З А О Ч Н О Е Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
«05» сентября 2011 года с. Красный Яр Самарская область
Красноярский районный суд Самарской области в составе:
председательствующего судьи Аверьянова В.А.,
при секретаре Агеевой ФИО1.,
представителя истца Рогожкиной ФИО2.-Рящина ФИО3
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1971/10 по иску Рогожкиной ФИО2 к ООО СК «Сириус-А» о признании права собственности на незавершенный строительством объект-квартиру в многоквартирном доме,
УСТАНОВИЛ:
Рогожкина ФИО2 в лице представителя по доверенности Рящина ФИО3. обратилась Красноярский районный суд Самарской области в суд с вышеуказанным исковым заявлением, ссылаясь на то, что «ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО СК «Сириус-А» был заключен договор № «Об инвестировании (долевом участии) строительства жилого дома с мансардой в <адрес> В соответствии с указанным договором истец приобрел право на получение в собственность по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию двухкомнатной квартиры, на мансардном этаже, строительный номер № общей площадью 56,55 кв.м., жилой-34,16 кв.м., секции №, по адресу: <адрес>. В соответствии с договором ориентировочный срок окончания строительства ДД.ММ.ГГГГ. Согласно Дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ к Договору, срок окончания строительства объекта-второй квартал 2010 года. Стоимость указанного объекта истцом была оплачена полностью, что подтверждается платежными поручениями. При этом дом до сих пор не введен в эксплуатацию, квартира не передана по акту приема-передачи, в связи с изложенным истец просит признать за ней право собственности на квартиру, со строительным номером № на мансардном этаже, секции №, общей площадью 56,55 кв.м., жилой площадью 34,16 кв.м. в незавершенном строительством объекте-жилом доме находящегося по адресу: <адрес>.
В судебном заседании представитель истца по доверенности Рящин ФИО3. уточнил заявленные исковые требования и просил признать за его доверителем право собственности на незавершенный строительством объект-квартиру, со строительным номером №, на мансардном этаже, секции №, в осях <данные изъяты> общей площадью 57,5 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>
Представитель ответчика ООО СК Сириус-А» в судебное заседание не явился, о дне слушания был извещен надлежащим образом, в материалах дела имеется возврат конверта с отметкой о причине невручения «Отказ адресата».
Представитель ответчика НП «Евросибирская саморегулируемая организация арбитражных управляющих» в судебное заседание не явился, причина неявки суду неизвестна, о дне слушания был извещен надлежащим образом.
Представитель третьего лица ГУП «Центр технической инвентаризации» Красноярский филиал в судебное заседание не явился, о дне слушания был извещен надлежащим образом, в суд направил отзыв на иск, в котором ходатайствует о рассмотрении дела в его отсутствие, составу суда доверяет, против удовлетворения заявленных требований не возражает.
Представитель третьего лица Администрации муниципального района Красноярский Самарской области в судебное заседание не явился, о дне слушания был извещен надлежащим образом, в суд направил отзыв на иск, в котором ходатайствует о рассмотрении дела в его отсутствие, составу суда доверяет, вынесение решения оставляет на усмотрение суда.
Суд, выслушав представителя истца, изучив отзывы на иск, представленные представителями третьих лиц, исследовав материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования истца подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как установлено в судебном заседании, «ДД.ММ.ГГГГ между Рогожкиной ФИО2 и ООО СК «Сириус-А» был заключен договор № «Об инвестировании (долевом участии) строительства жилого дома с мансардой <адрес> <адрес>». В соответствии с п.1.1, 1.2 истец приобрел право на получение в собственность по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию двухкомнатной квартиры, на мансардном этаже, строительный номер № общей площадью 56,55 кв.м. (с учетом площади лоджий и площади балконов с коэффициентом 1,0), жилой площадью 34,16 кв.м., находящейся по адресу: <адрес>. Свои финансовые обязательства истица, исполнила в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п.7.5. договора № срок окончания строительства – ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительным соглашением к договору № от ДД.ММ.ГГГГ изменен срок окончания строительства-ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время жилой многоквартирный дом, расположенный по указанному адресу, фактически достроен, однако, до сих пор не введен в эксплуатацию, квартира не передана по акту приема-передачи, не представляется возможным во внесудебном порядке зарегистрировать свои права на объект недвижимости – двухкомнатную квартиру, на мансардном этаже, строительный номер №, общей площадью 56,55 кв.м., жилой-34,16 кв.м., секции №, по адресу: <адрес>.
Строительство жилого дома осуществлялось ДД.ММ.ГГГГ Администрацией муниципального района Красноярский Самарской области ответчику было выдано разрешение на строительство 9-ти секционного 5-ти этажного жилого дома с мансардой со встроенными нежилыми помещениями в <адрес> сроком до ДД.ММ.ГГГГ Впоследствии Администрацией муниципального района Красноярский Самарской области ответчику было выдано разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ.
На проект дома имеется положительное заключение вневедомственной экспертизы: Экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ
Актом № выбора земельного участка, расположенного: <адрес> <адрес>, указанный земельный участок предоставлен ответчику Комитетом по управлению муниципальной собственностью Красноярского района для строительства 9-ти секционного 5-ти этажного жилого дома с мансардой.
Земельный участок, на котором расположен указанный дом, принадлежит ООО СК «Сириус-А» на основании договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, о чем ДД.ММ.ГГГГ сделана запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданного ДД.ММ.ГГГГ 63-АБ №.
Стоимость указанного земельного участка вошла в проектную стоимость и он указан в проектной декларации. Так, на сайте http://nrn.ru/cgi-bin/decl.pl?act=decl&id=32 в свободном доступе размещена проектная декларация для неограниченного круга лиц (потребителей), из которой следует, что право застройщика на земельный участок, площадь земельного участка Участок № (площадь – 8593 кв.м.) – свидетельство о праве собственности регистрационный № от ДД.ММ.ГГГГ участок № (площадь – 2437 кв.м.) – договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ
Таким образом, в судебном заседании установлено, что строительство дома застройщик осуществлял в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ на земельном участке, отведенном для этих целей, при наличии разрешения на строительство, технической документации и технических условий.
Фактическое наличие многоквартирного, жилого дома подтверждается техническим паспортом объекта недвижимого имущества, составленным ГУП Самарской области «Центр технической инвентаризации».
Содержание вышеуказанных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) заключается в том, что на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (строительная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию.
Верховный суд РФ обобщил в Обзоре судебной практики, анализируя нормы ст. ст. 2, 3, 5 и 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», отметил, что в результате исполнения договоров после оплаты инвестором (заказчиком) обозначенных договором сумм незавершенный строительством объект переходит в собственность последнего.
Правомерность применения к исследуемым договорам вышеуказанного Закона, а также Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» № 39-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ обоснована также изучением названия и содержания договоров. Так, основной договор является договором «Об инвестировании (долевом участии)…». Из п.1.1 следует, что предметом договора является инвестиционная деятельность (долевое участие) в проектировании и строительстве жилого дома. Согласно п.3.2.1. Инвестор в целях обеспечения строительства обязался осуществить инвестирование указанной в п.1.2 Доли.
Статьей 3,5 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» № 39-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что инвесторы обладают правами владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
В соответствии со ст. 6 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений», только инвесторы имеют права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений.
Вместе с тем по рассматриваемому договору следует исходить из приоритета норм Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» над нормами, установленными по условиям договора. Верховный суд РФ в «Обобщении практики рассмотрения Судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов" указал, что договоры между гражданами и организациями о долевом участии в строительстве жилья по своему предмету и характеру взаимоотношений сторон фактически являются договорами подряда, к которым применим Закон РФ «О защите прав потребителей».
Рассматриваемый договор заключен, поскольку достигнуто соглашение по всем существенным условиям и подписано уполномоченными лицами.
Согласно ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка. Таким образом, Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ привязал применение данного закона к моменту получения разрешения на строительство.
Разрешение № было получено ДД.ММ.ГГГГ При этом как основной договор был заключен до его получения.
Помимо этого ст. 6 ФЗ № устанавливает, что Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома. При этом из проектной декларации следует срок реализации проекта- третий квартал 2008 года.
Поскольку исследуемый договор по иным основаниям, чем отсутствие государственной регистрации ответчиком не может оспариваться, совершен в надлежащей форме, факт оплаты не оспаривается ответчиком, оснований для признания данного договора недействительными и незаключенными не имеется. Кроме того, подобная позиция нарушила бы положения ст. 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище.
Согласно ст. 128 и ст. 130 ГК РФ, указанный объект строительства (квартира) признается недвижимым имуществом и является объектом гражданских прав.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требований закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований, в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявленными требованиями. Защита гражданских прав осуществляется путем признания права и присуждения к исполнению обязанности в натуре.
В силу ч.2 ст.209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования, распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Однако, истица не имеет возможности распорядиться своей собственностью
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путём признания права.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от ДД.ММ.ГГГГ за № 122-ФЗ права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации и такая регистрация является единственным доказательством существования права собственности на такое помещение.
Доля истца конкретно определена, поскольку имеет точное описание в договоре долевого участия в строительстве, а также в техническом плане, изготовленном ГУП «ЦТИ» Самарский филиал, что позволяет выделить помещение из числа других и идентифицировать его. Двухкомнатная квартира со строительным номером № может быть индивидуализирована в осях <данные изъяты>, секции № в незавершённом строительством объекте – жилом доме по адресу: <адрес> <адрес>.
Из технического паспорта также следует, что процент завершенного строительства по объекту составляет 95%. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ выполнены следующие вилы строительно-монтажных работ: устройство фундаментов – 100 %; монтаж стеновых панелей и перегородок – 100 %; монтаж перекрытий, лестничных маршей, покрытия – 100 %; установка оконных и дверных блоков, остекление – 100 %; устройство кровли – 100 %; устройство подготовки под полы – 95 %; отделочные работы – 90 %.
Неполное выполнение требований действующего законодательства РФ со стороны ООО СК «Сириус-А» лишает истца возможности надлежащим образом реализовать свои права, представленные ему, как участнику долевого строительства согласно п. 1 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей», а также на проведение государственной регистрации указанного права.
На невозможность надлежащего исполнения своих обязательств ответчиком ввиду отсутствия денежных средств указывает факт введения в отношении ООО «Сириус-А» определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А55 – 1185/2010 процедуры наблюдения, а также затягивание строительного процесса.
В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что у истца возникло право собственности на спорную квартиру и его требования являются обоснованными, подлежащими удовлетворению.
В соответствии со ст. 314 ГК РФ «Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода». Таким образом, Ответчик нарушил данную норму права.
Исходя из п.10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», срок окончания строительных работ может быть изменен только по соглашению сторон. При этом истца не информировали об изменениях сроков окончания строительства, что, в свою очередь нарушает положения ст. 10 ФЗ «О защите прав потребителей», в которой закреплено, что Изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильно го выбора.
Согласно ст. 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" "в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами".
Исходя из ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» за нарушение прав потребителей исполнитель, несет ответственность, предусмотренную законом или договором.
Согласно ст. 27 ФЗ «О защите прав потребителей», согласно которому исполнитель обязан осуществить выполнение работы указанный в договоре.
Исходя из п.6.6 договора № от ДД.ММ.ГГГГ договор вступает в силу после оплаты и действует до момента подписания Акта приема-передачи квартиры.
Таким образом, застройщик свои обязательства до настоящего времени не исполнил и такая обязанность с него не может быть снята, поскольку согласно п. 3.1.5 договора № от ДД.ММ.ГГГГ после ввода дома в эксплуатацию и полной оплаты стоимости долевого участия Застройщик обязан передать инвестору по акту приема-передачи, указанную в п.1.2 двухкомнатную квартиру, на мансардном этаже, строительный номер № т.е. истцу, поскольку он по договору № стал правоприобретателем права на долевое участие в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> по договору № от ДД.ММ.ГГГГ
Судом признание иска ответчиком принимается, поскольку в данном случае не нарушаются чьи-либо права и законные интересы.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Рогожкиной ФИО2 к ООО СК «Сириус-А» о признании права собственности на незавершенный строительством объект-квартиру в многоквартирном доме - удовлетворить.
Признать за Рогожкиной ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на квартиру, со строительным номером № на мансардном этаже, секции №, в осях <данные изъяты>, общей площадью 57,5 кв.м., согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в незавершенном строительством объекте-жилом доме, находящегося по адресу: <адрес>
Ответчик вправе подать заявление об отмене заочного решения в Красноярский районный суд в течении 7 дней со дня вручения ему копии решения.
Заочное решение может быть обжаловано в кассационном порядке в течении 10 дней по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене решения в Самарский областной суд.
Председательствующий: Аверьянов В.А.