г. Каменск-Уральский 14 октября 2011 года

Красногорский районный суд г. Каменска-Уральского Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Безукладниковой М. И.,

при секретаре Ивакиной О. В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Открытого акционерного общества «Межрегиональная распределительная сетевая компания Урала»

к

Мальцеву А.В.,

Мальцевой О.Ф.,

Мальцеву А.А.,

Мальцеву С.А.,

Мальцеву А.А.

о расторжении договора аренды жилого помещения и выселении из жилого помещения

УСТАНОВИЛ:

Спорное жилое помещение представляет собой пятикомнатную квартиру <адрес>.

Истец обратился в суд с иском о расторжении договора аренды жилого помещения и выселении ответчиков из жилого помещения.

В судебном заседании представитель истца Лысцова Е. В. исковые требования поддержала в полном объеме, суду пояснила, что на основании договора аренды жилья № от ** года ответчику Мальцеву А. В. предоставлено спорное жилое помещение. Ответчик пользуется спорным жилым помещением, а также в указанном жилом помещении приобрели право пользования и зарегистрированы члены семьи Мальцева А. В. Договор аренды жилья заключался ответчиком Мальцевым А. В. с "К", в настоящее время Открытое акционерное общество «Межрегиональная распределительная сетевая компания Урала» является правопреемником указанного предприятия, соответственно правоотношения, касающиеся спорного жилого помещения, в настоящее время складываются между истцом и ответчиками. Условиями договора аренды предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату ежемесячно. Ответчик длительное время аренду не вносил, истец был вынужден обратиться в суд с исковыми требованиями о взыскании арендной платы, однако решение суда не было выполнено, в связи с чем был подан иск о расторжении договора аренды. В ходе судебного разбирательства арендная плата была погашена полностью. Также ответчики не оплачивают коммунальные услуги за жилое помещение, с истца Арбитражным судом сумма задолженности за ответчиков была взыскана в пользу поставщика коммунальных услуг. Полагает, что условия договора аренды грубо нарушены, кроме того, в настоящее время ответчик Мальцев А. В. не является работником "К" и никто из членов его семьи там не работает, соответственно, договор аренды подлежит расторжению, а ответчики выселению из спорного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. Также уточнила, что договор аренды жилого помещения не соответствует требованиям действующего законодательства, ответчику Мальцеву А. В. было предложено подписать договор найма жилого помещения в соответствии с действующим законодательством, однако он отказался.

Ответчик Мальцев А. В. в судебном заседании исковые требования не признал полностью, суду пояснил, что он работал на "К", ему была предоставлена спорная квартира. Он оплачивал арендную плату. Затем руководитель "К" сообщил ему, что происходит реструктуризация предприятия и платить аренду не нужно, при этом письменного документа не было. Он поверил ему на слово и не стал платить аренду. К нему никто никаких претензий не предъявлял, в настоящее время в квартире он проживает один, сыновья живут отдельно, снимают жилье, супруга также проживает по другому адресу. В ** года ему приходило предложение выкупить квартиру у предприятия, у них не было денег, поэтому они обратились в агентство недвижимости, чтобы они нашли покупателей на квартиру. О задолженности по аренде он узнал только во время судебного заседания, но в документах, которые ему представили не было реквизитов компании, ему была неизвестна сумма аренды и куда платить. После судебного разбирательства ему ничего не дали, судебные приставы к нему не приходили. Когда он получил исковой материал по настоящему делу, в документах были указаны реквизиты и сумма задолженности по аренде, они с остальными членами семьи собрали деньги, и он внес всю сумму полностью. Полагает, что условие об оплате аренды не нарушал. На "К" он не работает по причине **. В настоящее время он намерен выкупить жилое помещение.

Ответчик Мальцева О. Ф. в судебном заседании исковые требования не признала полностью, суду пояснила, что вопросы аренды решал Мальцев А. В., поскольку он был арендатор по договору. К ней требование об уплате аренды не предъявлялось, и она не знала о судебных разбирательствах. Она заинтересована в указанном жилье, поскольку оно предоставлялось для всей семьи и она нуждается в жилье.

Ответчик Мальцев А. А. в судебном заседании исковые требования не признал полностью, суду пояснил, что он не решал вопросы аренды, квартиру получал отец, когда работал на "К", на каких условиях он не знает. О том, что не оплачивалась аренда и они подлежат выселению он узнал, когда получил документы по настоящему гражданскому делу. В жилье он нуждается, поскольку проживает в съемном жилье и иного жилья не имеет.

Ответчик Мальцев А. А. извещен о слушании дела, получил исковой материал, письменный отзыв суду не представил.

Заслушав объяснения сторон, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права от ** года (л.д. 6) и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянии на ** года (л.д. 82) Открытое акционерное общество «Межрегиональная распределительная сетевая компания Урала» является собственником жилого помещения – <адрес>.

Согласно договора аренды жилья № от ** года (л.д. 7-8) "К" передала в аренду Мальцеву А.В., работавшему ** жилое помещение – <адрес>.

Согласно справки № от ** года, выданной ЖУ № (л.д. 84) в спорном жилом помещении зарегистрированы Мальцев А.В., Мальцева О.Ф., Мальцев А.А., Мальцев С.А., Мальцев А.А.. Все зарегистрированы с ** года по настоящее время.

Доказательств прекращения права пользования спорным жилым помещением кого-либо из членов семьи суду не представлено.

Ранее Мальцев А. В. обращался в суд с иском о прекращении права пользования спорным жилым помещением Мальцевой О.Ф., Мальцевым А.А., Мальцевым С.А., его требования были оставлены без удовлетворения (л.д. 85).

Соответственно на момент разрешения настоящего спора право пользования спорным жилым помещением сохраняется за арендатором Мальцевым А. В. и членами его семьи.

Истец Открытое акционерное общество «Межрегиональная распределительная сетевая компания Урала» является правопреемником "К". Данный факт подтверждается Договором присоединения ** к ОАО «МРСК Урала» от ** года (л.д. 21-29), свидетельствами о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц (л.д. 30, 31) и выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на ** года (л.д. 73-75). Соответственно, требования истцом заявлены правомерно.

В соответствии со статьей 135 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего на момент заключения договора аренды спорного жилого помещения при переходе права собственности на дом (части дома), квартиру, в которых находится сданное внаем, аренду жилое помещение, к другому лицу договор найма, аренды сохраняет силу для нового собственника.

Истец просит расторгнуть договор аренды в связи с нарушением его условий.

В соответствии со статьей 136 Жилищного кодекса РСФСР собственник дома, квартиры вправе требовать расторжения договора найма, аренды и выселения нанимателя, арендатора и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения также при отсутствии их сверх сроков, указанных в статье 60 настоящего Кодекса, а равно в случаях систематического невнесения платы за занимаемое по договору найма, аренды жилое помещение.

Пунктом 3.1 Договора аренды жилого помещения № от ** года (л.д. 7-8) предусмотрена обязанность арендатора производить платежи, предусмотренные пунктами 2.1 (арендная плата согласно калькуляции) и 2.2 (оплата коммунальных и других услуг в соответствии с существующим порядком) не позднее месяца, следующего за месяцем платежа.

Как следует из решения мирового судьи судебного участка № 3 Красногорского района от ** года (л.д. 10) арендные платежи арендатором за спорное жилое помещение не вносились с ** года. Задолженность за период с ** года по ** года составила ** рублей, которые были взысканы в пользу истца. Определением Красногорского районного суда от 19 августа 2010 года указанное решение оставлено без изменения (л.д. 11).

Из решения арбитражного суда <адрес> от ** года следует, что с ОАО «МРСК Урала» в пользу УК взыскана задолженность по оплате коммунальных услуг за период с ** года по ** года в сумме ** рублей за жилое помещение – <адрес>.

При таких обстоятельствах, установлено, что арендатор Мальцев А. В. нарушил условия договора аренды и длительное время систематически не вносил арендную плату за жилое помещение, а также он и члены его семьи не вносили коммунальные платежи за жилое помещение.

В соответствии с частью 2 статьи 7 «Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде», действующих на момент заключения договора аренды спорного жилого помещения, в договоре аренды предусматриваются: состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, размер арендной платы, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества, обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с частью 3 статьи 8 «Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде» размеры арендной платы могут изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в пять лет. Они могут быть пересмотрены досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Союза ССР и союзных республик.

В соответствии со статьей 13 «Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде» изменение условий договора аренды, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор аренды может быть расторгнут по решению государственного арбитража или суда в случаях нарушения другой стороной условий договора.

Реорганизация организации - арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не является основанием для изменений условий или расторжения договора.

При прекращении договора с арендатором - гражданином преимущественное право на заключение договора аренды имеют члены его семьи, совместно с ним проживавшие и работавшие.

В судебном заседании ответчик Мальцев А. В. утверждал, что до его сведения не доводили размер арендной платы, а также реквизиты, по которым следовало оплатить арендную плату.

Пункт 2.1 Договора аренды жилья № от ** года (л.д. 7-8) предусматривает оплату арендатором арендной платы согласно калькуляции.

Ответчиком была представлена калькуляция по состоянию на ** года (л.д. 79), указанный документ ему был выдан с договором аренды жилья.

Истцом суду представлены расчеты аренды на ** года (л.д. 12) и на ** года (л.д. 13).

При этом суду не представлено доказательств того, что до сведения ответчика Мальцева А. В. доведена информация о стоимости аренды спорного жилого помещения.

Также истцом не опровергнут факт неосведомленности ответчика Мальцева А. В. о смене собственника жилого помещения и изменении арендной платы, а также информированности Мальцева А. В. о реквизитах внесения арендной платы за жилье.

В материалы дела представлено предупреждение о необходимости исполнения обязательства по оплате аренды жилья от ** года (л.д. 14-15), указанный документ содержит реквизиты оплаты. Однако он не был получен Мальцевым А. В. (л.д. 19).

Факт получения предупреждения другими членами семьи Мальцева А. В. не может подтверждать факт его информированности, поскольку в судебном заседании установлено, что между Мальцевым А. В. и членами его семьи сложились неприязненные отношения.

Представитель истца в судебном заседании поясняла, что с Мальцевым А. В. встретиться не представилось возможным, поскольку при посещениях квартиры работниками истца, двери им не открыли.

Также судом учитывается тот факт, что ** года Мальцеву А. В. предлагалось выкупить спорное жилое помещение (л.д. 93), то есть уже в период образования задолженности по аренде (с ** года), что косвенно подтверждает версию Мальцева А. В. о том, что ему было разрешено не оплачивать арендные платежи.

Кроме того, суду не представлено доказательств извещения Мальцева А. В. о смене собственника жилого помещения и направления ему реквизитов для оплаты.

В суд за взысканием арендной платы истец обратился только в ** года. Исполнительный документ к исполнению предъявлен ** года (л.д. 121).

Из материалов исполнительного производства (л.д. 112-124) следует, что Мальцев А. В. не был извещен о возбуждении исполнительного производства, при выходе судебного пристава-исполнителя по месту жительства должника Мальцева А. В. составлены акты о том, что дома его не было (л.д. 116, 117), из чего следует, что в рамках исполнительного производства до сведения Мальцева А. В. реквизиты платежей не были доведены.

Ответчиком Мальцевым А. В. представлена квитанция об оплате арендной платы, которая была взыскана по решению суда за период с ** года по ** года, а также арендная плата указанная в исковом заявлении за период с ** года по ** года на общую сумму ** рублей (л.д. 78).

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для расторжения договора аренды, поскольку вины ответчика Мальцева А. В. в нарушении условий договора аренды жилья не усматривается.

Суд также не может согласиться с позицией истца о расторжении договора аренды в связи с тем, что ответчик Мальцев А. В. не работает на "К".

Пункт 4.3 Договора аренды жилья № от ** года (л.д. 7-8) предусматривает право арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды в случае увольнения арендатора с работы независимо от причин или в случае смерти арендатора при условии, что никто из членов его семьи трудоспособного возраста, проживающих в арендуемой квартире не работает на "К".

В судебном заседании установлено, что ответчик Мальцев А. В. на "К" не работает, никто из членов его семьи также не работает на указанном предприятии. Стороны данный факт не отрицали.

Положения договора аренды, действовавшие в период заключения договора и в настоящее время не предусматривают в качестве основания для расторжения договора прекращение трудовых отношений между сторонами договора.

Жилищное законодательство, действовавшее на момент заключения договора аренды жилья (глава 3 Жилищного кодекса РСФСР) и жилищное законодательство, действующее в настоящее время (раздел 4 Жилищного кодекса РФ) предусматривают основание для выселения в связи с прекращением трудовых отношений только из жилых помещений специализированного жилого фонда.

Сведений о том, что спорное жилое помещение относится к специализированному жилому фонду суду не представлено, данный факт представитель истца отрицала в судебном заседании.

При таких обстоятельствах, по данному основанию выселение ответчиков произвести не представляется возможным.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск Открытого акционерного общества «Межрегиональная распределительная сетевая компания Урала» к Мальцеву А.В., Мальцевой О.Ф., Мальцеву А.А., Мальцеву С.А., Мальцеву А.А. о расторжении договора аренды жилого помещения и выселении из жилого помещения оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение 10 дней с момента вынесения мотивированного решения путем подачи жалобы в канцелярию Красногорского районного суда.

Мотивированное решение изготовлено ** года.

ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ: М. И. Безукладникова