Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.
«09» марта 2011 года с. Красногвардейское
Ставропольского края.
Красногвардейский районный суд Ставропольского края
в составе:
председательствующего – судьи Гетманской Л.В.,
при секретаре: Казаковой М.С.,
с участием:
истца – Фурсовой Е.Н.,
представителя истца Фурсовой Е.Н. – адвоката ФИО5, предоставившего удостоверение № от ДД.ММ.ГГГГ и действующего на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ,
ответчиков – Архиповой А.Д. и Архипова И.Д.,
представителя ответчиков Архиповой А.Д. и Архипова И.Д. – адвоката Денисова В.Д., предоставившего удостоверение № от ДД.ММ.ГГГГ
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску Фурсовой Е.Н. к Архиповой А.Д. и Архипову И.Д. о понуждении заключить договор купли-продажи домовладения,
установил:
Фурсова Е.Н. обратилась в суд с иском к Архиповой А.Д. и Архипову И.Д. о понуждении заключить договор купли-продажи домовладения, указав, что в ноябре 2008 года между нею и супругами Архиповой А.Д. и Архиповым И.Д. состоялась договоренность о том, что они продают ей принадлежащий им жилой дом по <адрес>, №, в селе <адрес>.
По договоренности между супругами Архиповыми все дела от имени их семьи по этой сделке будет вести Архипова А.Д. С разрешения продавцов она вселилась в домовладение по адресу: <адрес>, №, и проживает в нём в настоящее время.
ДД.ММ.ГГГГ между нею – Фурсовой Е.Н. и Архиповой А.Д. был в письменной форме заключён предварительный договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, №, который был озаглавлен как «Расписка», но содержал все существенные условия и предмет договора, как того требует ч. 3 ст. 429 ГК РФ, а именно:
- договор составлен в письменной форме, в нём указаны данные продавца и покупателя;
- указан продаваемый объект недвижимости – жилой дом по <адрес>, №;
- указана общая сумма сделки – 150000 рублей;
- сумма полученного покупателем Архиповой А.Д. задатка – 100000 рублей;
- а также получение оставшейся суммы 50000 рублей покупателем – при оформлении документов на дом;
- предварительный договор подписан продавцом и покупателем.
В данном предварительном договоре (расписке) не указан срок заключения основного договора, но в соответствии с ч. 4 ст. 429 ГК РФ, если такой срок в предварительном договоре не определён, основанной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
С момента заключения предварительного договора (расписки) прошло более 2 лет, сторона продавца под всякими предлогами уклоняется от заключения основанного договора, хотя в течение всех этих двух лет она практически полностью выплатила им денежные средства, оговоренные в предварительном договоре (расписке).
Так, ФИО7 (сын Архиповой А.Д.) получил 25000 рублей ДД.ММ.ГГГГ в счёт причитающихся им 50000 рублей за продаваемый дом, ДД.ММ.ГГГГ продавец Архипова А.Д. получила 10000 рублей и она же получила 6000 рублей ДД.ММ.ГГГГ 1000 рублей за налог за домовладение.
Итого за этот двухлетний период она доплатила в счёт причитающихся им 50000 рублей ещё 41000 рублей, осталось выплатить только 9000 рублей.
В соответствии с п. 5 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключить договор.
В связи с тем, что предварительный договор не подлежит государственной регистрации, она в настоящее время, несмотря на то, что полностью выполнила условия предварительного договора, не имеет никаких прав на указанное домовладение, расположенное по адресу: <адрес>, №, и ответчики помимо её воли могут продать данное домовладение.
Просит:
понудить Архипова И.Д. и Архипову А.Д. заключить с Фурсовой Е.Н. договор купли-продажи недвижимости – жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, №.
В судебном заседании истица настаивает на иске, ответчики иск не признают.
Суд, выслушав стороны и их представителей, допросив свидетелей, изучив материалы дела, пришёл к следующему убеждению.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Таким образом, в соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ и оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).
Следовательно, содержание предварительного договора представляет собой обязательство сторон по заключению в будущем соответствующего договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии со статьёй 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое имущество.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 544 ГК РФ).
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (ч. 1 ст. 555 ГК РФ).
Из расписки, представленной сторонами, усматривается, что Архипова А.Д. продаёт дом по <адрес> за 150000 рублей Фурсовой Е.Н.. ДД.ММ.ГГГГ она получила деньги в сумме 100000 рублей, а остальные – 50000 рублей – при оформлении документов на дом. Иных условий в расписке нет (т. 1 л.д. 12).
При этом из материалов дела усматривается, что на момент написания расписки ДД.ММ.ГГГГ Архиповой А.Д. недвижимость не была оформлена на неё (т. 1 л.д. 66). Архипов И.Д. по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ приобрёл земельный участок, расположенный в селе <адрес>, площадью 2356 кв.м., с находящимися на нём строениями, в том числе жилым домом, полезной площадью 59,3 кв.м., жилой площадью 47,3 кв.м., который в соответствии с требованиями Закона прошёл техническую регистрацию (т. 1 л.д. 66).
Из возражений Архипова И.Д. на иск Фурсовой Е.Н., его пояснений в судебном заседании усматривается, что он никаких переговоров с истицей по поводу продажи недвижимости никогда не вёл, сумму 100 000 рублей получила его супруга Архипова А.Д. в счёт будущей сделки купли-продажи, но соглашения они так и не достигли, основного договора купли-продажи не заключили. Сумму по расписке Архипова А.Д. готова возвратить истице. Интерес к сделке у ответчицы Архиповой А.Д. давно пропал, поскольку Фурсова Е.Н. до настоящего времени не выплатила полностью сумму за дом, в течение двух лет пользуется недвижимостью. Ответчик Архипов И.Д. пояснил, что неоднократно ссорился с супругой по поводу написания ею расписки, так как был не согласен с продажей дома.
Указанное означает, что ответчик Архипов И.Д. свою волю на продажу дома никаким образом не выразил.
В то же время, на момент заключения предварительного договора должны существовать все необходимые условия для заключения основного договора: предмет договора, лица, имеющие правовые основания выступать в качестве сторон по основному договору. В ином случае возможность заключения основного договора будет зависеть не от волеизъявления и действий сторон при наступлении соответствующего срока, а от иных обстоятельств в данном случае, не согласие супруга на сделку купли-продажи недвижимости вообще (ст.ст. 34, 35 СК РФ).
С ответчиком Архиповым И.Д. никакого предварительного соглашения истицей Фурсовой Е.Н. не заключалось.
С учётом применения правового смысла ст. 431 ГК РФ, определяющей, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, суд считает, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие четко идентифицировать отчуждаемый в будущем объект с указанием характеристик этого объекта (данные о месте расположения жилого дома и местоположении земельного участка и его размере), содержать четкое условие об окончательной цене.
Из указанной расписки не усматривается населённый пункт, где расположен жилой дом, и местоположение земельного участка, судьба которого должна быть также разрешена при сделке купли-продажи жилого дома.
По всем выше изложенным основаниям нельзя квалифицировать расписку как заключенный сторонами Фурсовой Е.Н. и Архиповым И.Д. предварительный договор купли-продажи жилого помещения, поскольку данная расписка не содержит условий, предусмотренных ст. 429 ГК РФ. Кроме того, пот данной расписке Архипов И.Д. не является стороной какого – либо соглашения.
Кроме того, суд учитывает, что если срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
В представленной суду расписке между Фурсовой Е.Н. и Архиповой А.Д. такой срок не оговорен.
При этом в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
По смыслу указанной нормы, предложение о заключении основного договора купли-продажи должно быть направлено другой стороне до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, при этом доказательства направления предложения заключить основной договор должны соответствовать требованиям ст. 60 ГПК РФ, то есть оно должно быть в письменной форме.
Поскольку истица Фурсова Е.Н. письменных доказательств о направлении Архиповой А.Д. предложения заключить основной договор суду не представила, то не имеется и доказательств, что ответчик Архипова А.Д. уклоняется от заключения основного договора и в этой связи не имеется правовых оснований, предусмотренных п. 4 ст. 445 ГК РФ, о понуждении заключить такой договор.
Ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
При таких обстоятельствах после ДД.ММ.ГГГГ прекратились все предварительные соглашения между Фурсовой Е.Н. и Архиповой А.Д., а с ответчиком Архиповым И.Д. никакого предварительного соглашения и не было.
Допрошенные в судебном заседании свидетели как с одной стороны, так и – с другой, ФИО8, ФИО9, ФИО10 и ФИО11 в основном подтверждали факты передачи денежных средств Фурсовой Е.Н. в счёт оплаты за жилой дом по будущей сделке, но суд их не может расценивать как допустимые доказательства в обоснование требований истицы, поскольку предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не сами денежные обязательства сторон при заключении основного договора.
При всех изложенных обстоятельствах, суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь ст. ст. 421, 429, 454, 549, 554 ГК РФ, ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В иске Фурсовой Е.Н. к Архиповой А.Д. и Архипову И.Д. о понуждении заключить договор купли-продажи домовладения, а именно:
понудить Архипова И.Д. и Архипову А.Д. заключить с Фурсовой Е.Н. договор купли-продажи недвижимости – жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, №, – отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Красногвардейский районный суд Ставропольского края в течение 10 дней.
Судья: Л.В. Гетманская.