г. Каменск-Уральский 24 декабря 2010 года Красногорский районный суд г. Каменска-Уральского Свердловской области в составе: председательствующего федерального судьи Мартынюк С.Л, с участием представителя истца Алексеева А.А., ответчика Пузина А.И., при секретаре Самохиной Т.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Пузину А.И. об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, УСТАНОВИЛ: ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к Пузину А.Ю. об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, указав в обоснование иска, что в соответствии с условиями выданной Пузину А.И., Пузиной Л.Г. закладной от * года (первоначальным владельцем которой являлось ОАО "*", а в настоящее время владельцем закладной является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»), ответчику Пузину А.И. и третьему лицу Пузиной Л.Г. был предоставлен ипотечный заем в размере 1 200 000 рублей на 180 месяцев под 13,5% годовых. Целью получения займа было приобретение ответчиком в собственность *-комнатной квартиры общей площадью * кв. метров, расположенной по адресу, <адрес> По состоянию на * года рыночная стоимость квартиры составляла 1420000 руб., что подтверждается Отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № * от * года, составленным независимым оценщиком "К.". Сделка купли-продажи с использованием заемных средств в качестве частичной оплаты за нее была совершена ответчиком * года и зарегистрирована Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области * года Одновременно с государственной регистрацией сделки и права собственности ответчика на квартиру, в соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ, была произведена государственная регистрация ипотеки. Права заимодавца-залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой, удостоверены Закладной, составленной Заемщиками * года, и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, залогодателю * года. В силу п.2 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. Законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». В соответствии с п. 3 ст. 48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», права истца на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной (Договор купли-продажи закладных, Акт приема-передачи закладных) и отметке на закладной. Начиная с сентября * года исполнение обязательств по возврату суммы займа и процентов за пользованием им (ежемесячные аннуитетные платежи в размере 15 634 руб. 00 коп.) в нарушение условий закладной и договора займа, а также ст. 309 Гражданского кодекса РФ ответчиком не производится. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату суммы займа и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных закладной и договором займа, истец предъявил требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Указанное требование ответчиками выполнено не было. Какого-либо ответа на указанное требование ответчик не представил. В соответствии со ст. 348 Гражданского кодекса РФ, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости»), условиями закладной указанное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру. Истец просит обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество, в том числе: определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества, определить способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов: определить начальную продажную стоимость имущества, исходя из оценки, указанной в закладной; а так же взыскать в пользу истца сумму долга и расходы по уплате госпошлины. * года представитель истца представил заявление об уточнении исковых требований по обязательству удостоверенному закладной, составленной заемщиком по кредиту № *-К от * года на общую сумму долга в размере 1259183 руб. 69 коп., в том числе суммы остатка неисполненных обязательств по погашению основного долга, суммы неуплаченных процентов и пени за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты начисленных процентов (л.д.144). В судебном заседании действующий на основании доверенности представитель истца Алексеев А.А., исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить заявленный иск (л.д.165-167). Ответчик Пузин А.И. в судебном заседании иск признал полностью, просил суд предоставить рассрочку исполнения решения суда для погашения образовавшейся задолженности. Пояснил суду, что неплатежи в банк связаны с мировым экономическим кризисом, он занимается частной предпринимательской деятельностью, в последнее время строительство жилья прекратилось, поэтому доходов от бизнеса нет, у него на иждивении находится несовершеннолетний ребенок, жена беременная, ждет второго ребенка. Ответчиком в отношении предъявленной суммы пени (штрафной неустойки) к суду была обращена просьба о снижении размеров санкций на основании их несоразмерности (л.д.165-167). Третье лицо Пузина Л.Г. в судебное заседание не явилась, извещена судом надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (л.д.135). Определением суда от * года по ходатайству Пузина А.И. и Пузиной Л.Г. в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены Малахова Н.П. и М.., поскольку данные лица зарегистрированы в спорной квартире (л.д.130). Третье лицо Малахова Н.П., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего сына М. в судебное заседание не явилась, извещена судом надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (л.д.136-137). Заслушай стороны, исследовав письменные доказательства и материалы дела, суд приходит к следующему выводу: Согласно ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. В силу ст. 56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов В соответствии со ст. 1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке. В силу п.2 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998г. закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. В ходе судебного разбирательства установлено, что права заимодавца-залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой, удостоверены закладной, составленной ответчиком, как должником-залогодателем и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области (л.д.8-22). * года между истцом и Пузиным А.И., Пузиной Л.Г. заключен ипотечный заем в размере 1 200 000 рублей на * месяцев под 13,5% годовых (л.д.23-34). В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату суммы займа и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных закладной и договором займа, истец предъявил требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (л.д.40). Указанное требование ответчиком выполнено не было. Какого-либо ответа на указанное требование ответчик не представил. В соответствии с п. 3 ст. 48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», права истца на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной и отметке на закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной. В соответствии со ст. 54 Закона об ипотеке от 16.07.1998 № 102 -принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; 2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом; 5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы. Расчет взыскиваемой задолженности предоставлен суду истцом в виде расчета задолженности по состоянию на * года по обязательству удостоверенному закладной, составленной заемщиком по кредиту № *-К от * года на общую сумму долга в размере 1259183 руб. 69 коп., в том числе суммы остатка неисполненных обязательств по погашению основного долга, суммы неуплаченных процентов и пени за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты начисленных процентов (л.д.147-153). Ответчиком расчет суммы задолженности не оспаривался. Справка о фактических платежах заемщиков Пузина А.И. и Пузиной Л.Г. подтверждается справкой о фактических платежах по состоянию на * года (л.д.145-146), из которой видно, что неплатежи со стороны Пузина А.И. имели место в * года, * года, * года, * года, что подтверждает факт периода просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом более чем три месяца и, следовательно, обращение взыскания на заложенное имущество не противоречит ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации. Из расчета взыскиваемой задолженности видно, что сумма неисполненного обязательства составляет более чем 5 % от размера оценки предмета залога по договору о залоге, что также не противоречит ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, суд признает обоснованным и удовлетворяет требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в части определения размера суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в виде суммы долга Пузина А.И. в размере 1218412 рублей, в том числе суммы остатка неисполненных обязательств по погашению основного долга–1127860 рублей, суммы неуплаченных процентов за пользование займом- 80552 рубля, а также начиная с * года и по день реализации имущества определить подлежащими уплате проценты за пользование займом в размере 13,5 % годовых и пени за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу-1127860 рублей. Однако в предмет требования по настоящему делу входит не только определение задолженности ответчика по кредиту и процентам, но также и взыскание пени. Так, соглашением сторон предусмотрена и сторонами применена договорная ответственность в виде пени за нарушение обязанностей в виде 0,2% в день за погашение основного долга и процентов. В соответствии с представленным истцом расчетом сумма пени за просрочку основного долга и процентов по состоянию на * года составила 50771 руб. 21 коп. Ответчиком в отношении предъявленной суммы пени (штрафной неустойки) к суду была обращена просьба о снижении размеров санкций на основании их несоразмерности. Суд принимает во внимание доводы ответчика и делает вывод о том, что размеры начисленной неустойки 0,2 % в день являются явно несоразмерными последствиям нарушения денежного обязательства, о чем свидетельствует и размер процентных ставок, из которых исчислены неустойки, и соотношение сумм неустойки суммам долга. Кроме того, указанные процентные ставки 0,2% в день значительно превышают учетные ставки банковского процента. Настоящее свидетельствует о наличии предусмотренных ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для уменьшения указанных мер ответственности. Кроме того, при снижении суммы неустойки суд учитывает, что из-за мирового экономического кризиса, уменьшения прибыли от производственной деятельности, ответчик не мог платить по кредиту. У него на иждивении находится малолетний ребенок, жена- в отпуске по уходу за ребенком и ожидается прибавление еще одного ребенка. По мнению суда, общий размер пени (неустойки) за нарушение срока возврата основного долга и процентов по кредиту должны быть уменьшены до 10 000 рублей. Согласно п. 4.1.26 договора о займе от * года заемщики обязуются не сдавать квартиру в наем, не передавать в безвозмездное пользование либо иным образом не обременять ее правами третьих лиц без предварительного письменного согласия займодавца. Однако, в нарушение условий договора Пузин А.И. зарегистрировал в спорной жилой площади своих родственников Малахову Н.П. и несовершеннолетнего сына М. что подтверждается справкой из ЖУ от * года (л.д.154). В случае обращения взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализации их все проживающие там лица должны быть выселены. Согласно п. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. Предметом рассмотрения по данному делу является обращение взыскания на заложенное имущество в виде квартиры. Истец не предъявлял требования о выселении Малаховой Н.П. и ее несовершеннолетнего сына М. В соответствии с ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. В силу ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Суд считает обоснованными требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество и считает возможным обратить взыскание на принадлежащее ответчику недвижимое имущество в виде *-комнатной квартиры общей площадью * кв. метров, расположенной по адресу, <адрес>, установив (ввиду отсутствия возражений со стороны ответчика) начальную продажную стоимость имущества, исходя из оценки квартиры, указанной в закладной, в размере 1420 000 руб. и определяя способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов. Ответчик Пузин А.А. просит предоставить ему рассрочку исполнения решения для погашения задолженности (л.д.165-167). В соответствии с ч. 1 статьи 203 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения. Из указанной нормы следует, что рассмотрение и разрешение вопроса о соответствующей рассрочке возможно на стадии исполнительного производства. Исключения из этого правила прямо указаны в законе и к правоотношениям по обращению взыскания на заложенное недвижимое имущество не относятся. Соответственно, суд не усматривает возможности применении рассрочки исполнения решения, в связи с чем, ответчику следует отказать в удовлетворении данного ходатайства. В соответствии с п.1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федераций стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований в сумме 4000 рублей. Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд РЕШИЛ: Иск ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Пузину А.И. об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество удовлетворить частично. Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество в виде двухкомнатной квартиры общей площадью * кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, в том числе: Определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в виде суммы долга Пузина А.И. в размере 1218412 рублей, в том числе суммы остатка неисполненных обязательств по погашению основного долга – 1127860 рублей, суммы неуплаченных процентов за пользование займом- 80552 рубля, пени за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты начисленных процентов по нему – 10000 рублей; а также начиная с * года и по день реализации имущества определить подлежащими уплате проценты за пользование займом в размере 13,5 % годовых и пени за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу-1127860 (один миллион сто двадцать семь тысяч восемьсот шестьдесят) рублей; - определить способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов; - определить начальную продажную стоимость имущества, исходя из оценки квартиры, указанной в закладной, в размере 1420000 (один миллион четыреста двадцать тысяч) рублей. Взыскать с Пузина А.И. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате госпошлины в размере 4000 (четыре тысячи) рублей. Решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в Свердловский областной суд через Красногорский районный суд в течение 10 дней со дня вынесения решения. Решение изготовлено в мотивированном виде * года Судья С.Л.Мартынюк