ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
14 декабря 2011 года с. Красный Яр Самарской области
Красноярский районный суд Самарской области в составе:
председательствующего судьи Аверьянова ВА.
при секретаре Гудковой Т.Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2257/2011 по исковому заявлению Тарасовой ФИО13 к МУП «Волжское ЖКХ» о понуждении к заключению договора управления,
УСТАНОВИЛ:
В Красноярский районный суд Самарской области обратилась Тарасова ФИО14 с исковым заявлением к МУП «Волжское ЖКХ» и просит обязать управляющую организацию МУП «Волжское ЖКХ» заключить с ней договор управления многоквартирным домом по адресу: <адрес>
Исковое заявление мотивировано тем, что Тарасова ФИО15 является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Согласно ст. 44 п. 4 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится выбор способа управления многоквартирным домом. Собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> было проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в ходе которого в соответствии со ст. 161 п. 2 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на состоявшемся собрании решили выбрать в качестве способа управления многоквартирным домом управляющую компанию МУП «Волжское ЖКХ», однако, управляющая компания МУП «Волжское ЖКХ» отказалась заключать договор на управление многоквартирным домом как с Тарасовой ФИО16., так и с остальными собственниками жилых помещений.
В судебном заседании истец Тарасова ФИО17 исковые требования поддержала в полном объеме, просила иск удовлетворить.
Представитель истца по доверенности ФИО18 исковые требования Тарасовой ФИО19. поддержала и пояснила, что истцом в 2009 году было приобретено в собственность жилое помещение в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. Собственниками вышеуказанного дома было проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, протокол от 16 мая 2011 года, в ходе которого ими, в соответствии с пунктом 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать способ управления многоквартирным домом, на собрании собственники решили выбрать в качестве способа управления многоквартирным домом управляющую компанию МУП «Волжское ЖКХ». На основании изложенного, просит обязать управляющую компанию МУП «Волжское ЖКХ» заключить договор на управление с Тарасовой ФИО20
Представитель ответчика МУП «Волжское ЖКХ» в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещалась надлежащим образом, о чем имеется подпись в расписке, однако, в судебное заседание не явилась, о причине неявки суд не просила.
Поскольку ответчик не просил рассмотреть дело в его отсутствие, с ходатайством об отложении дела не обращался, в соответствии со ст.233 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.
В прошлом судебном заседании была допрошена представитель ответчика МУП «Волжское ЖКХ» по доверенности ФИО21., которая с исковыми требованиями истца не согласилась и пояснила, что при ознакомлении с протоколом общего собрания собственников помещений от 26.04.2011г. - 05.05.2011г. ответчиком обнаружены нарушения жилищного законодательства при проведении общего собрания собственников. Согласно п.3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии со ст. 47 ЖК РФ, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны: сведения о лице, участвующем в голосовании; сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался". Из указанных выше норм права следует, что жилищным законодательством на момент проведения собрания собственников 26.04.2011г. -05.05.2011г. предусмотрено только 2 формы проведения собрания собственников - очная или заочная формы. Очно-заочной формы проведения общего собрания собственников не предусмотрено. Как следует из нормы, предусмотренной в ст. 47 ЖК РФ, для подтверждения законности принятого собственниками решения истцом должны быть представлены решения собственников в письменной форме, в которых указаны сведения о документе, подтверждающие права собственности лица, участвующего в голосовании на помещение в многоквартирном доме, решение по каждому вопросу, сведения о лице участвующем в голосовании. Кроме того, истец просит суд понудить ответчика заключить договор управления многоквартирным домом, основывая свои требования на ст. 35 ГПК РФ необходимо доказать тот факт, что данный договор является публичным. Истец до подачи настоящего иска в суд должен был обратиться до проведения общего собрания собственников в многоквартирном доме к ответчику и направить ему оферту договора управления многоквартирного дома, выяснить существенные условия договора, имеются ли разногласия у ответчика по предложенным ему условиям. После чего, провести общее собрание собственников помещений в данном доме, на котором согласовать условия предложенной оферты договора, т.е. считает, что требования преддоговорного спора не соблюдены. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. Истцом не представлено соглашение о расторжении договора управления указанным многоквартирным домом с предыдущей управляющей компанией – ООО МЖД «Созвездие».
Третье лицо ФИО23 в судебном заседании пояснил, что было проведено собрание собственников помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>. В результате собрания собственники решили, что МУП «Волжское ЖКХ» подходит им по обслуживанию, т.к. работают они хорошо, у них имеется собственная котельная, водокачки. При выборе другой компании решили, что во - первых, она находится дальше, во - вторых, она все равно будет пользоваться услугами МУП «Волжское ЖКХ», в результате чего произойдет переплата.
Третье лицо ФИО24. пояснил, что проживает по адресу: <адрес>. Собственниками жилых помещений было проведено собрание по выбору управляющей компании и в итоге решено, что МУП «Волжское ЖКХ» им идеально подходит.
Третье лицо Летяев А.П. в судебном заседании пояснил, что поскольку есть управляющая компания МУП «Волжское ЖКХ», они не хотят избирать посредническую компанию, которая будет прибегать к услугам МУП «Волжское ЖКХ». Перед собранием собственников квартир, было несколько встреч с главой администрации, где им пояснили, что собственников дома <адрес> возьмут на обслуживание МУП «Волжское ЖКХ», однако, в итоге МУП «Волжское ЖКХ» отказалось быть управляющей организацией.
Третье лицо ФИО25. в судебном заседании пояснила, что она является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Ранее их многоквартирный дом обслуживала управляющая страховая компания «Созвездие», однако, жильцы дома не довольны данной организацией, поскольку они не убирали снег с крыши дома, жильцы дома явно переплачивали. Подвальное помещение дома не отапливается, в связи с этим, собственники квартир первого этажа, жалуются, что полы холодные. В доме нет света, невозможно выйти на улицу после пяти вечера дня, потому что в помещении дома становится темно. Собственниками дома было проведено собрание собственников жилья, на котором было решено выбрать управляющую компанию МУП «Волжское ЖКХ». На данный момент договор с управляющей компанией «Созвездие»
Третье лицо ФИО26. в судебном заседании пояснил, что является собственником жилого помещения по адресу: <адрес>. Дома забилась канализация, нет света. Дом находится в плохом состоянии, поскольку нет управляющей компании.
Третье лицо ФИО27. в судебном заседании пояснил, что он являлся директором ООО «Созвездие». Ранее ООО «Созвездие» являлось управляющей компанией жилого дома по адресу: <адрес>. В итоге, жильцы дома пришли к мнению о расторжении договора согласно пункту 6 договора управления многоквартирным домом, договор может быть расторгнут в одностороннем порядке на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в случаях, далее перечисляются случаи. На основании пункта 6.5. сторона, решающая расторгнуть договор направляет письменное уведомление другой стороне за месяц до расторжения договора. Договор считается расторгнутым по истечении месяца со дня получения соответствующего сообщения другой стороной. Было подготовлено заявление о расторжении договора на поставку воды, вывоз мусора. Каждая квартира отдельно заключила договора с МУП «Волжское ЖКХ». Было проведено собрание собственников, где было решено, что управляющей компанией будет МУП «Волжское ЖКХ», собственники были на собрании у директора ЖКХ, который уверил, что договор будет заключен.
Выслушав в судебном заседании стороны, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему:
В судебном заседании установлено, что на основании свидетельства о государственной регистрации права от 27.01.2009 г. серии № Тарасова ФИО28 является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>
07.07.2008 года между собственниками многоквартирного жилого дома, расположенному по адресу: <адрес> и ООО Многоквартирные жилые дома «Созвездие» был заключен договор управления многоквартирным домом.
26.04.2011 г. собственниками жилого дома, расположенного по адресу: Самарская область, Красноярский район, п.г.т. Волжский, Жилгородок, 29 было проведено собрание в форме очного/заочного голосования.
Согласно протокола общего собрания собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> от 26.04.2011 г. следует, что на собрании присутствовали собственники помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> Собственники жилых помещений, обладающие 55,81 % голосов, собственники нежилых помещений – 19,19 % голосов, всего собственники помещений, обладающие 75 % голосов от общего числа голосов.
На собрании решался вопрос о расторжении договоров, заключенных между ООО Многоквартирные жилые дома «Созвездие» и собственниками многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. «ЗА» голосовали 80 (57,64 %), «ПРОТИВ» - 4 (23,90 %), «ВОЗДЕРЖАЛИСЬ» - 14 (8,15 %). Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Определен способ управления жилым домом, выбрана управляющая компания МУП «Волжское ЖКХ». «ЗА» голосовали 79 (57,48 %), «ПРОТИВ» - 7 (26,20 %), «ВОЗДЕРЖАЛИСЬ» - 12 (6,50 %).
Администрацией МУП «Волжское ЖКХ» и Администрацией ООО «Волжский Энергосервис» в адрес собственников жилых помещений, расположенных по адресу: <адрес> было направлено письмо, из которого следует, что в связи с отсутствием переданных застройщиком и необходимого для управления многоквартирными домами общего имущества, а именно инженерных сетей, а также наличием вероятности произведения застройщиком действий по оборудованию жилого дома указанными коммуникациями вопрос заключения договоров управления многоквартирными домами, с точки зрения МУП «Волжское ЖКХ» является преждевременным. Однако, действиям инициативной группы собственников жилых помещений в доме, а также в связи с оказанным доверием собственников жилья, МУП «Волжское ЖКХ», а также ООО «Волжский Энергосервис» было принято решение о заключение с собственниками прямых договоров на водоснабжение и водоотведение, поставку электроэнергии, вывоз (транспортировку) и последующее размещение ТБО с 1 июня 2011 года. 28 и 29 мая 2011 года с 9-00 до 17-00 с целью урегулирования договорных отношений, открытия лицевых счетов, МУП «Волжское ЖКХ» и ООО Волжский Энергосервис» просят обеспечить доступ уполномоченных представителей к приборам учета электрической энергии и воды для проверки условий их эксплуатации, сохранности, снятия текущих показаний в квартирах.
22.09.2011 г. по электронной почте из МУП «Волжское ЖКХ» было получено письмо, согласно которого МУП «Волжское ЖКХ» готово заключить договор управления многоквартирным домом, предметом которого будет являться оказание коммунальных услуг, услуг на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, без приема дома на баланс.
28.05.2011 г. ООО «Волжский Энергосервис» заключили с Тарасовой ФИО29 договор поставки электрической энергии.
Жители многоквартирного дома <адрес> неоднократно обращались к директору МУП «Волжское ЖКХ», однако договор управления многоквартирным домом между ними, в т.ч. Тарасовой отдельно и МУП «Волжское ЖКХ» не заключен до настоящего времени.
Выбирая на общем собрании способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией, собственники должны выбрать конкретную управляющую организацию и утвердить условия договора, по которому будет осуществляться управление их домом.
Договор управления многоквартирным домом заключается с каждым собственником помещения в таком доме на условиях, указанных в решении данного общего собрания, в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
МУП «Волжское ЖКХ» считают решение общего собрания собственников многоквартирного дома <адрес> оформленное протоколом незаконным, поскольку на момент проведения собрания собственников было предусмотрено 2 формы проведения собрания собственников - очная или заочная формы, однако очно-заочной формы проведения общего собрания собственников по их мнению не предусмотрено.
Однако, с данными выводами ответчика суд не согласен, поскольку согласно ст. 44-47 Жилищного кодекса РФ предусмотрены два способа принятия решений общим собранием собственников: очное и заочное голосование, с помощью которого выявляются мнения собственников посредством письменного опроса. В протоколе общего собрания собственников помещений указано « общее собрание собственников помещений в форме очного/заочного голосования», а не очно- заочного, как указывает ответчик.
Ответчик также утверждает, что истец до подачи настоящего иска в суд должен был обратиться до проведения общего собрания собственников в многоквартирном доме к ответчику и направить ему оферту договора управления многоквартирного дома, выяснить существенные условия договора, имеются ли разногласия у ответчика по предложенным ему условиям. После чего, провести общее собрание собственников помещений в данном доме, на котором согласовать условия предложенной оферты договора, т.е. считают требования преддоговорного спора не соблюдены
Однако, в данном случае суд учитывает то обстоятельство, что после проведения собрания собственников жилья, жильцы обратились в МУП «Волжское ЖКХ» с просьбой заключить договор управления. Из поступившего ответа следовало, что МУП «Волжское ЖКХ» готово заключить договор управления многоквартирным домом, предметом которого будет являться оказание коммунальных услуг, услуг на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, без приема дома на баланс. (л.д. 13-15) Ответчиком направлялся проект договора на управление многоквартирным домом, (л.д. 69-81), но в последующем так и не был подписан, в этой части суд считает возражения ответчика относительно оферты необоснованными.
МУП «Волжское ЖКХ» указывает о том, что им не ясно на каких условиях истец просит суд понудить их заключить договор управления многоквартирным домом, на какой срок и на каких условиях.
Согласно ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
В предложенном ответчиком проекте договора все перечисленные требования учтены.
В своих исковых требованиях истица просит суд обязать ответчика заключить договор управления многоквартирным домом со всеми собственниками дома, но как было установлено в судебном заседании у Тарасовой Н.В. не было полномочий на предъявление данных требований от остальных собственников, Тарасова в судебном заседании уточнила свои требования и просила обязать МУП Волжское ЖКХ заключить договор управления многоквартирным домом с ней одной, суд полагает, что данные требования не противоречат закону.
Суд также полагает, что требования подлежат удовлетворению и в связи с тем, что МУП Волжское ЖКХ заключили договора на оказание коммунальных услуг со всеми собственниками, получают от этого соответствующую плату согласно тарифов, МУП Волжское ЖКХ также является собственником коммуникации подходящих к дому, располагает соответствующими техническими и людскими ресурсами и в данной части суд соглашается с мнением истца и третьих лиц, что заключение договора с другой управляющей компанией будет нецелесообразно т.к. в данном населённом пункте других управляющих компаний, имеющих на балансе коммунальные сети, нет и заключение договора с управляющей компанией приведёт к удорожанию платы за коммунальные услуги.
При вынесении решения суд учитывает требования Жилищного кодекса в части заключения договора управления многоквартирным домом с каждым из сособственников, но выполнение данного требования также требует значительных усилий на администрирование, в данном случае собственниками не создано ТСЖ, решение о выборе управляющей компании принято на общем собрании. При данных обстоятельствах возможность заключения одного договора управления с представителем, определённым общим собранием собственников, позволит снять многочисленные проблемы связанные с управлением многоквартирным домом т.к. многоквартирный дом не может и не должен оставаться без управления.
В соответствии с ч.7 ст. 162 ЖК РФ определяющей требование о заключении договора управления с каждым собственником помещения суд полагает, что с момента выбора управляющей организации и подписания хотя бы одного договора управления организация должна приступить к исполнению договора управления. Таким образом, суд полагает, что требования Тарасовой ФИО33. о заключении договора управления с ней одной подлежащими удовлетворению.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление Тарасовой ФИО31 к МУП «Волжское ЖКХ» о понуждении к заключению договора управления – удовлетворить.
Обязать управляющую организацию МУП «Волжское ЖКХ» заключить с Тарасовой ФИО32 договор управления многоквартирным домом по адресу: <адрес>.
Ответчик вправе подать в Красноярский районный суд Самарской области заявление об отмене заочного решения суда в течении 7 дней со дня вручения ему этого решения.
Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами в Самарский областной суд через Красноярский районный суд Самарской области в 10 дневный срок по истечении срока поданного ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, в течении 10 дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья В.А. Аверьянов.