РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
03 августа 2011 года Красноярский районный суд Самарской области в составе:председательствующего судьи Аверьянова В.А.
при секретаре Гудковой Т.Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1290/2011 по иску ФИО1 к ФИО5 о государственной регистрации перехода права собственности на здание в случае уклонения ответчика от такой регистрации и встречный иск ФИО5 к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным (незаключенным) договора купли-продажи недвижимости от 26.09.07 г.,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности, в случае уклонения ответчика от такой регистрации, на земельный участок и часть жилого дома. Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истицей и ФИО5 в лице ФИО2, действовавшего на основании доверенности, удостоверенной нотариусом ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ по реестру №, был заключен договор купли-продажи земельного участка с частью жилого дома, на основании которого истец купила в собственность земельный участок общей площадью 1709,00 кв. м и часть жилого дома общей площадью 123,1 кв. м., жилой 35,2 кв. м., расположенные по адресу: <адрес> <адрес> Этим же числом по передаточному акту Истица приняла указанный земельный участок с частью жилого дома. Государственная регистрация перехода права собственности по указанному договору не произведена, т.к. ФИО5 уклоняется от регистрации. Однако, в связи с тем, что в тексте доверенности полномочия доверителя не конкретизированы, доверенное лицо не может воспользоваться указанной доверенностью для обращения в регистрирующий орган. Истица неоднократно предлагала Ответчице подать документы в регистрирующий орган, но та отказывается, в связи с чем ФИО1 обращается в суд.
Представители Истицы по доверенности ФИО2 и ФИО8 исковые требования поддержали, просили удовлетворить.
Суд ДД.ММ.ГГГГ вынес заочное решение, удовлетворив исковые требования ФИО1 Копия указанного решения направлена Ответчице ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ в Красноярский районный суд поступило заявление ФИО5 об отмене заочного решения Красноярского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Заявление мотивировано нарушением норм процессуального права, предусмотренных ст. 150 ГПК РФ, ненадлежащим уведомлением о дате рассмотрения дела.
Определением Красноярского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Заочное решение отменено и возобновлено рассмотрение дела по существу.
Представители Истицы в судебном заседании исковые требований ФИО1 поддержали. Представитель ФИО8 в обоснование требований заявила о направлении в адрес ответчицы телеграммы о необходимости явки в Красноярский отдел управления Росреестра ДД.ММ.ГГГГ в 10.00 для регистрации перехода права собственности на земельный участок и часть жилого дома по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и представила копию телеграммы.
В возражениях на исковое заявление ФИО5 указала, что о существовании договора, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ней в лице представителя ФИО2 и ФИО1 (Истицей), она узнала из заочного решения суда по настоящему делу. С вопросом регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости по указанному договору к ней ни Истица, ни ФИО2 не обращались. Истица не уведомила ее о заключении данного договора и приеме земельного участка на основании передаточного акта, не передала денежные средства от продажи объектов недвижимости. Земельный участок и часть жилого дома используются Ответчицей по настоящее время, сдается для временного проживания как дача различным лицам. Не создавалось препятствий и для отдыха членов семьи ФИО1 Ответчица уплачивает налоги и оплачивает электроэнергию, что подтверждается соответствующими квитанциями. Ключи от дома, домовую книгу, квитанции об оплате коммунальных платежей представителю ФИО2 для заключения сделки купли-продажи не передавала. Истец самостоятельно обратился в орган регистрации с заявлением о регистрации перехода права на указанные в договоре объекты недвижимости и представил оригинал договора. Указанные действия Истицы свидетельствуют о том, что с настоящим иском ФИО1 обратилась в Красноярский суд в связи с получением отказа или приостановки регистрации договора по ее заявлению. Сам факт обращения в регистрирующий орган без уведомления об этом Ответчицы подтверждает то обстоятельство, что до обращения в орган Росреестра, Истица и доверенное лицо ФИО5 - ФИО2, скрывали от Ответчицы факт заключения договора купли-продажи объектов недвижимости. ФИО5 в ходе судебного заседания подтвердила получение телеграммы о необходимости явки в регистрирующий орган ДД.ММ.ГГГГ Однако телеграмма не подтверждает направление ее от лица ФИО1, т.к. в ней написано о том, что адресатом является Ростелеком. Каких либо иных уведомлений о заключении спорного договора и необходимости его регистрации Ответчица от Истицы не получала.
ФИО5 обратилась в Красноярский районный суд со встречным исковым заявлением к ФИО1 и ФИО2 о признании недействительным (незаключенным) договора купли-продажи земельного участка с частью жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, передаточного акта и ходатайством о пропуске ФИО1 трехгодичного срока исковой давности, предусмотренного ст. 196 ГК РФ, на обращение с иском. Считает, что указанный срок истек ДД.ММ.ГГГГ
ФИО5, ссылаясь на ст. 10 ГК РФ считает, что совершенная между ответчиками сделка заключена с намерением причинить ей вред, лишить ее возможности распорядиться собственностью, что злоупотребление правом, допущенное при совершении сделки, является основанием для признания этой сделки ничтожной. Спорный договор заключен в собственных интересах близких родственников Истицы, а покупателем является мать представителя продавца.
Встречный иск обосновывает нарушением норм Гражданского кодекса РФ, регулирующих вопросы представительства. В доверенности, выданной ФИО2, отсутствуют данные, позволяющие определить полномочия на отчуждение земельного участка соответствующей площади как самостоятельного объекта сделки, также отсутствует описание части жилого дома, площадь, расположение. Договор купли-продажи не соответствует требованиям закона о возмездности сделки, т.к. денежные средства от продажи дома не переданы продавцу. Передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным, т.к. в фактическое владение домом ФИО1 не вступила.
ФИО2, ФИО1 и ее представитель ФИО8 встречный иск не признали.
ФИО1 пояснила, что ранее состояла в дружеских отношениях с ответчицей. В спорном доме бывала неоднократно и до заключения договора купли-продажи. Дом использовался ФИО5 как дача. ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ выдала ей доверенность для оформления недостающей документации для заключения в будущем сделки. Вопрос продажи спорных объектов недвижимости непосредственно между ними не обсуждался, цена не оговаривалась. Договор был заключен с представителем Ответчицы – ФИО2, у которого имелись полномочия на определение цены договора. Договор не регистрировала длительное время по причинам занятости другими делами. Налог на землю и на имущество от данной сделке не уплачивала, т.к. договор не был зарегистрирован и ей не поступали уведомления из налоговой инспекции. Договоры на поставку электроэнергии и газа ею не заключались. На вопрос представителя ФИО9 о том, какие документы в соответствии с выданной доверенностью ею были подготовлены и переданы ФИО2 для заключения сделки купли-продажи, не ответила, сославшись на давность исследуемых событий.
ФИО2 пояснил, что действовал в соответствии с полномочиями согласно доверенности, выданной ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ Цену договора с собственником не согласовывал. О заключении договора купли-продажи и необходимости регистрации перехода права собственности уведомил ФИО5 устно. Дату уведомления сообщить не может. Обстоятельств передачи денежных средств доказательствами подтвердить не может. Расписка при передаче денег не составлялась. В подтверждение получения от ФИО5 ключей от дома предъявил на обозрение суда связку своих ключей, среди которых указал на ключи от спорного дома. На вопрос суда о причинах устранения от исполнения полномочий по доверенности лично и причинах передоверия регистрации договора ФИО1 сослался на служебную занятость и состояние здоровья. На вопрос представителя ФИО9 об исследовании вопроса продажи и поиска других потенциальных покупателей ответил, что покупку объектов недвижимости другим лицам не предлагал.
По ходатайству представителя ФИО8 в судебном заседании были допрошены свидетели ФИО3 и ФИО4.
Свидетель ФИО3 пояснил, что в 2009 году к нему обратился Глава администрации п. Волжский с просьбой произвести сантехнический ремонт в спорном доме. Необходимые ремонтные работы он производил вместе с сыном. Во время ремонта видел ФИО5, которая проживала в смежной части дома. Ремонтные работы согласовывал с ФИО2 Оплату за ремонт получил от ФИО2.
Гр. ФИО4 пояснил, что является знакомым ФИО2. В период времени с сентября 2010 г. по семейным обстоятельствам временно проживал в спорном доме, вопрос проживания согласовывал с ФИО2 За проживание в доме ему не платил. С ФИО5 виделся, считает, что она является соседкой т.к. в это время проживала в смежной части дома.
Заслушав представителей сторон, свидетелей, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности, в случае уклонения ответчика от такой регистрации, на земельный участок и часть жилого дома не подлежащими удовлетворению на основании следующего.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ истец должен доказать те обстоятельства, на которые он ссылается как на основание своих требований. Поэтому, обращаясь в суд с требованием о государственной регистрации сделки или перехода права собственности, истец должен представить доказательства создания своим контрагентом по сделке препятствий для такой регистрации.
Таким доказательством истец ФИО1 считает телеграмму в адрес ФИО5 о необходимости явки последней ДД.ММ.ГГГГ в Красноярский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. Однако эта телеграмма отправлена уже после предъявления иска, подписана неизвестным ФИО5 лицом, не содержит сведений о подлежащей регистрации сделке, а потому этот документ не может служить доказательством уклонения ФИО5 от государственной регистрации сделки.
Поскольку иных доказательств уклонения ФИО5 от государственной регистрации сделки истцом не представлено, суд считает факт уклонения недоказанным.
В соответствии с п.61 Постановления Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № (абзац 2) иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. В подтверждение факта передачи имущества истцом представлен передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому действовавший в качестве представителя продавца ФИО2 передал покупателю ФИО1 дом, участок, правоустанавливающие документы и ключи от дома.
Ответчик ФИО5 утверждала об обратном, сообщив суду, что о совершенной от ее имени сделке узнала только в апреле 2011 года, имущество ФИО1 не передавала, продолжает нести бремя содержания имущества по настоящее время.
Исследовав доводы сторон в этой части, суд приходит к выводу, что спорное имущество истцу ФИО1 не передавалось.
Допрошенные по ходатайству истца свидетели ФИО3 и ФИО4 ничего не сообщили суду о пользовании спорным имуществом ФИО1, каждый из них утверждал об их отношениях только с ФИО2
ФИО5 представлены суду документы, согласно которым с момента заключения спорных договоров по настоящее время она продолжает нести бремя содержания имущества. Ею оплачивались налоги на имущество, коммунальные платежи (л.д.120-134), все договоры на коммунальное обслуживание дома заключены от ее имени (л.д. 137).
Наряду с этим судом установлено, что правоустанавливающие документы на дом с участком находятся у ФИО5 (хотя в передаточном акте от ДД.ММ.ГГГГ утверждается об обратном), домовая книга также находится у ФИО5, она сама и ее дочь ФИО10 зарегистрированы в этом доме (л.д.136-139).
Вывод об отсутствии факта передачи имущества покупателю ФИО1 подтверждается также следующим. По утверждению ФИО5, ФИО2 злоупотребил ее доверием, оформил сделку купли-продажи принадлежащего ей имущества, не сообщил ей о сделке в последующем, установил в договоре заведомо заниженную цену, не передал ей даже те деньги, которые отражены в договоре купли-продажи.
Указанные доводы суд считает обоснованными, поскольку:
суду не представлены доказательства передачи денег ФИО5 (ни по договорной, ни по рыночной цене);
сделка купли-продажи имущества заключена представителем продавца в пользу своего ближайшего родственника – матери.
суду не представлены какие – либо доказательства извещения ФИО5 о заключении договора купли-продажи принадлежащего ей имущества и её явки на регистрацию сделки в регистрирующий орган.
Реальные действия ФИО2 (попытка зарегистрировать сделку без участия ФИО5, последующее направление телеграммы, когда дело находилось на рассмотрении в суде, о вызове ФИО5 на регистрацию без указания подлежащей регистрации сделке и подпись телеграммы чужой фамилией) направлены на проведение государственной регистрации сделки без ведома ФИО5
Оценивая изложенное, суд приходит к выводу не только о том, что передача имущества не произведена, но и о том, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключен ФИО2 от имени ФИО5 с целью самому стать собственником этого имущества безвозмездно, либо по заведомо заниженной цене.
Ответчиком ФИО5 заявлено о пропуске истцом срока исковой давности. Оценивая этот довод, суд исходит из положений п.2 ст.199 ГК РФ является основанием для отказа в иске.
Таким образом, первоначальный иск удовлетворению не подлежит, поскольку:
не представлено доказательств уклонения ответчика от государственной регистрации сделки;
не состоялась передача имущества;
отсутствуют доказательства оплаты сделки, сам договор заключен в пользу близкого родственника представителя продавца без ведома самого продавца;
пропущен срок исковой давности.
Принимая решение по встречному иску, суд исходит из следующего.
В соответствии с п.1 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Одновременно, в соответствии со ст.556 ГК РФ обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю. При этом Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № (п.61) судам разъяснено, что требование о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению только при условии исполнения обязательства о передаче имущества.
Исходя из этих норм закона и разъяснений о порядке их применения непередача имущества покупателю по договору продажи недвижимости исключает возможность государственной регистрации этого договора.
При этом, согласно п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Поскольку судом установлено, что государственная регистрация спорного договора продажи недвижимости не проведена; регистрация невозможна, поскольку недвижимость не передана покупателю; требование о признании договора недействительным подлежит удовлетворению.
Кроме того, в оспариваемой сделке имеются очевидные признаки ничтожности.
Как было изложено выше, представитель продавца заключил сделку по заведомо заниженной цене, не передал никакой денежной суммы собственнику, скрыл от владельца факт продажи, пытался зарегистрировать сделку тайком от собственника, указал номинальным покупателем имущества свою мать. Эти обстоятельства позволяют суду сделать вывод о том, что представитель продавца ФИО2 действовал с целью безвозмездно либо по минимальной цене стать собственником принадлежащей ФИО5 недвижимости.
Указанный вывод означает, что оспариваемый договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является притворной сделкой, фактически имело место сделка по приобретению имущества ФИО5 самим ФИО2 В силу п.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка ничтожна, применяются правила, относящиеся к сделке, которую стороны действительно имели ввиду.
Реальная сделка (отчуждение имущества в пользу ФИО2) также ничтожна в силу ст.182 ГК РФ не мог совершать сделку от имени представляемого в отношении себя лично.
Кроме того, установленные судом обстоятельства заключения сделки продажи недвижимости свидетельствуют о недобросовестном поведении (злоупотреблении правом) представителя продавца ФИО2, действовавшего явно в ущерб своему доверителю и явно в своих личных интересах, а потому оспариваемый договор является ничтожной сделкой еще и по основаниям, установленным п.2 ст.10 и ст.168 ГК РФ.
Поскольку признание договора незаключенным исключает возможность одновременного признания сделки ничтожной, в резолютивной части решения суд делает вывод только о недействительности договора.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО5 о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности к истцу на объекты недвижимости:
- земельный участок общей площадью 1709 кв.м., кадастровый номер № по адресу <адрес> Г-1;
- часть жилого дома состоящего из дома двухэтажного из бетонных блоков общей площадью 123,1 кв.м., кадастровый номер № расположенного по адресу: <адрес> Г-1 в случае уклонения ответчика от регистрации - отказать.
Встречный иск ФИО5 к ФИО1, ФИО2 о признании договора купли – продажи земельного участка и части жилого дома недействительным – удовлетворить.
Признать договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка общей площадью 1709 кв.м., кадастровый номер № по адресу <адрес> Г-1 и части жилого дома состоящего из дома двухэтажного из бетонных блоков общей площадью 123,1 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес> Г-1, между ФИО5 (продавец) и ФИО1 (покупатель) недействительным.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Красноярский районный суд <адрес> в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.
Решение изготовлено в окончательной форме -ДД.ММ.ГГГГ.
Судья: Аверьянов В.А.