Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
9 марта 2011 года ...
Красногвардейский районный суд Белгородской области в составе:
председательствующего судьи Никулиной Т.В.
при секретаре Винниковой Л.В.
с участием заявителя Иконникова Н.П., представителя заявителя - адвоката Чижикова А.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Иконникова Николая Петровича об оспаривании правомерности отказа администрации Красногвардейского района в предоставлении земельного участка за плату и обязании заключить договор купли-продажи,
у с т а н о в и л:
Постановлением главы администрации Красногвардейского района №n (Дата) Иконникову Н.П. предоставлен в аренду земельный участок площадью 1494 кв м, кадастровый номер 31:21:0705002:0031, расположенный по адресу: г.Б.... (Дата) между ними заключен договор аренды об использовании земельного участка под строительство индивидуального жилого дома, который зарегистрирован в УФРС, отделом архитектуры выдано разрешение на строительство жилого дома. Иконников Н.П. возвел на участке объект незавершенного строительства, который составляет 12% от степени готовности жилого дома и (Дата) зарегистрировал в ЕГРП.
В декабре 2010 года Иконников Н.П. обратился в администрацию Красногвардейского района с заявлением о выкупе земельного участка. Письмом от (Дата) ему было отказано со ссылкой на позицию Высшего Арбитражного суда, изложенную в постановлении от (Дата) и представление прокуратуры района, согласно которым применение ст.36 ЗК РФ исключается, так как объект незавершенного строительства не относится к категории зданий и сооружений.
Дело инициировано заявлением Иконникова Н.П., который считает отказ незаконным, нарушающим его конституционные права, поскольку администрацией допускается ограниченное толкование положений п.1 ст.36 ЗК РФ. На участке возведен объект недвижимого имущества, который неразрывно связан с судьбой земельного участка. Просил признать незаконным отказ администрации Красногвардейского района в предоставлении ему за плату земельного участка и обязать администрацию района заключить с ним договор купли-продажи земельного участка площадью 1494 кв м с кадастровым номером №n, по адресу: г.Б....
В судебном заседании Иконников Н.П. и его представитель поддержали заявление. Считают, что ссылка администрации на позицию Высшего Арбитражного Суда необоснованна, поскольку относится к конкретному гражданскому делу между хозяйствующими субъектами. До осени 2010 года (момента внесения представления прокуратуры района) администрация района беспрепятственно предоставляла гражданам в собственность за плату арендуемые земельные участки с объектами незавершенного строительства. Заявитель пояснил, что он построил на участке фундамент, завез часть строительных материалов, из-за материальных затруднений не смог полностью построить дом. Вынужден платить арендную плату, которая повышается. Намерен реализовать свое право на выкуп земельного участка.
Администрация Красногвардейского района самоустранилась от участия в рассмотрении дела и представлении доказательств законности принятого решения. В судебное заседание представитель не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие и в удовлетворении заявления отказать. Каких-либо доказательств по делу суду не представил.
Выслушав доводы заявителя и его представителя, исследовав письменные доказательства, суд полагает заявление удовлетворить по следующим основаниям.
Выпиской из кадастрового плана на земельный участок от (Дата) подтверждается наличие сформированного земельного участка площадью 1494 кв м, с кадастровым номером №n по адресу: (Дата), разрешенное использование - строительство индивидуального жилого дома.
Постановлением главы администрации Красногвардейского района №n (Дата), договором аренды земельного участка от (Дата), дополнительным соглашением к нему подтверждается наличие у Иконникова Н.П. права аренды на данный земельный участок с целью строительства индивидуального жилого дома. Об использовании земельного участка в соответствии с целевым назначением свидетельствует наличие разрешительной документации на строительство жилого дома, выданной архитектором района, кадастрового и технического паспорта от (Дата), возведение объекта недвижимого имущества и регистрация на него права собственности в ЕГРП от (Дата). Из технического паспорта и свидетельства о государственной регистрации права видно, что целевое назначение объекта строительства – индивидуальный жилой дом, площадь застройки составляет 92.1 кв м, процент готовности - 12%.
Факт и основания отказа Иконникову Н.П. администрацией Красногвардейского района в предоставлении земельного участка за плату подтверждаются письмом администрации района от (Дата).
Ст.ст. 45,46 Конституции РФ гарантируют гражданам защиту прав и свобод, в том числе, судебную защиту. Права граждан на земельные участки регулируются Конституцией РФ, ГК РФ, ЗК РФ, Законами РФ. Системный анализ норм права позволяет суду сделать вывод об обоснованности заявленных требований.
В соответствии со ст.36 Конституции РФ граждане вправе иметь землю в частной собственности. Каких либо предварительных ограничений в реализации данного права Конституция РФ не содержит.
Согласно п.4 ст.28 ЗК РФ отказ в предоставлении земельного участка в собственность возможен лишь в случаях, прямо указанных в законе. Указанная норма является императивной.
Ст.271 ГК РФ, 1,35,36 ЗК РФ определяют принцип единства земельного участка и объекта недвижимости. В п/п 5 ст.1 ЗК РФ прямо указано, что все прочно связанные с землей объекты следуют судьбе земельных участков. Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами являются наличие объекта прочно связанного с земельным участком и его принадлежность.
В соответствии со ст.130 ГК РФ к прочно связанным с землей объектам (недвижимому имуществу) относятся такие объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Согласно п/п 10 п.1 ГрК РФ объектами капитального строительства являются здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено.
Государственная регистрация объекта недвижимости (объекта незавершенного строительства) является актом признания государством возникновения прав на недвижимое имущество. Согласно ст.25 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на незавершенный объект строительства регистрируется на тех же условиях, как и завершенный строительством объект.
Представленными заявителем письменными доказательствами подтверждается наличие на арендуемом земельном участке объекта незавершенного строительства, который является объектом, прочно связанным с замлей. Соответственно, он должен следовать судьбе земельного участка.
В п. 2.2 ст.3 Закона РФ «О введении в действие Земельного Кодекса РФ» предусмотрено право собственников зданий, строений и сооружений приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды.
Ограничения оборотоспособности земельных участков не могут быть произвольными, они предусмотрены ст.ст.27,28,37 ЗК РФ, ст.28 Закона РФ «О приватизации государственного и муниципального имущества».
В соответствии со ст.22 и 35 ЗК РФ при продаже земельного участка преимущественное право покупки имеют арендатор земельного участка и собственник здания, строения, сооружения. В случае, если участок находится в муниципальной собственности (как по данному делу), применяются правила, предусмотренные п.1 ст.36 ЗК РФ.
Пункт 1 ст.36 ЗК РФ предусматривает, что граждане, имеющие в собственности здания, строения и сооружения, расположенные на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, приобретают права на эти участки в соответствии с Земельным Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды имеют собственники зданий, строений и сооружений.
Суд считает, что исключительные права собственников зданий, строений и сооружений следует толковать как права собственников объектов недвижимого имущества. Нормы, согласно которым права на приобретение земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, ставились бы в зависимость от вида недвижимого имущества, находящегося на этом участке, в ЗК РФ прямо не предусмотрены. Иное противоречит положениям ст.ст.15 ЗК РФ и 1,3,9 ГК РФ о равном доступе граждан к приобретению земельных участков. Отсутствие в ст.36 ЗК РФ указания «объект незавершенного строительства» само по себе не исключает право заявителя на выкуп земельного участка, поскольку указанный термин отражает лишь процесс создания объекта недвижимости, а не его функциональное назначение. Не завершенным строительством объектом может быть здание, строение и сооружение.
Участок, переданный в аренду Иконникову Н.П., может быть объектом купли-продажи, поскольку в соответствии с требованиями ст.37 ЗК РФ сформирован и прошел государственный кадастровый учет.
Ссылки администрации Красногвардейского района на Постановление Высшего арбитражного Суда РФ от (Дата) неубедительны, поскольку относятся к конкретному гражданскому делу в споре между хозяйствующими субъектами. В соответствии со ст.55 ГрК РФ для использования объекта по целевому назначению требуется разрешение на его ввод в эксплуатацию. Указанные ограничения не применяются к индивидуальным жилым домам (ст.25.3 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п.4 ст.8 Закона РФ «О введении в действие Градостроительного Кодекса РФ»), что также указывает на различия в правовом регулировании предоставления и использования земель для целей индивидуального жилищного строительства. Предоставление в собственность за плату земельного участка заявителю не нарушает баланс публичных и частных интересов, поскольку целевое назначение земельного участка не меняется. Использование испрашиваемого Иконниковым земельного участка по целевому назначению (для строительства индивидуального жилого дома) подтверждается доказательствами, исследованными в судебном заседании, право собственности на возведенный объект недвижимого имущества за ним зарегистрировано.
Таким образом, поскольку ограничений, прямо установленных ЗК РФ и исключающих возможность выкупа земельного участка нет, и участок должен следовать судьбе объекта недвижимости, решение администрации Красногвардейского района об отказе в предоставлении Иконникову Н.П. земельного участка в собственность за плату является незаконным, нарушающим его конституционные права. В соответствии со ст.29 и п.п.5-6 ст.36 ЗК РФ предоставление земельного участка за плату предполагает заключение договора купли-продажи земельного участка между заявителем и администрацией Красногвардейского района.
Руководствуясь ст.ст.194-198, 254-258, ГПК РФ, суд
р е ш и л:
Заявление Иконникова Николая Петровича признать обоснованным.
Признать незаконным отказ администрации Красногвардейского района в предоставлении Иконникову Николаю Петровичу за плату земельного участка с кадастровым номером 31:21:0705002:0031, по адресу: г.Б....
Обязать администрацию Красногвардейского района заключить с Иконниковым Николаем Петровичем договор купли-продажи земельного участка площадью 1494 кв м, кадастровый номер №n, расположенного по адресу: г.Б...
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение 10 суток с подачей жалобы через районный суд.
Председательствующий судья