Дело №2-192/2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
с. Красногорское 02 ноября 2011 года
Красногорский районный суд Алтайского края в составе:
председательствующего судьи Белущенко М.Ю.
при секретаре Ермаковой Н.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бедаревой Татьяны Васильевны к обществу с ограниченной ответственностью Турбаза «Колывановская заимка» об истребовании имущества из чужого незаконного владения, взыскании денежных сумм, по встречному иску ООО Турбаза «Колывановская заимка» к Бедаревой Татьяне Васильевне о признании права собственности на самовольные постройки,
УСТАНОВИЛ:
Бедарева Т.В. обратилась в суд с иском, в котором указывает, что является собственником земельного участка общей площадью <данные изъяты>, расположенном в <адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. В 2008 году она заключила с ООО Турбаза «Колывановская заимка» договор аренды земельного участка на срок до 06 декабря 2010 года. По окончании срока договора, в связи с нежеланием заключать новый договор аренды и наличием намерений продать земельный участок, истец известила ответчика о передаче ей земельного участка, на что ответчик ответил отказом.
Просит истребовать из владения ответчика спорный земельный участок, а также взыскать с ответчика доходы, полученные им в связи с фактическим пользованием земельным участком, за период шесть месяцев в сумме <данные изъяты>.
ООО Турбаза «Колывановская заимка» предъявило встречный иск к Бедаревой Т.В., в котором просит признать за ним право собственности на самовольно возведенные постройки на спорном земельном участке: здание бара с пристроенной котельной и складом общей площадью <данные изъяты> основной жилой блок, состоящий их трех домиков и навеса общей площадью <данные изъяты> здание бани площадью <данные изъяты>.
В обоснование иска указано, что на спорном земельном участке ООО Турбаза «Колывановская заимка» за счет собственных средств построены объекты недвижимости, которые используются для проживания и обслуживания туристов. ООО Турбаза «Колывановская заимка» создано "дата" Бедарева Т.В. является участником Общества, а с "дата" по "дата" была директором Общества. Выдел земельного участка в натуре был произведен К.В.П., впоследствии он передал участок Бедаревой Т.В. в аренду сроком на 10 лет на основании договора аренды от "дата" В период, когда Бедарева Т.В. занимала должность директора Общества, на спорном земельном участке велось строительство объектов недвижимости. "дата" между Бедаревой Т.В. и обществом был заключен договор субаренды сроком до "дата" Затем К.В.П. подарил данный земельный участок Бедаревой Т.В. на основании договора дарения от "дата" В связи с этим между Бедаревой Т.В. и Обществом был заключен договор аренды земельного участка от "дата" в пределах срока, на который заключался ранее договор субаренды, то есть до "дата" В период, когда начиналось строительство, был составлен акт выбора земельного участка для строительства, согласования намечаемых проектных решений, технических условий на присоединение к инженерным сетям и коммуникациям объекта от "дата" Бедарева Т.В. выступала от имени Заказчика ООО Турбаза «Колывановская заимка» и арендатора земли. Однако в дальнейшем Бедарева Т.В. дальнейшее оформление документов для строительства и ввода объектов в эксплуатацию не произвела, построила объекты на находящемся у нее в аренде земельном участке без получения на это необходимых разрешений. В качестве правового обоснования исковых требований истец ссылается на ст.ст. 263,264 ГК РФ, указывая, что собственник земельного участка может разрешать строительство на своем участке другим лицам. Самовольные постройки не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается соответствующими заключениями.
В судебном заседании Бедарева Т.В. исковые требования поддержала, пояснила, что неоднократно извещала ответчика о расторжении договора и необходимости возвратить земельный участок, на что ей отвечали отказом. В настоящее время ответчик не имеет правовых оснований для владения земельным участком. Против удовлетворения встречных исковых требований возражает, указывает, что это нарушает ее права, как собственника земельного участка.
Представитель ответчика ООО Турбаза «Колывановская заимка» Чайкина В.А. исковые требования не признала, пояснила, что по истечении срока действия договора арендатор продолжил пользоваться земельным участком, выплачивал Бедаревой Т.В. арендную плату в ранее сложившемся порядке и размере, следовательно договор аренды не прекратил своего действия. На основании п. 2.7 Договора аренды, договор продлен на неопределенный срок, поскольку Арендатор за месяц до истечения срока договора не предупредил Арендодателя о дальнейшем продлении договора. Истребование земельного участка, являющегося предметом действующего договора аренды, у законного пользователя не предусмотрено ст. 10 ГК РФ.
Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю, Администрации Красногорского района в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Дело рассматривается при настоящей явке.
Выслушав в судебном заседании пояснения сторон, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что "дата" между Бедаревой Т.В. и ООО Турбаза «Колывановская заимка» был заключен договор аренды земельного участка (земли сельхозназначения, для ведения личного подсобного хозяйства), общей площадью <данные изъяты>, расположенный близ села <адрес>, сроком до "дата". Договор зарегистрирован в ЕГРП "дата" за №
Право собственности Бедаревой Т.В. на земельный участок подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от "дата"
В соответствии с ч.1 ст. 601 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с ч.2 ст.621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В судебном заседании установлено, что до истечения срока договора Бедарева Т.В. неоднократно обращалась к ответчику с просьбой осмотреть земельный участок на предмет соблюдения условий договора, направлялось уведомление о выставлении земельного участка на продажу с использованием арендатором преимущественного права покупки, а также направлялась претензия с требованием об освобождении земельного участка от самовольных построек по истечении срока договора аренды, отказе в продлении договора аренды, что подтверждается соответствующими письмами и претензиями, а также почтовыми уведомлениями о вручении писем.
Довод представителя Чайкиной В.А. о том, что указанные претензии и письма направлялись не по месту нахождения юридического лица, отвергается судом, как необоснованный, поскольку согласно выписке из ЕГРЮЛ место нахождения постоянно действующего исполнительного органа указана <адрес>. Из переписки, производимой сторонами следует, что ООО Турбаза «Колывановская заимка» свое место нахождения также указывало в <адрес>, по указанному же адресу им получалась почтовая корреспонденция от Бедаревой Т.В. следовательно именно такой способ почтового извещения был установлен между сторонами, вследствие чего Бедарева Т.В. надлежаще направляла почтовую корреспонденцию по указываемому Обществом адресу.
Довод представителя Чайкиной В.А., что в соответствии с п.2.7 договора аренды продлен на неопределенный срок, основан на неверном толковании условий договора.
В соответствии с п.2.7 Договора аренды в случае если срок Договора истек и Арендатор не предупредил Арендодателя о дальнейшем продлении Договора за месяц до истечения срока, договор считается продленным на неопределенный срок.
В соответствии с пп. В п.3.4 Договора Арендатор имеет право на продление настоящего Договора на согласованных сторонами условиях по письменному извещению Арендатора о возможности его продления, переданному Арендодателю не позднее чем за месяц до истечения срока действия Договора.
В судебном заседании установлено, что Общество обратилось к Бедаревой Т.В. с предложением о продлении договора аренды на тех же условиях на новый срок, что подтверждается письмом за подписью директора К.В.Я., направленного Бедаревой "дата" (согласно почтовому штампу на конверте). Согласно Уведомлению (претензии) от "дата" Бедарева Т.В. отказалась от дальнейшего продления договора аренды.
При указанных обстоятельствах судом делается вывод, что стороны не достигли соглашения о дальнейшем продлении договора аренды на определенный либо неопределенный срок, в связи с чем он считается расторгнутом по истечении срока его действия, то есть с "дата".
Ссылка Общества на невозможность расторжения договора аренды земли сельхозназначения в силу ст. 46 Земельного кодекса РФ не применима к возникшим между сторонами правоотношениям, поскольку указанной статьей предусмотрен запрет на прекращение договора аренды земель сельскохозяйственного назначения в период полевых сельскохозяйственных работ по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки. Частью 1 указанной статьи предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно ч.1-2 ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Поскольку срок договора аренды истек "дата", земельный участок должен быть возвращен Бедаревой Т.В. "дата" В судебном заседании сторонами не оспаривается, что до настоящего времени предмет аренды не возвращен, акт приема-передачи имущества не подписан, в связи с чем требование возврате имущества подлежит удовлетворению.
Суд удовлетворяет требование Бедаревой Т.В. о взыскании арендной платы в пределах заявленных требований за период с "дата" по "дата" в сумме <данные изъяты> (<данные изъяты>. в месяц х 6 месяцев), поскольку сторонами не оспаривается, что ответчик пользовался земельным участком в указанный период, плата за пользование участком Бедаревой Т.В. не получалась.
При взыскании указанной суммы не имеет правового значения, что частично арендная плата направлялась Бедаревой Т.В., однако она добровольно отказывалась от ее получения, поскольку из пояснений последней в судебном заседании следует, что указанные платежи могли быть расценены стороной как согласие на продление договора аренды на неопределенный срок.
Довод представителя Общества Чайкиной В.А. о неправильном выборе способа защиты права отклоняется судом, как необоснованный.
В соответствии с п.6 Постановления Пленума Верховного суда РФ №11 от 24.06.2008г. «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству» при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.
Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела.
Как указано в п.34 совместного Постановления Пленума Верховного суда РФ №10 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.
В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.
Поскольку в судебном заседании установлено, что спор по возврату имущества вытекает из ранее заключенного договора аренды, при рассмотрении дела судом подлежат применению нормы главы 34 Гражданского кодекса РФ.
Встречное требование ООО Турбаза «Колывановская заимка» о признании права собственности на самовольные постройки не полежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с ч.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В судебном заседании установлено, что на арендованном земельном участке ООО Турбаза «Колывановская заимка» возведены самовольные постройки: Основной жилой блок общей площадью <данные изъяты>. кадастровый номер <данные изъяты> (литеры А, А1, А2, А3); Здание бара общей площадью <данные изъяты>. кадастровый номер <данные изъяты> (литеры Б, Б1); Здание бани общей площадью <данные изъяты> кадастровый номер <данные изъяты> (литера В), что подтверждается техническими паспортами на указанные объекты, составленными по состоянию на "дата"
В соответствии с ч.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренном законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с разъяснениями, указанными в совместном Постановлении Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ №10/22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку (п.25).
Из изложенного следует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано только за лицом, имеющим земельный участок на установленном ст. 222 ГК РФ праве.
Согласно договору аренды земельного участка от "дата" собственник земельного участка К.В.П. передал в аренду сроком на 10 лет спорный земельный участок арендатору Бедаревой Т.В. Договор зарегистрирован в установленном порядке "дата"
Согласно акту выбора земельного участка для строительства от "дата" спорный земельный участок целесообразно использовать для строительства турбазы. Указанный акт содержит подписи арендатора и одновременно директора ООО Турбаза «Колывановская заимка» Бедаревой Т.В., собственника К.В.Г.
Из изложенного следует, что выбор земельного участка был осуществлен, согласие собственника земельного участка было получено.
В соответствии с ч.1 ст.263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем земельном участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт2 статьи 260).
В соответствии с п.2 ст.263 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное им для себя на принадлежащем ему участке.
Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.
В судебном заседании установлено, что кроме выбора земельного участка под строительство, никаких иных действий (отвод земельного участка, подготовка проекта, получение разрешение на строительство и др.) Обществом осуществлено не было, в связи с чем, осуществленное строительство является самовольным.
Право собственности на самовольные постройки может быть признано только в исключительных случаях и при соблюдении в совокупности следующих условий: наличие земельного участка на определенном праве, отсутствие нарушений прав и интересов других лиц, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.
Согласно договору аренды от "дата" п. 3.1 имеются обременения по земельному участку – не возводить зданий и сооружений без согласования с комитетом по строительству и архитектуре (статья 53 ЗК РФ).
Согласно представленным документам, в период строительства с 2001 по 2004 год земельный участок ООО Турбаза «Колывановская заимка» на каком либо праве не передавался. "дата" заключен договор субаренды участка между Бедаревой Т.В. и Обществом. В соответствии с п. 7 указанного договора Арендодатель признает, что построенные на данном земельном участке строения принадлежат учредителям ООО Турбазы «Колывановская заимка» согласно их долевым вложениям.
В соответствии с п.6 ст.22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.
Следовательно, при заключении договора субаренды на общество распространялись обременения о необходимости согласования с комитетом архитектуры строительство здания и сооружений.
Согласно ответу отдела архитектуры администрации Красногорского района, никаких разрешений на строительство объектов не выдавалось.
Исходя из изложенного, судом делается вывод, что Обществом были возведены самовольные постройки на не принадлежащем ему земельном участке, вследствие чего требование о признании за ним права собственности удовлетворению не подлежит.
При этом не имеет правового значения довод представителя Чайкиной В.А. о наличии злоупотребления правом со стороны Бедаревой Т.В., поскольку установление указанного обстоятельства не влечет признание права собственности на самовольные постройки.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере <данные изъяты> рублей.
Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Бедаревой Татьяны Васильевны к обществу с ограниченной ответственностью Турбаза «Колывановская заимка» удовлетворить.
Обязать ООО Турбаза «Колывановская заимка» возвратить Бедаревой Татьяне Васильевне земельный участок категории земель сельхозназначения, общей площадью <данные изъяты> га, расположенный в <адрес>, кадастровый номер №.
Взыскать с ООО Турбаза «Колывановская заимка» в пользу Бедаревой Татьяны Васильевны арендную плату за период с "дата" по "дата" в сумме <данные изъяты> рублей, государственную пошлину в возврат <данные изъяты> рублей.
В исковых требованиях ООО Турбаза «Колывановская заимка» к Бедаревой Татьяне Васильевне о признании права собственности на самовольные постройки, отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в течение десяти дней со дня изготовления мотивированного решения, путем подачи жалобы в Судебную коллегию по гражданским делам Алтайского краевого суда через Красногорский районный суд.
Председательствующий М.Ю. Белущенко