г. Каменск-Уральский 13 января 2012 года

Красногорский районный суд г. Каменска-Уральского Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Безукладниковой М. И.,

при секретаре Ивакиной О. В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Морозова С.Т.

к

Топневу Д.А.

о расторжении договора купли-продажи жилого помещения,

встречному иску

Топнева Д.А.

к

Морозову С.Т.

о прекращении права пользования жилым помещением и выселении

УСТАНОВИЛ:

** года между Морозовым С. Т. и Топневым Д. А. заключен договор купли-продажи жилого помещения – <адрес>.

Истец Морозов С. Т. обратился в суд с иском к ответчику и просил расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения – <адрес>, заключенный ** года; отменить переход права собственности на спорную квартиру к ответчику Топневу Д. А. и признать право собственности на спорную квартиру за Морозовым С. Т.

Ответчик Топнев Д. А. обратился со встречными исковыми требованиями и просил прекратить право пользования Морозова С. Т. жилым помещением – квартирой <адрес> и выселить его из указанного жилого помещения; взыскать расходы по оплате госпошлины в размере ** рублей, денежные средства, затраченные на регистрацию договора купли-продажи от ** года в размере ** рублей.

Истец Морозов С. Т. в судебном заседании исковые требования поддержал полностью, встречные требования не признал. Суду пояснил, что он является собственником квартиры <адрес>. Родственников, с которыми он бы поддерживал связь, у него нет. К нему неоднократно обращались с просьбой продать квартиру, были случаи угроз. Он боялся потерять квартиру и обратился к соседу К., которого попросил заключить с ним договор, по которому ему выплачивали бы коммунальные услуги за квартиру и ему самому некоторую сумму на проживание, после его смерти право собственности на квартиру перешло бы К. К. обещал ему помочь. Через некоторое время он пришел к нему с Топневым Д. А. и сказал, что тот согласен на такие условия. Они к нему приходили еще несколько раз, после чего Топнев Д. А. предложил ему оформить сделку договором купли-продажи, поскольку это дешевле и выгоднее, а потом через некоторое время оформят условия по договору ренты. Топнев Д. А. известил его когда будет оформление сделки, он взял документы и они поехали, с ними был К. В агентстве подписали документы, затем ездили в регистрационную службу. Потом его привезли домой. Денег ему не передавали. Через некоторое время он стал искать Топнева Д. А., поскольку денег не передавалось ни на содержание, ни на оплату квартплаты. К. ему говорил, что тот болеет или в командировке. Потом они встречались, однако результата никакого не было, после чего он обратился в суд. По встречному иску пояснил, что договоренности о проживании с Топневым Д. А. не было, они до сделки оговаривали, что квартира всегда будет в его пользовании, поэтому разрешения пожить в квартире у Топнева Д А. он не просил. Другого жилья он не имеет.

Представитель истца Морозова С. Т. Решмид О. О. исковые требования поддержала полностью, встречный иск не признала, суду пояснила, что истец осознавал факт подписания договора купли-продажи и полагал, что впоследствии условия этого договора изменятся. Однако на момент подписания договора расчет за жилое помещение с ним не произведен, соответственно не выполнено существенное условие договора об оплате, просила расторгнуть договор купли-продажи спорной квартиры по основанию невыплаты денежных средств по договору.

Ответчик Топнев Д. А. исковые требования не признал, встречный иск поддержал, суду пояснила, что ему нужна была квартира для дочери, которая хотела приехать в <адрес> учиться, у него была комната в коммунальной квартире, он ее продал и искал однокомнатную квартиру. Встретил К., с которым был ранее знаком, он сказал, что его сосед продает однокомнатную квартиру. Он пошел, посмотрел, квартира была в очень плохом состоянии, но его устроила цена, которую назвал Морозов С. Т. Они договорились о дате, и вместе поехали в Агентство. Он приехал за Морозовым С. Т., тот взял с собой К. В машине он отдал Морозову С. Т. пакет с деньгами, в Агентстве они подписали договор и поехали в регистрационную службу, там сдали документы на регистрацию. Ни о каких платежах они с Морозовым С. Т. не договаривались. Речь шла о купле-продаже. Когда приехали из юстиции, Морозов С. Т. попросил разрешение пожить в квартире пока не купит себе другое жилье. Он согласился. Он завез в квартиру старую одежду и инвентарь, хотел делать ремонт. Через какое-то время Морозов С. Т. сообщил, что потерял паспорт. Потом еще попросил разрешение пожить какое-то время в квартире. Поскольку дочь отказалась приезжать в город, он не стал настаивать на выселении Морозова С. Т. и разрешил какое-то время ему оставаться в квартире. В конце ** года он предложил Морозову С. Т. освободить квартиру. Через некоторое время он получил исковое заявление о расторжении сделки и обратился со встречным иском.

Представитель ответчика Топнева Д. А. Терновая В. В. исковые требования не признала, встречные требования поддержала полностью, суду пояснила, что договор купли-продажи квартиры не может быть расторгнут по основанию невыплаты денежных средств, полагала факт передачи денежных средств доказанным. В связи с тем, что Морозов С. Т. совершил сделку по отчуждению своего права собственности на спорное жилое помещение, его право пользования квартирой прекратилось. Просила удовлетворить встречные требования.

Заслушав стороны, их представителей, свидетелей, исследовав представленные материалы дела, суд приходит к следующему.

Морозов С. Т. имел в единоличной собственности жилое помещение – <адрес> на основании договора купли-продажи от ** года (л.д. 13), о чем выдавалось свидетельство о государственной регистрации права от ** года (л.д. 11).

** года между Морозовым С. Т. и Топневым Д. А. заключен договор купли-продажи жилого помещения – <адрес> (л.д. 43-44).

Право собственности на квартиру <адрес> за Топневым Д. А. зарегистрировано ** года (л.д. 42).

Истец просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры <адрес>, заключенный ** года в связи с существенным нарушением условий договора, а именно невыплатой покупной стоимости квартиры.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом суд полагает необходимым учесть следующее. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Договор купли-продажи от ** года (л.д. 43-44) не предусматривает порядок расторжения договора, положения, регулирующие правоотношения в этой части отсутствуют.

В качестве одного из оснований расторжения договора по решению суда пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации называет существенное нарушение договора контрагентом.

Существенным признается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Данное понятие, как и его квалифицирующие признаки, раскрывается законодателем при помощи оценочных категорий. В каждом конкретном случае вопрос о существенности нарушения должен решаться с учетом всех имеющих значение обстоятельств.

Кроме того, возможность расторжения договора связана не с самим фактом существенного нарушения договора контрагентом, а с его неустранением.

Частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истцом выполнен досудебный порядок урегулирования спора. Предложение о расторжении договора купли-продажи от ** года было направлено в адрес ответчика ** года (л.д. 9) и получено ответчиком ** года (л.д. 8).

В судебном заседании истец Морозов С. Т. заявил о невыполнении Топневым Д. А. обязательств по оплате квартиры.

Ответчик Топнев Д. А. настаивал на полном исполнении обязательства по оплате денежных средств.

В подтверждение факта наличия денежной суммы, ответчик Топнев Д. А. представил договор о продаже им комнаты в коммунальной квартире от ** года (л.д. 62), согласно которого Топнев Д. А. получил ** рублей, о чем имеется его расписка в договоре.

Свидетель Т. (ранее Т. – л.д. 168), подтвердила факт передачи Топневу Д А. денежных сумм в размере ** рублей и ** рублей, которые она снимала с чековой книжки, указанные суммы Топневым Д. А. ей были возвращены в течение года.

Суду представлена выписка из лицевого счета за ** года (л.д. 60), из которой следует, что в указанную дату со счета снята сумма ** рублей, а также корешок чека (л.д. 61).

Согласно корешка чека от ** года (л.д. 175-176) Т. сняла со счета ** рублей.

В судебном заседании Т. утверждала, что лицевой счет, с которого она снимала денежные средства открыт на нее как на физическое лицо.

Однако из выписок, представленных банком (л.д. 60, 170) следует, что счет открыт на индивидуального предпринимателя Т., соответственно, на указанном счете должны отражаться операции, связанные с предпринимательской деятельностью.

Т. и Топнев Д. А. в судебном заседании поясняли, что при передаче денежных средств, письменных документов не составлялось, поскольку между ними существовали доверительные отношения.

В соответствии с пунктом 13 Приказа Минфина Российской Федерации N 86н, МНС РФ N БГ-3-04/430 от 13.08.2002 «Об утверждении Порядка учета доходов и расходов и хозяйственных операций для индивидуальных предпринимателей» доходы и расходы отражаются в Книге учета кассовым методом, то есть после фактического получения дохода и совершения расхода.

Таким образом, передача денежных средств Т. Топневу Д. А., извлеченная из доходов предпринимательской деятельности должна была быть отражена в Книге учета. Такой документ суду не предоставлялся. Также суду не представлено доказательств, что сумма, полученная Топневым Д. А. от Т. была направлена именно на приобретение спорной квартиры.

Показания свидетелей Ш., С., Б., Ф. не подтверждают факт получения денежных средств Морозовым С. Т.

Показания свидетеля А. не могут быть судом приняты как надлежащее доказательство. Суд относится к ним с недоверием.

Свидетелем А. была представлена расписка (л.д. 180), которая в подлиннике хранилась у свидетеля, которому Морозов С. Т. передавал ** рублей в качестве задатка за приобретаемую комнату.

При этом подпись Морозова С. Т. на расписке отсутствует, свидетель А. не смог пояснить какое жилье он продавал, какой статус продаваемого жилья – собственность или найм, не мог пояснить кто является собственником продаваемого им жилого помещения. Кроме того, состоит в родственных отношениях с Топневым Д. А.

Показания свидетеля К. о передаче денежных средств, судом не могут быть расценены как доказательство, достоверно подтверждающее факт передачи денежных средств Морозову С. Т., поскольку денежная сумма в его присутствии не пересчитывалась, он пояснял, что Морозов С. Т. насчитал ** рублей, при том, что ответчик Топнев Д. А. пояснял, что Морозову С. Т. в пакете передавалась не вся сумма, из нее был вычтен долг за квартплату, который он оплатил при получении справки для совершения сделки, а также расходы на составление документов и оплату госпошлин за регистрацию договора купли-продажи.

Учитывая приведенные противоречия, а также факт отсутствия расписки Морозова С. Т. в получении денежных средств, суд приходит к выводу о недоказанности факта передачи денежных средств Топневым Д. А. Морозову С. Т.

В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно пункту 7 договора купли-продажи от ** года (л.д. 43-44) передача отчуждаемой квартиры продавцом и принятие ее покупателем состоялась до подписания настоящего договора, и стороны договорились о том, что передаточного акта составляться ими не будет.

В судебном заседании установлено, что Топнев Д. А. в спорное жилое помещение не вселился, в нем не проживал, факт того, что там находятся его вещи, в судебном заседании доказательствами не подтвержден. Кроме того, судом учтено, что Топнев Д. А. не осуществлял в отношении приобретенного им жилого помещения правомочия собственника. По состоянию на ** года лицевой счет был открыт на Морозова С. Т. (л.д. 33, 34).

Таким образом, суд приходит к выводу, что жилое помещение – <адрес> продавцом покупателю не передавалась.

В соответствии со статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, § 7 «Продажа недвижимости» - статьи 549 - 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

В пункте 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации (глава 30, § 1 «Общие положения о купле-продаже») содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (статьей 450, пунктом 4 статьи 453, пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи спорной квартиры от ** года, суд приходит к выводу о том, что истцу (продавцу квартиры) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.

Иных доводов и оснований истец и его представитель не приводили.

При таких обстоятельствах, требования истца о расторжении договора по причине невыплаты покупной стоимости за квартиру удовлетворению не подлежат.

Ответчик Топнев Д. А. просит прекратить право пользования Морозова С. Т. жилым помещением – квартирой <адрес> и выселить его из указанного жилого помещения; взыскать расходы по оплате госпошлины в размере ** рублей, денежные средства, затраченные на регистрацию договора купли-продажи от ** года в размере ** рублей.

Согласно статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно части 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Согласно части 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Право собственности на указанное жилое помещение перешло к Топневу Д. А., что подтверждается договором от ** года (л.д. 43-44) и свидетельством о государственной регистрации права на квартиру <адрес> от ** года (л.д.42).

При этом в судебном заседании установлено, что Топнев Д. А. разрешил проживать в спорном жилом помещении сначала до приобретения другого жилья, затем до восстановления паспорта.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что между сторонами сложились отношения безвозмездного пользования жилым помещением, регулируемые главой 36 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Срок действия договора безвозмездного пользования жилым помещением между Морозовым С. Т. и Топневым Д. А. не установлен.

В соответствии со статьей 699 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения.

Учитывая, что письменный договор между сторонами отсутствует, а также суду не представлены сведения об извещении Морозова С. Т. об отказе Топнева Д. А. от договора безвозмездного пользования спорной квартирой, требование о прекращении права пользования Морозовым С. Т. спорным жилым помещением не может быть удовлетворено.

При этом судом учтено, что Топнев Д. А. отрицал факт направления Морозову С. Т. требования об освобождении жилья, которое представлено в дело (л.д. 20).

Поскольку суд пришел к выводу об отказе требования о прекращении права пользования жилым помещением и выселении из него Морозова С. Т., требование о возмещении убытков по оплате госпошлины и оплаты за регистрацию договора удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск Морозова С.Т. к Топневу Д.А. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление Топнева Д.А. к Морозову С.Т. о прекращении права пользования жилым помещением и выселении оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы в канцелярию Красногорского районного суда.

Решение в окончательной форме изготовлено ** года.

ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ: М. И. Безукладникова