РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
«26» апреля 2011 годас. Красный Яр Самарская область
Красноярский районный суд Самарской области в составе:
председательствующего судьи Кузнецова А.М.,
при секретаре Агеевой ФИО1
истца Поганова ФИО2.,
представителе ответчика ООО СК «Сириус-А»- Ламскова ФИО3
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1072/11 по иску Поганова ФИО2 к ООО СК «Сириус-А» о признании права собственности на жилое помещение,
УСТАНОВИЛ:
Поганов ФИО2. обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО СК «Сириус-А» был заключен договор № «Об инвестировании (долевом участии) строительства жилого дома с мансардой в <адрес>, <адрес> <адрес>». В соответствии с п.1.1, 1.2 указанного договора истец приобрел право на получение в собственность по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию квартиры, строительный номер №, общей площадью 65,00 кв.м. В соответствии с п. 7.5 договора ориентировочный срок окончания строительства объекта первый квартал 2009 года. Стоимость указанного объекта истцом была оплачена полностью, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам, чеками. При этом, дом до сих пор не введен в эксплуатацию, квартира не передана по акту приема-передачи, в связи с изложенным истец просит признать за ним право собственности на квартиру, общей площадью 62,9 кв.м., в том числе площадью лоджий, балконов, веранд, террас (с коэффициентом 1,0) 1,0 кв.м., строительный номер №, на № этаже, секции №, в осях №, в незавершенном строительством объекте-жилом доме, находящегося по адресу: <адрес>.
В судебном заседании истец поддержал заявленные исковые требования, просил иск удовлетворить.
Представитель ответчика ООО СК «Сириус-А» действующий на основании доверенности Ламсков ФИО3. в судебном заседании исковые требования признал в полном объеме, против удовлетворения требований не возражал.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования истца подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между Погановым ФИО2 и ООО СК «Сириус-А» был заключен договор № «Об инвестировании (долевом участии) строительства жилого дома с мансардой в <адрес> <адрес>». В соответствии с п.1.1, 1.2 истец приобрел право на получение в собственность по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию квартиры, на № этаже, строительный номер №, общей площадью 65,00 кв.м. (с учетом площади лоджий) с коэффициентом 1,0 или площади балконов с коэффициентом 1,0 и доли помещений общего пользования, находящейся по адресу: <адрес>. Свои финансовые обязательства истец, исполнил в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру б/н от ДД.ММ.ГГГГ, чеками. В соответствии с п.7.5. договора № срок окончания строительства – первый квартал 2009 года. В настоящее время жилой многоквартирный дом, расположенный по указанному адресу, фактически достроен, однако, до сих пор не введен в эксплуатацию, квартира не передана по акту приема-передачи, не представляется возможным во внесудебном порядке зарегистрировать свои права на объект недвижимости – квартиру, на № этаже, строительный номер № общей площадью 65,00 кв.м. (с учетом площади лоджий) с коэффициентом 1,0 или площади балконов с коэффициентом 1,0 и доли помещений общего пользования, расположенную по указанному адресу.
Строительство жилого дома осуществлялось ДД.ММ.ГГГГ Администрацией муниципального района Красноярский Самарской области ответчику было выдано разрешение на строительство 9-ти секционного 5-ти этажного жилого дома с мансардой со встроенными нежилыми помещениями в <адрес> <адрес> сроком до ДД.ММ.ГГГГ Впоследствии Администрацией муниципального района Красноярский Самарской области ответчику было выдано разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ.
На проект дома имеется положительное заключение вневедомственной экспертизы: Экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ
Актом № выбора земельного участка, расположенного: <адрес>, указанный земельный участок предоставлен ответчику Комитетом по управлению муниципальной собственностью Красноярского района для строительства 9-ти секционного 5-ти этажного жилого дома с мансардой.
Земельный участок, на котором расположен указанный дом, принадлежит ООО СК «Сириус-А» на основании договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, о чем ДД.ММ.ГГГГ сделана запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданного ДД.ММ.ГГГГ № №.
Стоимость указанного земельного участка вошла в проектную стоимость и он указан в проектной декларации. Так, на сайте http://nrn.ru/cgi-bin/decl.pl?act=decl&id=32 в свободном доступе размещена проектная декларация для неограниченного круга лиц (потребителей), из которой следует, что право застройщика на земельный участок, площадь земельного участка Участок № (площадь – 8593 кв.м.) – свидетельство о праве собственности регистрационный № от ДД.ММ.ГГГГ участок № (площадь – 2437 кв.м.) – договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ
Таким образом, в судебном заседании установлено, что строительство дома застройщик осуществлял в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ на земельном участке, отведенном для этих целей, при наличии разрешения на строительство, технической документации и технических условий.
Фактическое наличие многоквартирного, жилого дома подтверждается техническим паспортом объекта недвижимого имущества, составленным ГУП Самарской области «Центр технической инвентаризации».
Содержание вышеуказанных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) заключается в том, что на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (строительная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию.
Верховный суд РФ обобщил в Обзоре судебной практики, анализируя нормы ст. ст. 2, 3, 5 и 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», отметил, что в результате исполнения договоров после оплаты инвестором (заказчиком) обозначенных договором сумм незавершенный строительством объект переходит в собственность последнего.
Правомерность применения к исследуемым договорам вышеуказанного Закона, а также Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» № 39-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ обоснована также изучением названия и содержания договоров. Так, основной договор является договором «Об инвестировании (долевом участии)…». Из п.1.1 следует, что предметом договора является инвестиционная деятельность (долевое участие) в проектировании и строительстве жилого дома. Согласно п.3.2.1. Инвестор в целях обеспечения строительства обязался осуществить инвестирование указанной в п.1.2 Доли.
Статьей 3,5 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» № 39-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что инвесторы обладают правами владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
В соответствии со ст. 6 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений», только инвесторы имеют права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений.
Вместе с тем по рассматриваемому договору следует исходить из приоритета норм Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» над нормами, установленными по условиям договора. Верховный суд РФ в «Обобщении практики рассмотрения Судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов" указал, что договоры между гражданами и организациями о долевом участии в строительстве жилья по своему предмету и характеру взаимоотношений сторон фактически являются договорами подряда, к которым применим Закон РФ «О защите прав потребителей».
Рассматриваемый договор заключен, поскольку достигнуто соглашение по всем существенным условиям и подписано уполномоченными лицами.
Согласно ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка. Таким образом, Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ привязал применение данного закона к моменту получения разрешения на строительство.
Разрешение № было получено ДД.ММ.ГГГГ При этом как основной договор был заключен до его получения.
Помимо этого ст. 6 ФЗ № устанавливает, что Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома. При этом из проектной декларации следует срок реализации проекта- первый квартал 2009 года.
Поскольку исследуемый договор по иным основаниям, чем отсутствие государственной регистрации ответчиком не может оспариваться, совершен в надлежащей форме, факт оплаты не оспаривается ответчиком, оснований для признания данного договора недействительными и незаключенными не имеется. Кроме того, подобная позиция нарушила бы положения ст. 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище.
Согласно ст. 128 и ст. 130 ГК РФ, указанный объект строительства (квартира) признается недвижимым имуществом и является объектом гражданских прав.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требований закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований, в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявленными требованиями. Защита гражданских прав осуществляется путем признания права и присуждения к исполнению обязанности в натуре.
В силу ч.2 ст.209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования, распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Однако, истец не имеет возможности распорядиться своей собственностью
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путём признания права.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от ДД.ММ.ГГГГ за № 122-ФЗ права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации и такая регистрация является единственным доказательством существования права собственности на такое помещение.
Доля истца конкретно определена, поскольку имеет точное описание в договоре долевого участия в строительстве, а также в техническом плане, изготовленном ГУП «ЦТИ» Самарский филиал, что позволяет выделить помещение из числа других и идентифицировать его. Квартира со строительным номером № может быть индивидуализирована в осях №, в незавершённом строительством объекте – жилом доме по адресу: <адрес> <адрес>.
Из технического паспорта также следует, что процент завершенного строительства по объекту составляет 95%. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ выполнены следующие вилы строительно-монтажных работ: устройство фундаментов – 100 %; монтаж стеновых панелей и перегородок – 100 %; монтаж перекрытий, лестничных маршей, покрытия – 100 %; установка оконных и дверных блоков, остекление – 100 %; устройство кровли – 100 %; устройство подготовки под полы – 95 %; отделочные работы – 90 %.
Неполное выполнение требований действующего законодательства РФ со стороны ООО СК «Сириус-А» лишает истца возможности надлежащим образом реализовать свои права, представленные ему, как участнику долевого строительства согласно п. 1 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей», а также на проведение государственной регистрации указанного права.
На невозможность надлежащего исполнения своих обязательств ответчиком ввиду отсутствия денежных средств указывает факт введения в отношении ООО «Сириус-А» определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № процедуры наблюдения, а также затягивание строительного процесса.
В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что у истца возникло право собственности на спорную квартиру и его требования являются обоснованными, подлежащими удовлетворению.
В соответствии со ст. 314 ГК РФ «Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода». Таким образом, Ответчик нарушил данную норму права.
Исходя из п.10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», срок окончания строительных работ может быть изменен только по соглашению сторон. При этом истца не информировали об изменениях сроков окончания строительства, что, в свою очередь нарушает положения ст. 10 ФЗ «О защите прав потребителей», в которой закреплено, что Изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильно го выбора.
Согласно ст. 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" "в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами".
Исходя из ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» за нарушение прав потребителей исполнитель, несет ответственность, предусмотренную законом или договором.
Согласно ст. 27 ФЗ «О защите прав потребителей», согласно которому, исполнитель обязан осуществить выполнение работы указанный в договоре.
Исходя из п.6.6 договора № от ДД.ММ.ГГГГ договор вступает в силу после оплаты и действует до момента подписания Акта приема-передачи квартиры.
Таким образом, застройщик свои обязательства до настоящего времени не исполнил и такая обязанность с него не может быть снята, поскольку согласно п.3.1.5 договора № от ДД.ММ.ГГГГ после ввода дома в эксплуатацию и полной оплаты стоимости долевого участия Застройщик обязан передать инвестору по акту приема-передачи, указанную в п.1.2 квартиру, на № этаже, строительный номер №, т.е. истцу, поскольку он по договору № стал правоприобретателем права на долевое участие в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> по договору № от ДД.ММ.ГГГГ
Судом признание иска ответчиком принимается, поскольку в данном случае не нарушаются чьи-либо права и законные интересы.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Поганова ФИО2 к ООО СК «Сириус-А» о признании права собственности на жилое помещение - удовлетворить.
Признать за Погановым ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на квартиру, со строительным номером №, секции №, на №-м этаже, в осях №, согласно технического паспорта, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, общей площадью 62,9 кв.м., в том числе площадью лоджий, балконов, веранд, террас (с коэффициентом 1,0) 1,0 кв.м., расположенную в незавершённом строительством объекте – жилом доме по адресу: <адрес> <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Красноярский районный суд в 10 дневный срок.
Председательствующий:Кузнецов А.М.