РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ «20» июня 2012 г. с. Красный Яр Красноярский районный суд Самарской области в составе: председательствующего судьи Аверьянова В.А., при секретаре Гудковой Т.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению Янина ФИО10 к Сурковой ФИО11 о взыскании суммы долга, обращении взыскания на часть жилого дома и земельный участок, взыскании государственной пошлины, по иску Янина ФИО12 к Сурковой ФИО13 о признании договора купли - продажи состоявшимся, регистрации перехода права собственности и взыскании судебных расходов. Встречному исковому заявлению Сурковой ФИО14 к Янину ФИО15 о признании недействительным (незаключенным) договора купли-продажи части жилого дома с земельным участком УСТАНОВИЛ: Янин ФИО16 обратился в суд с иском о взыскании с Сурковой ФИО17 долга по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество. Иск обоснован тем, что между ними ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор займа, по условиям которого Янин передал Сурковой деньги в сумме 12 642 331руб. со сроком возврата не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Для обеспечения возврата долга ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили договор об ипотеке (залоге), принадлежащего Сурковой части жилого дома с земельным участком, расположенными по адресу: <адрес>. В установленный договором срок деньги не возвращены, в связи с чем просит суд взыскать долг и обратить взыскание на заложенное имущество. Также Янин ФИО18 предъявил иск о признании состоявшимся договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи части жилого дома по адресу: <адрес>, заключенного между ним и Сурковой, а также просил произвести государственную регистрацию перехода права собственности на имущество, явившееся предметом данного договора. Обосновал эти требования тем, что выполнил со своей стороны все условия договора - передал денежные средства ответчице; сам договор имеет силу акта приема-передачи имущества. Ответчик Суркова ФИО19 предъявила встречный иск о признании договора от ДД.ММ.ГГГГ недействительным (незаключенным), указав, что данный договор является мнимым, никаких денег по нему она от Янина не получала, имущество не передавалось, стороны имели цель изменить предмет залога по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ - вместо части дома по <адрес> считать залогом часть дома с участком по <адрес>. В отношении долга по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ Суркова исковые требования признала, просила суд об установлении начальной продажной цены на заложенное имущество исходя из его стоимости, согласованной сторонами в договоре залога от ДД.ММ.ГГГГ, т.е. в сумме 14 млн. руб. Заслушав представителей сторон, истца, ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. Исковые требования Янина ФИО20 о взыскании долга по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 12 642 331 руб. являются обоснованными, поскольку подтверждены договорами займа и залога, объяснениями сторон. В силу положений ст.ст.807-810 ГК РФ указанная сумма подлежит взысканию с Сурковой ФИО21 в полном объеме. Также является обоснованным требование Янина об обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку в соответствии с п.1 ст.348 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество допускается в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, а согласно п.п.1,2 ст.349 ГК РФ эти требования удовлетворяются по решению суда. Определяя согласно п.3 ст.350 ГК РФ начальную продажную цену заложенного имущества суд исходит из заключения эксперта СЛСЭ МЮ РФ № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 126-134, т.2) Согласно экспертному исследованию рыночная цена заложенного имущества составляет 6 413 000 рублей. Довод ответчика о том, что необходимо установить 14 млн.руб., согласованные сторонами в договоре залога, суд считает необоснованным, поскольку рыночная цена имущества на сегодняшний день определена экспертом. Это заключение соответствует всем требованиям закона. Иные заключения об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № изготовленной ООО «<данные изъяты>» проведённой по заказу Янина ФИО23 сумма составила 4 322 604 рубля (л.д. 26-93,т.1) и от 19.12. 2011 года №, изготовленной ООО «Вогострой» проведённой по заказу Сурковой ФИО24, сумма составила 11 290 300 рублей (л.д. 110-225,т.1). Экспертизы проведённые истцом и ответчиком судом во внимание не принимаются, т.к. эти исследования проводились в ДД.ММ.ГГГГ, имеют разную рыночную стоимость объектов, причём каждое заключение трактуется в пользу лица заказавшего проведение экспертизы. Суд по своей инициативе назначил строительно техническую экспертизу проведение которой поручалось ФБУ Самарская лаборатория судебной экспертизы Оценивая спор сторон по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении части дома с участком по адресу: <адрес>, суд находит исковые требования Янина ФИО25 необоснованными, а встречный иск Сурковой ФИО26 подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям. В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований. Со стороны Янина суду представлен договор от ДД.ММ.ГГГГ, в котором действительно указано, что Суркова получила от него деньги в сумме 9,5 млн.руб., и данный договор действительно подписан сторонами. Однако представленная Сурковой ФИО27 совокупность доказательств позволяет суду сделать вывод о притворности договора от ДД.ММ.ГГГГ. Судом исследован документ - расписка Янина ФИО28 от ДД.ММ.ГГГГ. В этом документе, написанном Яниным собственноручно, указано, что Янин обязуется считать полностью исполненными обязательства Сурковой перед ним по договору займа в момент получения свидетельства на дом и участок по <адрес>, а также «снять обременение с Сурковой по договору об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ». Анализ содержания этого документа позволяет сделать вывод - Суркова имеет перед Яниным только лишь одно обязательство по возврату суммы займа и стороны пытаются определить взаимоприемлемый способ исполнения этого обязательства (вместо денег - имущество). Подтверждением этому служит существование еще одного договора купли-продажи дома с участком по <адрес>, подписанного также Сурковой и Яниным в день выдачи вышеназванной расписки, т.е. ДД.ММ.ГГГГ. Одновременно наличие этого договора подтверждает и слова Сурковой об отсутствие оплаты по договору от ДД.ММ.ГГГГ. Довод представителя Янина о том, что эта расписка не имеет отношения к спору, опровергается ее содержанием, наличием договора от ДД.ММ.ГГГГ, а также тем, что Яниным не представлено суду доказательств наличия каких-либо еще правоотношений с Сурковой, к которым может иметь отношение эта расписка. Суд учитывает также, что на предполагаемое получение денег Сурковой от Янина не выдавалась расписка, тогда как указанная в договоре купли-продажи сумма 9,5 млн. руб. является весьма значительной. При этом Янин имеет опыт предпринимательской деятельности и знания в сфере оборота объектов недвижимости, при заключении договора займа от ДД.ММ.ГГГГ обеспечил исполнение обязательств должника договором залога. Соответственно, утверждение такого опытного в этих вопросах человека о том, что он не взял расписку с должника, передав ему очень крупную денежную сумму, суд считает сомнительным. Об этом же свидетельствуют и условия расчета по спорному договору - любой покупатель (особенно такой опытный человек как Янин) не будет рассчитываться со своим должником за приобретенное у него имущество, не используя в качестве оплаты задолженность продавца перед ним, да еще и не взяв с продавца расписку за переданную ему крупную денежную сумму. Совокупность изложенных обстоятельств позволяет суду согласиться с утверждением Сурковой о том, что реальная цель подписания договора от ДД.ММ.ГГГГ состояла в замене предмета залога, являвшегося способом обеспечения исполнения обязательства должника по договору займа между Сурковой и Яниным от ДД.ММ.ГГГГ - вместо дома с участком по адресу: <адрес> залогом должна стать часть дома с участком по <адрес>. Соответственно суд квалифицирует спорный договор от ДД.ММ.ГГГГ как притворную сделку и делает вывод о ее ничтожности в силу п.2 ст.170 ГК РФ. В силу этой же нормы закона следует применять правила, относящиеся к сделке, которую стороны действительно имели ввиду. Реальная сделка (изменение предмета залога) также является ничтожной, поскольку: а) согласно п.п.2,3 ст.339 ГК РФ договор о залоге должен быть заключен в письменной форме, а договор об ипотеке еще и зарегистрирован; б) в силу п.1 ст.452 ГК РФ изменение договора совершается в той же форме, что и основной договор (т.е. в данном случае изменение договора залога должно было быть сделано также в письменной форме); в) поскольку вышеперечисленные нормы закона в данном случае не соблюдены, это влечет недействительность оспариваемой сделки в силу ст.168 ГК РФ. Суд также считает обоснованными доводы встречного иска о незаключенности спорного договора. В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации, п.1 ст.551 ГК РФ устанавливает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, а согласно п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. При этом, согласно п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Одновременно, в соответствии со ст.556 ГК РФ обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю. При этом Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.10 №10/22 (п.61) судам разъяснено, что требование о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению только при условии исполнения обязательства о передаче имущества. Исходя из этих норм закона и разъяснений о порядке их применения непередача имущества покупателю по договору продажи недвижимости исключает возможность государственной регистрации этого договора. Судом установлено, что предмет спорного договора - часть дома с участком по <адрес>, - не передавался Сурковой Янину. Это обстоятельство подтверждается объяснениями сторон, а также представленными Сурковой документами, подтверждающими, что она продолжает нести бремя содержания этого имущества (квитанции об оплате за газ за ДД.ММ.ГГГГ, налоговые уведомления на ее имя об оплате земельного налога и налога на имущество, квитанции об оплате электроэнергии), а также приобщенными к материалам дела фотографиями, подтверждающими нахождение в этом доме имущества Сурковой. Поскольку судом установлено, что: а) государственная регистрация спорного договора продажи недвижимости не проведена; б) регистрация невозможна, поскольку недвижимость не передана покупателю; - требование о признании договора незаключенным также подлежит удовлетворению. Поскольку признание договора незаключенным исключает возможность одновременного признания сделки ничтожной, в резолютивной части решения суд делает вывод только о незаключенности договора. На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 -198 ГПК РФ, суд, РЕШИЛ: Исковые требования Янина ФИО29 к Сурковой ФИО30 о взыскании суммы долга, обращении взыскания на часть жилого дома и земельный участок, взыскании государственной пошлины - удовлетворить частично. Взыскать с Сурковой ФИО31 в пользу Янина ФИО32 денежные средства по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ в размере 12 652 331 рубль и обратить взыскание на заложенное имущество по договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ на часть жилого дома общей площадью 107,7 м2 и земельный участок площадью 758 м2 расположенных по адресу: <адрес> с кадастровым номером №. продав имущество через торги. Установить начальную продажную цену 6 413 000 рублей. Взыскать с Сурковой ФИО33 в пользу Янина ФИО34 расходы на оплату государственной пошлины в размере 60000 рублей. В части иска Янина ФИО35 к Сурковой ФИО36 о признании договора купли-продажи части жилого дома с земельным участком по адресу <адрес> и регистрации перехода права собственности - отказать. Встречные исковые требования Сурковой ФИО37 к Янину ФИО38 - удовлетворить. Признать договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ части жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес> между Сурковой ФИО39 и Яниным ФИО40, незаключённым. Расходы на услуги представителей отнести за счёт сторон. Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течении тридцати дней с момента получения решения суда в окончательном варианте. Решение суда в окончательном варианте изготовлено ДД.ММ.ГГГГ. Судья В.А. Аверьянов