью 29,8 кв.м., жилой площадью 18,1 кв. м., служб и сооружений, расположенных по адресу: Самарская область, Красноярский район, <адрес>, на земельном участке мерою в 870,4 кв. м., регистрацию в бюро инвентаризации не прошел, чем были нарушены условия сделки.
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии со ст. 59 Земельного Кодекса РФ признание права собственности на земельный участок осуществляется в судебном порядке. На основании ст. ст. 6, 11.1 Земельного Кодекса РФ, объектом земельных отношений является только сформированный земельный участок, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке. В силу ч. 1 ст. 261 ГК РФ территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.
Статья 37 3K РФ закрепляет, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
В предоставленной истцом ксерокопии кадастрового паспорта земельного участка расположенного по адресу: Самарская область, Красноярский район, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ года в графе 15 «Сведения о правах», «Правообладателем» указана Лозгачева ФИО34., вид права – собственность, документ, подтверждающий право собственности отсутствует, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 1000 кв. м. В указанной ксерокопии кадастрового паспорта, с кадастровым номером № в графе 16 имеет запись: «Площадь ориентировочная, сведения об участке подлежат уточнению при межевании. Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства». Дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости: ДД.ММ.ГГГГ год.
В указанной ксерокопии кадастрового паспорта, с кадастровым номером № в графе 16 имеет запись: «Площадь ориентировочная, сведения об участке подлежат уточнению при межевании. Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства».
Согласно уведомления, о предоставлении сведений о документах государственного фонда данных от 16.12.2010 года, выданного зам. Начальника Красноярского отдела Управления Росреестра по Самарской области ФИО35. – на земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, Красноярский район, <адрес> имеются сведения о наличии свидетельства на право собственности на землю от ДД.ММ.ГГГГ года на имя Решетниковой ФИО36. Имеющиеся в материалах дела ксерокопия Свидетельства о праве собственности на землю серии № за № выдано ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Красноярского района Самарской области на имя Решетниковой ФИО37. Из текста данного свидетельства видно, что оно выдано на основании распоряжения Администрации <данные изъяты> Самарской области № от ДД.ММ.ГГГГ года Решетниковой ФИО38 на право частной собственности на землю по адресу: Самарская область, Красноярский район, <адрес>, общей площадью 0,04352 га, земельный участок выделен как приусадебный участок, адрес: улица и номер участка в правоудостоверяющем документе отсутствуют.
Учитывая разночтения в документах, характеризующих спорный земельный участок, различные площади его (как минимум три) – вывод один: спорный земельный участок на день оформления сделки купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ года не был сформирован законным владельцем Решетниковой ФИО39. и он не был и не мог быть объектом купли-продажи.
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным, а договор - незаключенным (ст. 554 ГК РФ).
Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части (п. 7 ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").
В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают его существование с характеристиками, позволяющими определить такое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого имущества, а также иных предусмотренных данным Законом сведений о недвижимом имуществе.
Согласно ст. 7 Закона N 221-ФЗ в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе:
- вид объекта недвижимости;
- кадастровый номер и дата его внесения в государственный кадастр недвижимости;
- описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;
- площадь, определенная с учетом, установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.
Таким образом, описание границ земельного участка в установленном порядке и его постановка на кадастровый учет подтверждают существование такого участка с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи. Это позволяет данному участку быть объектом сделок и участвовать в гражданском обороте.
Согласно Правилам оформления кадастрового плана земельного участка ГЗК-1-Т. О-04-01-01, утвержденным Росземкадастром от 10.04.2001 (далее - Правила), в строку "11" заносится значение площади земельного участка, содержащееся в строке "12" Ф.1.1 ГРЗ КР (при отсутствии записей в строках "13" - "15" Ф.1.1 ГРЗ КР). В этом случае в строку"16" раздела В.1 заносится отметка "площадь ориентировочная, подлежит уточнению при межевании".
Наличие такой отметки свидетельствует о том, что межевание земельного участка в порядке, установленном законодательством, не проводилось, площадь и границы не установлены и, соответственно, земельный участок не индивидуализирован и не может быть предметом сделки.
В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов.
В своем исковом заявлении истец указывает, что она снесла приобретенный у Решетниковой ФИО42. дом, построила новый. Факт отсутствия объекта купли-продажи жилого дома подтвержден актом обследования от ДД.ММ.ГГГГ года, составленный инженером Красноярского филиала ГУМ СО «ЦТИ» ФИО43., но заявке № ДД.ММ.ГГГГ г. Лозгачевой ФИО44. на предмет отсутствия жилого дома, находящегося на земельном участке по адресу: Самарская область, Красноярский район, <адрес>
В соответствие с этим актом: « Жилой дом лит А. а, а 1, 1891 года постройки, общей площадью 29.8 кв.м., жилой площадью 18.1 кв. м. право собственности подтверждается договором купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ. договор удостоверен нотариусом Красноярского района. Самарской области ФИО45., зарегистрировано в реестре за №
При обследовании места нахождения выше указанного жилого дома выявлено, что данный объект снесен и прекратил существование». Учитывая данное обстоятельство, суд не может признать право собственности на земельный участок, находящегося под жилым домом, поскольку этот объект не существует.
Доказательств того, что Лозгачева ФИО46. приобрела право собственности на спорный земельный участок у Решетниковой ФИО47 согласно сделки купли-продажи, не имеется, следовательно, у суда нет оснований считать состоявшимся переход права собственности на земельный участок истцу, по этим же обстоятельствам нет у суда оснований вносить изменения в Государственный кадастр недвижимости о смене собственника спорного земельного участка.
На основании ст. ст. 1, 8, 131, 164, 188, 218, 219, 261, 429, 434, 550, ГК РФ, ст. ст. 6,11.1, 37, 59 ЗК РФ, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Лозгачевой ФИО48 к Решетниковой ФИО49 о признании состоявшейся ДД.ММ.ГГГГ года сделки договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, Красноярский район, <адрес>, площадью 1000 кв. м., с кадастровым номером № состоявшимся, о признании права собственности на спорный земельный участок и внесении текущих изменений в Государственный кадастр недвижимости о собственнике указанного земельного участка - оставить без удовлетворения.
Решение суда может быть обжаловано в Самарский областной суд через Красноярский районный суд Самарской области в течение 10 дней со дня принятия решения судом.
Судья А. М. Больсунов