Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара ДД.ММ.ГГГГ

Красноглинский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Ермаковой О.А.,

при секретаре Рыженковой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению Гараева Р.Р., Гараевой И.А., Извековым В.Д. к ООО фирма «Сиэгла», ОАО «СНТК им. Н.Д. Кузнецова» о признании права собственности на квартиру в объекте незавершенного строительства,

У С Т А Н О В И Л:

Гараев Р.Р., Гараева И.А., Извеков В.Д. обратились в суд с исковым заявлением к ООО фирма «Сиэгла», ОАО «СНТК им. Н.Д. Кузнецова» о признании права собственности на квартиру в объекте незавершенного строительства, ссылаясь на то, что Гараев Р.Р. для удовлетворения личных нужд ДД.ММ.ГГГГ заключила с ООО фирма «Сиэгла» договор на долевое участие в строительстве жилья № в качестве «Дольщика» в строящемся жилом доме по адресу: <адрес>, поз 2. Позднее по дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ к данному договору в число будущих собственников квартиры были включены Гараева (Извекова) И.А. и несовершеннолетний Извеков В.Д. Срок сдачи дома в эксплуатацию и передачи «Дольщику» готовой квартиры по договору – 2 квартал 2007 года. Свои обязательства по договору истцы как «Дольщики» выполнили в срок и в полном объеме, о чем свидетельствует квитанция об оплате взноса на строительство в сумме, указанной в договоре и акте приемки оконченной строительством <адрес> жилом доме поз. 2 по адресу: <адрес> указанием, что претензий по оплате у «Заказчика-Застройщика» к ним нет. Ответчик ООО фирма «Сиэгла» свои обязательства по договору на долевое участие в строительстве жилья перед истцами не выполнило и в согласованные сторонами сроки дом в эксплуатацию не сдало. Данный факт препятствует реализовать истцам права оформить право собственности квартиры. Определенная работа по подготовке дома к сдаче в эксплуатацию ООО фирма «Сиегла» была проведена. Рабочей комиссией в составе представителей ООО фирма «Сиэгла», ТСЖ «Флагман», ОАО «СНТК им. Н.Д.Кузнецова» ДД.ММ.ГГГГ был составлен и подписан акт приема законченного строительством объекта. В акте указывается, что строительство жилого дома производилось в соответствии с Разрешением на строительство, выданным Куйбышевским городским Советом народных депутатов Куйбышевской области от ДД.ММ.ГГГГ №. Земельный участок под строительство жилого дома находится в постоянном пользовании ОАО «СНТК им. Н.Д. Кузнецова» согласно Постановлению Администрации г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ №. В настоящее время участок под домом поставлен на кадастровый учет и изготовлен кадастровый паспорт участка. Согласно Договору от ДД.ММ.ГГГГ № незавершенный строительством комплекс: жилой дом поз. 1 – фундамент 10 %, жилой дом поз. 2 – 5 этажей, расположенный на данном земельном участке размером 906,5 кв.м. был продан ООО «Сиэгла». Все строительно-монтажные работы по строительству дома выполнены до ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ, предусматривающего выдачу разрешения на строительство. Все строительно-монтажные работы выполнены в соответствии с проектно-сметной документацией, данное обстоятельство подтверждается Заключением о техническом состоянии строительных конструкций жилого дома, выданным в 2009 году ООО «Лаборатория качества и технологии строительства». Имеется протокол испытания и заключение о пригодности к эксплуатации наружной пожарной лестницы. Произведена приемка строительно-монтажных работ эксплуатирующими организациями с выдачей положительных справок о выполнении техусловий на подключение к электро-тепловым и коммунальным сетям. Имеются положительные заключения ОРГ5 о соответствии жилого дома требованиям СанПиН. Принят в эксплуатацию лифт по акту от ДД.ММ.ГГГГ. Отделом геодезической службы УГА Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара выполнена контрольно-исполнительная съемка инженерных сетей к жилому дому. Распоряжением Администрации Красноглинского района г.о. Самара от ДД.ММ.ГГГГ № вновь построенному жилому дому присвоен почтовый адрес: <адрес>. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не может быть получено, так как земельный участок под строительство дома находится в постоянном пользовании ОАО «СНТК им. Н.Д. Кузнецова», а договоры на долевое участие в строительстве жилья заключены с ООО фирма «Сиэгла». В настоящее время дом заселен и создано ТСЖ «Флагман». Основная часть дольщиков проживает в доме, пользуется всеми коммуникациями и производит оплату коммунальных платежей. В связи, с чем истцы просят суд признать за ними: Гараевым Р.Р. 2/4 доли, Гараевой И.А. - ? доли, Извековым В.Д. – ? доли права собственности на <адрес> общей площадью 66,4 кв.м., жилой площадью 41,4 кв.м., кроме того, площадью лоджий (без коэффициента) – 15,2 кв.м., на 8 этаже в объекте незавершенного строительства – жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель истцов – Гончарова М.В., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала и просила суд удовлетворить их в полном объеме, обстоятельства изложенные в исковом заявлении подтвердила.

Представитель ответчика ООО фирма «Сиэгла» в судебное заседание не явился, о дне и времени слушания дела извещен своевременно и надлежащим образом, о чем в материалах дела имеется расписка, представил отзыв конкурсного управляющего ООО фирма «Сиэгла» Салюк П.К. в котором просит дело рассмотреть в его отсутствие, исковые требования признает в полном объеме, финансовых претензий к истцам не имеет.

Представитель ответчика ОАО «СНТК им. Н.Д. Кузнецова» в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте слушания дела извещен своевременно и надлежащим образом, о чем в материалах дела имеется расписка, представил отзыв, согласно которому не возражает против удовлетворения исковых требований.

В судебном заседании представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Администрации г.о. Самара Нарманова Н.В., действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения исковых требований, пояснив, что суду не представлено документов, подтверждающих право ООО фирма «Сиэгла» на земельный участок, на котором возведен жилой дом. Кроме того, в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство и реконструкция объектов капитального строительства должны осуществляться на основании разрешения на строительство. Однако данное разрешение суду не представлено.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – председатель ТСЖ «Флагман» Гончарова М.В. не возражала против удовлетворения исковых требований.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – Управление Росреестра по Самарской области, ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» в судебное заседание не явились, о дне, месте и времени слушания дела извещены своевременно и надлежащим образом, о чем в материалах дела имеется расписка, причину не явки суду не сообщили, ходатайств об отложении дела не заявляли, в связи, с чем суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав стороны, изучив и проверив материалы гражданского дела, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования Гараева Р.Р., Гараевой И.А., Извеков В.Д. являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 Федерального закона РФ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Как следует из материалов дела, на основании решения Куйбышевского городского Совета народных депутатов Куйбышевской области от ДД.ММ.ГГГГ № «Об отводе земельных участков предприятиям и организациям города для капитального строительства и разрешения строительства отдельных объектов» ОРГ (с ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время ОАО «СНТК им. Н.Д. Кузнецова») было разрешено строительство двух 9-этажных жилых домов (№) по <адрес>. Строительство необходимо было начать в ДД.ММ.ГГГГ и закончить в ДД.ММ.ГГГГ. Глава архитектуры обязан был выдать застройщику акты об отводе земельных участков в натуре. Городской комитет по земле и землеустройству обязан был выдать Государственный акт на право пользования землей.

В ДД.ММ.ГГГГ Главным архитектурно-планировочным управлением Исполкома Куйбышевского Горсовета народных депутатов был выдан паспорт земельного участка 144/3 для проектирования 3-х многоэтажных жилых домов в <адрес>.

На основании Постановления Администрации г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ № ОРГ был предоставлен земельный участок площадью 906,5 кв.м. для строительства жилого дома по <адрес> в постоянное пользование, что подтверждается Свидетельством о праве на землю от ДД.ММ.ГГГГ №.

Из плана границ земельного участка, согласованного с руководителем Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Самара и управлением главного архитекторы г. Самары, следует, что земельный участок нанесен на планшет УГА, сформирован, территория общего пользования не захвачена. В настоящее время участок под домом поставлен на кадастровый учет и изготовлен кадастровый паспорт участка.

В соответствии со ст. 128, 130 Гражданского кодекса РФ, к объектам гражданских прав относятся вещи, в том числе недвижимое имущество – земельные участки, участки недр и все что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно ст. 129 ГК РФ только объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

На основании ст. 131 ГК РФ государственной регистрации в едином государственном реестре прав подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ).

ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи недвижимого имущества № ОАО «СНТК им. Н.Д. Кузнецова» продал, а ООО «Сиэгла» приобрел недвижимое имущество общей площадью 2289,8 кв.м. - незавершенный строительством жилой комплекс: жилой дом поз. 1-2 по <адрес> в <адрес> (адрес строительный). Недвижимое имущество расположено на земельном участке размером 906,5 кв.м., бессрочное пользование которым осуществляется на основании Свидетельства на право бессрочного (постоянного) пользования землей от ДД.ММ.ГГГГ №, выданного Комитетом по земельной реформе г. Самары.

Согласно п.1.2 данного договора, указанный жилой комплекс принадлежит «Продавцу» по праву собственности, что подтверждается договором от ДД.ММ.ГГГГ и доп.соглашением к нему от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенным между Фондом имущества Самарской области и ОАО «СНТК им. Н.Д. Кузнецова» зарегистрированным в МП Бюро Технической инвентаризации инвентарный № от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ «Продавец» передал, а «Покупатель» принял незавершенный строительством жилой комплекс из двух жилых домов поз. 1 и поз. 2 по <адрес> в <адрес>, проектно-сметную и исполнительную документацию на незавершенное строительством производство, земельный участок площадью 906,5 кв.м., занятый производством и необходимый для его использования. Степень готовности незавершенного строительства: жилой дом поз. 1 – фундамент 10 % и жилой дом поз. 2 по <адрес> в <адрес> – 5 этажей.

В соответствии с лицензией от ДД.ММ.ГГГГ № Д № ООО фирма «Сиэгла» разрешено осуществление строительства зданий и сооружений 1 и 11 уровней.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО фирма «Сиэгла» и Гараевым Р.Р. был заключен договор на долевое участие в строительстве жилья №, а именно двухкомнатной <адрес> без отделочных работ на 8 этаже общей площадью 68,86 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ между ООО фирма «Сиэгла» и Гараевым Р.Р. было заключено дополнительное соглашение к вышеуказанному договору, согласно которому в число собственников двухкомнатной <адрес> были включены: Извекова И.А. и Извеков В.Д. и доли в общей долевой собственности граждан были определены следующим образом: Гараев Р.Р. – 2/4 доли, Извекова И.А. – ? доли и Извеков В.Д. – ? доли.

Заключение договоров в письменной форме, соответствует требованиям п. 3 ст. 4 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

В соответствии с п. 2.1.4 договора, стоимость выделяемой квартиры без отделочных работ и учета затрат по ОРГ6 - 1239480 руб. Затраты по ОРГ6 на отпуск мощности по теплу и электроэнергии, из расчета 250 руб. за 1 кв.м. составляет 17215 руб. Итого общая стоимость выделяемой квартиры без отделочных работ с учетом затрат по ОРГ6 на отпуск мощности составляет 1256695 руб.

Согласно п.2.1.1 договора и п. 1.2 доп.соглашения ориентировочный срок ввода в эксплуатацию жилого дома – 2 квартал 2007 года.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства, взятые на себя сторонами по договору, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Истцы свои обязательства по договору № от ДД.ММ.ГГГГ на долевое участие в строительстве жилья выполнили в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 495000 руб., от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 539480 руб., от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 205000 руб. (л.д. 14), а также актом приемки от ДД.ММ.ГГГГ №.

Однако ответчиком ООО фирма «Сиэгла» обязанности по договору до настоящего времени не исполнены, дом в эксплуатацию не введён.

Судом установлено, что многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, имеет 9 этажей. Кроме того, над девятым этажом возведена крыша. Около дома ведутся работы по благоустройству территории. В настоящее время дом заселен и создано ТСЖ «Флагман». Основная часть дольщиков проживает в доме, пользуется всеми коммуникациями и производит оплату коммунальных платежей.

По данным технической инвентаризации на ДД.ММ.ГГГГ вновь выстроенный жилой дом по адресу: <адрес> имеет следующие технико-экономические показатели: количество этажей 10, в том числе цокольный, количество секций 1, однокомнатных квартир – 17, двухкомнатных – 50, трехкомнатных – 4, четырехкомнатных – 1.

Распоряжением <адрес> г.о. Самара от ДД.ММ.ГГГГ № был присвоен жилому дому ООО «Сиэгла» почтовый адрес: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между Гараевым Р.Р. и Извековой И.А. был заключен брак, что подтверждается свидетельством о заключении брака от ДД.ММ.ГГГГ серии I-EP № (л.д. 13). После заключения брака Извековой И.А. была присвоена фамилия Гараева И.А.

Из сообщения ОРГ2 следует, что технические условия от ДД.ММ.ГГГГ на подключение к коммунальным сетям ОРГ3 9-ти этажного жилого дома по <адрес> в <адрес> выполнены, отступлений от технических условий нет.

В соответствии с актом от ДД.ММ.ГГГГ № о допуске в эксплуатацию электроустановки 9-ти этажного жилого дома по адресу: <адрес>, электроустановка отвечает установленным техническим требованиям и допускается для получения разрешения на эксплуатацию.

Экспертным заключением по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ, установлено, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> соответствует требованиям СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям» по показателям: уровни шума, уровни общей вибрации, содержание вредных веществ в воздухе закрытых помещений.

Из экспертного заключения по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы по радиационному фактору от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что вновь построенный жилой <адрес>-ти этажный с цокольным этажом считается пригодным для сдачи в эксплуатацию.

Из протокола испытаний пожарной наружной лестницы, расположенной на кровле 9-тиэтажного жилого дома по адресу: <адрес> следует, что испытываемая лестница на жилом доме выдержала испытания на прочность и отвечает требованиям НПБ-245-2001, лестница пригодна для эксплуатации.

Из заключения ОРГ4 о техническом состоянии строительных конструкций жилого здания по <адрес> в <адрес>, следует, что по результатам проведенного обследования строительных конструкций, анализа проектной и исполнительной документации можно сделать вывод, что техническое состояние жилого дома по Парусная, <адрес>, оценивается в соответствии с классификацией СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» как работоспособное.

Из сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> следует, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует запись о регистрации прав на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно данным технического паспорта на <адрес>, составленного ФФГУП «Ростехинветаризация - Федеральное БТИ» следует, что квартира имеет общую площадь 66,40 кв.м., жилую площадь – 41,40 кв.м., площадь с учетом прочей (с коэффициентом) – 74,00 кв.м.

Как видно из материалов дела и не оспаривалось сторонами, разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства – жилого <адрес>, в котором расположено являющееся предметом спора жилое помещение, до настоящего времени отсутствует. При этом точный срок завершения строительства многоквартирного жилого дома и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, ответчиком документально не подтвержден.

Согласно п. 1, 2 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.

В соответствии со ст. 17 указанного выше Закона о государственной регистрации, основанием для государственной регистрации возникновения прав на недвижимое имущество является также вступившее в законную силу судебное решение.

Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом и двенадцатом пункта 1 статьи 20 указанного Федерального закона – ч. 1 ст. 28 Федерального закона РФ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Оценив в совокупности установленные выше обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что бездействием ответчика нарушаются права истцов на получение результата их инвестиций, жилой дом, где находится спорная квартира до настоящего времени в эксплуатацию не принят, то есть в качестве законченного строительством недвижимого имущества не существует, в связи с чем исковые требования Гараева Р.Р., Гараевой И.А. и Извекова В.Д. о признании права общей долевой собственности на объект незавершённого строительства – квартиру, подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Гараева Р.Р., Гараевой И.А., Извековым В.Д. - удовлетворить.

Признать за Гараева Р.Р. – 2/4 доли, за Гараевой И.А. – ? доли, за Извековым В.Д. ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение – двухкомнатную <адрес> общей площадью 66,40 кв.м., жилой площадью 41,40 кв.м., площадью с учетом прочей (с коэффициентом) – 74,0 кв.м., расположенной на 8 этаже в объекте незавершенного строительства – жилом <адрес>, расположенном по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Красноглинский районный суд г. Самары в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения, то есть с ДД.ММ.ГГГГ. Председательствующий О.А. Ермакова

Копия верна:

Судья Ермакова О.А.___________________