Дело №
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Самара 17 ноября 2010 года
Красноглинский районный суд г. Самары в составе: Председательствующего судьи Медведевой Н.П.,
при секретаре Мазилкиной Е.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Соковых СА о признании неправомерными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, связанных с отказом в государственной регистрации договора долевого участия, и обязании произвести его регистрацию,
У С Т А Н О В И Л
Соковых С.А. обратился в суд с заявлением, в котором просил признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в регистрации Договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области произвести государственную регистрацию упомянутого выше договора, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ им вУправление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области были представлены документы на государственную регистрацию «Договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ. По данному заявлению было принято решение об отказе в регистрации вышеуказанного договора долевого участия. Представленный ДД.ММ.ГГГГ на государственную регистрацию договор № на участие в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ был подписан в период действия Разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, в течение срока действия зарегистрированного Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и действующей проектной декларации на коттеджный поселок Д от ДД.ММ.ГГГГ. Предусмотренные законом требования на момент подписания договора были выполнены. Считает, что данное решение об отказе в регистрации незаконно и нарушает его права, противоречит Федеральному закону от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также Федеральному закону от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статья 17 которого (ФЗ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ), содержащая основания для государственной регистрации прав, не предусматривает как обязательное условие для государственной регистрации наличие документов, указанных в п. 1 ст. 3 ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ. Статья 20 ФЗ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ, содержащая основания для отказа в государственной регистрации, не содержит таких оснований для отказа как отсутствие у одной из сторон разрешения на строительство и/или права на земельный участок. Более того, ст. 25.1 этого же закона предусматривает отказ в государственной регистрации договора долевого также в случаях, если имеется другой договор долевого в отношении того же объекта строительства и/или не представлен договор поручительства, в том случае, когда в качестве обеспечения обязательств застройщика выбрано поручительство. На объект, в отношении которого был подписан и представлен на регистрацию договор № других договоров долевого участия не подписывалось и на государственную регистрацию не представлялось. Способ обеспечения обязательств застройщика был выбран в виде залога объекта строительства и, следовательно, договор поручительства представляться не должен. Требование о наличии у застройщика прав на земельный участок, на котором возводится объект, данная статья не содержит. Вышеупомянутая статья 25.1 обязывает представить при регистрации первого договора долевого разрешение на строительство, но не увязывает зависимость срока действия такого разрешения с государственной регистрацией последующих договоров долевого. Статьи 4 и 17 ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ содержат обязательность государственной регистрации договора долевого, но также не содержат каких-либо дополнительных условий для проведения такой государственной регистрации. Данный закон не содержит и указаний, в какие сроки такой договор должен быть зарегистрирован. ФЗ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ также не содержит указаний на такие сроки, но требует обязательной регистрации прав собственности и сделок с ним. Следовательно, договор подлежит обязательной государственной регистрации независимо от сроков его подписания, но только после того как его стороны обратятся с соответствующим заявлением в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В судебном заседании заявитель Соковых С.А. и его представитель Курашвили Г.А. заявленные требования, дали пояснения, аналогичные вышеизложенным.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области Панова Л.А., действующая по доверенности, заявленные требования не признала, считает, что Соковых С.А. было обоснованно отказано в государственной регистрации договора долевого участия по причине несоответствия представленных документов требованиям действующего законодательства. Так, на момент заключения договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Самарагорстрой» не отвечало понятию застройщика, поскольку у него отсутствовали права на земельный участок, на котором осуществляется строительство, а именно: истек срок аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения. Срок действия разрешения на строительство, выданного ООО «Самарагорстрой», также истек. Документы, подтверждающие продление срока действия разрешения на строительство, на государственную регистрацию заявителем представлены не были. Срок ввода объекта недвижимости в эксплуатацию тоже истек (ДД.ММ.ГГГГ), что свидетельствует о несоответствии представленного договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ пункту 1 ст. 4 Закона о долевом участии. На государственную регистрацию заявителю необходимо представить документы, подтверждающие право ООО «Самарагорстрой» на земельный участок, разрешение на строительство и проектную документацию в случае изменения предполагаемого срока ввода в эксплуатацию.
Изучив материалы дела, суд считает, что заявление Соковых С.А. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что Соковых С.А. заключил с ООО «Самарагорстрой» Договор долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ, по строительству на земельном участке площадью 689 727 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес> жилого дома общей площадью 124,34 кв.м. и дальнейшей передаче его заявителю вместе с земельным участком площадью 993 кв.м.(л.д.6-13).
ДД.ММ.ГГГГ Соковых С.А. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлением о регистрации договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ с представлением необходимого пакета документов, оплатой государственной пошлины (л.д.38-41).
Согласно Сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № в государственной регистрации указанного выше договора участия в долевом строительстве Соковых С.А. было отказано на основании абз. 4,10 п.1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с тем, что документы, предоставленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным Федеральным законом для государственной регистрации (л.д.18-22).
Данное решение об отказе в государственной регистрации не может быть признано обоснованным и законным по следующим основаниям.
Согласно Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривается обязательная государственная регистрация договора участия долевого строительства.
В соответствии со ст. 16 ч.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
В соответствии с п.1 ст.18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход прав на недвижимое имущество должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
В силу ч.1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: … договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; …иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;.. иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Согласно ч.3 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основания для государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества, указанные в статьях 25, 25.2, 25.3 и 30.1 настоящего Федерального закона, установлены в данных статьях.
Статьей 25.1 указанного выше закона, на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются: 1) разрешение на строительство; 2) проектная декларация; 3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества, находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; 4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.
Согласно материалов дела на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ было предоставлено: договор долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ, нотариальное согласие супруги заявителя на заключение и регистрацию договора долевого участия, схема размещения коттеджа на земельном участке, планы 1,2 этажа и фасада коттеджа, разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, проектная декларация на коттеджный поселок Д
В государственной регистрации прав может быть отказано по основаниям предусмотренным ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а так же по основаниям, предусмотренным п. 3.1 ст.25.1 указанного закона, предусматривающим основания к отказу в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве: 1) наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства; 2) непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство.
В своем отказе в государственной регистрации договора долевого участия РОСРЕЕСТР ссылается на абзац 4 п.1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который предусматривает основанием к отказу в регистрации то, что акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его изданияв соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания, а именно то, что на момент подачи Соковых С.А. заявления о государственной регистрации договора у ООО «Самарагорстрой» отсутствовали права на земельный участок, на котором осуществляется строительство, в виду того, что срок действия договора аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, истек (ДД.ММ.ГГГГ)(л.д.24-28). Документы, подтверждающие осуществление комплексного освоения земельного участка и исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду, отсутствуют. Также, срок действия разрешения на строительство, выданное ООО «Самарагорстрой», истек ДД.ММ.ГГГГ (л.д.23). Документы, подтверждающие продление срока разрешения на строительство, к заявлению о государственной регистрации не приложены.
Одним из оснований в отказе в государственной регистрации РОСРЕЕСТР указывает то, что в представленные на регистрацию документы не внесены сведения об изменении предполагаемого срока ввода объекта в эксплуатацию, поскольку, согласно п. 1.6 Договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ срок ввода жилого дома в эксплуатацию - ДД.ММ.ГГГГ на момент обращения с заявлением о государственной регистрации истек.
Оценивая вышеизложенное, суд считает, что данные основания, не могут являться причиной в отказе в государственной регистрации договора долевого участия, поскольку, Договор на участие в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ был заключен в период действия Разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ и в течении срока действия зарегистрированного Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и действующей проектной декларации на коттеджный поселок Д от ДД.ММ.ГГГГ, то есть предусмотренные Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» требования на момент подписания договора были выполнены. Законодатель не предусматривает такого основания как отсутствие у одной из сторон разрешения на строительство и право на земельный участок. Договор на участие в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Соковых С.А. и ООО «Самарагорстрой» является действующим и порождает для его сторон определенные правовые последствия.
Ни Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ни Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не предусматривается сроков, в которые договор долевого участия в строительстве должен быть зарегистрирован. Договор долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ содержит все существенные условия, определенные пунктом 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", совершен в надлежащей форме, а потому подлежит государственной регистрации на основании указанного Закона. Таким образом, после обращения сторон с заявлением в орган осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договор подлежит обязательной государственной регистрации независимо от сроков его подписания. Отказ в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве существенным образом нарушают права заявителя,
При таких обстоятельствах суд считает решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области об отказе в государственной регистрации Договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ является незаконным, а заявленные требования Соковых С.А. подлежащие удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199, 254-256 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Заявление Соковых СА удовлетворить.
Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в регистрации Договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области произвести государственную регистрацию Договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ, по заявлению Соковых СА.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Красноглинский районный суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме, то есть с 23 ноября 2010 года.
Председательствующий